裁判字號：臺灣嘉義地方法院95年簡上字第29號民事判決
裁判日期：民國95年11月01日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決95年度簡上字第29號上訴人辛○○
壬○○子○○丙○○庚○○癸○○丁○○甲○○上八人共同訴訟代理人 陳雲進 律師被上訴人己○○訴訟代理人乙○○被上訴人戊○○上列當事人間請求給付損害賠償等事件，上訴人對於民國95年2月23日、95年3月21日本院嘉義簡易庭94年度嘉簡字第441號第一審判決提起上訴，經本院於95年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於判決「原告所有門牌號碼為嘉義縣中埔鄉同仁村11鄰163-3號建物因坐落在被告所有嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地之基地如附圖所示甲部分面積一百平方公尺、乙部分土地之租賃契約，自民國95年2月23日起之租金調整為每月新台幣玖拾捌元」部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠基於「契約自由」、「私法自治」原則，當事人應受該契約
拘束，法院亦應予尊重，任何一方所受不利益，均屬其讓步之結果，不得據為撤銷之理由。
㈡兩造於偵查中和解，決定租金數額迄今，並無發生重大變更之情事。
㈢土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地
方供住宅用之房屋，始有適用，至非供居住之營業用房屋並不包含在內。原審認系爭土地為農業用地，並坐落於嘉義縣中埔鄉間，地目為田，顯非城市，其與土地法第97條第1項所稱之「城市地方」顯有不符。
㈣土地法第97條第2項規定：「約定房屋租金，超過前項規定
者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之」，是強制減定租金者，限於行政機關，被上訴人卻請求法院為之，法院應以裁定駁回之。
㈤土地法第101條規定：因房屋租用發生爭議得由該管直轄市
或縣(市)地政機關予以調處，不服調處者得向司法機關訴請處理。本件未經地政機關調處，被上訴人逕向法院起訴，其權利保護要件顯有欠缺。
㈥被上訴人提出之買賣系爭土地證明書，為新攻擊防禦方法，不能於第二審提出，且該證明書亦不能拘束上訴人。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭土地為被上訴人之父 張基淵 向訴外人 呂陳秋 購買，因當
時礙於法令，農地不能分割，故無法辦理所有權移轉登記，並有 呂炳瑞 、 呂炳煌 出具之證明書可資證明。
㈡上訴人應履行和解契約，拆除系爭建物南側之L型金屬浪板。
㈢按土地法第97條規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息百分之十為限。系爭土地申報總地價年息百分之十為新台幣（下同）1173.2元(112×104.75×0.1=1173.2)，故兩造約定租金每月兩千元已超過租用基地租金之法定上限每月98元，故應減少租金至每月98元。
㈣被上訴人戊○○沒有參與和解，其等不承認租賃關係合法。
三、證據：除援用第一審所提證據外，提出呂炳瑞、呂炳煌出具之證明書1紙。
丙、本院依職權勘測系爭房屋，並請嘉義縣水上地政事務所測量如附圖乙部分之位置、面積，繪製複丈成果圖覆院。
理由
一、程序方面：㈠本件調整租金訴訟，其判決結果將使原租賃契約發生變動，
具有形成判決之性質，其訴訟標的對於當事人必須合一確定，因此，上訴人辛○○、壬○○、子○○、丙○○、庚○○、癸○○、丁○○上訴之效力，依民事訴訟法第56條第1項第1款之規定，及於未提起上訴之同造當事人甲○○，應將之均併列為上訴人，合先敘明。
㈡本件被上訴人戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條所列各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人起訴主張：上訴人等人共八人於93年5月26日雇工在系爭建物週遭興建長度約9.3公尺、寬度約1.82公尺L型金屬浪板圍牆，僅留約1.55公尺寬缺口供被上訴人通行；嗣因被上訴人向台灣嘉義地方法院檢察署（下稱嘉義地檢署）提出告訴，認上訴人等涉犯強制罪嫌，而於偵查庭中雙方達成和解，就系爭建物至道路土地部分，每月租金2000元承租，然此和解內容顯然違反土地法第97條、101條、105條之規定，而超過土地建物申報地價之10%，蓋系爭建物占有約
104.75平方公尺，依照今年申報地價為每平方公尺112元，按地價年息10%計算為1173.2元，遠低於兩造和解內容，爰請求酌減兩造租約之租金為每月98元（被上訴人於原審另請求上訴人拆除系爭建物南側之L型金屬浪板圍牆部分，經原審判決駁回，被上訴人未就該部分提起上訴，業已確定，該部分不在本院審酌範圍內，併予敘明）。
三、上訴人則以：基於「契約自由」、「私法自治」原則，當事人應受該契約拘束，且兩造於偵查中和解，決定租金數額迄今，並無發生重大變更之情事；而系爭土地非都市土地，與土地法第97條第1項所稱之「城市地方」不符，且能依土地法第97條第2項規定強制減定租金者，限於行政機關，法院應以裁定駁回之；又本件未經地政機關調處，被上訴人逕向法院起訴，其權利保護要件顯有欠缺；另被上訴人提出之買賣系爭土地證明書，為新攻擊防禦方法，不能於第二審提出，且該證明書亦不能拘束上訴人等語置辯。
四、按形成之訴者，乃原告要求法院以判決創設、變更或消滅一定法律關係之訴也；次按原告提起訴訟必須具有權利保護要件，而權利保護要件包括：當事人適格之要件、訴訟標的之法律關係之要件以及權利保護必要之要件，若法律並無明定原告享有限於在審判上行使之形成權，而原告卻逕自提起形成之訴，即應認原告所提之形成之訴欠缺訴訟標的法律關係之要件，法院應以原告之訴欠缺權利保護要件予以駁回，是本件請求酌減租金之訴首應審酌者，厥為本件訴訟是否具有權利保護要件，經查：
㈠本件被上訴人依據土地法第97條、101條、105條之規定，主
張兩造於嘉義地檢署所成立之和解契約，其租金超過土地建物申報地價之10%，請求酌減兩造租約之租金為每月98元等語，提起本件請求酌減租金之訴，經核此訴訟乃要求法院以判決變更原來之租賃關係，是此請求酌減租金之訴屬於「形成之訴」，應可認定。
㈡又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」、「因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理。」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條、第101條及第105條分別定有明文。第按和解所定租金額，縱超過土地法第97條第1項所定之標準，亦僅係得依同條第二項規定請求該管縣市政府強制減少之，並非當然無效（最高法院69年台上字第2894號判決參照）；另土地法第97條第1項關於限制房屋租金額之規定，係屬強制規定。當事人間約定之租金額，如超過此限制者，不問其有無經過該管市縣政府減定，出租人就其超過部分之租金無請求權，為本院一貫之見解（最高法院70年台上字第4336號判決參照）。依據上述法條及見解，承租人若認租金超過土地法之法定限制，僅能依據土地法第97條及第105條規定，請求該管直轄市或縣（市）政府依前項所定標準強制減定，上述法條並未賦予承租人有向法院提起請求酌減租金之訴之權利。至土地法第101條固規定：因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理，然此僅賦予租賃契約之出租人得起訴請求租金，而承租人得於訴訟中抗辯超過最高租金額部分之租金無請求權而已，並非賦予承租人有向法院提起請求酌減租金之訴之權利。
㈢次查，被上訴人提起本件請求酌減租金之訴，係主張租金過
高，而依據土地法第97條、101條、105條提起，並非主張租賃物價值昇降，依據民法第442條而提起，有被上訴人起訴狀之記載及其於原審、本院之主張可稽，依上所述，本件被上訴人既僅依據土地法第97條、第101條及第105條向法院提起本件請求酌減租金之訴，自屬欠缺訴訟標的法律關係之要件，法院自應以被上訴人之訴欠缺權利保護要件予以駁回。
五、原審以法院得依土地法第97條、第101條及第105條之規定酌減租金，判決「被上訴人所有門牌號碼為嘉義縣中埔鄉同仁村11鄰163-3號建物因坐落在上訴人所有嘉義縣○○鄉○○○段○○○○號土地之基地如附圖所示甲部分面積100平方公尺、乙部分土地之租賃契約，自95年2月23日起之租金調整為每月98元」，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
五、又被上訴人於本院言詞辯論時陳稱：被上訴人戊○○沒有參與和解，其等不承認租賃關係合法等語，惟查，被上訴人提起本件請求酌減租金之訴既因欠缺權利保護要件，應予駁回，本院自無從再針對租賃契約是否合法存在此等實體法律關係加以審酌；又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條之1第3項、第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國95年11月1日
臺灣嘉義地方法院民事第二庭
審判長法官黃茂宏
法官張育彰法官林福來以上為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國95年11月1日
書記官劉昀匊