臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
99年度新簡字第22號
原 告 統一佳佳股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 台南長億城管理委員會
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 台南長億城E區管理委員會
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 李孟仁 律師
林怡靖 律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於中華民國99年11月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參萬貳仟柒佰捌拾玖元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告
起訴時請求被告賠償金額為3,270,026元，嗣於訴訟中變更
請求金額為667,000元，茲因原告之變更係減縮應受判決事
項之聲明，不礙被告防禦及訴訟終結，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠緣原告於民國89年間承租被告等所管理之「台南長億城」地
下一樓(座落於台南縣永康市○○○街51之2號地下一樓)作
為健身俱樂部經營之用，俱樂部之相關冷卻空調設備均設置
於當時建商所屬辦公大樓，嗣後因建商發生財務危機，上開
辦公大樓遭拍賣而由第三人華豐開發股份有限公司拍定，該
第三人無意繼續提供場所讓原告放置空調設備等使用，原告
迫於無奈僅得拆遷。基此，鑒於該地下室並無連接屋外之窗
戶或通風口，原告為維持俱樂部之通風以繼續營運，乃向被
告等表達欲承租適當空間設置相關冷卻空調機組設備(含水
管)，經被告等核准指示原告將相關冷卻空調機組設備(含
水管)，設置於系爭丙梯棟頂樓平台及外牆面，並連接至地
下室，雙方並簽訂租賃契約在案，約定由原告每月用地租金
新台幣（下同）15,000元及每月回饋大樓管委會公共設施保
養費10,000元，被告等則應擔保其有權出租該用地予原告。
㈡原告於97年4月11日與被告簽訂租賃契約後，遂將俱樂部之
相關冷卻空調機組設備(含水管)，設置於系爭丙梯棟頂樓
平台及外牆面，並連接至地下室。未料，日前竟有區分所有
權人指稱該租約未經區分所有權人會議決議通過，針對原告
提起訴訟（即97年度新簡字第844號），請求原告拆除上開
設置之機組設備及管線，雖經原告檢具相關文件答辯仍未獲
法院認同而遭判敗訴確定在案。按依民法第423條之規定，
出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並
應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，
依此，被告等既簽訂租約約定將系爭用地提供原告設置冷卻
水塔設備機組者，被告等自應於租約存續期間保持該用地合
於約定，甚者，縱該頂樓平台非屬原告所有，惟租賃為債之
契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其
租約並非無效。如出租人未依約提供合於所約定之使用收益
目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態者，已依
債之本旨為給付，即應負不完全給付之債務不履行責任。且
租賃為有償契約，依民法347條準用第349條之規定，出租人
負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固
得依債務不履行之規定，行使其權利，今被告等未能依約提
供用地致原告遭臨拆除營業所需設備而無法繼續營業，造成
原告營收之損失，實已嚴重影響原告權益， 爰依 民法第436
條、第263條之規定請求終止兩造間之租賃契約及依法請求
損害賠償。
㈢本件請求賠償金額為667,000元，計算方式如下：
⒈營業損失：爰依原告98年度核報之損益表觀之，原告整年度
稅後淨利為新台幣（下同）3,674,629元，以此為計算基礎
按比例計算原告自99年10月31日至100年1月14日止之營業損
失計為612,418元(3,674,629÷12(月)×2(月))。
⒉原告因97年度新簡字第844號案件所支付之訴訟費用及鑑定
費：第一審訴訟費用55,400元（含裁判費5,400元及鑑定費5
萬元）及強制執行規費4,042元。
㈣聲明：被告應給付原告667,000元。
三、被告答辯如下：
)台南長億城管理委員會部份：
㈠我們社區是由六棟大樓組合而成，所成立的是台南長億城管
理委員會，現任主委是 曾瑞復 ，六棟大樓又各自設立分區委
員會，所以有本件長億城E區管理委員會，總管理委員會有
送核備，至於分區管理委員會是沒有送核備，分區管理委員
會應該是屬於台南長億城管理委員會的分支組織。
㈡對契約書真正沒意見， 鄭順鴻 當時的身分是長億城管委會主
委而且身兼Ｅ區管委會主委，但是我們查證鄭順鴻並沒有跟
長億城管委會全體委員召開會議決議這件事情，所以我們認
為這份契約對我們是無效的。
㈢當初是因為Ｅ區的主任委員兼任被告台南長億城管理委員會
主委，所以契約上沒有送達總會，我們目前的態度還是希望
由Ｅ區管委會來處理，因為我們內規上各區行政、財務都是
獨立的，所以由Ｅ區管委會處理即可，不需經過我們同意。
我們還是希望原告跟Ｅ區的頂樓住戶協調，如果可以把噪音
問題改善，應該不會有異議。
台南長億城E區管理委員會部份：
㈠系爭租賃契約係第8屆管理委員會主任委員：「鄭順鴻」於
其法令、規約與區分所有權人賦予之權限外，無權代理台南
長億城E區管理委員會所簽定者，契約效力應只及於「鄭順
鴻」個人之間，而不及其他；查系爭租賃契約訂定時，事前
並未提經E區分所有權人會議決議、亦未經丙梯棟共有人同
意，系爭出租行為並非管理委員會管理權限，是即便管理委
員會私下與原告簽有租約，對共有人亦不生效力(參台灣台
南地方法院97年度新簡字第844號民事確定判決理由)。復管
理委員會係受區分所有權人委任，行使其法定職務及區分所
有權人會議決議之事項，而出租共用部分既非公寓大廈管理
條例所訂管理委員會之法定權責範圍，而又長億城規約或其
區分所有權人會議決議事項，則管理委員會代理區分所有權
人與原告訂約，自屬無權代理，合先敘明。
㈡公寓大廈管理委員會僅於法定職務內為區分所有權人團體之
代表與執行機關，並非實體法上權利義務之主體，系爭訴訟
標的契約簽訂既非管理委員會法定職務內之事務，且效力亦
應不及被告與所屬區分所有權人，而應由「鄭順鴻」個人自
己契約負責，是就本案而言，管理委員會應無權利能力，本
件訴訟條件顯然有所久缺：
㈢按公寓大廈管理條例第38條第1項雖規定「管理委員會有當
事人能力」，惟依同條例第3條第9款規定「管理委員會，指
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織
」，故管理委員會為區分所有權人團體之代表機關，僅具有
訴訟法上非法人團體之法律性質，並無權利能力，尚非實體
法權利義務之主體。惟因管理委員會為公寓大廈區分所有權
人團體之代表及執行機關，為執行法律規定賦予其法定之職
權，執行公寓大廈管理維護事務，惟亦僅得以其名義就法定
職權範圍內為交易，逾此範圍應無權利(訴訟能力)。
㈢且管理委員會所管理之財產均屬區分所有權人共有，管理委
員會自身並無自有財產，亦無法負擔義務。是原告主張管理
委員會應負賠償責任，實屬不可能之事，本訴顯然欠缺訴訟
保護要件而屬無理由。
㈣至原告主張信賴被告之代表能力簽定租約，因被告就訂約重
要關係事項，惡意隱瞞或為不實之說明，認被告應負民法第
245條之1第1項之締約過失損害賠償責任，亦無理由。茲據
原告與鄭順鴻以被告名義於97年4月11日簽訂之「冷卻空調
機組設置用地租賃契約書」第五條之2約明：「簽約時甲方
同時提供管理委員會授權規約內容，或住民大會會議同意之
紀錄」，已足證原告明知管理委員會尚需經「規約授權」或
「住民大會會議之同意」(應係指區分所有權人會議)，始
有出租權限，既明知即無所謂信賴被告有不需經區分所有權
人同意或規約授權之單獨權限存在更無受惡意隱匿或不實說
明之可言，鄭順鴻是否有提出所謂「規約授權」或「住民大
會會議之同意」之證明文件，尚不得知，然此非不得檢視或
查證「授權或同意」存在與否，原告疏於查證或明知無「授
權或同意」存在即不顧丙梯棟區分所有權人反對強行動工，
豈可謂受欺瞞受害？
㈤再者，管理委員會並無為詐欺、隱瞞等不法行為之能力，且
不法行為於法亦無可代理，若真有所指詐欺、隱瞞等不法行
為，亦屬鄭順鴻等第9屆(97年度)管理委員個人之犯罪或侵
權行為，即便原告有得追究他人責任之餘，對象亦應是實際
從事詐欺、隱瞞等不法行為之鄭順鴻等第9屆管理委員，而
非未曾參與其事，甚至強力反對之第10(98年度)、11屆(99
年度)管理委員會。
㈥復原告又稱被告應負權利瑕疵擔保、不完全給付損害賠償之
責，惟被告既非實體法上之權利義務主體、而該租約之簽訂
也非管理委員會之法定職權份內之事，該租約既屬鄭順鴻無
權代理被告所為，其契約履行及擔保責任即由鄭順鴻負責，
尚與被告無關。
㈦末查，原告簽約迄今，暫不論其租約效力不及於被告與被告
所屬之區分所有權人全體，然原告均有占用系爭丙梯棟頂樓
與牆面設置空調設備，亦無所謂不能占用之問題，而丙梯棟
部分區分所有權人對原告提起排除侵害訴訟，獲確定判決而
實施強制執行拆遷，亦屬合法權利之行使，即便原告因之不
能繼續占有，亦難謂係不法行為所致之損失，當亦與被告及
所屬區分所有權人無涉，故原告請求賠償損害，實無理由。
四、本件經證據調查及辯論，兩造對於下列事實均不爭執：
㈠被告管理委員會前法定代理人鄭順鴻於民國97年4月11日與
原告簽訂冷卻空調機組設置用地租賃契約書。
㈡鄭順鴻有提供一紙Ｅ區管委會97年3月20日之例會會議記錄
予原告。
㈢原告於上開契約書簽訂後，於長億城Ｅ區丙棟頂樓陽台及外
牆面鋪設有水管及置放冷氣空調機組設備。
㈣原告使用上開Ｅ區丙棟空間之行為，經本院97年度新簡字第
844號審理後認定係無權占有應予拆除，回復原狀，該判決
業已確定在案，是原告就上開裝設之空調機組設備及管線負
有拆除之義務。
㈤上開事實，復據原告提出華豐開發股份有限公司函一件、本
院97年度新簡字第844號判決暨確定證明書、冷卻空調機組
設置用地租賃契約書一件、同意書一件及長億城E區管理委
員會例會會議紀錄為憑，核與本院調閱97年度新簡字第844
號卷證相符，可信為真正。
五、原告於上開訴訟事件敗訴確定後，請求終止與被告間之租賃
關係併聲請損害賠償，請求被告等共同賠償667,000元。惟
被告均拒絕給付，並以上情置辯。是本件兩造爭執事項厥為
：被告是否為本件損害賠償之權利義務主體？被告前任法定
代理人與原告簽訂之租賃契約之行為是否屬於無權代理行為
？原告是否因被告有違約事由而受有損害？及原告請求損害
賠償的金額是否正確？經查：
㈠按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有
權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「
區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」
，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上
完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交
易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人
之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外
，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委
員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事
人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之
民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條
第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項
、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特
定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其
固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權
人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有
權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸
屬主體，被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條
第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管
委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，
避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費
。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應
將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條
訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之
1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人
參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法
第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎
。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己
之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，
如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對
其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保
障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲
確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，
即失其意義，當非立法本意（最高法院98年台上字第790號
判決意旨參照）。由上開判決意旨可知，公寓大廈之管理委
員會，係以執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大
廈管理維護事務」為其成立目的，管理委員會基於規約之約
定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受有損害
時，其本身雖非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，被害人
得基於程序選擇權，選擇非以區分所有權人或以管委會為被
告起訴請求，俾迅速而簡易確定及實現私權，但管理委員會
若無法令或規約之約定，亦未經區分所有權人會議決議，其
本身僅為非法人團體，並非權利義務歸屬之主體，被害人即
無上開程序選擇權之適用。
㈡本件原告依據與被告簽訂之租賃契約，請求終止該租約及損
害賠償，則被告是否應負契約賠償責任，端視其是否有權簽
訂該租賃契約，亦即被告簽訂契約之行為是否基於住戶之規
約，或依據區分所有權人會議決議而為之職務執行。查本件
原告向被告承租之範圍係台南縣永康市○○○街53之5號公
寓頂樓陽台，而上開範圍經本院97年度新簡字第844號拆屋
還地事件審理後，已認定係屬於該大樓各樓層所有人所共有
，對於該共有物之使用管理處分，應依法令、遵守規約或區
分所有權人之會議，並非該區管理委員會得專擅處分之事項
，被告之前任法定代理人與原告簽訂之租賃契約，對於全體
區分所有權人並不生效力（參見該判決第12頁第14行以下至
第13頁第23行所載之理由）。由此可見，被告雖與原告簽訂
租賃契約，就上開共同使用之租賃範圍為收益之管理行為，
但上開租賃行為，並非依法令或住戶規約明訂被告所能管理
之事項，亦非經全體區分所有權人決議之事項而為之職務執
行，故該租賃契約對於全體區分所有權人均不生效力。
㈢雖原告稱本件租賃契約有經過Ｅ區管委會同意，其因為信賴
被告有權出租才簽訂契約云云，並提出該委員會97年3月20
日之例會會議記錄一紙供本院參酌。惟由兩造簽訂之冷卻空
調機組設置用地租賃契約書第五條危險負擔之第2項尚約定
「簽約時甲方（即本件被告）同時提供管理委員會授權規約
內容或住戶大會會議同意之紀錄」等內容，顯見原告亦明知
被告對於上開共有使用部分之管理行為，應取得規約之授權
或全體住戶之決議，卻任令被告提出一紙管理委員會之例會
會議記錄，率與被告簽訂租賃契約，其對於契約簽訂顯有可
歸責之情由，事後再以信賴被告一詞推卸其責任，尚非可採
。再者，其提出之該紙會議紀錄，雖有被告台南長億城E區
管理委員出租上開範圍予原告之相關紀錄，但依上開說明，
被告台南長億城管理委員會或台南長億城E區管理委員，對
於上開共有部分均無任何處分管理權限，故該被告台南長億
城E區管理委員會之決議，顯無足拘束全體區分所有權人，
對全體區分所有權人仍不生效力。
㈣綜上所陳，本件被告台南長億城管理委員或台南長億城E區
管理委員對於上開租賃乙事，既非依法令或住戶規約而應執
行之職務，亦未經該區全體區分所有權人決議，其顯然無權
與原告簽訂該租賃契約。依上開公寓大廈管理條例對於管理
委員會之說明，被告管理委員會僅屬於非法人團體，就本件
租賃乙事並無實體法上完全之權利能力，並非權利義務主體
，無從與原告簽訂契約及享受權利或負擔義務。從而，本件
兩造雖有簽訂租賃契約之事實，但被告並無簽訂該份租賃契
約之權利或授權，對於該份契約亦未經過意思機關（即區分
所有權人會議）決議，其自行簽訂之行為應屬無效。從而，
原告本於無效之契約關係，請求終止契約及損害賠償均屬無
據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述或舉證，核與判決結
果無影響，已無論述之必要，附此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年11月15日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官許蕙蘭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年11月15日
書記官葉東平