裁判字號：臺灣臺中地方法院100年簡上字第206號民事判決
裁判日期：民國100年11月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度簡上字第206號上訴人 張錦豐 被上訴人 何瑞照
何瑞明 共同訴訟代理人 曾慶崇 律師複代理人 王德凱 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國100年5月25日本院臺中簡易庭100年度中簡字第48號第一審判決提起上訴，本院合議庭於100年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（減縮部分除外）關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣陸萬肆仟貳佰柒拾元，及自民國100年6月1日起至返還門牌號碼臺中市○區○○○路○○號即如附圖所示Ａ部分面積0點0662公頃、Ｅ部分面積0點0007公頃、Ｇ部分面積0點0005公頃及Ｈ部分面積0點0003公頃之房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣捌萬陸仟元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第3款情形，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第446條第1項分別定有明文。本件被上訴人於原審原係聲明請求
（1）上訴人應將坐落臺中市○區○○○路○○號房屋全部遷讓交還被上訴人；（2）上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）482,000元，及自起訴狀繕本（應為準備書狀）送達翌日即100年1月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自100年1月1日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元。嗣於本院100年10月28日言詞辯論期日將上開聲明第二項部分變更為「上訴人應給付被上訴人322,894元及自100年9月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元」。核其性質係屬減縮應受判決事項之聲明（即減縮起訴聲明），依前開規定，自屬適法。
乙、實體部分：
壹、被上訴人方面：
一、於原審起訴主張：
（一）上訴人於93年9月30日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，以便承租臺中市○區○○段○○○○○○號土地上門牌編號為臺中市○○○路○○號之建物（即如附圖所示Ａ部分面積
0.0662公頃、Ｅ部分面積0.0007公頃、Ｇ部分面積0.0005公頃及Ｈ部分面積0.0003公頃之房屋全部，下稱系爭房屋），租期自93年10月1日至99年9月30日止共計6年，約定每月租金80,000元；另自96年11月份起，因上訴人於租賃物上方設立看板，出租他人，兩造同意租金每月增加6,000元而變更為每月86,000元。嗣被上訴人於99年5月間即通知上訴人系爭租賃契約於99年9月30日期滿後即不再續租，並於99年10月26日以臺中旱溪179號存證信函通知上訴人應騰空交還房屋，然上訴人迄未返還。又被上訴人於99年5月間告知上訴人兩造間之租賃契約於租期屆滿不再續租後，兩造即於99年5月13日計算上訴人至租期屆滿之99年9月30日尚應給付被上訴人之租金，其中99年3至5月租金共258,000元（86,000×3＝258,000），扣除租期屆滿被上訴人應返還上訴人之押租金150,000元後，上訴人應付租金為108,000元，由上訴人簽發其為法定代理人之發票人為吉豐有限公司、發票日：99年5月31日、付款人臺中商業銀行北臺中分行、金額108,000元、票號：
KPA0000000號之支票予被上訴人收受；另雙方同時結算至租期屆滿，上訴人尚應付被上訴人4個月（即99年6至9月）之租金344,000元（計算式：86,000×4＝344,000），由上訴人簽發同上發票人及付款人、發票日為99年8月31日、金額344,000元、票號：KPA0000000號之支票交付被上訴人收受；惟其後經被上訴人提示，該2紙支票均遭退票而未獲付款。上訴人至系爭租約期限屆滿之99年9月30日止，尚積欠被上訴人租金452,000元。又上訴人於系爭租賃契約期限屆滿後，即無使用系爭房屋之合法權源，且未將租賃物返還被上訴人，自受有相當於租金之不當得利，計算至99年12月31日止，受有相當於租金之不當得利之金額為258,000元（計算式：86,000×3＝258,000），自應返還被上訴人。另依系爭租賃契約書第6條第2款約定，上訴人於租期屆滿不交還房屋，應支付房租一倍計算之違約金，其金額為86,000元。以上合計上訴人積欠被上訴人之租金、損害金及違約金共796,000元（計算式：452,000＋258,000＋86,000＝796,000）；而上訴人於退票後，陸續給付被上訴人租金234,000元，及於99年10月給付80,000元，經依序扣抵先到期之租金後，上訴人尚積欠被上訴人482,000元租金、損害金及違約金。且上訴人迄未將系爭房屋返還被上訴人，被上訴人並得依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人自100年1月1日起至上訴人遷讓交還房屋之日止之不當得利，並按月給付被上訴人86,000元。
（二）兩造間系爭租賃契約並無視為不定期租約之情事，被上訴人於99年5月間即告知上訴人系爭租賃契約於99年9月30日租期屆滿即不再續租；被上訴人原證3之存證信函，僅為重申不續租之意思表示。因系爭租賃契約於期滿即不再續租，故兩造始於99年5月13日計算至99年9月30日租賃期限屆滿時，上訴人尚應給付被上訴人之租金為452,000元，並上訴人簽發前揭支票支付，然上訴人交付之支票，經被上訴人提示後，並未獲得付款；上訴人另行交付之80,000元支票，僅為清償積欠租金之一部分，非兩造另有租約之意思表示。由兩造會算租金之過程，兩造間應無民法第451條視為不定期租約之情事。
（三）另兩造間除本件之租賃關係外，並無其他經濟活動往來；上訴人抗辯超額給付租金達642,000元，顯與常情不符，縱再愚之人，亦無預先給付租金多達1年之理。實則兩造系爭租賃契約關於租金之約定，自96年11月份起，即合意調整為租金為每月86,000元，上訴人自該時起，即每3個月交付被上訴人租金258,000元，並未逾付租金。本件兩造於99年5月13日即會算清楚，同意於99年9月30日租期屆滿時，上訴人應即遷移，因而由被上訴人返還上訴人押租金150,000元，上訴人並簽發最後4個月租金；未有視為不定期租賃之法律關係及上訴人溢繳租金之情事，上訴人所為之抗辯無理由等語。從而，系爭租賃契約於期限屆滿時，即已消滅，被上訴人自得依租賃契約、所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人返還系爭房屋，給付積欠之租金、違約金及返還相當於租金之不當得利等語。
二、並於本院補稱：
（一）被上訴人於原審曾提出房租收租明細與簽收證明，其所載自96年10月份起至99年9月份止，每三個月之房租費均為258,000元，亦即每月86,000元。原審判決復敘明兩造於99年5月13日即會算至租賃期限屆滿之99年9月30日止，上訴人尚應給付被上訴人之租金數額，其中99年3、4、5月上訴人應給付被上訴人之租金為258,000元，扣除上訴人於訂約時給付被上訴人之押租金150,000元後，上訴人尚應給付被上訴人108,000元之租金，此部分租金108,000元，由上訴人簽發如前所述同額之支票予被上訴人收受。另雙方同時計算至租期屆滿止，上訴人尚應付被上訴人99年6至9月共4個月之租金344,000元（計算式：86,000×4＝344,000），亦由上訴人簽發同額之支票交付被上訴人收受等事實，有上訴人提出之付款簽收簿在卷可查；若非被上訴人確有於99年5月間即通知上訴人系爭租賃契約期限屆滿後不再續租，實無可能在兩造99年5月13日計算上訴人應給付被上訴人之租金時，被上訴人即同意將上訴人訂約時所給付之押租金，預先予以扣抵上訴人應給付被上訴人之99年3至5月之部分租金。而兩造結算租金之事實經過，上訴人既已事先將押租金返還被上訴人，參以上訴人交付被上訴人用以支付租金之支票退票後，上訴人給付積欠租金之過程，並非一次將積欠之租金付清，亦非按月給付86,000元，而是分日、分筆以小額方式陸續給付被上訴人收受，可知被上訴人收取租金並非順利；甚至租賃期限屆滿，上訴人仍積欠被上訴人租金218,000元之事實以觀，兩造就租金之收取早生爭執，被上訴人自無可能於租賃期限屆滿後，容忍上訴人繼續為租賃物之使用收益，而不為反對之意思；應認被上訴人主張其在租賃期限屆滿前，早已通知上訴人期滿不續租之事實，為屬可採，原審判決亦同此見解。至於上訴人積欠被上訴人租金，對於上訴人給付積欠之租金，被上訴人於租期屆滿前後予以收取，自均無不可，乃上訴人竟以被上訴人收受積欠租金，即遽認有不定期租約之意思云云，容有誤會。
（二）衡之一般社會經驗法則，營商之目的，無非將本求利，而其方法無非降低成本及費用，以增加盈餘，斷無將盈餘所得再給付出租人作為「紅利」之給付，被上訴人亦非上訴人公司之股東，何來紅利可言。以上訴人於96年l0月起至99年9月份止每月固定給付86,000元，至租賃關係屆滿之日止，雙方再予以會算，若係紅利之給付，亦應視其盈餘之高低，以為道義上之給付，斷無固定每月給付6,000元紅利之理，且此段期間遭逢金融風暴期間，經濟及消費景氣低迷，誠然無給付紅利之可能。參以原審復敘明上訴人交付被上訴人用以抵充支付租金用之前揭支票2紙，於屆期經被上訴人提示，均未獲付款而遭退票，亦有被上訴人提出之支票及退票理由單在卷可證，亦即上訴人自99年5月31日起即有遲延給付租金之情事，且於退票後，亦僅分別於99年7月1日給付被上訴人租金13,000元、同月3日給付10,000元、同月4日給付10,000元、同月5日給付10,000元、同月12日給付10,000元、同月13日給付7,000元、同月14日給付6,000元、同月15日給付6,000元、同月16日給付6,000元、同月18日給付6,000元、同月20日給付9,000元、同月22日給付9,000元、同月23日給付6,000元、8月8日給付15,000元、同月12日給付6,000元、同月17日給付5,000元、9月12日給付20,000元、同月20日給付50,000元、同月29日給付30,000元，合計至系爭租賃契約期限屆滿止，僅給付被上訴人234,000元之租金，尚積欠被上訴人租金218,000元，亦有上訴人提出之上揭付款簽收簿可證，且為原審判決所是認。上訴人積欠租金一再催討而無結果，縱為部分清償，亦分筆以小額方式給付，前已敘明，是衡情租金已難給付，自無再付給付紅利之理。再退步言，若上訴人主張以紅利抵銷積欠租金云云，然若係道義上之「紅利」給付，既係「紅利」之道義上給付，復再作為提前給付租金之主張云云，應有前後矛盾之情事，其所為之主張應不足採。
（三）上訴人收受原審判決後，曾分別開立100年6月15日、同年月30日、同年月30日；票號0000000、0000000、0000000；面額378,000元、240,000元、240,000元之支票3紙予被上訴人，共計858,000元，並經提示付款完畢。依原審判決第2項所示上訴人應賠償之金額計算，其中本金482,000元之遲延利息，計算至100年6月15日止為10,894元（計算式：482,000×5％÷365×165＝10,894）。又，按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，再充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同。為民法第323條定有明文，依上訴人交付858,000元之支票款項，其所為給付抵充之順序，分別為抵充利息10,894元，次抵充積欠租金及相當租金之損害，分別為482,000元及100年1至4月共344,000元（計算式：86,000×4＝344,000）、100年5月相當租金之損害21,106元（計算式：858,000-10,894-482,000-344,000=21,106），上訴人100年5月尚積欠64,894元（計算式：86,000-21,106=64,894），而另100年6至8月積欠258,000元（計算式：86,000×3＝258,000）。合計目前上訴人尚欠322,894元（計算式：64,894+258,000=322,894）。因此，原審判決第2項主文應變更為上訴人應給付被上訴人322,894元，及自100年9月1日起至交還原審判決
主文第1項所示房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元。
三、並聲明：（1）上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還被上訴人。（2）上訴人應給付被上訴人322,894元及自100年9月1日起至返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元。
貳、上訴人方面：
一、於原審抗辯：
（一）上訴人自82年間起即承租爭房屋從事鞋類買賣賣場之用，迄今已達十餘年之久，並陸續與被上訴人簽訂數次房屋租賃契約；最後一次與被上訴人簽訂之契約雖預定至99年9月30日屆滿，惟於屆滿日後，被上訴人並未即為反對之表示，僅於99年10月26日寄送存證信函予上訴人，表示其不擬續租，並限期上訴人於99年10月31日前遷離系爭房屋。
然上訴人於系爭地段經營鞋類大賣場商業活動已有十餘年之久，業已累積相當之商譽與客源，並已預期與被上訴人繼續簽訂房屋租賃契約繼續營業，故於原契約屆滿後繼續使用系爭房屋，且有意與被上訴人繼續簽訂租賃契約，上訴人並另於99年10月29日寄送發票人為合作金庫商業銀行精武分行、金額80,000元之支票予被上訴人，作為給付系爭房屋租金之用，被上訴人收受後，未為退還支票或拒絕受領之意思表示，依民法第451條規定，應視為不定期限繼續契約，上訴人得繼續使用收益系爭房屋，且上訴人亦願意如期支付應給付之租金予被上訴人。依兩造系爭租賃契約，租金係約定每月80,000元，然自93年10月起至99年
9月30日止，上訴人陸續繳付之租金達6,402,000元，均經出租人簽收確認，已遠超出所應支付6年72個月租金5,760,000元，而溢付642,000元，縱於此期間有部分票據款項未經兌現而應予以扣除，惟仍已超過雙方於租賃契約所約定之租金總額5,760,000元，其溢付之金額，上訴人亦得主張作為後續之租金給付支用或扣抵，並無被上訴人所指上訴人已違反契約積欠2期以上租金未付之情事。其主張兩造系爭租賃契約之租金已提高為每月86,000元，並無依據，應由被上訴人負舉證之責，否則即應以原契約所載數額計算等語，資為抗辯。
二、於本院補稱：
（一）被上訴人係於原訂契約租期屆滿後始以存證信函催告上訴人返還房屋，上訴人亦另於契約屆滿後以給付租金之意思，給付被上訴人當月份（99年10月）之租金支票乙紙，並為被上訴人所提示兌現，原審判決僅以該租金支票之支付日期係在存證信函催告之後，即認定本案無不定期限繼續租賃契約事實之存在，誠屬枉斷。蓋租金之支付，依一般社會通念計算式，本應於使用收益後再行支付，難令承租人先行給付租金後再行使用收益，且如被上訴人無再出租系爭房屋之意思，即不應再收受該項租金，既收受該項租金，即應視為有繼續讓上訴人承租之意思。且被上訴人並無法舉證其於99年5月（租約屆滿前）即有為不再繼續出租之意思表示，乃原審法院就兩造於租賃期間有關租押金之扣抵或部份票據提示未獲兌現即斷言被上訴人有該項通知之意思表示，似嫌果斷。實則，上訴人係因該段期間遭遇融資上之困頓，而請被上訴人先以租押金先行扣抵，所為之權宜措施，並非得因此即斷論被上訴人有不再出租之意思表示通知予上訴人，況當事人兩造於系爭房屋地段已有18年之租賃關係，自難任由被上訴人以存證信函為短暫之催告，即令上訴人立即遷離該系爭地段房屋，此對上訴人數十年間所累積之商譽亦造成嚴重之傷害。
（二）又，被上訴人於100年6月13日、同年月14日分次收受2筆租金24萬元、24萬元，有收據為憑。此係上訴人以每月8萬元之租金代價，分次給付被上訴人6個月房租，亦係代表上訴人於租賃契約屆滿後繼續以8萬元租金承租系爭房屋之意思表示而為支付，並經被上訴人所收受，足堪證明兩造有繼續租賃之合意，原審誤以為兩造當事人以月租金86,000元為租賃之合意，而速斷上訴人有積欠房租、不當得利且不適用民法第451條規定等節，容有疑慮，應重新審酌上訴人所主張之事項。
三、並聲明：（1）被上訴人之訴駁回。（2）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
參、本件原審對於被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人對於原判決不服提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張上訴人向其租賃系爭房屋，租期6年，自
93年10月1日至99年9月30日止，原約定每月租金80,000元，嗣被上訴人並於99年10月26日以台中旱溪179號存證信函通知上訴人應騰空交還房屋，然上訴人迄未返還等事實，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、存證信函等為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
二、被上訴人另主張兩造系爭租賃契約關於租金之約定，已經於96年11月起合意調整為每月86,000元，且被上訴人於99年5月間即通知上訴人系爭租賃契約於99年9月30日期滿後即不再續租，是系爭租賃契約已於99年9月30日因期限屆滿而消滅等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，從而，本件首應審究者，即為（1）系爭租賃契約關於租金之約定，是否已經於96年11月起合意調整為每月86,000元？（2）系爭租賃契約是否已於99年9月30日因期限屆滿而消滅？經查：
（一）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是租金之給付，為租賃契約之要素，約定租金之數額，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，自非法所不許。如出租人與承租人就租金之數額合意增減，即有拘束出租人與承租人之效力。且租賃契約非要式行為，關於租金之增減給付，除有民法第166條情形外，不論言詞或書據，祇須意思表示合致即可成立。查本件被上訴人主張兩造系爭租賃契約關於租金之約定，已經於96年11月起合意調整為每月86,000元，雖為上訴人所否認，然依上訴人提出之租金付款簽收簿所示，上訴人自96年10月起，關於租金之給付，均以每月86,000元計算應給付被上訴人之租金數額，而多次簽發每3個月金額258,000元之支票予收受，且付款簽收簿上所載給付之項目均為系爭房屋之「房租費」，有上訴人提出之付款簽收簿在卷可證；而被上訴人並不爭執該付款簽收簿上除上訴人之簽名外，其餘關於給付房租之期間、金額及支票明細的內容之記載，均為上訴人所自為者；是若非兩造就房租之數額已經合意調整而增加為每月86,000元，上訴人應無每月增加給付6,000元房租予被上訴人之理；雖兩造原租賃契約確約定每月租金為80,000元，然如前所述，出租人或承租人雖不得片面為變更，然如係雙方合意調整者，基於契約自由原則，自非法所不許，且有拘束出租人與承租人之效力。是系爭租賃契約關於租金之數額，兩造已合意增加為每月86,000元，應堪認定。
（二）又上訴人雖抗辯其於系爭租賃契約之期限99年9月30日屆滿後，繼續為租賃物之使用收益，被上訴人並未即表示為反對之意思，依民法第451條規定，應視為不定期限繼續契約等情，然為被上訴人所否認，並主張其於99年5月間即告知上訴人系爭租賃契約於99年9月30日租期屆滿即不再續租等語。查上訴人抗辯系爭租賃契約有應視為不定期限繼續契約之事實，除提出發票人為合作金庫商業銀行精武分行、金額80,000元、發票日：99年10月29日之支票1紙為證外，並未提出其他舉證；且該支票之支付，是在原定租期99年9月30日屆滿，而被上訴人於99年10月26日以台中旱溪郵局000179號存證信函催告上訴人搬遷返還房屋之後，自難以之證明系爭租賃契約有應視為不定期限繼續契約之事實存在。且查，依上訴人提出之前揭付款簽收簿所載，兩造於99年5月13日即會算至租賃期限屆滿之99年9月30日止，上訴人尚應給付被上訴人之租金數額，其中99年3、4、5月上訴人應給付被上訴人之租金為258,000元，扣除上訴人於訂約時給付被上訴人之押租金150,000元後，上訴人尚應給付被上訴人108,000元之租金，此部分租金108,000元，由上訴人簽發其為法定代理人之發票人為吉豐有限公司、發票日：99年5月31日、付款人台中商業銀行北台中分行、金額108,000元、票號：KPA0000000號之支票予被上訴人收受。另雙方同時計算至租期屆滿止，上訴人尚應付被上訴人99年6-9月共4個月之租金344,000元（計算式：86,000×4＝344,000），亦由上訴人簽發同上發票人及付款人、發票日為99年8月31日、金額344,000元、票號：KPA0000000號之支票1紙交付被上訴人收受等事實，有上訴人提出之付款簽收簿在卷可查；若非被上訴人確有於99年5月間即通知上訴人系爭租賃契約期限屆滿後不再續租，實無可能在兩造99年5月13日計算上訴人應給付被上訴人之租金時，被上訴人即同意將上訴人訂約時所給付之押租金，預先予以扣抵上訴人應給付被上訴人之99年3-5月之部分租金，而提前結算兩造間之權利義務關係。況上訴人交付被上訴人用以充支付租金用之前揭支票2紙，於屆期經被上訴人提示，均未獲付款而遭退票，亦有被上訴人提出之支票及退票理由單在卷可證，亦即上訴人自99年5月31日起即有遲延給付租金之情事，且於退票後，亦僅分於99年7月1日給付被上訴人租金13,000元、同月3日給付10,000元、4日給付10,000元、5日給付10,000元、12日給付10,000元、13日給付7,000元、14日給付6,000元、15日給付6,000元、16日給付6,000元、18日給付6,000元、20日給付9,000元、22日給付9,000元、23日給付6,000元、8月8日給付15,000元、12日給付6,000元、17日給付5,000元、9月12日給付20,000元、20日給付50,000元、29日給付30,000元，合計至系爭租賃契約期限屆滿止，僅給付被上訴人234,000元之租金，尚積欠被上訴人租金218,000元，亦有上訴人提出之上揭付款簽收簿可證。參以上訴人交付被上訴人用以支付租金之支票退票後，上訴人給付積欠租金之過程，並非一次將積欠之租金付清，亦非按月給付86,000元，而是分日、分筆以小額方式陸續給付被上訴人收受，可知被上訴人收取租金並非順利；甚至租賃期限屆滿，上訴人仍積欠被上訴人租金218,000元之事實以觀，兩造就租金之收取早生爭執，被上訴人自無可能於租賃期限屆滿後，容忍上訴人繼續為租賃物之使用收益，而不為反對之意思；應認被上訴人主張其在租賃期限屆滿前，早已通知上訴人期滿不續租之事實，為屬可採。
（三）上訴人提起上訴後，另主張被上訴人於100年6月13日、同年月14日分次收受2筆租金24萬元、24萬元，此係上訴人以每月8萬元之租金代價，分次給付被上訴人6個月房租，亦係代表上訴人於租賃契約屆滿後繼續以8萬元租金承租系爭房屋之意思表示而為支付，並經被上訴人所收受，足證兩造有繼續租賃之合意云云。被上訴人固不否認確有收受上開款項，然主張因原審業已判決上訴人應給付被上訴人積欠之租金482,000元，及自100年1月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自100年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元相當於租金之不當得利，上訴人上開款項乃用以清償前述債務，兩造並未合意上訴人於租賃契約屆滿後繼續以8萬元租金承租系爭房屋等語。查被上訴人既已提起訴訟請求上訴人應將租賃契約之標的即系爭房屋返還被上訴人，顯已為明確反對上訴人繼續為租賃物使用收益之意思，則被上訴人主張其收受上揭款項，僅在消滅兩造間前存之債務關係，自堪採信。上訴人猶執此主張兩造有由上訴人於租賃契約屆滿後繼續以8萬元租金承租系爭房屋之意思表示，顯不足採。
（四）綜上，上訴人抗辯兩造系爭租賃契約有應視為不定期限繼續契約之情形，洵無可採。從而，可認兩造系爭租賃契約應已於99年9月30日租賃期限屆滿時消滅。
三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段分別定有明文。本件系爭租賃契約既已於99年9月30日因租賃期限屆滿而消滅，上訴人自無繼續使用租賃物之權源，依前揭規定，被上訴人請求上訴人返還租賃物，自非無據。又上訴人迄
99年9月30日租賃期限屆滿止，扣除押租金150,000元後，應給付被上訴人之租金為452,000元（計算式：108,000＋344,000＝452,000），又上訴人於99年7至9月間共給付被上訴人租金為234,000元，均已如前述；且於99年10月29日再給付被上訴人80,000元，亦為被上訴人所不爭執，經計算結果，至系爭租賃契約期限屆滿止，上訴人尚積欠被上訴人之租金數額為138,000元，被上訴人依系爭租賃契約之約定，請求上訴人給付積欠之租金，亦有理由，應予准許。
四、被上訴人另主張上訴人於租賃契約期限屆滿後，拒不交還房屋，被上訴人得依系爭房屋租賃契約第6條第2款約定請求上訴人給付按房租1倍計算之違約金86,000元之事實，有被上訴人提出之房屋租賃契約書在卷可證，且上訴人對於系爭租賃契約書之真正並不爭執。又系爭租賃契約已經於99年9月30日期限屆滿而消滅，且上訴人迄未搬遷交還房屋予被上訴人等事實，亦均已如前述。上訴人於租賃期滿未依約交還房屋予被上訴人，自有違約之情事，是被上訴人主張上訴人違約，依系爭租賃契約第6條第2款約定請求上訴人給付相當於1個月租金數額之違約金，自無不合。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。查本件兩造系爭房屋租賃契約第6條第2款約定「乙方（上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房屋租金壹倍計算之違約金。」有房屋租賃契約書在卷可證。而查本件兩造系爭房屋租賃契約約定違約金之目的，在於被上訴人為防止上訴人於租賃契約終止或期限屆滿後，拒不返還房屋，藉以拘束上訴人應依約返還；而兩造系爭房屋原約定之租金為每月86,000元，較諸房租約定，違約金之金額86,000元僅為房租金額1倍；且自系爭租賃契約期限屆滿迄今，已超過一年，上訴人仍未依約返還系爭租賃標的物等情，經斟酌一般社會經濟狀況，本院認兩造約定之違約金，並未過高，而無不當，附此敘明。
五、又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）。所有人自得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。查本件系爭租賃契約於租賃期限99年9月30日屆滿而消滅，兩造間已無租賃關係，上訴人於系爭房屋租賃契約消滅後繼續占用系爭房屋，即無合法權源，且上訴人占用房屋自受有相當租金之不當利益。被上訴人請求上訴人返還無權占用系爭房地之利益，於法自屬有據。而系爭房屋每月之租金原為80,000元，嗣經兩造合意調整為每月86,000元，已如前述，是被上訴人主張上訴人占有系爭房屋，每月受有相當於租金86,000元之不當得利，為屬可採。計算99年10月1日起至99年12月31日止，上訴人受有相當於租金之不當得利之數額為258,000元（計算式：86,000×3＝258,000）。另自10年1月1日起至上訴人返還被上訴人系爭房屋之止日，每月受有相當於租金86,000元之不當得利。從而，本件被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付258,000元，及自100年1月1日起至返還系爭房屋止，每月給付86,000元，亦有理由。
六、末按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原本；其依前二條之規定抵充債務者亦同，民法第321條至323條分別規定甚明。查本件上訴人業已分別於100年6月15日、同年月30日各清償378,000元及480,000元，為兩造所不爭執（詳見本院100年9月6日準備程序筆錄），又清償人即上訴人亦自承其清償時完全依照房東即被上訴人之要求付款（詳見本院100年9月6日準備程序筆錄）而未主張其於清償時有指定其應抵充之債務，則上開清償之金額，自應依前述之順序抵充之。查被上訴人請求上訴人應給付被上訴人482,000元（積欠之租金138,000元、99年10至12月相當於租金之不當得利258,000元及違約金86,000元，合計為482,000元），及自準備書狀繕本送達翌日即100年1月15日起至清償日止按年息5%計算之利息；並自100年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元，均為有理由，已如前述，又其中482,000元債務因有利息之請求，其清償對上訴人之獲益最多，自應優先抵充，其中本金482,000元自100年
1月15日起計算至100年6月15日止之遲延利息為10,036元（計算式：482,000×5％÷365×152＝10,036，元以下4捨5入），經以378,000元抵充結果，尚餘本金114,036元（計算式：482,000+10,036-378,000=114,036），上開本金114,036元自100年6月16日起計算至100年6月30日止之遲延利息為
234元（計算式：114,036×5％÷365×15＝234，元以下4捨5入），經以480,000元抵充該114,036元之本金及利息結果，尚剩餘365,730元（計算式：480,000-114,036-234=365,730），再抵充上訴人自100年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月應給付被上訴人86,000元部分，至100年4月止相當租金之損害均已完全抵充，另100年5月相當租金之損害則尚餘64,270元（計算式：86,000×5-365,730=64,270），即上訴人尚應給付被上訴人64,270元，及自100年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元。
七、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求（1）上訴人應將系爭房屋全部遷讓交還被上訴人。（2）上訴人應給付被上訴人64,270元，及自100年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人86,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分（減縮部分除外），未及審究上訴人業已清償部分之債務，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告部分，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應予准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年11月11日
民事第二庭審判長法官王銘
法官吳崇道法官黃炫中正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國100年11月11日
書記官呂偵光