裁判字號：臺灣新竹地方法院106年訴字第448號民事判決
裁判日期：民國106年10月31日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院民事判決106年度訴字第448號原告 葉文中 訴訟代理人 葉日宏 被告 桑建南 訴訟代理人 桑昉 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國106年10月18日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，同法第262條第1項、第2項亦分別著有明文。查本件原告起訴時，原係以葉文中、葉日宏為原告，其訴之聲明第一項請求：「被告應完成移轉予原告東光段350、355二筆地號及其1/164權利範圍。」；嗣葉日宏於民國（下同）106年7月18日言詞辯論期日當庭撤回其訴訟，爾後葉文中並將上開聲明更正為「被告應將所有坐落新竹市○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍均為1/164）移轉登記予原告。」。就關於訴之聲明變更部分，核屬補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸前開規定核無不合，應予准許。又被告就原告葉日宏上開撤回行為，業已當庭表示同意，揆之上開規定，亦應准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告前於90年4月7日向被告購買門牌號碼為新竹市○○路○○巷○○號4樓建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地時，被告、代書或房仲業者均未提及系爭房屋在社區內所附隨之土地總數，然因不動產買賣契約書之「土地標示」欄位已填載包含新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號在內之4筆土地，原告遂依坦誠、信賴、公平之態度相信被告已將該屋在社區內之所有土地權狀全數交予代書並羅列完畢，乃不疑有他與之成立系爭房地買賣契約。詎於106年4月25日接獲新竹市地政事務所來文通知召開土地分割調處前置會議之函文時，竟發現系爭房屋在社區內所附隨之土地尚○○○區○道路○○段350、355地號，權利範圍均為1/164之2筆土地（下稱系爭土地），深感受騙、上當。
二、兩造簽訂之買賣契約固僅記載4筆地號土地，惟系爭房屋在社區內所附隨之土地共有6筆，被告係在未曾提及實際土地總數且契約書亦未註記情況下，藉機僅移轉契約所載之4筆土地持分，而非完整之6筆土地，足見被告係蓄意為不移轉，致原告對社區道路即系爭土地之所有權、使用權、話語權等權益受損，違反誠信、公平、信賴之交易原則及買賣交易不實。
三、依常理而言，社區房屋之買賣總價須包含該屋在社區內相關之建物及土地權利，內政部訂定公寓大廈管理條例第4條2項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」之相關保障措施。故被告僅在契約書中記載4筆地號之行為，實有刻意隱瞞、隱匿該屋所附隨之土地總數之嫌，顯違反公平、信賴交易之精神及原則，具欺瞞隱匿、行使詐術之嫌。
四、綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應將所有坐落新竹市○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍均為1/164）移轉登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告已按兩造簽訂之不動產買賣契約書約定移轉系爭房屋及新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地所有權完畢。而系爭土地具獨立產權，為道路用地，並非系爭房屋之權利範圍或附屬物件，自不需移轉。
二、否認被告有原告主張之欺瞞隱匿行使詐術行為，蓋伊本無出售系爭土地之意，故未將之列於買賣契約中，且被告在委託仲介業者出售不動產之時，即已將所欲出售之建物建號、土地地號詳列於買賣契約書之中，並未經事後串改。
三、是以，原告提起本訴為無理由，應予駁回。為此聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。而侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號、18年上字第371號判例意旨參照）。次按，公寓大廈管理條例第4條第2項係規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，已明定不得與公寓大廈專有部分分離轉讓者，為專有部分所屬建築物共用部分之應有部分及坐落基地所有權或地上權之應有部分，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。
二、查原告主張被告應移轉系爭土地持分之理由，無非係以被告於出售不動產時，刻意隱匿系爭房屋在社區內所附隨之土地尚包含系爭土地此一事實，而僅於買賣契約書載列其餘4筆地號，致原告對系爭土地之所有權、使用權、話語權等權益受損云云為主要論據。惟查：
（一）細觀兩造簽訂之不動產買賣契約書所示，其中第1條買賣不動產標的物標示欄位載明「土地標示：新竹市○○段○○○○○○○號、地目建…、權利範圍1/4；新竹市○○段○○○○○○號、地目建…、權利範圍1/164；新竹市○○段○○○○號、地目建…、權利範圍1/164；新竹市○○段○○○○號、地目建…、權利範圍1/164」、「建築改良物標示：基地座落新竹市○○段○○○○○○○號；建物門牌新竹市○○段○○○號/整編後新竹市○○路○○巷○○號4樓；建號517…；權利範圍全部」、「公共設施：隨同主建物移轉。公共設施建號518；面積222.64㎡；持分1/8」等項（見卷第20頁）。
由此可知，該份契約之買賣標的僅有新竹市○○段354-11、351-2、340、343地號土地及同段517建號建物，而不包含系爭土地在內。
（二）次查，觀諸系爭房屋即新竹市○○段○○○○號之建物登記謄本，由建物標示部欄位中關於「建物坐落地號：東光段354-11」之記載，可知系爭房屋之坐落基地僅有東光段354-11地號此一單筆土地，而不包含其他，除核與原告提出之地籍圖謄本所繪地籍線區塊相符外（見卷第83頁），且原告亦自承系爭土地僅為社區道路等語明確（見卷第54頁），並有現場照片附卷可稽（見卷第60頁），即無建物坐落其上；加以系爭350地號土地甚至未與系爭房屋坐落基地即東光段354-11地號相鄰，則系爭土地顯非系爭房屋之基地，至為明確。再者，由建物謄本上關於建物標示部欄位所載之「共有部分：東光段518建號222.64平方公尺；權利範圍8分之1」（見卷第81頁），並未將系爭土地列入其中，亦可證系爭土地並非系爭房屋所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分，是原告主張被告未移轉系爭土地應有部分之行為，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定云云，即非有據，不足採信。
（三）第查，檢視系爭350、355地號土地之土地登記謄本所示（見卷第16-17頁），可知被告固為上開2筆土地之共有人，分別擁有該等土地164分之1之應有部分。惟民法第765條明定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」，亦即所有人得於法令限制範圍內自由處分其所有權；而應有部分既為各共有人對於共有物所有權之比例，故同法第819條1項亦規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。」，亦即共有人處分其應有部分得自由為之，其中即包含處分及不處分之自由。又系爭土地並不在公寓大廈管理條例第4條第2項所定應與專有部分併同移轉之範圍，業經本院析述如前，則被告本於所有權人之地位，自有選擇不予處分系爭土地應有部分之自由。再系爭土地與系爭房屋及其坐落基地乃分屬不同之所有權標的，被告於出售系爭房屋及其基地時，本無告知其名下其餘不動產資訊之義務，且綜觀兩造簽訂之買賣契約內文，亦全未對「被告應告知系爭房屋在社區內所附隨之土地總數」乙節作有特約，自難以被告未在買賣契約上載列系爭土地一情，即謂被告為詐欺，抑或有何違法、不當而可概認為侵害行為，更與社會上一般正常之交易或經濟活動無違，即無原告主張之違反誠信、公平、信賴之交易原則或涉及買賣交易不實情事。原告上揭主張均非有理，要無足採。
三、綜上，被告既已按兩造簽訂之不動產買賣契約書約定將新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號及系爭房屋之所有權移轉予原告，即已履約完畢，而被告未移轉系爭土地持分並未違反民法第184條之規定。是原告提起本訴請求被告應將所有坐落新竹市○○段○○○○○○○○號土地（權利範圍均為
1/164）移轉登記予原告，即屬無理，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如
主文。中華民國106年10月31日
民事庭法官張百見以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月31日
書記官李佩玲