裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第608號民事判決
裁判日期：民國98年07月22日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決97年度上易字第608號上訴人丁○○訴訟代理人 呂丹琪 律師被上訴人丙○○
乙○○甲○○前列三人共同訴訟代理人 紀亙彥 律師複代理人 鈕則慧 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國97年5月23日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1789號第一審判決提起上訴，本院於98年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）
原為訴外人 范來生 等10人共有，於96年6月11日經判決移轉登記為上訴人所有。詎上開土地上被上訴人所有門牌號碼桃園縣觀音鄉坑尾村6鄰坑尾35之10號房屋建號28、29號（下稱系爭建物），無合法權源且違反農業發展條例第18條第4項規定，擅自占用系爭土地。
㈡系爭建物於建造時，上訴人原申請坐落於桃園縣○○鄉○○
段○○○○號土地上，上訴人因擔保訴外人 謝文明積 欠訴外人 郭榮宗 300萬元債務，遭郭榮宗以其妻 郭蔡美英 名義查封原屬上訴人所有系爭建物，方知系爭建物係坐落於616-1地號土地上。系爭616-1地號土地當時為訴外人 范姜 建成所有，范 姜建成 於84年11月5日死亡後，其繼承人即訴外人 范生來 等10人則於86年2月25日辦理繼承登記，其等因持分面積小，不知土地被占用，故無人出面主張。嗣地政人員發現系爭建號28號之建物保存登記有誤，撤銷原28號建物保存登記，原法院民事執行處明知查封物坐落地號有誤，亦不更正，仍於拍賣公告註明：「建號28、29號建物坐落鄰地616-1地號土地上，該土地未列入拍賣範圍內，應買人應注意，拍定人取得建號28號建物，須取得同段616-1地號土地所有權，一併移轉登記。」㈢查被上訴人未取得系爭616-1地號土地所有權，卻於95年5月
1日將建號28號建物所有權移轉登記，且向原法院民事執行處偽稱其已取得系爭土地所有權，併向原法院民事執行處聲請點交。經上訴人一再聲明被上訴人未取得系爭土地所有權，原法院民事執行處均置之不理。而上訴人經判決係於96年
7月2日取得系爭616-1地號土地所有權，可徵被上訴人所有之28建號建物確屬無權占有系爭616-1地號土地。爰依民法第767條規定請求被上訴人拆除系爭建物，並返還土地予上訴人。
㈣被上訴人無合法權源，占用上訴人所有之系爭616-1地號土
地，消極減免其應使用該土地之代價，被上訴人既受有利益，致上訴人受有損害，上訴人自得依不當得利及侵權行為之法則，請求被上訴人自無權占有之日起即96年6月12日起至返還土地時止，按月給付上訴人新台幣（下同）3,112元之損害金。
㈤於原審聲明：被上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○
○號土地上如原判決附圖所示A部分加強磚造二層樓農舍面積181平方公尺、C部分鋼架造鐵皮屋面積137平方公尺、D部分鋼架鐵皮屋面積64平方公尺、E部分磚造平房面積7平方公尺，合計面積389平方公尺建物全部拆除，將上開占用之土地返還上訴人，並自民國96年6月12日起至返還之日止，按月給付上訴人損害金3,112元。
二、被上訴人則抗辯：㈠門牌號碼桃園縣觀音鄉坑尾村6鄰坑尾35-10號建物（即系爭
建物）原為上訴人所有，被上訴人係依原法院執行處拍賣程序拍定買受，執行法院僅係基於代理人之地位，代理債務人即上訴人出賣查封之系爭建物，被上訴人依拍賣程序買受之系爭建物仍應屬上訴人所出賣予被上訴人，兩造為系爭建物買賣之前後手。
㈡系爭616-1地號土地原為訴外人 范姜建成 所有，上訴人依原
法院95年度訴字第1120號確定判決取得系爭616-1地號土地所有權，上訴人於該事件之請求，乃係基於范姜建成於81年5月20日向上訴人借款250萬元所簽立之借據而為所有權移轉之主張，依借據第㈠條之約定：「繳息若有延誤6個月以上，本人范姜建成願以前述兩筆土地（○○○鄉○○段第604、616-1地號土地）無條件過戶予丁○○先生及使用」，是於范姜建成繳息遲延6個月以上時，上訴人即得請求移轉該2筆土地所有權。而依上訴人於原法院95年訴字第1120號事件中之利息請求起始日為81年5月21日，顯見范姜建成借款後即未繳利息，且於81年5月20日起上訴人業已取得系爭616-1地號土地之使用權，亦經上訴人於該事件中自認無訛。而系爭建物係上訴人於87年間向主管機關申請建築之農舍，於88年間取得使用執照，並於91年間為建物所有權第一次登記，顯見上訴人自87年間即占有系爭616-1地號土地並於其上建築房屋使用，系爭建物經拍賣後，直至96年11月12日方由執行法院以強制點交程序，交付予被上訴人占有。是系爭建物原為上訴人所有，上訴人基於與范姜建成間之約定占有使用系爭616-1地號土地，被上訴人係繼受上訴人之權利而來，無所謂無權占有之情事。且系爭建物於96年11月12日由執行法院以強制點交予被上訴人占有前，上訴人於96年7月2日已依原法院95年度訴字第1120號確定判決，移轉登記取得系爭
616-1地號土地所有權，於系爭建物交付被上訴人時，房屋及土地所有權人已為同一，故應準用或類推適用民法第425條之1規定，認定系爭建物及系爭616-1地號土地間成立租賃關係，上訴人請求拆屋還地為無理由。
㈢執行法院之拍賣固排除物之瑕疵擔保責任，惟不能免除權利
瑕疵擔保責任。上訴人既係系爭建物之出賣人，依法應負權利瑕疵擔保責任，其嗣後取得系爭616-1地號土地，僅為瑕疵之補正，為上訴人固有義務之履行，斷無再請求拆屋還地之情。
㈣上訴人為系爭房屋在執行程序中之出賣人即債務人，就系爭
616-1地號土地之狀況知之甚稔，卻於執行法院依法強制執行及拍定點交後，藉故取得系爭房屋之基地616-1地號土地，再為主張拆屋還地，上訴人所為有違誠實信用原則，且係以損害全他人為主要目的之權利濫用。上訴人係明知之具有惡意之債權人，更不得對善意依法定拍賣程序取得系爭建物之被上訴人主張拆屋還地。
㈤上訴人主張被上訴人受有不當得利，並自96年6月12日起算
云云，惟查上訴人實際點交系爭建物之日期為96年11月12日，被上訴人縱受有利益，其起算日期亦應為96年11月13日。
況被上訴人等係繼受上訴人占有基地之權利而來，上訴人既於原法院95年度訴字第1120號事件中自認先前係因契約之關係而取得系爭土地之使用權，應為無償，則被上訴人之占有使用系爭616-1地號土地亦基於相同關係而為占有，自應為無償使用。
㈥退步言之，縱被上訴人之占用應準用或類推適用民法第425
條之1規定成立租賃關係，應依法繳付租金，惟其租金總額依法應不超過申報總價年息10％為限，上訴人請求之金額顯然過高。且系爭土地係位於大片稻田中央，未臨相當道路，無適宜通路通行至公路，又位於觀音鄉之外圍區域，使用價值相當低，自應以土地申報地價年息5％為租金之計算標準等語。
㈦於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭門牌號碼桃園縣觀音鄉坑尾村6鄰坑尾35-10號建物，其
中如原判決附圖所示A部分加強磚造二層樓建物（建號28）係以上訴人之名義於88年間向主管機關申請建造之農舍，於88年9月17日取得使用執照，上訴人於91年11月14日為建物所有權第一次登記，如附圖所示C、D部分鐵皮屋及E部分磚造建物（建號29）為增建物。因訴外人郭蔡美英持上訴人所簽發本票聲請經准許強制執行之裁定，並聲請對上訴人所有之系爭建物及坐落桃園縣○○鄉○○段（下稱坑尾段）第
622、623、624、625地號土地強制執行，經原法院92年度執字第2108號強制執行事件執行拍賣（原審卷第9頁），於95年3月23日第3次拍賣由被上訴人以10,128,000元拍定買受，並於95年4月14日取得本院核發之不動產權利移轉證書，嗣經原法院執行處於96年11月12日強制點交予被上訴人占有等事實，已據原法院調閱上開執行卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執。
㈡系爭616-1地號土地原為訴外人范姜建成所有，范姜建成於
81年5月20日向上訴人借款250萬元，簽立借據約定每月利息以1％計算，若范姜建成繳息延誤6個月以上者，願將系爭616-1地號土地及坐落桃園縣○○鄉○○段第604地號土地過戶予上訴人為償。范姜建成於84年11月5日病故，系爭616-1地號土地於86年2月25日由繼承人范生來等10人辦竣繼承登記為公同共有。嗣因范姜建成及其繼承人未依約償還本金及利息，上訴人以借據為憑，起訴請求范姜建成之繼承人范生來等10人將系爭616-1地號土地所有權移轉登記予上訴人所有，經原法院於96年4月26日以95年度訴字第1120號判決上訴人勝訴，於同年6月11日確定，上訴人於96年7月2日依該確定判決辦理移轉登記取得系爭土地所有權，亦經本院調閱上開民事卷宗核閱屬實，並有系爭土地登記謄本在卷可稽（原審卷第70頁），亦為兩造所不爭執。
㈢系爭建物占用上訴人所有系爭616-1地號土地如原判決附圖
所示A部分面積181平方公尺、C部分面積137平方公尺、D部分面積64平方公尺、E部分面積7平方公尺土地使用，業經原法院會同桃園縣中壢地政事務所至現場履勘測量屬實，有建物登記第二類謄本、勘驗筆錄及桃園縣中壢地政事務所製作之複丈成果圖附卷可參（見原審卷第33、34、39、92頁）。
四、兩造之爭點：被上訴人所有系爭建物占用上訴人所有之系爭616-1地號土地，有無合法權源？上訴人請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利有無理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人依原法院92年度執字第2108號強制執行事件拍賣程
序拍定買受上訴人所有之系爭建物，而占用上訴人所有之系爭616-1地號土地，應有正當權源：
⒈查系爭616-1地號土地原為訴外人范姜建成所有，范姜建成
於81年5月20日向上訴人借款250萬元，簽立借據約定若繳息遲延6個月以上者，願將系爭616-1地號土地無條件過戶予上訴人及使用等事實，有上訴人所提出借據影本在卷可稽（本院卷第43頁）。而依上訴人對范姜建成之繼承人所提起清償債務訴訟之原法院95年度訴字第1120號事件中，請求之利息係自81年5月21日起算，並具狀陳述：「借貸人借到款後，即將上項2筆土地（即604、616-1地號）交付原告（按即本件上訴人）使用」等語（見原法院95年度訴字第1120號卷第21頁上訴人之民事準備狀，該狀影本見本院卷第55頁），足見上訴人於81年5月間出借款項後，即占有系爭土地，再衡諸於88年間以上訴人名義申請在系爭616-1地號土地上建造系爭28號建物等情（見本院卷第81頁自用農舍建造執照申請書影本收件日為88年5月31日），可見范姜建成於借款後未繳息，范姜建成早已將系爭616-1地號土地交付上訴人占有使用，且范姜建成遲延繳息6個月之條件成就，上訴人依借據契約，於81年11月間即已取得對系爭616-1地號土地所有權移轉登記請求權。
⒉上訴人雖提出系爭616-1地號及坑尾段622、623、624、625
等地號土地登記簿謄本、如原判決附圖所示A部分建物即28建號農舍之測量成果圖暨使用執照、范姜建成於81年5月20日所出具之借據、刑事告訴狀、上訴人與 徐國清 間上開622、623土地及616-1地號上之建物一棟之不動產買賣契約等， 陳明 上訴人取得系爭建物及坑尾段522、622、623、624、
625等地號土地之經過，及上訴人係向前手徐國清買受系爭28號建物，其無權占有系爭616-1地號土地，被上訴人無繼受占有權，係屬惡意占有系爭土地等情云云。惟查，上訴人於原審97年4月29日言詞辯論時已自承：「建號29號鐵皮屋，左手邊是我建的，右手邊是我前手蓋的，我向前手買的，
28建號的農舍是我申請並建造的。」（見原審卷第107頁），其於原審該日言詞辯論終結後，始於97年5月19日具狀再改稱：「建號28、29號之建物，原為徐國清起造，於88年9月17日建造完成，並依上訴人名義，向桃園縣觀音鄉公所申請自用農舍使用執照」云云，惟查，依上訴人所提出之上開
622、623、624、625等地號土地登記簿謄本顯示，上開土地均係以買賣原因發生日期為85年2月14日，於85年3月8日以買賣原因移轉登記為上訴人所有。核與上訴人於本院始提出之不動產買賣契約其上所載之日期為85年1月15日，其日期已有不同（見本院卷第35頁），而上開622、623、624、625等地號土地既於同一天移轉登記為上訴人所有，何以上開不動產買賣契約之買賣之標的僅約定為622、623等2地號土地，而未含624、625等地號土地亦在買賣之內，再者，訴外人徐國清業已於85年3月8日以買賣原因將上開622、623、624、625等地號土地移轉登記為上訴人所有，而其相鄰之616-1地號土地為范姜建成之繼承人所有，並非徐國清所有，徐國清有何種權利得以在其上建屋，未見上訴人舉證以實其說，且與上訴人所自承之事實不符，是上訴人所主張建號28、29號之建物為徐國清起造並賣予上訴人云云，為不可採。系爭28號建物原為上訴人所有，及上訴人就系爭616-1地號土地有占有使用權，且已取得土地所有權等情，均已如前述，上訴人稱其對系爭616-1地號土地之無占有權云云，自亦無可採。
3.上訴人既有權占有系爭616-1地號土地，復已取得該土地之所有權移轉請求權，實際並已於其上建造系爭28、29建號建物，雖建造建物時對該土地尚無所有權，其既予其上建造系爭建物，顯係經所有權人之明示或默示同意，則上開系爭建物使用系爭616-1地號土地，並非無權占有使用，其後因上訴人之上開系爭28、29建號建物及其所有之上開622、623、
624、625等地號土地被拍賣，由被上訴人拍得，亦不因之而使原來有占有權源變為無權占有。何況，上訴人所有之系爭建物及上開622、623、624、625等地號土地，係訴外人郭蔡美英持上訴人所簽發本票，聲請原法院以91年度票字第3493號裁定准許強制執行，並於92年1月20日聲請對上訴人所有之系爭建物及上開622、623、624、625地號土地強制執行，經原法院92年度執字第2108號強制執行事件執行受理，於95年3月23日第3次拍賣，由被上訴人以10,128,000元拍定買受，並於95年4月14日取得本院核發之不動產權利移轉證書，嗣經原法院執行處於96年11月12日強制點交予被上訴人占有等事實，已據本院調閱上開執行卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執。
4.而上訴人以范姜建成及其繼承人未清償81年5月20日所借之252萬元款項為由，於95年6月1日對范姜建成之繼承人范生來等10人向原法院聲請發支付命令，請求返還借款，因范生來等10人異議而視為起訴，上訴人於95年9月4日以借據中范姜建成同意於繳息延誤6月以上願以前開616-1、604號土地過戶予上訴人為由，變更聲明為范生來等10人應將上開系爭616-1地號土地移轉所有權予上訴人，經該院於96年4月26日以95年度訴字第1120號判決上訴人勝訴（見原審卷第741頁之該判決），該判決於96年6月11日確定，上訴人持該判決於96年7月2日辦理移轉登記，亦經本院調閱該院95年度訴字第1120號案卷查明無訛。
5.由上述之經過情形可知，原為范姜建成所有之系爭616-1地號土地，係提供作為其向上訴人借款保證之用，並於借款後已交付上訴人占有使用，上訴人其後於其上建造系爭28、29號建物，而系爭28、29號建物因上訴人欠負債務，被訴外人郭蔡美英聲請拍賣，而由被上訴人應買拍得，95年4月14日取得原法院核發之不動產權利移轉證書，嗣經原法院執行處於96年11月12日強制點交予被上訴人；而系爭之616-1地號土地則因向上訴人借款之范姜建成及其繼承人未清償借款債務，經上訴人依借據於95年6月1日向原法院聲請發支付命令，債務人異議視為起訴，上訴人於95年9月4日變更聲明請求所有權移轉登記，取得勝訴之判決，而於96年7月2日辦理移轉登記。雖上訴人於95年間始對范姜建成之繼承人為訴訟上之請求，但依借據之約定，上訴人於借款逾6個月未付利息時之81年11月間，即已取得移轉系爭土地所有權之請求權，僅上訴人遲至95年間才行使而已。但如上所述，被上訴人雖於上訴人95年6月1日對范姜建成之繼承人起訴前之95年4月14日，因拍賣取得上訴人在上開系爭土地上之系爭28、29建號之建物所有權，但遲至96年11月12日才經法院將系爭28、29建號之建物強制點交予被上訴人，是上訴人於對范姜建成之繼承人起訴請求所有權移轉登記時，仍然占有使用系爭28、29建號之建物一年多，拒不點交，其於興建系爭28、29建號之建物使用及拒不點交仍然占有使用期間，未見自認其係無權占有系爭土地，上訴人本來早就在其仍為系爭28、29建號建物所有權人時，即可以訴訟對范姜建成之繼承人請求移轉系爭616-1地號土地所有權，以使系爭616-1地號土地及其上之系爭28、29建號建物所有權，同歸其一人所有，上訴人在權利上睡覺將近15年，而於原為其所有之系爭28、29建號之建物被拍賣後，始依其與范姜建成所立之借據本來於81年11月間即已取得移轉系爭土地所有權之請求權，遲至95年間於原為其所有之系爭建物被拍賣後才行使移轉系爭土地所有權之請求權，並於取得勝訴之判決，而於96年7月2日辦理移轉登記後，再對被上訴人主張無權占有，顯然係權利之濫用，且違誠實信用原則，是上訴人之主張洵無足取。
6.另上訴人主張嗣地政人員發現系爭建號28號之建物保存登記有誤，撤銷原28號建物保存登記，原院民事執行處亦不更正，仍予拍賣，及被上訴人未取得系爭616-1地號土地所有權，卻將建號28號建物辦理所有權移轉登記並聲請點交一節，查系爭如原判決附圖所示A部分加強磚造2樓建物（建號28）為合法申請建造之農舍，其建物保存登記所記載坐落之基地雖誤載為623地號，惟原法院執行處於拍賣公告已註明：「建號28、29號建物坐落鄰地616-1地號土地上，該土地未列入拍賣範圍內，應買人應注意，拍定人取得建號28號建物，須取得同段616-1地號土地所有權，一併移轉登記」，而被上訴人經拍賣合法取得系爭建物，已經原法院核發權利移轉證書，縱系爭28建號建物須取得系爭616-1地號土地所有權，始得一併辦理移轉登記，或縱如系爭29建號為未辦保存登記建物，無法持原法院核發之權利移轉證書辦理移轉登記，惟均不影響系爭建物之買賣效力及系爭建物占有系爭616-1地號土地之正當權源，上訴人主張被上訴人無權占有，委無可採。再上訴人原為系爭建物之所有人，於系爭616-1地號土地本有使用權，且嗣後上訴人已取得系爭616-1地號土地之所有權，依當事人間買賣之真意、交易情形及系爭建物使用土地之狀態等情狀，上訴人於出賣系爭建物後已取得系爭
616-1地號土地所有權，反主張對土地有所有權之法律關係請求買受人即被上訴人拆屋還地，顯係以損害他人為主要目的，並與誠信原則有違，一如上所述，亦不足採。
㈡據上所述，被上訴人占有使用上訴人之系爭土地既有正當權
源非侵權行為，亦無不當得利，上訴人主張依不當得利及侵權行為之法律關係請求被上訴人給付損害金，即屬無據。至上訴人得依租賃之法律關係請求給付租金一節，要屬別一問題，非本院所得審酌，併予敘明。
六、綜上所述，被上訴人所有之系爭建物有權繼續占有使用系爭616-1地號土地，上訴人本於所有權請求被上訴人拆除系爭建物返還土地，及依不當得利及侵權行為之法律關係請求被上訴人按月給付3,112元損害金，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核與法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年7月22日
民事第二庭
審判長法官吳謙仁
法官李瓊蔭法官蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年7月23日
書記官高澄純