裁判字號：最高法院89年台上字第1492號民事判決
裁判日期：民國89年06月30日
裁判案由：給付居間報酬
最高法院民事判決八十九年度台上字第一四九二號
上訴人香港商 梁振英 不動產投資顧問有限公司法定代理人 顏炳立
送達被上訴人新藝纖維股份有限公司法定代理人 謝耀旗 訴訟代理人 連一鴻 律師右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二十日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第一七九○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人為買受房地，於民國八十六年五月間委託伊為仲介，雙方約明於買賣契約成立時，按買賣總價百分之一給付報酬。伊乃於同年六月五日提供 紀德旺 出售其所有坐落台北市○○區○○段五小段十一－一、十一－四地號應有部分各一萬分之三四一之土地及其上建號三五四九、三五五○、三六六四、三六六五、三六
七四、三六七五號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號十一樓、十一樓之一、十一樓之二、十一樓之三、十一樓之四、十一樓之五之房屋及建號一四二號、一四四號地下一樓之停車位二個（下稱系爭不動產）之資訊予被上訴人。嗣被上訴人同意購買，於同年八月六日出具承購意向書委託伊向業主溝通，伊乃與紀德旺之居間人 陳秋千 居中協調，之後兩造及陳秋千於同年月十一日簽立承諾書，約定承購總價新台幣（下同）八千五百萬元，賣方紀德旺同意總價八千六百三十萬元，惟價差一百三十萬元由賣方吸收，以抵付陳秋千居間之酬金，並定於翌日即同年月十二日上午簽訂書面契約，惟紀德旺因故取消。嗣於同年十二月間，被上訴人竟擅自與伊所報告之交易相對人紀德旺就系爭不動產簽訂買賣契約，並於八十七年一月二日辦妥所有權移轉登記，致伊無從促成渠等成立買賣契約，依民法第一百零一條第一項規定及最高法院五十九年台上字第二九二九號判決意旨，應視為因伊之居間媒介而成立等情，爰本於居間之法律關係，求為命被上訴人給付報酬八十六萬三千元，並加付法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊與紀德旺就系爭不動產成立買賣契約，係訴外人震達房屋仲介股份有限公司（下稱震達公司）媒介居間，並非上訴人之居間；伊係委託上訴人與陳秋千洽談系爭不動產買賣，但紀德旺委託陳秋千銷售期限係自八十六年七月二十一日起至八十六年七月三十一日止，之後未再委託陳秋千居間，兩造之媒介居間根本無由成立；且紀德旺未在八十六年八月十一日之承諾書上簽名，翌日即十二日亦未到場簽約，買賣並未成立。又上訴人之居間媒介未就緒，伊亦未拒絕訂立，並無以不正當方法阻止條件成就之情事，自無最高法院五十九年台上字第二九二九號判決意旨及民法第一百零一條第一項規定之適用等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張之事實，固提出專任委託契約書、傳真函、承購意向書、委託書、承諾書為證。惟查紀德旺於八十六年九月二日、十月七日、十二月十三日分別簽訂專任委託代理銷售契約書，委託訴外人震達公司仲介銷售系爭不動產，總價款分別為九千八百八十萬元、九千六百八十萬元、八千六百二十萬元，期限自八十六年九月二日起至九日二十二日止、十月七日起至十月二十日止、十二月十三日起至八十七年一月十五日止，震達公司分別於八十六年九月五日至七日、九月十二日至十三日、十月十三日至十四日在中國時報刊登出售系爭不動產之廣告，被上訴人與紀德旺於八十六年十二月十三日就系爭不動產以八千五百二十萬元成交，於同年月十六日簽訂買賣契約書，八十七年一月二日辦妥所有權移轉登記，並分別給付震達公司仲介費八十五萬二千元、一百五十九萬元之事實，業據被上訴人及紀德旺提出土地登記謄本、建物登記謄本、專任委託代理銷售契約書、房地產買賣契約書、中國時報廣告版、定金收據、統一發票等為證，並經證人即震達公司行銷組長 林喜 結證屬實。是被上訴人所辯系爭不動產買賣契約係由震達公司居間仲介而成立為可採。次查，上訴人所稱兩造及賣主紀德旺之居間人陳秋千於八十六年八月十一日簽訂承諾書，已逾紀德旺委託陳秋千之銷售期間（自八十六年七月二十一日起至三十一日止），紀德旺亦未於該承諾書上簽名。況嗣後買賣成交價格為八千五百二十萬元，與上開承諾書所載不符，自難認為系爭不動產買賣係因上訴人之居間仲介而成立。再參以上訴人自稱約定簽訂書面契約時，賣方紀德旺並未到場，被上訴人於同年月十五日又出具委託書委託伊代為議價，載明不再委託任何公司或個人等情觀之，足見被上訴人係本於陳秋千為紀德旺之代理仲介人之認知，延續其前委託上訴人代向陳秋千議價之意旨。亦即被上訴人在陳秋千有權代理紀德旺之期限內，委託上訴人代為與陳秋千議價，承諾不再委託他人為之。上訴人於取得該委託書後，至被上訴人與紀德旺八十六年十二月十六日訂約之日，歷時四個月均未與紀德旺洽談買賣條件，為上訴人所不爭執。且本件約定按買賣總價款百分之一給付報酬，賣方原委託出售底價為八千六百三十萬元，居間之報酬甚高，被上訴人出具委託書時，若無約定在陳秋千有權代理賣方之期限內，委託上訴人代為議價，不再委託他人之真意，則上訴人於陳秋千受託期間經過後，當積極與賣方紀德旺議價，以便促成買賣契約，得據以請求報酬，絕無長達四個月之久，未為任何居間媒介。是被上訴人出具之委託書雖未定有期限，且載「不再委託任何公司或個人代為議價」字樣，亦不足以認為被上訴人於陳秋千無權代理仲介後，經由訴外人震達公司居間與紀德旺成立買賣契約有何違約之可言。紀德旺將系爭不動產委託訴外人震達公司仲介銷售，上訴人既未進行任何居間促成買賣之行為，其買賣契約之訂立並未準備完成，尚難謂被上訴人有拒絕準備完成之契約訂立，另由自己致力於新約成立之行為，尤無阻擾上訴人促成其與紀德旺成立買賣契約之情事。上訴人主張依誠實信用原則及民法第一百零一條第一項規定，視為已居間媒介成立買賣，仍得請求報酬云云，亦不足取。又內政部發行之房地產委託銷售契約書範本第十一條第一項第一款約定既未納入兩造居間契約之範圍，上訴人自無援引為請求報酬之依據。綜上所述，系爭不動產買賣並非上訴人居間成立，被上訴人亦無其他給付居間報酬之情形。從而，上訴人依居間之法律關係，請求被上訴人給付八十六萬三千元及法定遲延利息，即非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項定有明文。查本件上訴人在第一審起訴主張，被上訴人為買受房地，乃委託伊為其仲介適當標的，雙方並約明於買賣契約成立時，被上訴人應給付伊買賣總價百分之一計算之服務費（居間報酬）……。查伊係受被上訴人之委託，而向其報告及提供訂約之機會，被上訴人因伊之報告及仲介，而成立系爭不動產買賣契約（見一審卷六頁反面、七頁正面、八頁反面、九頁正面）；或主張被上訴人確實與伊成立有居間契約，被上訴人並承諾除委託伊外，不再委託任何公司或個人代為議價，兩造間之居間契約，雙方未約定屆滿期之期限，自八十六年八月十五日迄今，雙方既未終止居間契約前，居間契約仍為有效存在。伊隨時均得為被上訴人居間媒介以訂立系爭不動產買賣契約。被上訴人既明知關於系爭不動產已專屬委託伊代為議價，以完成買賣之締訂。被上訴人自行與訴外人紀德旺成立買賣契約，即應視為伊已完成仲介義務，被上訴人當應給付伊居間報酬云云（見一審卷一二二頁反面、一二三頁正面、原審卷六三頁反面、六四頁正面）。則兩造所成立之居間契約，究屬上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介？原審胥未調查審認，遽以上訴人未進行任何居間促成買賣之行為，系爭不動產買賣契約係由第三人震達公司媒介居間而成立云云，為上訴人敗訴之判決，尚嫌速斷。倘兩造間之居間契約係上訴人報告訂約機會之報告居間，則原判決既認定被上訴人為買受房地，於八十六年五月間，委託上訴人為仲介人，上訴人於同年六月五日傳真系爭不動產出售之資訊予被上訴人，嗣於同年十二月十六日被上訴人與紀德旺就系爭不動產訂立買賣契約，並於八十七年一月二日辦妥所有權移轉登記，且證人即被上訴人公司經理 陳文基 在原審證稱：「……房子（即系爭不動產）是上訴人找的……」等語（見原審卷五八頁正、反面），上訴人已依約提供紀德旺出售系爭不動產之資料與被上訴人，被上訴人進而與紀德旺就系爭不動產成立買賣契約，能否謂上訴人不得請求給付居間報酬，非無疑問？原審未詳查審究，遽為不利於上訴人之判決，亦有未合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年六月三十日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉福聲法官黃秀得法官李彥文法官陳碧玉右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年七月十二日