裁判字號：臺灣士林地方法院99年訴字第1414號民事判決
裁判日期：民國100年07月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第1414號原告財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人 陳文龍 訴訟代理人 龔維智 律師複代理人 李玉華 被告中華大自然和諧生命協會兼法定代理人 郭永進 共同訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人 陳添信 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告中華大自然和諧生命協會應將坐落臺北市○○區○○段一小段42地號土地上，如臺北市士林地政事務所民國一○○年三月二十五日北市士地二字第一○○三○五四二八○○號函所檢附之土地複丈成果圖Ａ部分所示之建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○路杏林巷三之一號建物部分，面積二三二點○六平方公尺）拆除後，將該部分土地連同上開複丈成果圖Ｂ部分所示之土地（即同上門牌號碼庭院部分，面積五十三平方公尺），返還予原告。
被告中華大自然和諧生命協會應自民國九十九年七月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣玖佰陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告中華大自然和諧生命協會負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸拾參萬壹仟陸佰玖拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。本件原告起訴時原請求：被告郭永進應將坐落臺北市○○區○○段一小段42地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路杏林巷3之1號之建物拆除，將土地返還原告；被告郭永進應自民國99年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）1千
612元。嗣於審理中經現場履勘及因被告郭永進辯稱房屋事實上處分權及現占有人為社團法人中華大自然和諧生命協會後，變更請求為：㈠先位聲明：1、被告郭永進應將坐落系爭土地上如臺北市士林地政事務所100年3月25日北市士地二字第10030542800號函所檢附之土地複丈成果圖（下稱土地複丈成果圖）Ａ部分所示建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路杏林巷3之1號建物部分，面積232.06平方公尺）拆除，連同該附圖Ｂ部分所示之土地（即同上門牌號碼庭院部分，面積53平方公尺），返還予原告，2、被告郭永進應自
99年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1千
938元，3、被告中華大自然和諧生命協會應自第1項之建物遷出；㈡備位聲明：1、被告中華大自然和諧生命協會應將坐落系爭土地上如土地複丈成果圖Ａ部分所示之建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路杏林巷3之1號建物部分，面積232.06平方公尺）拆除，連同該附圖Ｂ部分所示之土地（即同上門牌號碼庭院部分，面積53平方公尺），返還予原告，2、被告中華大自然和諧生命協會應自99年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1千938元，3、被告郭永進應自第1項之建物遷出。查原告起訴請求與追加請求之基礎事實均係以系爭土地遭占用，經核尚屬同一，揆諸前開說明，堪認原告所為訴之追加，與法相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、系爭土地為中華民國所有，原告為管理機關，被告郭永進於97年9月16日以650萬元向訴外人 許秀貴 等受讓系爭土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路杏林巷3-1號未辦保存登記之建物及庭院（下稱系爭房屋）而有事實上處分權，而系爭房屋無權占有系爭土地，業經臺北市士林地政事務所測量在案，建物部分如土地複丈成果圖所示編號Ａ，面積232.06平方公尺，庭院部分如土地複丈成果圖所示編號Ｂ，面積53平方公尺，占用土地面積共計285.06平方公尺，目前由被告郭永進提供予被告中華大自然和諧生命協會使用中，故原告先位聲明依民法第767條規定，請求被告郭永進拆除系爭房屋，將占用土地返還原告，被告中華大自然和諧生命協會遷出系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告郭永進自99年
7月1日起至返還系爭土地之日止，按月返還相當於租金之不當得利，其計算依土地法第105條準用同法第97條規定，以申報地價年息10%計算，而系爭土地99年1月申報地價為每平方公尺816元，占用面積285.06平方公尺，是被告郭永進應按月給付原告1千938元（計算式：816×285.06×10%÷12＝1938）；又因被告郭永進辯稱購買系爭房屋之實際出資者為中華大自然和諧生命協會，被告郭永進僅係借名，倘鈞院認被告郭永進果真僅係借名登記，被告中華大自然和諧生命協會才為系爭房屋之實際出資者而為真正之事實上處分權人時，則原告提出備位訴之聲明，依民法第767條規定，請求被告中華大自然和諧生命協會拆除系爭房屋，將占用土地返還原告，被告郭永進遷出系爭房屋，並依民法第179條規定，請求被告中華大自然和諧生命協會自99年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1千938元。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：
１、關於系爭房屋之事實上處分權人，原告認應係被告郭永進，蓋與訴外人許秀貴簽訂系爭房屋買賣契約之買方載明為被告郭永進，且其亦曾於臺灣士林地方法院檢察署98年度偵字第12093號案件中自承向許秀貴購買系爭房屋所有權，被告郭永進辯稱購買系爭房屋之實際出資者為被告中華大自然和諧生命協會，郭永進僅係借名乙事，並未提出具體明確事證以實其說，不足採信；
２、被告雖辯稱購買系爭房屋後，即自97年7月起定期向原告繳納土地使用補償金，而主張與原告間有租賃契約存在，使用系爭土地並非無權占有云云，惟按原告收取使用補償金係依「國有非公用不動產被占用處理要點」第5點第3項前段規定：「對於被占用之不動產，在未依法處理完成前，先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金」，核屬不當得利之性質，並非租金之性質；本件參諸原告97年10月16日台財產北改字第0970025295號函中載明「業已更正占用人姓名」、「台端應繳納97年7月至8月之占用使（用）補償金共計1千788元」、「本處將自97年9月起以台端為占用列管對象」、「嗣後本處將於每年1、7月定期通知台端繳納占用使用補償金」等字樣，足徵原告係依上開處理要點之規定，向占用人追收占用期間之使用補償金，其性質屬不當得利或損害賠償，自非租金可比，雙方並無成立租賃或類似租賃關係之餘地，被告占用系爭土地欠缺正當使用權源，自屬無權占有；
３、系爭房屋全部建築於原告經管之系爭土地上，被告主張應有民法第796條之1規定之適用，顯無理由，又原告為系爭土地之管理機關，對於無權占有人請求返還土地，乃正當權利之行使，並無違反誠信原則及權利濫用之情事；至原告無法將系爭土地出租與被告之原因，乃系爭房屋於83年以前並不存在，不符合國有財產法第42條第1項第2款得逕予出租之規定，有原告91年6月11日台財產北管字第0910020079號函可參，併為敘明。
㈢、聲明：
１、先位聲明：⑴被告郭永進應將坐落系爭土地上如土地複丈成果圖Ａ部分所示之建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路杏林巷3之1號建物部分，面積232.06平方公尺）拆除，連同該附圖Ｂ部分所示之土地（即同上門牌號碼庭院部分，面積53平方公尺），返還予原告；⑵被告郭永進應自99年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1千938元；⑶被告中華大自然和諧生命協會應自第1項之建物遷出；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：⑴被告中華大自然和諧生命協會應將坐落系爭土地上如土地複丈成果圖Ａ部分所示之建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路杏林巷3之1號建物部分，面積232.06平方公尺）拆除，連同該附圖Ｂ部分所示之土地（即同上門牌號碼庭院部分，面積53平方公尺），返還予原告；⑵被告中華大自然和諧生命協會應自99年7月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1千938元；⑶被告郭永進應自第1項之建物遷出；⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯以：
㈠、被告郭永進，出家法名為「空海」，亦是被告中華大自然和諧生命協會理事長，原先職業是中醫師，因看到台灣及全球生態環境嚴重受破壞，也看到社會人心的浮動與苦悶，因而於88年辭去醫生工作，隨後出家，弘法利生，關於系爭房屋之購買原因，係因原屋主許秀貴等欲將房屋及土地使用權轉讓給某家餐廳做為中央廚房，考量建物若由經營餐館做為中央廚房，將製造許多污染、生態破壞與噪音，為了保護生態環境及提供一處清境的地方，讓社會大眾可來此淨化心靈，因此被告郭永進才利用上開協會開會時提議購買系爭房屋，作為協會推廣環保生態之用，獲得協會理監事及寺廟信眾的熱烈迴響，踴躍捐款，並借用被告郭永進之名義購買，而被告購買後亦已交予協會，目前由協會使用收益中；
㈡、於協會表示要借被告郭永進之名出面購買之初，被告郭永進即向原屋主許秀貴等表明必須能合法更名轉讓，有合法泉源使用土地，契約才能成立，前手雖告知土地係國有財產局的，但其每年土地均有繳納使用補償金，可以合法使用，建物是其自建，有繳房屋稅，是可以自由買賣等語，而被告於購買前已發函通知原告，表示要繼受許秀貴等使用土地之權利，並願交付使用土地之補償金，獲得原告回函同意，且嗣後被告向原告申請變更使用補償金名義人時，原告非但同意變更，且要求被告要繳納97年7月至8月之使用補償金，及表示嗣後將於每年1、7月定期通知繳納使用補償金，是原告已為意思表示，同意被告使用系爭土地，並要求被告按時繳納補償金，此補償金顯然是使用土地之對價，不因其名稱為「補償金」而謂非屬租金性質，兩造有租賃性質之契約存在，應無可置疑，被告使用系爭土地，自非無權占用；原告雖引用「國有非公用不動產被占用處理要點」辯稱使用補償金與租金性質不同，然該要點係原告內部作業規定，並非對外公布之法規命令，被告實無從知悉相關規定；
㈢、又參諸民法第796條之1規定及其立法意旨，請求拆屋還地時亦應斟酌當事人利益外，更要兼顧公共利益，以符合社會公平正義，又按最高法院76年台上字第717號判例之旨，權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，本件系爭房屋移交協會使用迄今，僅放置協會部分法器，並在周遭種樹植林、清除垃圾，而原告多年來對於系爭土地並無具體開發或維護計畫，其請求拆屋還地，反讓當地變成無人使用維護之荒地，原告可得之經濟利益明顯小於被告使用系爭房屋所帶來之公共利益，反造成更大之損害，且原告先同意被告使用，復再請求被告拆屋還地，已有違反誠信及權利濫用之嫌，不應允許。
㈣、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭土地為中華民國所有，原告為管理機關；
㈡、系爭土地上有未辦保存登記之系爭房屋，建物部分占用系爭土地面積232.06平方公尺（即如土地複丈成果圖所示編號Ａ），庭院部分占用系爭土地面積53平方公尺（即如土地複丈成果圖所示編號Ｂ）。
四、兩造之爭點：
㈠、系爭房屋之事實上處分權及現占用人為何人？
㈡、系爭房屋是否無權占有系爭土地？原告得否訴請拆屋還地？
㈢、原告得請求之不當得利數額為何？
五、得心證之理由：
㈠、系爭房屋之事實上處分權及現占用人為何人？系爭房屋之前手即訴外人許秀貴、 于吉珍 於97年9月16日與被告郭永進簽訂不動產買賣契約書出賣系爭房屋，又被告郭永進於原告前對其提起竊佔等告訴之刑事案件中陳稱其向許秀貴等購買系爭房屋等情，固有上開不動產買賣契約書（見本院審理卷附被證一）、本院依職權調取之臺灣士林地方法院檢察署98年度偵字第12093號偵查卷附98年12月7日偵訊筆錄可稽，惟被告郭永進辯稱：伊僅係借名擔任買受人，實際出資者為被告中華大自然和諧生命協會，伊先前於刑事案件未如此陳述，係因伊是中華大自然和諧生命協會之理事長，所以想說由伊全權承擔就好等語。經查，依前揭不動產買賣契約書第2條第6款載明：「尾款200萬元整，原則自交屋日起算1年內付清，倘甲方（即買方）『基金』充裕時，會視基金使用情形提前支付買賣價金」，被告郭永進辯稱實際出資購買系爭房屋之人並非其個人，而係被告中華大自然和諧生命協會，當非無據；衡以本件現場履勘結果，系爭房屋內置放有宗教法器，並有中華大自然和諧生命協會之數位學員居住等情，有本院100年3月14日勘驗筆錄及現場相片在卷可參，尚難逕認現占用人係被告郭永進個人；本件應以被告郭永進辯稱系爭房屋為被告中華大自然和諧生命協會實際出資購買並使用，該協會為系爭房屋之事實上處分權及現占用人乙情為可採。
㈡、系爭房屋是否無權占有系爭土地？原告得否訴請拆屋還地？
１、就被告中華大自然和諧生命協會以系爭房屋占用系爭土地之權源，被告雖辯稱因已繳納土地使用補償金予原告，經原告所准等同於繳納租金，是與原告間有租賃契約存在，並非無權占用云云。按使用補償金，為政府機關依其所定「國有非公用不動產被占用處理要點」向占用人追收占用期間之不當得利，並非租金性質（最高法院88年度台上字第3311號裁判意旨參照）；又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文，當事人就租賃物及租金須有意思表示一致，始能成立租賃契約。查被告中華大自然和諧生命協會前雖由被告郭永進檢附前述不動產買賣契約書，向原告表示業向許秀貴等購買系爭房屋，並願交付使用土地之補償金，經原告函覆業已更正占用人姓名等情，有原告97年10月16日台財產北改字第0970025295號函附卷可稽（見本院審理卷附被證三），然依原告該函之說明欄明載：「本處將自97年9月起以台端為『占用列管對象』...」等語，足認原告雖同意更正系爭土地之占用人姓名，然並未認同現占用人已取得合法權源，故仍續為列管追蹤，難謂原告與被告中華大自然和諧生命協會間意思表示一致而成立租賃契約。被告繳付土地使用補償金之效果，僅使原告就已收取使用補償金之占用期間，將來不得再次請求給付無權占用之不當得利金額，並未因而原無權占用人成為有權占有。被告辯稱因已繳納土地使用補償金予原告，而與原告間有租賃契約存在，洵無可採。
２、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件被告中華大自然和諧生命協會以其有事實上處分權並現占用之系爭房屋無權占有系爭土地，則原告基於民法第767條規定，訴請被告中華大自然和諧生命協會拆屋還地，自屬有據。至就被告另引民法第796條之1規定及立法意旨，及質疑原告請求拆屋還地可得之經濟利益小於被告使用系爭房屋帶來之公共利益，且原告先同意被告使用，復請求拆屋還地，而主張原告訴請拆屋還地為權利濫用、違反誠信各節：按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1固有明文，然查本件系爭房屋係全部建築在被告無合法權源之系爭土地上，有土地複丈成果圖在卷可考，與民法第
796條之1規定土地所有人在自己有合法權源之土地上建築房屋，非因故意逾越地界至他人所有之土地之情形明顯不同，不得任為比附援引；又系爭土地為中華民國所有，身為管理機關之原告對於無權占有公有土地之被告訴請拆屋還地，乃使系爭土地得以歸還於公眾，難認有何權利濫用之事；再原告前揭97年10月16日函僅同意更正系爭土地之占用人姓名，並未認同現占用人已取得合法權源，業如前述，則原告主張被告無權占有而提起本件訴訟，自無行為反覆而違反誠信原則之情，被告所辯上述各節，均不影響原告得依民法第76
7條行使所有權人之物上請求權。
㈢、原告得請求之不當得利數額為何？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告中華大自然和諧生命協會以其有事實上處分權並現占用之系爭房屋無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，則原告主張依民法不當得利之法律關係，請求被告中華大自然和諧生命協會自未給付使用補償金之99年7月1日起至返還土地之日止，支付相當於租金之不當得利金額，自非無據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文，又所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，亦為土地法第148條所明定，本件原告雖主張以系爭土地申報總價額年息10%計算租金，惟本院審酌系爭房屋位於山腰，附近多為樹木及野草，有本院勘驗筆錄及現場相片附卷可參，整體經濟價值非鉅，原告主張以申報總價額年息10%計算租金尚屬過高，應以申報總價額年息5%計算為適當，而系爭土地自99年1月起之申報地價為每平方公尺816元，系爭房屋含建物及庭院部分之占用面積共計285.06平方公尺，是被告中華大自然和諧生命協會應按月給付原告之不當得利金額為
969元（計算式：816×285.06×5%÷12≒969《小數點以下4捨5入》），原告逾此範圍之請求，即屬無據。
六、揆諸以上各節所述，被告中華大自然和諧生命協會以其有事實上處分權並現占用之系爭房屋無權占有系爭土地，獲得相當於租金之不當得利，原告得依民法第767條所有權人之物上請求權規定，訴請被告中華大自然和諧生命協會拆屋還地，及依民法第179條不當得利規定，訴請被告中華大自然和諧生命協會給付以系爭土地申報總價額年息5%計算之不當得利金額。本件原告先位聲明係以對系爭房屋有事實上處分權之人為被告郭永進而為各項請求，為無理由，應予駁回；又原告備位聲明中關於請求被告中華大自然和諧生命協會拆屋還地及給付不當得利金額部分，於如主文第1、2項所示之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回，而關於請求被告郭永進遷出系爭房屋建物部分，如前述尚無證據顯示被告郭永進個人為系爭房屋之現占用人，此部分之請求為無理由，亦應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國100年7月29日
民事第一庭法官孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月29日
書記官詹佳佩