鳳山簡易庭110年度鳳簡字第543號民事判決

臺灣 高雄 地方法院民事判決

110年度鳳簡字第543號

原告 簡永泰

訴訟代理人 余景登 律師

被告 蘇慶文

訴訟代理人 蘇劉 欸

被告 簡月宮

蘇志麟

簡添山

簡添財

李 林秀英

林火生

簡文隆

蘇明鴻 即 蘇文雄 之繼承人

蘇雅萍 即蘇文雄之繼承人

上十人共同

訴訟代理人 黃淑芬 律師

被告 林淑卿

林淑珍

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地，應依如附圖一暨附表一所示方式原物分割，並以如附表四所示方式補償。

訴訟費用由兩造依附表二「分割前權利範圍」欄所示應有部分比例分擔。

事實及理由

一、被告林淑珍經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場；被告林淑卿經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。

二、原告主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有（其中被告林淑卿、林淑珍為訴外人 何招治 就系爭土地持分之信託財產受託人），應有部分比例如附表二「分割前權利範圍」欄所示。兩造就系爭土地並無不能分割之協議，系爭土地依使用目的亦無不能分割之情形，惟雙方無法達成分割系爭土地之協議，爰依民法第823條規定請求裁判分割系爭土地等語。並聲明：兩造共有系爭土地依如附圖二所示方式分割，其中Ａ部分由兩造維持共有、Ｂ、Ｃ部分則變價分割，所得價金由兩造依應有部分比例分配。

三、被告林淑珍經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述略謂：同意仍維持公同共有，惟無力補償等語。被告林淑卿經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。其餘被告則主張應原物分割如附圖一暨附表一所示，並互為找補；另就找補金額，被告蘇志麟、簡添山、簡添財及簡文隆則主張元一國際不動產估價師聯合事務所（下稱元一估價事務所）112一估字第AO-U-00000000號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）鑑定之金額過高等語。

四、得心證之理由

　㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項前段著有規定。經查，兩造為系爭土地共有人（其中被告林淑卿、林淑珍為訴外人何招治就系爭土地持分之信託財產受託人）一節，有系爭土地之土地登記謄本在卷（參本院卷二第315至318頁）為證。原告主張系爭土地無不為分割之約定一情，未見被告有提出爭執；另系爭土地非屬耕地，無農業發展條例第16條規定不能分割或細分情事；其土地使用分區為都市計畫之「農業區」，依都市計畫土地使用分區管制相關法規並無分割限制之規定；目前查無申請建築執照記載，無法定空地分割辦法適用等節，有高雄市政府地政局大寮地政事務所111年10月20日高市地寮測字第11170778500號函、高雄市政府都市發展局111年10月19日高市都發開字第11134961100號函、高雄市政府農業局111年10月21日高市農務字第11133191100號函、高雄市政府工務局111年11月9日高市工務建字第11141120600號函附卷可憑（參同上卷第119至121、129至131頁），足見系爭土地並無依其性質或使用目的不得分割之情事。是以，原告基於系爭土地共有人之地位，訴請裁判分割系爭土地，係屬有據。

　㈡次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項第1款前段及第4項分別定有明文。又共有物分割之方法，究以原物分割或變價分割為適當，應斟酌各共有人之意願、利害關係、使用情形、共有物之經濟效用、性質與價格及分割後各部分之經濟價值暨其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、90年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨可資參照）。經查：

　　⒈系爭土地其上有被告簡添山、簡添財及簡文隆共有未保存登記建物，目前係由簡文隆及其家人居住；另有蘇志麟所有之車庫棚架及鐵皮棚架等情，此有本院110年12月1日勘驗筆錄暨現場照片、現況測量圖在卷（參本院卷一第245至257、285頁）可證，可知有部分被告使用系爭土地，並有居住其上者。再對照前引現況測量圖及附圖一暨附表一，可知若採附圖一暨附表一所示之分割方案，各該使用系爭土地之被告，均可分得其所使用部分之範圍；另就如附圖一暨附表一所示Ｆ位置，本即屬現有道路；而其他未使用系爭土地之被告，亦多同意依附圖一暨附表一所示方式原物分割，而不希望採取變價分割之方式等語（參本院卷二第61頁）。則若採附圖一暨附表一所示之方式分割，可保有大部分系爭土地目前之使用狀態，並得較多共有人同意。

　　⒉又系爭土地之鄰地即原同段644地號（分割前）土地，前經本院以110年度訴字第959號判決分割共有物確定（下稱前案確定判決），依前案確定判決之分割方案，其中如附圖一暨附表一編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ所示之位置，分別鄰接同段644-11、644-10、644-3、644-2地號所示土地，上開位置經前案確定判決分別分割給本件被告簡月宮（644-11）、被告蘇明鴻及蘇雅萍之被繼承人蘇文雄（644-10）、被告蘇志麟（644-3）及被告林火生、 李林秀英 、林淑卿與林淑珍（644-2）；同段644-9地號土地則預留5米道路等情，此觀前案確定判決可知，是若採附圖一暨附表一所示之方式分配，被告簡月宮、蘇明鴻、蘇雅萍、蘇志麟、林火生、李林秀英、林淑卿與林淑珍，均可與相鄰之已分得土地相連，而擴大其分得及使用範圍，系爭土地上Ｆ所示之現有道路亦可與同段644-9地號之預留道路相連通，增加分割後系爭土地之經濟上效用。

　　⒊是依上述，若採附圖一暨附表一所示之方式原物分割，除可保有系爭土地目前使用情形外，亦可與部分被告所分得之鄰地相連而擴大使用範圍，增加系爭土地之經濟上效用。應較原告所主張之部分共有、部分變價之方式，對被告及系爭土地之經濟價值更為有利。是審酌上情，系爭土地應採以如附圖一暨附表一所示之分割方式為妥適。

　㈢又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項明文規定。經查：

　　⒈就系爭土地之分割方式，在採如附圖一暨附表一所示之分割方式進行原物分割情形下，兩造在分割後之面積與原所持有應有部分換算之面積，有如附表二「面積增減」欄所示之面積差，則兩造自應依上開規定，由分割後面積增加者以金錢補償分割後面積減少者。又關於金錢補償之數額，兩造無法達到共識，經本院囑託元一估價事務所鑑定，經其針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析及估價師專業意見分析後，採用比較法及直接資本化法等二種估方法進行比準地評估，並依比準地與分割後各宗土地之個別條件差異程度，決定各評估單價應如附表三「分割後評估單價」欄所示一節，有系爭估價報告附卷（外放）可佐。則以上開評估單價，計算出兩造各自應提供補償或受領補償之數額（詳如附表三「超額分配提供補償（元）」欄及「分配不足受領補償(元）」欄所示），再據以計算如附表四所示之兩造應互為找補之金額。

　　⒉被告蘇志麟、簡添山、簡添財及簡文隆雖辯稱：系爭估價報告選取之比較標的，均臨近八八快速道路，標的一為規劃道路之方整矩形土地，標的二至五為設有排水設施之重劃農地，而系爭土地位於巷內，扣除通行道路後為不規則狀土地，利用方式受限，與系爭估價報告選取之比較標的各項條件相去甚遠，不適作為比較標的，並另提出其他鄰近土地，認條件較為相近，作為比較標的，請求重新鑑價等語。惟經本院函詢元一估價事務所，回覆以：系爭估價報告之結果所採之比較標的屬同一供需圈，互為替代關係，價格具參考性，並依不動產估價技術規則辦理；其中比較標的一屬同質性較高之近鄰地區，其餘比較標的二至六位於近鄰地區外之性質相近之類似地區，各區域價格水準不同，已在區域因素分析表反映；而系爭估價報告選定分割後位置Ｃ作為比準地，在與各比較標的自身條件不盡相同處，均在個別因素分析表逐項依優劣等級進行價格調整；且分割後各宗土地因個別條件不同，求出比準地評估單價後，尚進行差異分析調整，以推估各宗地評估單價。上開被告所提之比較標的，其中如被證2、3、6所示，屬不動產估價技術規則第23條之拍賣、親友關係間交易，影響交易價格情況無法有效量化調整，故不採用；且如被證6所示業已雙方合意（法院判決）解除契約；又如被證2至5所示，均為共有土地交易，非屬不動產估價技術規則第2條之正常價格，故排除適用，是無重新鑑價之必要等語，有元一估價事務所113年2月7日（113）元估字第004號函附卷（參本院卷二第335至337頁）可佐，是可知系爭鑑定報告就比較標的與系爭土地有差異者，已在區域因素分析表中進行考量；且亦就分割後各宗土地個別條件之不同，再進行差異分析調整；而被告所提出之其他比較標的，則或有人為因素而無法量化分析者，亦有不符合不動產估價規則故應排除適用者，故無從以此認有重新鑑定必要。是可認系爭鑑定報告所評估之分割後單價應屬可採。

　　⒊綜上，系爭土地在採如附圖一暨附表一所示之方式分割後，因與分割前兩造應有部分所換算之系爭土地面積各有增減，故採系爭鑑定報告評估之分割後單價，認應以金錢補償如附表四所示。

五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。應以如附圖一暨附表一所示之方式進行原物分割，並以如附表四所示之方式為金錢補償。

六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法或證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用應由兩造按分割前之應有部分即如附表二「分割前權利範圍」欄所示比例分擔，始屬公允。

中　　華　　民　　國　　113　年　　5　　月　　13　　日

　　　　鳳山簡易庭法官李怡蓉

以上正本係照原本作成。　

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。

中　　華　　民　　國　　113　年　　5　　月　　13　　日

書記官陳孟琳

附圖一暨附表一：