裁判字號：臺灣宜蘭地方法院99年訴字第9號民事判決
裁判日期：民國99年08月31日
裁判案由：履行契約
臺灣宜蘭地方法院民事判決99年度訴字第9號原告己○○
癸○○丙○○○共同訴訟代理人 李蒼棟 律師被告丑○○
子○簡游美子甲○○上列當事人間履行契約等事件，本院於99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣參萬肆仟壹佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件原告原請求被告給付之金額為新台幣（下同）3,193,807元，嗣於本院審理時更正請求為2,193,807元，核屬民事訴訟法第255條第1項第3款規定之減縮應受判決事項聲明之情形，應予准許。
二、被告丑○○、子○、簡游美子原委任非律師之訴外人 游振孝 為共同訴訟代理人，惟因游振孝於本院民國99年6月3日審理時，屢次出聲干擾訊問證人，行為顯已失當，經本院禁止其繼續為訴訟代理，並依民事訴訟法第68條第2項規定，撤銷游振孝擔任被告丑○○、子○、簡游美子之訴訟代理人資格。
三、本件被告丑○○，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：緣原告與訴外人戊○○為購買坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權全部，於84年1月間共同出資20,465,200元，並委託被告甲○○以其名義與訴外人 簡朝枝 於84年1月8日簽訂不動產賣賣契約書（下稱系爭契約）。而系爭契約之第7條約定：本約不動產確係乙方（即訴外人簡朝枝）所有，乙方保證產權清楚，若有任何產權紛爭或債務糾葛，均由乙方在辦妥所有權移轉登記前負責清理，若因而使甲方（即被告甲○○）受損害時，乙方願負賠償之責。惟系爭土地於84年1月8日簽訂系爭契約前原已遭訴外人 簡阿免 、 吳耀祈 、 簡阿月 等人佔用，並有簡阿免所設定之地上權，詎原告及戊○○透過被告甲○○給付全數買賣價金後，簡朝枝拒不負責清理點交系爭土地，幾經催索，仍置之不理，導致原告為占有系爭土地，最後不得不對簡阿免、吳耀祈、簡阿月等人起訴拆屋還地等，並因而支付和解金3,193,807元（其中1,000,000元為戊○○支出）。被告甲○○未依約要求簡朝枝負責清理點交系爭土地，故簡朝枝應對被告甲○○負債務不履行之損害賠償責任，而被告甲○○怠於行使前述損害賠償請求權，導致原告因而損失2,193,807元，原告自得依照民法第242條規定行使代位權。現因簡朝枝業已去世，其繼承人即被告丑○○、子○及壬○○○應繼受其義務，故原告得代位請求被告丑○○、子○及壬○○○給付被告甲○○2,193,807元，並由原告代為受領等語，並聲明：（一）被告丑○○、子○及壬○○○應連帶給付被告甲○○2,193,807元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代為受領。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○則以：系爭土地之買賣，係系爭土地之前地主簡朝枝向被告甲○○表示欲以每坪12萬元出售，被告甲○○認為價格過高並無利潤而作罷。嗣簡朝枝又再向被告甲○○表示：因其無法處理系爭土地上之地上權及被佔用之地上物，故願以每坪7萬元出售系爭土地所有權全部，並將其於系爭土地之地上物辦理塗銷，如有設定抵押權或另有借貸等情事，由其負責塗銷及清償，贈與稅由雙方各負一半。經被告甲○○將此一訊息告知原告丙○○○之夫即訴外人丁○○，經計算後丁○○認為值得投資，即由丁○○找原告己○○、癸○○一起投資，並帶彼等同至現場評估。然丁○○、原告己○○、原告癸○○因資金不足，原欲找被告甲○○投資，但被告甲○○本身亦無多餘資金，適被告甲○○之女即訴外人乙○○得知上開情事並願意投資，即委託被告甲○○為其代理人。簽約前丁○○、原告己○○、原告癸○○及代理 李麗玲 之被告甲○○又數度至現場勘查，4人均已瞭解系爭土地之現況（即其上設有地上權、簡朝枝所有之地上物及其餘地上物占用之情形）與土地登記簿之登記情形。丁○○及原告於簽約前確實均已知悉所購入者僅有系爭土地之所有權及簡朝枝所有之地上物部分，至系爭土地所設定之地上權及被佔用之地上物部分均由買方自行處理，不在系爭契約之買賣標的範圍內。又系爭契約簽約前，丁○○、原告己○○、原告癸○○曾相約至被告甲○○家中開會，並再確認以每坪7萬元購買、同意簡朝枝提出之出賣條件、並決定系爭土地購入後關於土地所有權之應有部分之登記持分比例：由丁○○以其妻即原告丙○○○名義登記3分之1，原告己○○、原告癸○○各登記6分之1，乙○○部分則依其指示、以其婆婆戊○○名義登記3分之1。嗣於84年1月8日簽約當日，丁○○、原告己○○、原告癸○○及乙○○之代理人被告甲○○皆有至辛○○代書事務所辦理簽約事宜，而於簽訂系爭契約時，因丁○○、原告己○○、原告癸○○均表示：因乙○○住新竹較遠，聯絡不易，主張由被告甲○○1人來代表買方即可，而辛○○代書亦當場表示：可僅由1個人代表簽訂契約，因土地買賣乃以所有權登記名義為準，俟土地所有權登記完成後，買方各取得其所有權狀，此一買賣契約書即無作用等語，被告甲○○始同意用其名義代表買方簽約。又簽約當時辛○○代書曾當場向買賣雙方說明：系爭土地之賣方即簡朝枝所出賣者，為系爭土地之土地所有權全部並將其所有之地上物辦理塗銷，並不包括系爭土地上所設定之地上權與其他被佔用地上物部分，地上權與被佔用之地上物部分，仍須由買方自行處理等語。嗣原告與被告甲○○即當場支付第1期款4,800,000元，經簡朝枝點交簽收無訛後，即由被告甲○○代表簽訂系爭契約，並由辛○○代書依照系爭契約辦理後續土地所有權移轉登記，並按上述原告與被告甲○○所約定之應有部分比例、指定之登記人名義完成土地所有權移轉登記。故系爭土地上所設定之地上權與被佔用地上物部分，原本即不在雙方買賣契約之範疇，而系爭土地所有權既依約辦理移轉登記完畢，自屬已經點交，並無何瑕疵可言。另系爭契約係於84年1月8日所簽訂，原告之請求權時效亦應已經罹於消滅，故原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丑○○、子○、壬○○○，則以：15年前時值房地產飆漲，被告甲○○及丁○○等人想於員山購地建屋，故與簡朝枝洽購系爭土地，簡朝枝開價每坪12萬元，但因系爭土地上設有地上權及地上物占用，原告及被告甲○○認為系爭土地開發成本太高、無利可圖，幾經議價，雙方達成協議：每坪以7萬元成交，簡朝枝應將系爭土地所有權過戶買方，並將系爭土地上簡朝枝所有之地上物房屋稅籍一併過戶買方，但其餘被佔用之地上物及地上權設定等種種問題，則應由買方自行負擔處理，此亦為簡朝枝願以較低價格出售系爭土地的原因。嗣雙方約定於84年1月8日上午至辛○○代書事務所簽約，被告甲○○及原告均到場，當時辛○○代書曾就系爭土地特別再向兩造說明：賣方即簡朝枝所出賣者為系爭土地土地所有權全部及其所有之地上物應辦理塗銷，惟不包括系爭土地上所設定之地上權與其他被佔用之地上物部分，即原告及被告甲○○所取得者，僅系爭土地之所有權，至於地上權與系爭土地被佔用之地上物部分，須由買方自行處理等語。買方經詳閱系爭契約之內容後，認為沒有問題，即由被告甲○○代表簽約。原告與被告甲○○並當場支付第1期款4,800,000元整，經簡朝枝點交簽收後簽訂系爭契約，並由辛○○代書依約辦理土地所有權移轉，並按上述原告與被告甲○○約定之應有部分比例及指定登記名義人之名義辦理登記。簡朝枝既已依約辦理相關移轉完畢，並無違約可言。至系爭土地上雖存有被佔用之地上物及設定有地上權等問題，惟此皆為買賣契約簽訂之初買方所已知、雙方並約定由買方自行處理部分，故本件實應符合系爭契約第7條：保證產權移轉登記清楚之約定。又原告與被告甲○○嗣於84年7月9日與系爭土地之地上權人 簡進財 、 簡金鏘 、 林游章 等協商並完成辦理地上權拋棄塗銷登記在案，此亦適足以證明本件關於地上權、地上物之處理乃屬買方之事。另系爭土地原本依建築法令可以蓋8層樓，但後來因為政策轉變關於容積率的限制予以提高，以致現在只能蓋3層樓半，原告等因無暴利可圖、不甘損失，方於事後提起本件訴訟等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)被告甲○○與被告丑○○、子○、簡游美子之被繼承人簡朝枝前於84年1月8日就系爭土地簽訂系爭契約，約定買賣總價為20,465,200元。
(二)系爭土地於系爭契約簽訂前，已有第三人簡阿免、林游章、簡金鏘、簡進財設定之地上權登記，並有第三人吳耀祈、簡阿月、 簡樹木 占有使用。
(三)原告丙○○○於94年10月31日與第三人簡阿免、 吳耀祺 簽訂和解書，96年7月22日與第三人簡阿月簽訂和解書，分別給付第三人簡阿免250萬元、第三人吳耀祺30萬元、第三人簡阿月393,807元，作為拆屋還地的補償費。
五、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目：（一）原告與被告甲○○之間是否有委任契約關係存在？（二）原告對於被告甲○○之請求權及被告甲○○對於被告丑○○、子○、簡游美子之請求權，是否均已罹於時效而消滅？（三）被告丑○○、子○、簡游美子之被繼承人簡朝枝，就系爭土地之系爭契約，是否負有排除第三人占有而點交系爭土地交付被告甲○○之義務？是否因此負有損害賠償責任？（四）被告甲○○對於原告是否有民法第544條規定之損害賠償責任？
（五）被告甲○○是否有怠於行使權利而未向被告丑○○、子○、簡游美子之被繼承人簡朝枝請求損害賠償？本件是否有保全之必要？（六）原告請求被告丑○○、子○、簡游美子給付被告甲○○2,193,807元，並由原告代為受領，是否有理由？以下即分別予以說明：
(一)原告與被告甲○○之間是否有委任契約關係存在？
１按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。次按：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第
277條所明文。原告主張曾委任被告甲○○為代理人向簡朝枝購買系爭土地，故系爭契約始由被告甲○○具名與簡朝枝簽訂，然此事實既為被告所否認，依上開之民事舉證責任分配之規定，應由原告就其主張其與被告甲○○間存有委任契約關係之事實負舉證之責。
２經查：系爭土地所有權登記為原告己○○應有部分6分之1、原告癸○○應有部分6分之1、原告丙○○○應有部分3分之1、訴外人戊○○應有部分3分之1乙節，此有原告提出之系爭土地登記謄本乙份在卷可憑，兩造對此均無爭執。而證人戊○○證稱：土地是我媳婦的，錢是我媳婦出資的，但是登記在我的名下，我家裡作生意，我媳婦說她沒有空，有事先徵求我的同意，登記在我的名下。我不認識原告等人，當初土地都是我媳婦去處理的，只是登記在我名下而已等語。核與證人李麗玲證述：戊○○是我婆婆，我出資與原告等人合資購買系爭土地，登記是登記在戊○○名下，當初我有購買宜蘭土地的意願，我就詢問我父親甲○○，我父親說簡朝枝系爭土地不錯，我委託我父親出面處理，我原本不認識原告等人，是因為購買系爭土地而認識，當初也是我父親所介紹，都是由他一手處理。我知道土地上有地上物，也有部分有遭人占有，這些我都了解。當時簡朝枝就有跟我們講，要我們自己處理地上物的問題，我覺得系爭土地很漂亮，地上物我們可以自己事後處理，所以我就決定要購買。我是全權委託我父親處理等語相符。足認被告甲○○辯稱其僅受女兒李麗玲之委託，與原告共同出資購買系爭土地之事實，堪予採信。
３次查：證人即代書辛○○證稱：這件買賣是我承辦沒錯，我當初是三、四個買主跟簡先生相約到我的事務所，我記得是地主簡先生找我代辦，我去請領登記謄本發現有地上權設定，我有跟買主講這個資訊，因為當時他們沒有辦法處理地上權的問題，買主說他自己要處理這個問題，我記得當時是用每坪七、八萬元比較低價賣出，我印象中有聽到雙方有提到有第三人建物佔有系爭土地的情形。我記得當時三、四個買主互相推來推去，後來是推一位姓李的作代表來簽約。（要簽約前，是否有跟四人說明，系爭土地有地上權的問題，要由買主自行處理？）我有告知。（土地當時地上物的點交問題，如何處理？）當初就是約定地上物都由買方自行處理，賣方不負責點交。另有證人即代書辛○○之助理庚○○證述：系爭土地簽約時，就有告知有地上權存在，因為地上權人有優先承購權，要買賣的話要通知他們，我們建議用贈與方式來過戶，本件是用贈與方式過戶登記等語。故被告抗辯被告甲○○與簡朝枝簽訂系爭契約時，原告均已知悉系爭土地上有第三人設定地上權及地上物占有之情形，且係以被告甲○○之名義代表簽約等語，應屬可採。
４原告雖主張與被告甲○○有委任契約關係存在云云，然原告對此並未提出任何證據資料以實其說，其主張已屬無據。且核與前述證人之證詞不符，無法採信。況證人即原告丙○○○之配偶丁○○及原告癸○○均不否認有到過系爭土地之現場，證人丁○○並表明簽約時有在場，而系爭土地上有設定地上權登記，又為系爭土地登記謄本所明載，且系爭土地上之地上物早已存在於現場，原告實難推諉不知，衡諸常情，堪認系爭契約之買賣雙方已就系爭土地存有第三人之地上權及地上物詳為理解後，始簽訂系爭契約，是原告主張簡朝枝違反點交義務云云，要無可採。至原告另主張簡朝枝違反系爭契約第7條明訂「乙方保證產權清楚，若有任何產權糾紛或債務瓜葛，均由乙方在辦妥所有權移轉登記前負責清理」之約定云云，惟查：系爭契約之當事人間既有特約，自不受一般契約條款所拘束，況前述約定之內容，文義解釋上應屬民法第350條規定之所有權存在之瑕疵擔保，而非關於民法第349條規定之第三人權利之瑕疵擔保，原告上述主張，即屬無據。
５綜上，原告與被告甲○○之間既無委任契約之法律關係存在，則本件原告主張基於委任契約關係進而代位被告甲○○，向被告丑○○、子○及壬○○○請求給付損害賠償云云，顯無理由。此為原告為本件請求之先決條件，原告此部分主張既屬無理由，從而，自爭點（二）以下之各項爭點，即無再加論述之必要。
六、綜上所述，原告依據委任契約法律關係主張代位被告甲○○，向被告丑○○、子○及壬○○○請求連帶給付被告甲○○2,193,807元，並由原告代為受領，並請求法定遲延利息，並無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件訴訟費用，包括第一審裁判費32,680元、證人旅費1,500元（共有3名證人請領旅費，每名500元），共計34,180元，應由敗訴之原告負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年8月31日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官林俊廷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內提出上訴狀(須附繕本)。中華民國99年9月1日
書記官許麗汝