裁判字號：臺灣高雄地方法院95年訴字第3692號民事判決
裁判日期：民國97年07月21日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高雄地方法院民事判決95年度訴字第3692號原告庚○○訴訟代理人己○○被告丁○○
戊○○丙○○甲○○上一人訴訟代理人乙○○上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國97年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告被告戊○○應給付原告新臺幣壹拾伍萬伍仟捌佰柒拾玖元，及自民國九十五年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣壹拾伍萬壹仟捌佰貳拾元，及自民國九十五年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新臺幣壹萬陸仟貳佰捌拾玖元，及自民國九十五年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新臺幣捌仟玖佰陸拾陸元，及自民國九十五年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落高雄市○○區○○段2小段1430地號面積162㎡土地（
下稱系爭基地）原係伊所有，於民國69年間與建商在系爭基地上合建門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號至120號之6的7層樓公寓（下稱系爭公寓），約定由伊提供土地，建商負責出資興建，每一建物應平均配賦系爭基地應有部分千分之14
3，系爭公寓1、2、3樓建物歸伊所有，4至7樓建物歸建商所有。系爭公寓興建完成後，因系爭3樓建物所有權人 方建榮 係伊胞弟，為避免土地移轉之麻煩，而未將系爭基地應有部分千分之143移轉登記在方建榮名下，惟其餘建物均按使用執照起造人名冊辦理基地應有部分登記。伊雖於85年
6月10日將1樓建物及系爭基地應有部分千分之143售予訴外人 王美芳 ，然仍有系爭基地應有部分千分之285。而後系爭3樓建物於85年8月5日被法院拍賣，已於拍賣公告上載明該房屋基地為伊所有，基地不在拍賣範圍內，故拍定人被告丙○○僅取得系爭3樓建物之所有權，而未取得基地之所有權。嗣被告戊○○於89年5月1日因買賣取得系爭3樓建物，並於93年4月23日將系爭3樓建物出售前，向系爭7樓建物所有人即被告丙○○購買系爭基地應有部分千之21，再將系爭3樓建物連同與系爭基地應有部分千分之21出售予被告甲○○。而被告丙○○將其所有系爭基地應有部分千分之21出售後，僅持有系爭基地應有部分千分之122，其於94年11月29日將系爭7樓建物連同基地應有部分千分之122出售予被告丁○○。
㈡系爭公寓區分所有權人共有系爭基地，各區分所有權人既應
配賦基地應有部分千分之143，而被告戊○○、甲○○為系爭3樓建物之區分所有人時，就系爭基地之應有部分均不足上開應配賦之持分，被告丙○○將系爭基地應有部分千分之21出售後，就系爭基地應有部分已不足千分之143，其後手被告丁○○取得系爭7樓建物及基地應有部分千分之122，就系爭基地之應有部分亦不足上開應配賦之持分，渠等不足之部分均逾越其基地應有部分之範圍而使用，獲有相當於租金之利益屬無權占用伊所有系爭基地應有部分，致伊受有相當於租金之損害，渠等占用時間及金額如附表一所示。為此，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告戊○○應給付原告562,599元、被告甲○○應給付原告478,25
9元、被告丙○○應給付原告53,786元、被告丁○○應給付原告28,543元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告抗辯：㈠被告丙○○以：原告父親己○○於83年間，以原告及訴外人
方建榮急需用款為由，向其借款週轉，因當時原告所有建物及系爭基地應有部分均已向銀行抵押借款，故將方建榮所有系爭3樓建物設定抵押權予伊擔保，並與伊簽訂切結書，約定待原告所有系爭基地應有部分塗銷抵押權時，再移轉給伊，系爭基地應有部分千分之143先由伊使用，伊自非無權占用系爭基地。況原告與建商合建系爭公寓時，就系爭公寓應配賦合比例之系爭基地，伊並不知悉，公寓大廈管理條例亦未規定區分所有權人就公寓所坐落基地之應有部分應予均等分配，亦未規定不得出售系爭土地持分與系爭公寓之區分所有權人，原告與建商間縱約定各區分建物應配賦系爭基地應有部分千分之143，亦不得拘束伊，伊非屬無權占用所有系爭基地之應有部分等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告戊○○、甲○○則以：被告戊○○於89年5月及被告甲
○○於93年4月23日，分別向被告丁○○之前妻及法院拍定買受系爭3樓建物及系爭基地應有部分千分之21，渠等均不知悉系爭公寓之區分所有權人有約定每一區分建物之所有權人，需配賦系爭基地應有部分千分之143，縱若系爭公寓之前手與區分所有權人有此約定，伊亦不受該約定之拘束，況法令並未規定公寓區分所有權人就公寓坐落基地之土地應有部分應均等，原告自不得以伊就系爭基地之應有部分較少，即認伊無權占用系爭土地，而受有相當於租金之不當得利。再者，縱認原告請求有理由，其請求之金額亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告丁○○則辯稱：系爭公寓7樓房屋及系爭基地應有部分
千分之122之所有權係訴外人龍星資產第五管理股份有限公司（下稱龍星公司）向法院拍賣取得後，再於94年11月29日將該建物及基地持份出售予伊，法令並未規定公寓區分所有權人應平均配賦基地之應有部分，原告請求伊給付相當不當得利之租金，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其為系爭2樓建物及系爭基地應有部分千分之
285之所有權人，被告戊○○於89年5月1日起至93年4月
22日止、被告甲○○自93年4月23日起至95年9月30日止，分別為系爭3樓建物及系爭基地應有部分千分之21之所有權人，被告丙○○於93年4月23日起至94年11月28日止、被告丁○○自94年11月29日起至95年9月30日止，為系爭7樓建物之區分所有人時，僅擁有系爭基地應有部分千分之122等情，業據提出系爭土地第二類登記謄本、系爭公寓登記謄本及建物異動索引、系爭1樓建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第13~19頁、第21頁），復為被告所不爭執，原告此部分主張屬實。至原告主張系爭公寓起造時已約定，每一區分建物應配賦基地應有部分千分143，被告於前述期間所有系爭3樓建物或系爭7樓建物時，基地應有部分僅有千分21或千分122，均不足千分143部分即屬無權占用原告應有部分之土地，致原告受有相當於租金之損失云云，為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為被告之基地應有部分不足千分143，是否構成不當得利？倘有，得請求之金額為若干？
四、本院得心證之理由：㈠經查，原告於68年間提供系爭基地與建商合建系爭7層樓公
寓時，系爭建物1、2樓之起造人為原告，3樓建物之起造人為訴外人方建榮，系爭4、5樓及6、7樓建物之起造人分別為訴外人 鐘民安 、 鐘水池 ；於71年6月30日辦理第一次登記時，系爭基地應有部分千分之143係登記予訴外人鐘水池、鐘 陳玉雲 名下，應有部分千分286係登記在鐘民安名下，剩餘應有部分千分之428則登記在原告名下等情，有系爭基地登記謄本在卷可憑（見本院卷第86~87頁）。又訴外人鐘水池於73年3月28日將系爭6樓建物出售予訴外人鐘陳玉雲，訴外人鐘民安於72年2月29日將系爭4、5樓建物及系爭基地應有部分千分之143，分別出售予訴外人 許文選 及陳曾歡，原告於85年6月10日將系爭1樓建物及系爭基地應有部分千分之143售予訴外人王美芳，亦有系爭土地登記謄本及系爭公寓建物登記簿在卷可憑（見本院卷第87、97、102、103、118、222頁）。由上述系爭公寓辦理第1次所有權登記時，原告及其弟方建榮所有系爭1至3樓建物配賦系爭基地應有部分千分428，及其後系爭1、4、5、6、7樓建物所有權陸續移轉他人時均配賦系爭基地千分之143等情觀之，顯見原告主張與建商合間系爭7層樓公寓時，已約定每一區分建物應配賦系爭基地應有部分千分之143，應屬真實。又系爭公寓係在公寓大廈管理條例公布施行前所興建，依照當時之法令，區分所有建物與基地可登記在不同人名下，並未規定每一區分所有建物分配之基地之權利範圍，此有高雄市政府地政處新興地政事務所函文在卷可憑（見本院卷第279頁），復為兩造所不爭執，是原告主張為避免土地過戶之麻煩，而未將系爭3樓建物所應分配之基地權利範圍過戶登記在方建榮名下，應係真實，堪以採信。
㈡又系爭公寓為7層樓之集合住宅，各層樓之面積均為102.19
㎡，有使用執照附卷可憑（見本院卷第83頁），而原告與建商約定全體區分所有人均分坐落基地之應有部分，且為共同起造人，其意即在於土地所有權之行使，與其上建物所有權能之行使彼此相依，有關聯性，且整體集合建物均坐落於基地上，並無特定部分，難認有分管約定，惟仍為土地共有人，，因此，系爭公寓使用系爭土地並非基於分管契約，而是依據系爭建物起造時所配賦之基地應有部分。
㈢按民法第818條所定，各共有人按其應有部分，對於共有物
之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，固難謂非不當得利，有最高法院55年台上字第1949號判例意旨可資參照。故如區分所有建物所有人，無土地應有部分或其所有土地之應有部分不足區分所有建物所占全棟建物之比例時，依上開判例所示，該區分所有人應給付相當於租金之不當得利予共有人。是被告等辯稱：相關法令並未規定公寓區分所有權人就公寓坐落基地之土地應有部分應均等，不應以渠等所有系爭基地之應有部分不足千分之143，即認渠等無權使用系爭基地而受有利益，及渠等不應受原告及建商約定之拘束云云，要無足取。
㈣經查，系爭3樓建物之原所有人方建榮，因積欠債務而於84
年間被其債權人中國信託商業銀行向法院聲請拍賣系爭3樓建物，該債權人並向法院陳報，該3樓建物就所坐落之基地並無土地持分，與該基地所有人間亦無租賃或買賣關係存在，並經法院於拍賣公告上載明該建物基地屬原告所有，不在拍賣範圍內，並僅就系爭3樓建物鑑定價格，後因無人應買而由被告丙○○承受，並於85年8月5日取得不動產所有權移轉證明書等情，有本院84年度執字第9586號拍賣不動產附表、陳報狀及鑑估報告書等在卷可稽（見本院卷第20、322~
332頁），足見被告丙○○僅係拍得系爭3樓建物而未取得應配賦之基地。又被告丙○○陳稱：因原告不願將基地持分過戶給伊，伊就將自己7樓房屋之土地持分過戶一些到3樓名下，並將房子交給伊太太去處理， 巴陽光 是伊太太的朋友等語（見本院卷第293、294頁），核與被告戊○○陳稱：
伊於89年5月向丙○○之妻子購買系爭3樓建物及基地持分千分之21等語（見本院卷第293頁），大致相符，參以被告丙○○係於87年2月7日將其系爭基地持分千分之21連同系爭3樓建物售予訴外人巴陽光等情（見本院卷第155~160頁之土地登記申請書等資料），益徵被告丙○○明知拍得之系爭3樓建物亦應配賦基地應有部分千分之143。又被告戊○○積欠債務而被強制執行拍賣，於93年4月23日由被告甲○○拍定而取得所有權；另系爭7樓房屋與系爭土地持分千分之122，則因被告丙○○積欠債務而被強制執行拍賣後，由訴外人龍星昇第三資產股份有限公司於同年9月24日拍定取得，復於94年11月29日售予被告丁○○等情，有系爭基地及公寓異動索引表在卷可憑，復為兩造所不爭執，足見被告戊○○自89年5月1日起至93年4月22日止與被告甲○○自93年4月23日起至95年9月30日止擁有系爭3樓公寓期間，就系爭基地之持分不足千分之122，而被告丙○○於87年7月
2日起至94年9月23日止及被告丁○○自94年11月29日起至95年9月30日止所有系爭7樓公寓期間，就系爭基地之應有部分均不足千分之21。依前揭說明，系爭3、7樓建物占用系爭基地之應有部分比例既有不足，顯然逾越其應有部分而為使用收益，逾越部分既屬無權占用原告之土地，則被告所受超過利益，即屬不當得利無疑。
㈤被告等雖均辯稱：原告之父親以系爭3樓房屋設定抵押向被
告丙○○借款時，已書立切結書同意其使用系爭土地，渠等自非無權占有使用系爭土地云云。經查，原告之父己○○曾於83年11月間向被告丙○○借款，並以系爭3樓建物設定最高限額300萬元之抵押權予被告丙○○，並由己○○以原告代理人名義在切結書上簽名按捺指印等情，有土地登記申請書及切結書在卷可憑（見本院卷第249、259~268頁），復為原告所不爭執（見本院卷第247頁、卷二第21頁），是被告丙○○辯稱原告曾出具切結書等語，應堪採信。被告丙○○雖辯稱系爭切結書係原告父親己○○設定抵押權給伊時所簽訂，同意伊先無償使用系爭3樓建物應配賦之基地，待將來可移轉時再將該基地持分轉讓予伊云云，然前開抵押權係於83年11間設定，而該切結書上所書立之日期為85年，且受託辦理前開抵押權之代書辛○○亦於本院審理中證稱：切結書係伊擬定的，但不是伊拿給己○○簽名的，刪改的部分也不是伊寫的等語（見本院卷第280頁），顯見被告丙○○辯稱：切結書係設定抵押權時所簽訂云云，要無可採。參以，倘己○○確於83年11月間書立切結書，則被告丙○○理應於
85年8月5日拍得系爭3樓建物後，即可出具切結書要求原告將該建物配賦之基地持份過戶予伊，豈有於87年5月間將自己持有系爭基地應有部分千分之21及系爭3樓建物過戶至訴外人巴陽光名下之理？況原告向被告丙○○借款後，如按期清償完畢，自無將該抵押物之基地持分無償交予被告丙○○使用或過戶至其名下，而於設定抵押權時即簽訂對其不利之切結書之理？再觀之該切結書之日期確係載明85年，足見原告陳稱：被告丙○○後來拿切結書要來買3樓的基地，拿切結書給伊簽，但後來沒買，應予作廢等語，較為可採。是被告辯稱依切結書之記載渠等有權使用系爭基地云云，亦無足採。
㈤被告等無正當權源占用原告之土地，依社會通常之觀念，將
可獲得相當於租金之利益而致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還相當於租金之利益。而按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條、第97條定有明文。經查，系爭
3樓、7樓公寓，鄰近新堀江商場，附近環境為商家，其交通甚為便利等情，此有系爭房地週遭環境圖及照片附卷可佐（見本院卷第58~61頁）。又系爭基地於89年7月1日起至
92年12月31日止及93年1月1日起迄今之申報地價分別為39,806元及39,296元，有地價第二類謄本可憑（見本院卷第235頁）。本院斟酌系爭土地之價值、所處位置、其四周工商繁榮情形，及占有人占用系爭基地之經濟價值與用途，並揆諸首揭規定，認為以該基地申報價額年息8%為計算原告相當於租金之不當得利之標準為適當，原告主張按公告地價金額按年息10%計算，與前揭規定不符，要無足取。是依上開標準計算，原告請求被告戊○○給付自90年11月1日起至
93年4月22日止、被告甲○○自93年4月23日起至95年9月
30日止、被告丙○○於93年4月22日起至94年9月23日止、被告丁○○自94年11月29日起至95年9月30日止，使用該土地之不當得利，即請求被告戊○○、甲○○、丙○○及丁○○各應給付155,879元、151,820元、16,289元及8,966元（計算式詳如附表二所示）之範圍為可採。
㈥從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付前開金額
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即請求被告戊○○給付155,879元、被告甲○○151,82
0元及均自95年11月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告丙○○給付16,289元及自95年12月8日起至清償日止按年息5%計算之利息；被告丁○○給付8,966元及自95年10月27日起至清償日止按年息5%計算，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，爰依職權宣告假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，及未經援用之證據，經斟酌認無礙本院前述認定，爰不一一論究。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款，判決如。
中華民國97年7月21日
民事第三庭法官廖純卿正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年7月21日
書記官洪嘉慧附表一：
┌──┬─────┬─────────┬─────────────────────────────┐│編號│返還義務人│無權占用土地│請求金額＝公告地價×占用面積×年息率×占用期間（新臺幣，元│││││以下四捨五入）│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑴│戊○○│系爭基地應有部分千│自90年11月1日起至94年4月23日止，被告應給付原告562,599元││││分之143│。（計算式：91年及92年之每月租金為公告現值122,506×162㎡×│││││143÷1000×8%÷12月＝18,920元（元以下四捨五入），93年之每│││││月租金為公告現值122,585×162㎡×143÷1000×8%÷12月＝18,93│││││2元（元以下四捨五入），故前述期間應給付之租金為：18,920×2│││││6＋18,932×3＋18,932÷30×22＝562,599）。│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑵│甲○○│系爭基地應有部分千│自93年4月23日起至95年9月30日止，被告應給付原告478,259元││││分之122│。（計算式：93年之每月租金為公告現值122,585×162㎡×122÷1││││││000×8%÷12月＝16,152元（元以下四捨五入），94年及95年之│││││每月租金為公告現值124,595×162㎡×122÷1000×8%÷12月＝│││││16,417（元以下四捨五入），故前述期間應給付之租金為：16,152│││││×8＋16,416×21＋16,416÷30×8＝478,259）。│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑶│丙○○│系爭基地應有部分千│自93年4月22日起至94年11月28日止，應給付原告53,786元。│││││分之21│（計算式計算式94年及95年之每月租金為公告現值124,595×162㎡││││││×21÷1000×8%÷12月＝2,826元（元以下四捨五入），故前述期│││││間應給付之租金為：2,826×8＋2,826÷30×7＋2,826×10＋2826│││││÷30×28＝53,786元。││││││├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑷│丁○○│系爭基地應有部分千│自94年11月29日起至95年9月30日止，應給付原告28,543元。│││││分之21│（計算式：94年及95年之每月租金為公告現值124,595×162㎡×21││││││÷1000×8%÷12月＝2826元（元以下四捨五入），故前述期間應給│││││付之租金為：2,826×10＋2826÷30×3＝28,543）。││││││└──┴─────┴─────────┴─────────────────────────────┘附表二：
┌──┬─────┬─────────┬─────────────────────────────┐│編號│返還義務人│無權占用土地│請求金額＝申報地價×占用面積×年息率×占用期間（新臺幣，元│││││以下四捨五入）│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑴│戊○○│系爭基地應有部分千│自90年11月1日起至93年4月22日止，被告應給付原告155,879元。││││分之122│計算式：39,806元×（162㎡×122／1000）×8%×904／365年＝│││││155,879元。│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑵│甲○○│系爭基地應有部分千│自93年4月23日起至95年9月30日止，被告應給付原151,820元。││││分之122│計算式：39,806元×（162㎡×122／1000）×8%×69／365＋39,29││││││6元（162㎡×122／1000）×8%×822／365＝151,820元。│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑶│丙○○│系爭基地應有部分千│自93年4月22日起至94年11月28日止，應給付原告16,289元。│││││分之21│計算式：（39,806元×（162㎡×21／1000）×8%×70／365＋││││││39,296元（162㎡×21／1000）×8%×485／365＝16,289元。│├──┼─────┼─────────┼─────────────────────────────┤│⑷│丁○○│系爭基地應有部分千│自94年11月29日起至95年9月30日止，應給付原告8,966元。│││││分之21│計算式：39,296元×（162㎡×21／1000）×8%×306／365＝8,966││││││元。│└──┴─────┴─────────┴─────────────────────────────┘