裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第1791號民事判決
裁判日期：民國98年09月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第1791號原告丙○○○訴訟代理人丁○○被告甲○○訴訟代理人 林雯澤 律師複代理人 陳曉祺 律師受告知人乙○○上列當事人間請求損害賠償事件，於民國98年9月9日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹拾參萬零玖佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第58條第1項、第65條第1項定有明文。被告於民國97年4月15日具狀以其前於70年12月26日向第三人乙○○購得坐落於桃園縣平鎮市○○段第197之2地號土地（下稱系爭197之2地號土地）之使用權，惟附帶條件為：「系爭土地日後於法定限度內得辦理所有權登記時，乙○○應無條件移轉登記予被告」，此有土地買賣契約及乙○○出具之承諾書附卷可稽。嗣後被告於72年11月29日將部分系爭197之2地號土地之使用權讓與訴外人即原告之被繼承人 黎泉 雲，並交予渠使用，惟系爭土地遭乙○○之債權人設定抵押權，並由訴外人 林進欽 拍賣取得系爭土地之應有部分，乙○○已無法完全履行給付所有權移轉登記義務，致使被告受有損害，應負損害賠償責任，則乙○○應為法律上利害關係之人，為此聲請告知訴訟，並經本院依法將各該書狀送達於乙○○，乙○○亦於97年5月15日到庭，先予敘明。
二、原告起訴主張：
㈠、被告前為建商，曾購買數筆土地興建滿庭芳社區，嗣後為顧及社區邊間住屋者之土地利用，於70年12月26日向受告知人乙○○並為買受與上開土地相鄰之系爭197之2地號土地（地目田、使用分區為特定農業區、面積762平方公尺）。而 黎泉雲 則於71年間承購門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○街○○巷○○號之滿庭芳社區住屋；另因被告之建議，於72年11月29日在訴外人即代書戊○○處簽立土地使用權讓渡契約書（下稱系爭契約書），向被告購買如平鎮地政事務所95年8月14日平地測法字土地成果複丈圖所示編號Ｄ部分、面積0.013363公頃（約26.185坪）之系爭197之2地號土地（下稱系爭土地），並已如數支付全部價金新台幣（下同）130,925元。惟當時礙於法令限制，黎泉雲因未具自耕農身份，不得自由買賣農地，致其無法取得系爭土地約定部分之所有權，然依系爭契約書第5條約定，若將來於法令限度內，可辦理所有權移轉登記時，被告應立即無條件交出過戶所需一切證件過戶與黎泉雲等語。 嗣黎泉雲 身故，至90年間政府開放農地買賣後，原告即嘗試與被告聯絡。詎料，系爭土地已遭乙○○之媳婦即訴外人 莊馮月雲 於90年6月7日設定最高限額抵押權200萬元與訴外人 陳三發 借款，並於94年11月24日遭拍賣後，由拍定人林進欽取得系爭土地應有部分21分之20，進而向原告訴請拆屋還地，經本院以95年度訴字第116號民事判決原告敗訴確定。而原告自購得土地後，農地農用、栽培花樹，苦心經營20多年，現因被告不誠信之行為，犧牲原告權益，原告既無法請求被告將系爭土地所有權移轉，亦無法繼續使用系爭土地，爰依民法第226條、第360條之規定請求被告賠償損害。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：就上開系爭契約書第5條載明之內容觀之，性質上應為將來取得所有權之預約，雖名稱為「土地使用權讓渡契約書」，實際則為取得系爭土地所有權之權宜之計，況乙○○早已交付系爭197之2地號土地之所有權狀予被告。又於法令鬆綁後，原告確曾依約向被告請求配合辦理系爭土地之所有權移轉登記，惟歷經波折尋得被告（當時尚未生病）後，渠竟以事隔多年、與其無關為由拒絕辦理，僅得轉與乙○○交涉。而被告曾擔任建商，簽立系爭契約書當時尚知雇用土地代書，於農地買賣法令限制取消時，自無不關心或不知之理，竟未善盡告知原告利害得失之義務，甚於原告主動請求辦理移轉登記時，藉故推託。是以，被告依系爭契約書應負權利無瑕疵之責，且原告無法請求被告移轉登記系爭土地及繼續使用系爭土地均係可歸責於被告等語。
㈢、並聲明：被告應給付原告60萬元。
三、被告則以：
㈠、原告前向被告承購預售屋及基地，其取得房地後，見緊鄰之系爭土地可資利用，乃透過被告向地主乙○○探詢。惟為避免於當時法令限制下，農地土地買賣契約陷於無效，先經被告與乙○○簽立讓與契約受讓取得系爭土地之「土地使用權」，再將系爭土地約定範圍之「永久使用權」讓與予原告之被繼承人黎泉雲。而系爭契約書簽立時，原告及其被繼承人黎泉雲明知系爭土地並非被告所有，亦知被告所取得者僅土地使用權，此經原告於本院95年度訴字第116號拆屋還地事件中所自承。是被告與乙○○簽定不動產買賣契約書之真意，純係立於中間人之角色。原告自始明知日後農地移轉法令限制解除後，逕向乙○○主張所有權移轉即為已足。乙○○亦知於上開條件具備時應將所有權移轉予原告，此觀其所提之第三人異議狀、於本院96年度訴字第1446號之證詞甚明。
至乙○○嗣後於本院審理時所為證詞，除否認被告與證人間之買賣日期外，甚至證述被告持有系爭土地之權狀云云，與相關事證不一致，矛盾之處亦甚明顯，其證詞要無可採。又黎泉雲從未向被告表示請求系爭土地所有權移轉登記。此以原告於本院95年度訴字第116號拆屋還地事件具狀表示：「…政府開放農地可自由買賣後，即與甲○○君聯絡，但因經過如此長的時間，以無法找到此人，轉而直接與原地主乙○○君接洽…」，足堪認定。
㈡、依系爭契約書之約定，被告僅負將約定範圍之系爭土地使用權讓與原告之給付義務。系爭契約書第5條關於所有權移轉登記之部分，屬附停止條件之給付義務，須待條件成就即日後相關農地法令限制解除後始得請求。與72年當時相較，土地法及農業發展條例於89年時雖對農地移轉之限制規定大幅放寬，仍存在「分割最小面積0.25公頃」及「農用」之限制，是系爭契約書第5條因條件未成就而尚未生效，被告不負移轉系爭土地特定部分予原告之義務，無債務不履行可言。縱上開停止條件成就，原告亦應向土地所有人乙○○請求移轉系爭土地所有權。
㈢、兩造間系爭契約之法律性質即屬農地使用權讓與之本約，要與取得所有權之預約無涉。觀系爭契約書之內容，除讓渡使用權之不動產標示位置、面積、總價金、繳納價款方式及日期、使用權讓與等均經明確約定，非但無將來訂立本約之約定，且自第2條以下均約定兩造應依所訂契約履行，揆諸最高法院70年度台上字第855號、82年度台上字第2號、85年度台上字第2396號等判決意旨，系爭契約書依其內容即可履行，不論其名稱為何，均足認其法律性質應係「土地使用權讓與」之本約，而非「移轉土地所有權」之預約。
㈣、民法第349條所定權利瑕疵擔保責任，屬自始不能之問題，其成立除權利有瑕疵，且其瑕疵須於買賣成立之時既已存在方可。若權利之瑕疵於買賣成立時，並未存在，而於事後發生者，則為債務不履行之一種，不屬於瑕疵擔保之問題。原告所指系爭土地遭設定抵押權或遭第三人拍賣確定等情，於系爭契約書成立時並未存在，而是事後發生，且無可歸責於被告，原告認被告應負權利瑕疵擔保責任，即不足取。
㈤、就提供系爭土地予債權人設定最高限額抵押權，復經抵押權人聲請拍賣乙節，乙○○未曾告知，而被告無從知悉，故系爭土地因第三人行使抵押權致無法為所有權移轉登記應不可歸責於被告，原告認被告應按民法第226條第1項負債務不履行責任亦無可採。
㈥、 廖仁巍 建築師就系爭土地進行估價鑑定，未經兩造同意囑託或法院囑託，且未會同被告參與會勘，況廖仁巍建築師不具不動產估價師之資格，應不得從事土地之估價鑑定，復廖仁巍建築師事務所出具之土地市價鑑定報告書，內容多有「估價鑑定系爭土地地號記載錯誤」、「未明示估價方法及估價方法前後矛盾」等草率錯誤，實無可採。另本件兩造所約定之永久使用權僅係債權之性質，價值應遠低於所有權，且亦應較租賃權或地上權之價值為低，惟於本院96年度訴字第1446號所有權移轉登記事件，法院委託元辰不動產估價師事務所進行鑑定後製作之不動產估價報告書，所有權與永久使用權之價值竟僅相差104,430元，該報告書就系爭土地永久使用權之估定價值顯然過高等語提出抗辯。
㈦、並聲明：請求駁回原告之訴。
四、不爭執事項：
㈠、被告於70年12月26日向乙○○購買系爭土地，並簽定系爭買賣契約書，依據該契約書第4條之記載，該契約書成立日由被告現交承買定金10萬元給與乙方（即乙○○）親收足迄是實（另不立收據）其餘殘值591,515元正全部依左開日期及方式交付乙方受領：一、71年2月26日由甲方交付乙方50萬元正同時乙方應提出土地所有權狀戶籍謄本、印鑑證明書等，並將過戶書類蓋妥印鑑章，甲方亦應提出戶籍謄本、印章等，以便辦理申報手續。二、至於尾款計91,515元正，俟乙方將過戶所需之一切證件檢齊送地政機關收件審查通過時全部一次付清。
㈡、嗣於72年11月29日，原告向被告購買位於桃園縣平鎮市滿庭芳社區中，門牌號碼為桃園縣平鎮市○○○街○○巷○○號之預售屋及坐落之平鎮市○○段197之209地號土地，因系爭土地緊鄰其所購買之土地，乃由黎泉雲與被告簽訂「土地使用權讓渡契約書」，內載：被告所有坐落桃園縣平鎮市○○段第197之2地號、地目：田，面積0.0762公頃內計26.185坪土地（及系爭土地）使用權全部情願讓渡與黎泉雲永久使用，讓渡土地價金雙方議訂為每坪以5,000元計算，被告並已收受價金共計130,925元無訛，契約內並載明：雙方約定本讓渡土地將來於法定限度內，可辦理所有權移轉登記時，被告應立即無條件交出過戶所需之一切證件過戶予甲方所有絕不刁難推諉但土地增值稅之繳納於立約日前所發生者由被告負擔，於立約後所發生者由甲方負擔。至於土地每年應繳之稅捐亦同（包括水租、田賦等）。
㈢、嗣後因法令鬆綁後，黎泉雲卻因系爭197-2地號土地已設定最高限額抵押權200萬元予陳三發，而未要求被告配合辦理過戶。系爭土地登記名義人為乙○○，嗣於94年11月24日由林進欽經拍賣取得系爭197之2地號土地應有部分21分之20之所有權（另21分之1仍由乙○○持有），並於同年12月7日辦理所有權登記。其後因原告及訴外人 張王迺瑩 、訴外人 張嘉巖 所有建物部分位在系爭197之2地號土地上，林進欽乃訴請渠等拆屋還地，經本院以95年度訴字第116號判決林進欽勝訴確定在案。
五、本院判斷：本件原告主張被告曾向乙○○承購系爭土地之所有權，並將該土地出售予被告，三方皆同意待法令鬆綁後，即應配合將系爭土地之所有權移轉登記予原告，同時被告亦擔保原告得永久使用系爭土地，嗣後因系爭土地於94年11月24日遭拍賣後，由拍定人林進欽取得系爭土地應有部分21分之20，進而向原告訴請拆屋還地，經本院以95年度訴字第11
6號民事判決原告敗訴確定，原告受有損害，爰依據權利瑕疵擔保及債務不履行之相關規定請求被告賠償60萬元，惟此為被告堅決否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點乃在於：㈠、黎泉雲與被告間所簽訂之系爭契約書性質為何？被告所應負擔之給付義務為何？㈡、原告得否依據權利瑕疵擔保或債務不履行之規定請求被告負擔損害賠償責任？茲一一論述如下：
㈠、黎泉雲與被告間所簽訂之系爭契約書性質為何？被告所應負擔之給付義務為何？
⑴、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又
應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。最高法院85年度台上字第517號民事判決可資參照。經查，本件被告雖抗辯其與黎泉雲間簽訂系爭買賣契約之真意，純係基於促成系爭土地之利用，始立於中間人之角色，協助黎泉雲取得系爭農地之使用權，以解決原告當時之用地需求等語。原告則主張系爭197之2號土地係由被告於70年間向乙○○購買後，再將其中部分土地劃分出系爭土地後，於72年間出售予原告之被繼承人黎泉雲，而因系爭197之2地號土地之地目為田，乙○○出售斯時，受限於當時土地法第30條私有農地所有權移轉之限制，即無自耕能力者，不得登記為農地之所有權人，為恐出售系爭19
7之2地號土地之買賣契約無效，乙○○乃與被告簽訂系爭
197之2地號土地之「永久使用權」買賣契約，並於該契約中約定嗣法令鬆綁後，再將系爭土地移轉登記與買受人，且被告與黎泉雲72年間簽訂系爭契約書時亦為相同之約定，但乙○○與被告間簽訂之「永久使用權」買賣契約以及被告與黎泉雲間簽訂之系爭買賣契約真意皆應為系爭土地所有權買賣契約等語。是如欲探究本件被告與黎泉雲間簽訂系爭契約書之真意究竟為何，即被告是否僅立於「中間人之角色」，而無須負擔任何契約之給付義務，應從整體契約目的、被告由系爭契約簽訂所獲得之利益推論之。經查，系爭契約書係約定由黎泉雲向被告購買系爭土地之不動產使用權全部，並約定每坪以5,000元計算。而黎泉雲於簽訂系爭契約書當日即已給付全部買賣價金130,925元完訖，此為兩造所不爭執。黎泉雲並與被告約定系爭土地將來於法令限度內，可辦理所有權移轉登記時，被告願無條件交出過戶所需之一切證件配合辦理過戶等情，此有系爭契約書1紙在卷足憑，堪信為真實。足見被告係立於出賣人之地位與黎泉雲簽訂系爭買賣契約無誤，且系爭買賣契約雖約定出售標的為系爭土地之永久使用權，惟依據契約文字所述，將來等「法令限度內」，可辦理所有權移轉登記時，被告即應無條件交出過戶所需之一切證件配合辦理過戶等情，應視為被告負擔者為附有停止條件之給付義務，條件之成就方式乃為有關於自耕農身份限制之法令鬆綁，黎泉雲就系爭土地可辦理所有權移轉登記時，被告即應配合辦理過戶手續，系爭買賣契約僅為避免以不能之標的作為買賣而自始無效，且為給予黎泉雲購買之保障，乃約定出售標的為所稱之「永久使用權」。況依據被告與乙○○簽訂之系爭197之2地號買賣契約約定每坪土地價值僅為3,000元，而被告與黎泉雲簽訂之系爭買賣契約約定每坪土地價值則為5,000元，被告就系爭土地每坪因出售而獲利2,000元，就此情而論，被告顯然並非如其所稱僅立於「中間人」之角色，由被告出面與乙○○約定系爭農地使用權之讓與，再將之部分土地之使用權讓與黎泉雲。復以被告因系爭買賣契約簽訂所獲得之利益言之，被告應係立於出賣人之地位始與黎泉雲簽訂系爭買賣契約，否則被告僅需介紹黎泉雲與乙○○簽約即可，又何需以自身名義出面訂約？且於系爭買賣契約書上書明前述附停止條件給付義務之文字？被告既身為建商，又豈可能不知系爭買賣契約前述文字書寫方式可能引發之爭議？再參以被告所稱乙○○於71年3月2日為被告所簽署之承諾書所載：「一、土地標示：坐落平鎮市○○段等197之2地號，地目：田，面積：0.0762公頃土地全部，右列土地已於民國70年12月26日出售予承買人甲○○先生，係因土地法第30條私有農地所有權移轉之限制，承買人非能自耕者，無法登記為所有權人，今本人同意其暫時不辦理所有權移轉登記，供其永久使用將來承買人欲行辦理登記時，本人亦無條件提供過戶所需一切證件，絕不刁難推諉，恐口無憑，特立此承諾書。」內容觀之，雖乙○○否認其曾書立前述承諾書，惟從被告所提出該紙承諾書內容所示，縱認乙○○知悉被告承購系爭197之2地號土地係為出售他人，乙○○所認知之買受系爭197之2地號土地之相對人亦應為被告而非他人，否則無須再次就將來私有農地所有權移轉限制取消時，乙○○應配合辦理所有權移轉登記乙節再次書立承諾書以為保障，此紙承諾書應為被告為恐乙○○日後否認其負有辦理所有權移轉登記之給付義務，致被告無法完成對其他買受人之給付義務而要求乙○○書立，故本院認黎泉雲與被告間所簽訂之系爭買賣契約其真意應為就移轉登記之給付義務部分附有停止條件之系爭土地所有權買賣契約，在前述條件成就前，被告並應擔保黎泉雲就系爭土地擁有永久使用權。
⑵、被告雖一再抗辯系爭土地之所有權人乙○○並未否認其附有
所有權移轉之義務並以乙○○於本院另案（96年度訴字第1446號民事案件）中陳述：「（問：為何知道幼稚園的權利可以向你主張？）答：幼稚園的人拿出他們與被告簽約之證明，向我主張權利。」、「簽約的內容是說如果以後可以移轉時，我要無條件給幼稚園經營者。」（參見本院卷宗第166頁以下至168頁）推論系爭土地所有權移轉義務人應為乙○○而非被告。惟查，乙○○於本院前述案件證述時，亦曾提及：「（問：簽約時，有無事後你要與原告等直接接觸過戶等事宜？）答：有。我原來買賣的對象是被告甲○○，是後來70年簽約時甲○○帶了要經營幼稚園的人來說該筆土地要給他們使用，我才知道。簽約時我是與幼稚園的人簽約，簽約的內容是說如果以後可以移轉時，我要無條件給幼稚園經營者。」（參見本院卷宗第167頁）。而乙○○於本院審理時則到庭證稱：「我大概在60年間到70年間有賣土地給甲○○，土地在平鎮，我是賣整筆土地給他，約七厘多的耕地，甲○○跟我買時，我不知道他是否是自耕農身分，我所有權狀被甲○○拿去，後來也沒有還我，‧‧‧系爭土地事後確實被拍賣掉，這段期間原告都沒有說要移轉，甲○○有跟說這個土地將來如果可以過戶，我要幫忙辦理過戶，所以當時土地沒有過戶給甲○○。」、「（問：你是否知道之後土地賣給誰？）答：我不知道，而且他土地要賣給誰，我也沒有權利過問。」等語（參見本院卷宗第191頁）。足徵乙○○於前述買賣進行時係與另買受人直接接洽，與本件黎泉雲於買受時並未直接面對乙○○，而係向被告直接購買之情節迥異，故乙○○於他案之陳述，是否得於本件援引為有利於被告之證詞，已非無疑。再查，乙○○於本院審理中自陳其並不認識字，為一介老農，以此推論，乙○○既知悉被告係為出售系爭197之2號土地而購地，事隔多年後，向被告買受土地之買受人持買賣契約向乙○○請求移轉系爭土地之所有權時，乙○○認自己為「最終」負有移轉土地所有權之義務人而為前述證詞，尚與常理無違，更不得僅以乙○○於本院96年訴字第1446號案件中所為前述陳詞，即遽認被告就系爭買賣契約無須負擔任何給付義務。從而，被告所執前述抗辯均非屬正當，被告就系爭土地買賣契約確需負擔移轉所有權並保證原告永久使用權之給付義務無誤。
㈡、原告得否依據權利瑕疵擔保或債務不履行之規定請求被告負擔損害賠償責任？
⑴、就權利瑕疵擔保責任部分：按「所謂預約，乃指當事人約定
將來訂立一定契約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示一致，不論冠以何名稱，均係契約本身（即本約），而非預約。」最高法院82年度台上字第2號民事判決可資參照。原告雖主張就系爭契約書第5條載明之內容觀之，性質上應為將來取得所有權之預約，雖名稱為「土地使用權讓渡契約書」，實際則為取得系爭土地所有權之權宜之計，故被告應就此負擔權利瑕疵擔保責任等語。惟觀諸系爭契約書之內容，除讓渡使用權之不動產標示位置、面積、總價金、繳納價款方式及日期、使用權讓與等均經明確約定，非但無將來訂立本約之約定，且自第2條以下均約定兩造應依所訂契約履行，揆諸最高法院前述判決意旨，系爭契約書依其內容即可履行，不論其名稱為何，均足認其法律性質應係買賣系爭土地之本約，而非「移轉土地所有權」之預約。繼按「權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關。」最高法院71年度台上字第4114號民事判決著有明文。原告自承黎泉雲購買系爭土地時，由於自耕農身份限制，乃無法要求被告於買受之初即將系爭土地辦理所有權移轉登記完畢，嗣後因系爭197之2號土地已遭乙○○之媳婦莊馮月雲於90年6月7日設定最高限額抵押權200萬元與陳三發借款，並於94年11月24日遭拍賣後，由拍定人林進欽取得系爭土地應有部分21分之20等情，足以判斷系爭買賣契約在成立當時權利並無瑕疵可言，係於嗣後原告欲請求被告履行移轉登記之給付義務時，權利始有欠缺，承上所述，應僅生債務不履行之責任問題，與權利瑕疵擔保責任無涉，故原告主張被告應依據權利瑕疵擔保責任負擔損害賠償義務，即屬無據，難以採認。
⑵、就債務不履行之責任部分：再按「因可歸責於債務人之事由
，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第226條第1項定有明文。兩造間之系爭契約書既明文約定被告應於法令鬆綁後，得將系爭土地移轉所有權與原告時，即應配合辦理，並應擔保原告就系爭土地受讓永久使用權可供原告永久使用，則被告就移轉所有權登記部分為附有停止條件之給付義務，就原告所得享有之永久使用權部分即應負擔保責任。而本件系爭197之2號土地既遭乙○○之媳婦莊馮月雲於90年6月7日設定最高限額抵押權200萬元與陳三發借款，並於94年11月24日遭拍賣後，由拍定人林進欽取得系爭土地應有部分21分之20，進而向原告訴請拆屋還地，經本院以95年度訴字第116號民事判決原告敗訴確定。則原告就系爭土地之所有權移轉登記部分給付義務確定因停止條件不成就而無須履行，就擔保原告就系爭土地得永久使用部分即屬可歸責於被告之事由而告給付不能。從而，原告請求被告就永久使用權擔保責任部分負擔損害賠償責任，即屬有據。第查，原告雖提出應以系爭土地每坪市價40,000元作為被告應損害賠償之計算基準，惟原告此部分主張，並未能提出證明何以系爭土地每坪市價計算為四萬元，而經本院闡明原告是否願負擔費用將系爭土地送交公正第三機構進行永久使用權之價值鑑定，亦據原告陳稱因其無力負擔，而拒絕送交鑑定等情，此有電話紀錄1紙在卷足憑（參見本院卷宗第206頁），故原告此部分主張，即難採信。又查，原告雖主張本院得以本院96年度訴字第1442號案件同地號之鑑定報告作為損害賠償之計算根據等語，惟該案中請求損害賠償之地號為系爭197之2地號（除系爭土地外）之其他部分永久使用權價值部分進行鑑定，而鑑定意見係採取差額租金還原法進行鑑定，首就土地是否臨路、地形進行鑑別後再進行堪估，既非就本件系爭土地之永久使用權進行鑑定，則本件即無從援引為判斷之基準，故原告此部分主張，不足為採。而按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」民事訴訟法第222條第2項定有明文。本院認定兩造間系爭契約書約明被告之給付義務已如前述，則系爭買賣契約約定之價金部分，即應為兩造衡量過契約標的價值後，均可得接受之價格，現被告應負擔之移轉所有權登記之給付義務已經停止條件確定不成就而無須履行，且原告之永久使用權亦遭第三人行使權利而被剝奪，故本院認被告應賠償原告之損害賠償金額應以系爭契約所約定之買賣金額為定。故原告請求被告給付130,925元，應屬有據，逾此部分，即屬無據，難以准許，應予駁回。
⑶、綜上所述，本件被告依據系爭買賣契約對原告應負擔之給付
義務，就所有權登記部分為附有停止條件，就原告所得享有之永久使用權部分即負擔保責任。而本件系爭197之2號土地既遭乙○○之媳婦莊馮月雲於90年6月7日設定最高限額抵押權200萬元與陳三發借款，並於94年11月24日遭拍賣後，由拍定人林進欽取得系爭土地應有部分21分之20，進而向原告訴請拆屋還地，經本院以95年度訴字第116號民事判決原告敗訴確定。則原告就系爭土地之所有權移轉登記部分給付義務確定因停止條件不成就而無須履行，就擔保原告就系爭土地得永久使用部分即屬可歸責於被告之事由而告給付不能。從而，原告請求被告賠償系爭契約書約定之買賣價金130,925元，於法有據，應予准許，逾此部分，即屬無據，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國98年9月30日
民事第三庭法官陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院（地址：桃園縣桃園市○○路○○○號）提出上訴狀中華民國98年10月1日
書記官劉璟佳