臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
108年度板小字第3603號
原 告 鄭勝夫
被 告 宣正德
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國108年11月6日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟參佰捌拾捌元，及自民國一百零
八年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣肆佰玖拾元，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹萬伍仟參佰
捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國106年11月21日承租被告位於新北市○○區○
○路○段000巷00弄0號4樓租屋處。承租時，被告無據實
告知屋況，從107年3月起，原告一家飽受鼠患與潮濕環境
所苦。期間反應多次，並提供解決方法，被告皆不願積極
處理，即使我們主動提出自己尋求除鼠公司勘查解決，被
告也不接受報帳或從押金扣除，故10月份提出提前解約告
知訊息。
（二）107年12月，被告提供原告租屋處有嚴重漏水問題，經3樓
住戶反應，施工12天，並答應我們一起處理天花板鼠患問
題。但搬回後經永和天喜除鼠公司108年1月份派員勘查，
發現天花板對外孔洞皆未處理，且鼠跡陳舊，並非短期才
發生。被告提供原告租屋處天花板度對內為封死裝潢，只
有兩個檢修孔，業者表示要處理是大工程，非租客所能處
理範疇，故於108年1月與被告解約。
（三）與被告溝通期間，被告不斷以原告不維護環境清潔及屋內
過於潮濕理由，以推卸鼠患責任，但被告並無具體證據舉
證，且事實為房屋結構有瑕疵，浴室會滲水到裝潢地板下
，甚至滲到三樓，經三樓住戶反應，才逼使被告須主動處
理，且施工期間測水、用電、24小時開除濕機、甚至造成
租屋處四處都是木屑跟灰塵，也都為原告搬回後自行清理
。
（四）居住期間，原告妻子飽受半夜鼠患問題而失眠焦慮，必要
時，永和復康醫院及福和身心診所，皆願意提供原告妻子
診斷證明；原告小孩也因環境潮溼問題，第一次就診蕁麻
疹，必要時，原告也會申請診斷證明，並研擬求償。
（五）點交當天，原告清理整潔歸還被告，被告以提前解約以及
傢俱、耗品、電費等理由，扣除原告2個月押金31,000元
，原告主張此為自然使用消耗，且107年12月施工電費算
在其中，點交時也無提供用電度數證明，以供原告簽收，
並不合理。被告主張，沙發為人為因素導致表皮破裂，甚
至自行推斷為原告小孩踩踏；原告主張，第一、被告並無
舉證為原告小孩所為，第二、沙發破裂處實為縫線處自然
使用所致，被告提供答辯狀內也證明租屋處皆使用二手傢
俱，且其身為反覆出租業者，第三、被告提供購買沙發組
單據與原本之沙發組並無關聯，108年2月2號購買的沙發
跟1月31號點交要求扣除的金額剛好皆是15,000元，令原
告實感困惑。
（六）原告雖為媒體從業人員，但秉持理性溝通與相信司法，租
賃期間原告夫妻皆是理性與被告溝通、商量如何解決。原
告尚懂盡量保留證據，以免往後訴訟糾紛，一般的學生租
屋族或上班民眾，遇到這種租屋狀況，他們懂得如何自保
嗎？被告於原告退租後沒多久，還沒處理鼠患問題，旋即
在591租屋網上重新刊登租賃訊息。原告除進行民事、調
解等動作外，也進行媒體申訴，提供相關佐證於各媒體備
存，此為影響公眾利益之事，也為可受公評之事。
二、被告則以：
（一）退租當下存證信函回覆交於對方及損壞家具當下雙方皆有
錄影存證
1、依照合約規定，兩年約已有特別優惠，違約扣除一個月押
金並無不妥。
2、損害賠償責任，沙發因人為因素表皮破裂，正常使用下表
皮不會破裂，推斷為小孩踩踏或人為造成破損，當下已經
告知，簽約時雙方有確認過外觀正常，並於群組裡面為證
承租方簽約當下也有確認無誤，退租當下有請他回覆原狀
承租方不予理會，於是事發後兩天購入二手L型沙發一組
15,000元，衣櫃人為底層破損，保潔墊遺失，燈管消耗品
損壞未依規定復原，退租當天都有錄音錄影為證，損害賠
償責任，損害填補原則。
3、費用合計15,500元(違約押金)+15,000元(二手沙發)+2,90
0元(材料)+112元(電費)=33,512元，扣除押金31,000元，
尚欠本人2,512元。
（二）並聲明：請求駁回原告之訴，願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、本件原告主張之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、退租
結算明細、LINE訊息截圖、存證信函、醫事收據及藥袋、天
喜除鼠公司協拍照片、天花板鼠跡潮濕狀況影片截圖、點交
照片、591租屋網截圖、調解不成立書、議員協請消保官回
覆、簡易庭調解通知、消防局回函、鼠跡錄音檔、鼠跡及天
花板影片、新聞畫面等件影本為證。被告對於原告主張予以
否認，並以上開情詞置辯，並提出存證信函、房屋租賃契約
書、照片、收據等件影本為證。是本件所應審酌者厥為：被
告得否就違約之押租金、二手沙發、材料、電費主張抵銷抗
辯?茲分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任
，民事訴訟法第277條有明文規定；又主張法律關係存在
之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負
舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告
負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實
為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證
據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第
917號判例要旨參照）。
（二）被告請求扣除一個月之押租金部分：
房屋租賃契約書約定事項第1條合約期間內承租人欲提前
結束契約，未達合約期間一半扣繳全數押金，已滿合約期
一半但尚未達合約期結束則扣繳一個月承租金，定有明文
，此有兩造所提出之房屋租賃契約書附卷可稽。查兩造租
賃期間為106年12月1日起至108年11月30日止，原告提前
於108年1月31日解約，有存證信函附卷可稽，亦為被告所
不爭執，顯見提前解約之日已逾系爭租賃合約之一半，是
被告主張應扣除一個月押租金15,500元，應予准許。
（三）被告請求扣除購買二手沙發費用部分：
被告主張系爭沙發係原告破壞，惟為原告所否認，揆諸前
開說明，被告就此有利於己之事實，自應舉證以證明。經
查，被告雖提出收據及照片等影本為證，惟前述證據均不
足以證明系爭沙發為原告所破壞。退步言之，縱為原告所
破壞，觀被告所提之照片影本，系爭沙發並非已達無法使
用之地步，被告亦未舉證系爭沙發之修補費用。被告未提
出其他任何證據以實其說，依法自難為有利於被告之認定
，被告此部分之主張，應予駁回。
（四）被告請求扣除購買材料費用部分：
被告主張系爭衣櫃底層破損、保潔墊遺失、燈管消耗品損
壞，原告未依規定復原，惟為原告所否認，揆諸前開說明
，被告就此有利於己之事實，自應舉證以證明。經查，被
告雖提出收據為證，惟前述證據均不足以證明系爭衣櫃底
層破損、保潔墊遺失、燈管消耗品損壞為原告所為，且系
爭物品，是否屬自然耗損已非無疑，被告未舉證證明係出
自原告之行為所致，且此部分原應由出租人即被告負責修
繕，是被告此部分請求，應予駁回。
（五）被告請求扣除電費費用部分：
被告主張107年12月系爭電費112元應由原告負擔，查兩造
租賃契約於108年1月31日解約，為兩造所不爭執，是107
年12月之系爭電費由原告負擔應屬合理，應予准許。
（六）綜上，原告得請求之金額合計為15,388元（計算式：31,0
00元-15,500元-112元=15,388元）。
四、綜上所述，原告以租賃契約之法律關係，請求被告給付原告
15,388元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年9月24日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許
；其餘部分，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，
依民事訴訟法第436之20條規定，爰依職權宣告假執行；又
被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相
當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，不另論述，併此敘明。
七、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436之19條第1項規
定，確定本件訴訟費用為1,000元，由敗訴之被告負擔490元
，其餘由原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民
事訴訟法第436之23條、第436條第2項、第79條、第436條之
19第1項、第436之20條、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年11月27日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年11月27日
書記官謝淳有