裁判字號：臺灣士林地方法院111年重訴字第4號民事判決
裁判日期：民國112年04月20日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣士林地方法院民事判決111年度重訴字第4號原告 陳輝欄 訴訟代理人 胡鳳嬌 律師被告 王秋祥
李丕彬 訴訟代理人 巫家佑 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國112年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告李丕彬應將坐落新北市○○區○○段000地號土地之公寓大廈之樓頂平臺如附圖編號Ａ所示之建物拆除並回復原狀返還原告及其他共有人全體。
被告王秋祥應給付原告如附表一所示之金額及利息。
被告李丕彬應給付原告如附表二所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李丕彬負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落新北市○○區○○段000地號土地之公寓大廈，其中門牌新北市○○區○○○路000號4樓之區分所有權人。門牌新北市○○區○○○路000號5樓，為該公寓大廈之頂樓，被告王秋祥之父 王清榮 於民國74年2月8日買受後，未經該公寓大廈各區分所有權人即全體共有人之同意，在樓頂平臺增加建築如附圖編號Ａ所示之建物（面積為47平方公尺），而與頂樓內部相互連通。其後，頂樓及樓頂平臺之增建，由被告王秋祥於78年8月11日繼承取得，本件訴訟繫屬後，由被告李丕彬於110年10月21日一併買受取得。因該增建物無權占用樓頂平臺，顯然侵害共有人之權利，原告爰依民法第767條、第821條規定，訴請判命被告王秋祥、李丕彬應共同將增建物拆除，並將樓頂平臺回復原狀返還全體共有人。㈡又樓頂平臺因有增建，致共有人無法使用受有損害，被告王秋祥、李丕彬於各自占有期間，則享有相當於租金之利益，該土地105年、106年之申報地價，每平方公尺為新臺幣（下同）17,335元，107年、108年為18,192元，10
9年、110年為18,026元，以申報總價額年息5%、原告土地應有部分為24/685、樓層面積為80.37平方公尺，計算所受之損害，原告爰依不當得利之法律關係，訴請判命被告王秋祥給付14,456元，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息；被告李丕彬則應自111年10月22日起至拆除返還之日止，應按月給付212元。
二、被告王秋祥、李丕彬則以：該公寓大廈樓頂平臺之增建及使用，迄今已30餘年，建築之初係由建商與各承購戶，或其後由各區分所有權人分管同意，且公寓大廈管理條例施行前，即有樓頂平臺歸頂樓專用之習慣，其後，更有原告以外之其他共有人之同意書，在樓頂平臺所為之增建，自非無權占有，原告訴請拆還樓頂平臺之增建，及請求給付不當得利，均無理由；資為抗辯，並聲明駁回原告之訴。
三、查本件公寓大廈係73年3月12日建築完成；原告之區分所有建物為四樓，係102年6月3日自其夫 黃清標 受贈取得，黃清標則係73年7月2日第一次登記取得；五樓即頂樓之區分所有建物，為王清榮於74年2月8日買受取得，並在樓頂平臺如附圖編號Ａ所示部分增加建築（面積為47平方公尺），而與頂樓內部相互連通，被告王秋祥係78年8月11日繼承取得，本件訴訟於110年1月14日繫屬後，纔將頂樓及樓頂平臺之建築物一併出賣，由被告李丕彬於110年10月21日取得、同年月25日交付之事實，有兩造提出之建物及土地登記謄本、所有權狀、不動產買賣及移轉之相關契約文件、現況照片、林務局農林航空測量所之空照圖為證，並經本院至現場履勘、囑託新北市汐止地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可稽（調解卷第17至33、87至91頁；本院卷第44、46、54至74、90至95、150至160、168至1
70頁），且為兩造所不爭執，堪信真實。
四、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；民法第767條第1項前段、中段，第821條定有明定。對於無權占有而侵害共有物者，本於所有權訴請除去妨害並返還共有物，自得由共有人中之一人單獨提起。此項權利之行使，係為全體共有人之利益，只要侵害之狀態仍然存續，自可以隨時為之。又數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；98年1月23日修正前之民法第
799條前段定有明文。區分所有建築物即公寓大廈之樓頂平臺，依原有構造、設計、功能及用途，乃作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應屬共同部分，縱未經登記，依上述規定，應推定為大樓各區分所有權人共有。故就樓頂平臺即共有物為事實上之處分，係適用民法第819條第2項規定，應得共有人全體之同意始可，不能與共有物之使用或管理混為一談，故無適用修正前或後民法第820條分管契約之問題。且依84年6月28日公布之大廈管理條例第7條前段及第3款規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分；屋頂之構造並不得為約定專用部分。同條例第8條亦規定，公寓大廈樓頂平台，非依法令規定，並該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，不得有變更構造或其他類似之行為；明文對公寓大廈屋頂及樓頂平臺之使用及處分為限制及禁止，與上述民法第
819條第2項之規定相較，更趨嚴格。被告王秋祥之父王清榮於74年買受頂樓之區分所有權後，另在樓頂平臺如附圖編號Ａ所示增加建築，而與頂樓內部相互連接供自己專用，除屬對於共有物為事實上之處分外，並變更原有用途或性質，影響全棟建築物景觀及住戶安全，無論其建築時間係在公寓大廈管理條例公布施行以前或之後，均屬違反法律所為之限制及禁止，自屬無權占有，並侵害他共有人之權利，無從經由民法第820條以共有人分管而解免責任，故被告王秋祥、李丕彬雖提出一、二、三樓區分所有權人之同意書、頂樓平台分管協議書（本院卷第96至100頁），並經 許文發 、 鄭月娥 到庭證述，抗辯已有分管云云，仍無可採。又被告王秋祥雖繼承取得頂樓之區分所有權及樓頂平臺之建物，但其後已將之一併轉賣並交付被告李丕彬，則樓頂平臺建物之事實上處分權應歸被告李丕彬，故原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告王秋祥、李丕彬應共同將樓頂平臺如附圖編號Ａ所示建物拆除，並回復原狀返還全體共有人，被告李丕彬部分，為有理由，應予准許；被告王秋祥部分，則無理由，應予駁回。
五、無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有規定。被告王秋祥、李丕彬於各自占用期間，對於樓頂平臺之使用，均屬無權占有而獲有使用之利益，致共有人之原告受有損害，原告依不當得利之規定，請求相當於租金之不當得利，核屬有據。本院審酌該公寓大廈位於新北市汐止區，樓頂平臺增建之面積僅47平方公尺，被告王秋祥、李丕彬供作住居使用，並未出租獲利，認以土地申報地價之週年利率5%計算，尚為適當。故原告請求之數額，其中，被告王秋祥應自起訴回溯前5年起至出賣移轉交付（計算式詳如附表一）；被告李丕彬應自買受取得占有後至拆除增建返還樓頂平臺之日止（計算式詳如附表二），而予准許；超過部分，則無理由，應予駁回。
據上結論，原告之訴，為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國112年4月20日
民事第二庭法官王伯文附表一（被告王秋祥應給付者，僅110年1月14日以前之數額，得自110年2月15日加計法定利息）編號公告地價(元/平方公尺)占用面積(平方公尺)應有部分期間(民國)金額(新臺幣，元以下四捨五入)117,3554724/685105年1月14日至106年12月31日2,858218,1924724/685107年1月1日至108年12月31日2,996318,0264724/685109年1月1日至110年1月13日1,608418,0264724/685110年1月14日至110年10月13日1,113總金額8,575附表二（被告李丕彬應自111年10月25日受交付起至拆除增建返還樓頂平臺之日止）編號公告地價(元/平方公尺)占用面積(平方公尺)應有部分計算期間(每月)每月應付金額(新臺幣，元以下四捨五入)118,0264724/6851/12124
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年4月20日
書記官蘇婷