裁判字號：臺灣高雄地方法院92年重訴字第309號民事判決
裁判日期：民國93年03月12日
裁判案由：確認優先權存在
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度重訴字第三○九號
原告丁○○訴訟代理人 柯尊仁 律師送達代收人丙○○被告甲○○訴訟代理人乙○○律師
戊○○律師當事人間確認優先權存在事件，本院民國九十三年二月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落高雄市○○區○○段五九四之一、五九五地號土地(下稱「系爭土地」)為
訴外人好時機股份有限公司(下稱「好時機公司」)所有，其上建物即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號房屋(下稱「系爭房屋」)為訴外人 曾先助 、 曾清正 所有，且曾先助、曾清正就系爭土地有租賃關係存在，則依土地法第一百零四條第一項規定，於系爭土地出賣時，曾先助、曾清正自有優先購買權。
㈡訴外人 謝清智 於民國九十一年十一月四日擬標購本院八十九年度執字第四六一七
五號強制執行程序所拍賣之系爭土地，乃與曾先助、曾清正協議，由謝清智或其指定之人參與競標，惟若系爭土地由第三人得標時，曾先助、曾清正應將系爭建物之權利轉讓與謝清智或其指定之人。嗣系爭土地於九十一年十月八日，由被告甲○○以新台幣(下同)六百五十萬元得標拍定，謝清智乃於九十二年一月間，指定將系爭建物之所有權移轉與原告，原告因而取得系爭土地之優先購買權。嗣原告於九十二年四月十日向執行法院主張優先購買權，竟遭被告甲○○否認，為此提起本訴。並聲明：確認原告就被告甲○○以新台幣六百五十萬元向訴外人好時機公司買受之系爭土地有依同一條件承買之權利存在。
二、被告抗辯：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項固有明文，惟該條所指得主張優先購買權之承租人，係指基地出賣時對其有直接之占有管領關係之基地現承租人而言。原告係於系爭土地拍定後始取得系爭房屋之所有權，並非基地出賣當時之承租人，自不得依該條規定主張優先購買權，並聲明如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠本院八十九年度執字第四六一七五號強制執行程序所拍賣之系爭土地，於拍定時訴外人曾先助、曾清正有優先購買權。
㈡系爭土地於九十一年十月八日由被告甲○○得標拍定，曾先助、曾清正乃於九十二年一月間將系爭建物之所有權移轉與原告。
四、得心證之理由：本件爭點在於：本院八十九年度執字第四六一七五號強制執行程序所拍定之系爭土地，原告是否有土地法第一百零四條第一項之優先購買權？
㈠按土地法於民國六十四年間，修正第一百零四條第一項之規定為：基地出賣時，
承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權，其立法理由在於：為配合憲法第一百四十二條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益。因承租人乃係基地出賣時標的物之占有人，對其有直接之占有管領關係，設若因標的物出售而解除彼此之既有法律關係時，而此等權利人如不能以同一價格優先購買，顯屬不公。故本條特規定基地出售時，賦與承租人優先承購之權利，俾使房屋與基地之所有權同歸於一人所有，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，以全經濟效用，而杜當事人紛爭。
㈡又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，固為
土地法第一百零四條第一項所明定。惟該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買。若於基地出賣後始取得租賃權者，均不得溯及主張優先購買權，最高法院八十三年台上字第五二二號判決意旨足資參酌。準此，土地法第一百零四條第一項所定基地出賣時承租人之優先購買權，既係為保護現有房屋承租人權益，該條所指得主張優先購買權之承租人，係指基地出賣時對其有直接之占有管領關係之基地承租人而言，至強制執行法上拍賣之情形，性質上亦屬買賣，則於基地拍賣程序中得主張承租人優先購買權者，自係指於基地拍定時對其有直接之占有管領關係之基地承租人而言。
㈢再以基地出賣時承租人之優先購買權係依法律規定發生之權利，立法意旨在於使
法律關係單純化，以全經濟效用，而杜當事人紛爭，本非承租人所自行取得而得處分之經濟上權利，自無從由承租人自行處分或移轉。抑且，如有參與法院強制執行拍賣程序之競標人，為達成取得拍賣標的物之權利，而於投標前與法定具有優先購買權之承租人約定，如係由其他競標人得標拍定時，具有優先購買權之承租人即移轉權利與未得標者，據以向執行法院主張優先購買權，不僅明顯違反優先購買權之立法意旨，使法律關係趨於複雜，亦使法院強制執行拍賣競標程序之公平性蕩然無存，既嚴重影響得標者之權益，亦浪費執行法院及參與拍賣競標程序者之時間、勞力，顯不足取。
㈣經查：
⑴本院八十九年度執字第四六一七五號強制執行程序所拍賣之系爭土地，訴外人
曾先助、曾清正原有優先購買權，而系爭土地係於九十一年十月八日由被告甲○○得標拍定，曾先助、曾清正乃於九十二年一月間將系爭建物之所有權移轉與原告等情，為兩造所不爭執。依上述說明，原告於系爭土地拍定時既非對其有直接之占有管領關係之基地承租人，縱嗣取得系爭房屋之所有權或繼受對系爭土地之承租權，均不得主張土地法第一百零四條第一項之優先購買權。
⑵至依最高法院六十二年台上字第二九六二號判例意旨，固認土地法第一百零四
條規定﹕「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用，係指房屋所有人租地後始自建房屋，或向前手購買房屋後始承租基地，致形成基地出賣時，現有房屋及基地不屬於同一人之情形，尚與本件原告於系爭土地拍定時並非房屋所有人即非基地承租人之情形無涉，自無適用之餘地，附此說明。
五、綜據上述，原告依土地法第一百零四條第一項主張確認對系爭土地有優先購買之權，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘主張或陳述，不影響本件判決結果，爰不另一一論述，附此說明。
七、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十三年三月十二日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法官許政賢正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年三月十二日~B法院書記官邱靜銘