臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
110年度中小字第3950號
原告緻圓股份有限公司
法定代理人 陳興
訴訟代理人 張文慶
被告 林綉暖
訴訟代理人 賴裕凱
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國111年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）154,701元及利息，嗣於民國110年8月27日言詞辯論期日當庭減縮聲明為：被告應給付原告88,354元，暨自109年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核原告前開訴之聲明之變更，為訴之聲明之減縮，於法並無不合，依前揭規定，應予准許。
二、簡易事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易事件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理；同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第3項定有明文。本件原告變更訴之聲明如前所述，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1項之範圍，依前揭說明，應改適用小額程序，本院已於110年10月22日言詞辯論期日當庭裁定改行小額程序，並依小額程序繼續審理，併此敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠兩造簽定技術合作經營契約書，由被告向原告承租位於國立中興大學學生活動中心之地面1樓及2樓之部分空間使用，約定權利金18萬（被告已給付10萬）、每月租金33,000元（每年7、8月半租金、2月免租金；即1年實付10個月）、保證金99,000元，水、電、瓦斯、管理費均由被告負擔，契約期間自107年8月9日起至116年5月31日止（下稱系爭合約）；詎被告嗣未依約支付租金，尚積欠109年11月、12月租金各31,000元；及109年10月份10,500元、11月份10,500元、12月份18,106元之水、電、瓦斯、管理費迄未繳納；另因被告使用不當造成消防設備損壞，原告支出修復費用38,997元；又經原告於109年12月31日依系爭合約第3條第1、2、3、4款終止系爭合約，並依比例扣除被告已給付之權利金51,749元後，被告合計尚應給付原告88,354元（計算式：31,000＋31,000＋10,500＋10,500＋18,106＋38,997－51,749＝88,354）。
㈡原告復於111年1月20日又具狀改稱本件係被告未依契約所載，提前2個月以書面通知原告申請提前終止契約，故屬被告違約，依系爭契約第2條第4項，得扣除被告全額保證金作為提前解約之懲罰性違約金，並不得由該保證金作為本案扣抵應給付之金額。嗣又再於111年2月24日具狀改稱其原先起訴狀所載之被告欠費細項係有誤繕，被告確有繳交109年10月、11月的水電費無訛，其所積欠款項應係109年11月、12月租金各31,000元；109年10月、11月管理費12,000元、截油槽維護費用3,000元、洗碗費6,000元迄未繳納，尚積欠83,000元（計算式：31,000＋31,000＋12,000＋3,000＋6,000＝83,000）。又原告於109年9月開始，所有廠商之租金收取，均統一以匯款作業，並由原告公司管理人員送交當月租金發票給現場廠商，並製作簽收單予廠商現場人員簽收，作為廠商確實已先收取租金發票及通知租金繳交之依據，而廠商匯款繳納當月租金後，會將匯款紀錄提送本公司管理人員，再由原告公司會計進行核銷，倘確認廠商當月之租金未入帳，原告將會知會現場管理人員進行催繳作業，故被告僅執統一發票並不能證明確實已繳交當月租金云云。
㈢並聲明：被告應給付原告88,354元，及自109年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：因新冠肺炎之故，伊營運狀況不佳，持續和原告協商降租，詎還在協商中，就遭原告片面終止租約並旋即將櫃位出租予其他攤商，且伊有繳109年11月的租金及10月、11月的水電費(原告業已開立統一發票供被告收執)，僅欠繳12月份的租金，另簽約時已繳付3個月押金99,000元（即系爭契約上之保證金），伊欠繳之費用應優先從押金中扣除；又消防設備損壞部分，於退租之時已有與原告點交，何以後又主張該消防設備為伊所破壞，且學生餐廳係開放空間，任何人皆可以進出，原告需就其主張該消防設備損壞為被告所造成乙節負舉證責任。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張兩造簽定技術合作經營契約書，由被告向原告承租位於國立中興大學學生活動中心之地面1樓及2樓之部分空間使用，約定權利金18萬（被告已給付10萬）、每月租金33,000元（每年7、8月半租金、2月免租金；即1年實付10個月）、保證金99,000元，水、電、瓦斯、管理費均由被告負擔，契約期間自107年8月9日起至116年5月31日止等情，為兩造所不爭執，應堪認為真實。原告另主張被告未依約支付租金，尚積欠109年11月、12月租金各31,000元；及109年10月份10,500元、11月份10,500元、12月份18,106元之水、電、瓦斯、管理費迄未繳納；另因被告使用不當造成消防設備損壞，原告支出修復費用38,997元；又經原告於109年12月31日依系爭合約第3條第1、2、3、4款終止系爭合約，並依比例扣除被告已給付之權利金51,749元後，被告合計尚應給付原告88,354元等語，被告對於兩造之系爭契約業經原告終止，被告尚未繳納109年12月之租金、109年10月份10,500元、11月份10,500元、12月份之18,106元之管理費、水電費用（惟對是否應負擔此部分之金額有爭執），及依比例被告得主張扣除溢繳之權利金51,749元等部分不爭執，其餘部分則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴原告主張被告尚未繳納109年11月份之租金31,000元、109年12月份之租金31,000元部分，被告自認109年12月份租金31,000元尚未繳納，此部分原告主張應可認為真實。另關於原告主張被告109年11月份租金尚未給付部分部分，為被告所否認，被告並提出原告開立之統一發票為證（見本院卷第133頁）。原告對此主張原告於109年9月開始，所有廠商之租金收取，均統一以匯款作業，並由原告公司管理人員送交當月租金發票給現場廠商，並製作簽收單予廠商現場人員簽收，作為廠商確實已先收取租金發票及通知租金繳交之依據，而廠商匯款繳納當月租金後，會將匯款紀錄提送本公司管理人員，再由原告公司會計進行核銷，倘確認廠商當月之租金未入帳，原告將會知會現場管理人員進行催繳作業，故被告僅執統一發票並不能證明確實已繳交當月租金等語，且提出109年11月份繳款通知單簽收單、109年12月租金發票簽收單、應付帳款催告通知、業務聯繫函等為證（見本院卷第147至153頁），被告對於上開文書之真正並未爭執，依其上之內容所載，原告於通知被告繳納租金109年11月份之租金時，確實已請被告簽收109年12月份租金之發票之，嗣後並發文通知被告繳納尚未繳納之租金及費用，是以原告主張先開立發票交付被告後，再請被告繳納租金一節，應屬可信，且被告迄於本院言詞辯論終結前，亦未能提出匯款或現金繳款之證明，是原告主張被告尚未繳納109年11份租金一節，應屬可信，是原告請求被告給付109年11、12月份之租金合計62,000元應屬有據。
⑵原告主張被告109年10月份10,500元、11月份10,500元、12月份18,106元之水、電、瓦斯、管理費迄未繳納部分，被告對於金額部分並未爭執，然對於應否負擔此部分之金額爭執。經查，依原告提出之契約終止點交返還確認書（見本院卷第167頁）所載，其中「租賃標的水費、電費、瓦斯費、權利金、租金是否已繳清」欄位係勾選「否」，並記載「備註：依法院判決」等語，是被告應確實尚未繳納上開款項，應可認定。又依原告提出之「合約補充協議」（見本院卷第171頁），其上確有記載兩造合意被告應每月給付洗碗費用3,000元，而兩造簽訂之系爭契約第9、14項，亦有油槽清潔維護費用分攤每月1,500元、管理費每月6,000元之記載，是被告每月應負擔之管理費用應為10,500元。被告雖於提出之業務聯繫函影本上認為上開收費不合理等語，然此係基於兩造契約之自由，該部分收費之約定，尚無不適法之處，是被告此部分所辯，尚無可採。原告請求被告給付109年10月份10,500元、11月份10,500元、12月份18,106元之管理費用、水電費用，應屬有據。此部分原告得請求之金額為39,106元。
⑶原告主張被告應負擔消防設備復原修繕費用38,997元部分，為被告所否認，則被告是否確實有損壞消防設備而應負修繕責任，為有利於原告之事實，自應由原告就此事實，負舉證之責任。經查，建築物之消防設備係一整體，屬建築物之設備之一部，應非個別承租櫃位所維護之範圍，原告雖提出請購單、工程估價單、報價單（見本院卷第87至91頁）為證，然此僅得證明原告確實有花費38,997元修繕消防設備，並無從證明該消防設備之損壞，係由被告所造成，而得依系爭合約向被告請求，是此部分原告之請求應屬無據。
⑷又本件應系爭合約提前於109年12月31日終止，兩造均同意權利金18萬元依承租期間之比例計算，應為48,251元，原告已向被告收取權利金10萬元，原告就此部分尚應退還原告51,749元等情，為兩造所不爭執，是原告就此部分尚應退還被告51,749元。而如上原告得向被告請求之金額為101,106元，扣除原告應退還之51,749元，原告得向被告請求之金額應為49,357元。
㈡被告主張系爭合約之押租金為99,000元，原告尚未退還，被告主張抵銷等語，原告對於尚未退還押租金一節並未爭執，惟辯稱系爭合約係由被告提前終止，且未依第貳條第四款之約定於提前終止前二月向原告提出書面申請，故屬被告違約，依系爭契約第2條第4項，得扣除被告全額保證金作為提前解約之懲罰性違約金，並不得由該保證金作為本案扣抵應給付之金額等語。經查，原告雖辯稱系爭合約係由被告終止云云，然原告於支付命令聲請狀中係表明被告積欠應付帳款，經原告多次通知繳納未果，原告於109年12月31日依系爭合約第3條第1、2、3、4款終止系爭合約等語，原告已表示係因被告積欠款項，方依系爭合約第3條第1、2、3、4款終止系爭合約，並非被告單方終止系爭合約。原告雖提出LINE對話紀錄欲證明係被告要求填寫撤櫃申請書、離櫃單等（見本院卷第167頁），自行終止系爭合約等語，然為被告所否認，被告並辯稱係因原告要斷水、斷電才同意終止系爭合約等語，且依原告提出之上開對話之時間均係在109年12月下旬，兩造係在109年12月31日終止系爭合約，且依支付命令聲請狀中，原告記載之利息起算日為109年12月10日，係在原告上開主張被告終止之對話紀錄前，是應以原告原主張之因被告積欠應付帳款，經原告多次通知繳納未果，原告於109年12月31日依系爭合約第3條第1、2、3、4款終止系爭合約等情，方與事實相符，是原告主張被告違約，依系爭契約第2條第4項，得扣除被告全額保證金作為提前解約之懲罰性違約金，並不得由該保證金作為本案扣抵應給付之金額等語，實屬無據，原告應不得沒入押租金作為提前解約之懲罰性違約金，已可認定。而兩造間之系爭合約已終止，被告應已得向原告請求返還押租金，是被告就已得請求返還之押租金主張抵押，自屬有據。而本件之押租金為99,000元，而原告得向被告請求之金額為49,357元，押租金之金額大於原告得向被告請求之金額，是被告主張抵銷，應屬有據，而抵銷後，被告應已無須再給付原告金錢。
四、綜上所述，原告依系爭合約之法律關係，請求被告給付88,354元，及自109年12月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 4 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 4 月 19 日
書記官陳慧津