裁判字號：臺灣高等法院臺南分院105年上易字第33號民事判決
裁判日期：民國105年04月29日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺南分院民事判決105年度上易字第33號上訴人 林清達
林能宗 林隆益 兼上三人訴訟代理人 林清輝 被上訴人財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴 訴訟代理人 謝耿銘 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國104年12月23日臺灣雲林地方法院第一審判決（104年度訴字第349號）提起上訴，本院於105年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人自民國（下同）84年7月5日起，向臺灣土地銀行（下稱土地銀行）承租坐落雲林縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），面積分別為13,575平方公尺、2,618平方公尺，嗣系爭土地移交被上訴人管理，兩造於87年9月28日起，就系爭土地訂有國有耕地租約，92年11月11日再續訂租約，租期至102年12月31日止。其間因上訴人林清輝不明法規，將其分管耕作之系爭000-0000地號土地，分租200坪予訴外人 王銓儀 、 彭春銀 ，被上訴人於102年9月2日接獲王銓儀、彭春銀檢舉，並發函通知上訴人於102年10月1日會勘現場，然被上訴人仍通知上訴人續訂租約，並於102年10月23日續訂租約，租期自103年1月1日起至112年12月31日止，上開租約訂約完成後，被上訴人隨即於102年12月31日發函通知上訴人租約無效，有違信賴保護原則。又上訴人四人於84年7月5日承租系爭土地，係繼承上訴人父親之租約，並將協議分管內容及持分明細表，記載於契約書上，被上訴人自87年接管系爭土地，兩造租約亦明列上訴人四人各自之應有部分，租金由上訴人各自繳納，土地亦各自使用，上訴人各別與被上訴人成立各自獨立之租賃關係，除上訴人林清輝出租土地予第三人外，其他上訴人均有自任耕作，被上訴人不能將系爭租約全部終止。又系爭土地從上訴人父親開始，於70幾年起，便已經營化糞池模具，上訴人林清達之子 林坤旺 於82年即申請經營化糞池之營利事業登記，被上訴人接管系爭土地後，仍持續換約，並提高租金，上訴人亦按時繳納租金，系爭租賃契約仍屬有效等語。並聲明：請求確認兩造間就系爭000-0000及000-0000地號土地之耕地三七五租約之租賃關係存在。原審判決駁回上訴人請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認兩造間就系爭000-0000、000-0000地號土地之耕地三七五租約租賃關係存在。
二、被上訴人則以：其並未同意上訴人分管使用系爭土地，上訴人亦無各自繳納租金之事實，上訴人各人與被上訴人並無各別獨立之租賃關係。上訴人林清輝將000-0000地號土地之部分，分別出租予王銓儀、彭春銀，係違法轉租土地予他人使用，依耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，被上訴人並於102年12月31日函告知上訴人定期點交土地，未同意上訴人繼續使用系爭土地。被上訴人向上訴人收取之款項，係使用補償金，並非租金，上訴人主張租約已默示更新，於法無據。上訴人將系爭土地轉租、未自任耕作，於訂定租約時，上訴人已知系爭土地有租賃無效之事由，並無信賴之基礎事實，無信賴保護原則之適用等語，資為抗辯。對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭000-0000、000-0000地號土地，均為中華民國所有，由
財政部國有財產署管理。（原審卷第135至137頁）㈡上訴人承租系爭二筆土地之過程如下：
⒈上訴人於84年7月5日，與土地銀行簽立國有耕地租約，承
租系爭二筆土地，其四人應有部分為4294/16193、3112/16193、4672/16193、4115/16193，租賃期間自84年7月1日起至86年12月31日止，租金為甘藷2,254公斤，嗣上開租約續延6年，租期自87年1月1日起至92年12月31日止（原審卷第65頁）。
⒉因系爭土地於上開租賃期間，移交被上訴人管理，兩造於
87年9月28日，另簽訂國有耕地租賃契約書，租賃期間自87年9月28日起至92年12月31日止（原審卷第141頁）。
⒊兩造於92年11月11日，續訂國有耕地租賃契約，租賃期間
自93年1月1日起至102年12月31日止，租金為甘藷5,297公斤（原審卷第143頁）。
⒋兩造於102年10月23日，續訂國有耕地租賃契約，租賃期
間自103年1月1日起至112年12月31日止，租金為甘藷2,253公斤（原審卷第145至147頁）。
㈢上訴人將系爭000-0000地號土地出租予王銓儀、彭春銀之過程如下：
⒈依95年3月1日土地租賃契約書記載，出租人為林清達，承
租人為王銓儀，租賃標的為林清達所指定之範圍約300坪，租賃期間自95年3月1日起至98年3月1日止，租金為每年5萬元。（原審卷第561頁）⒉依95年9月1日土地租賃契約書記載，出租人為林清達，承
租人為王銓儀，租賃標的為林清達所指定之範圍，租賃期間自95年3月1日起至98年3月1日止，租金為每年12萬元。
（原審卷第563至565頁）⒊依100年10月1日土地租賃契約書記載，出租人為林清輝，
承租人為彭春銀，租賃標的為林清輝所指定之範圍200坪，租賃期間自100年10月1日起至105年4月1日止，租金為每年12萬元。（原審卷第415頁）㈣王銓儀、彭春銀於102年9月2日，寄送麥寮郵局第52號存證
信函予被上訴人，稱林清達向王銓儀佯稱係系爭土地之所有權人，使王銓儀於95年與其簽訂土地租賃契約，至100年間，由林清輝與彭春銀締約，直至102年7月間，被上訴人進行測量，始知系爭土地為國有土地，因王銓儀、彭春銀已投資大額資本，請求被上訴人 承認渠 等與林清達等人間之租約，被上訴人於102年9月3日收受信函（原審卷第157至161頁）。
㈤被上訴人收受前開信函後，於102年9月12日發函通知王銓儀
、彭春銀及上訴人，訂102年10月1日前往現場勘查（原審卷第172頁），並於102年12月3日進行實際測量（原審卷第173至181頁）。
㈥被上訴人於102年12月31日發函予上訴人，稱被上訴人於102
年12月3日派員實地勘查結果，上訴人未自任耕作，依據耕地三七五減租條例第16條規定，原訂租約無效，向後失其效力，訂103年2月18日點交土地，上訴人有收受該函。（原審卷第37至38頁）㈦上訴人於103年6月20日，以被上訴人為被告，向雲林地院起
訴請求確認兩造於102年10月23日簽訂之國有耕地租賃契約存在（六簡卷第4頁），因未經調解、調處，違反耕地三七五減租條例第26條第2項、民事訴訟法第249條第1項第6款，經雲林地院於103年12月17日，以103年度六簡字第204號裁定駁回。（原審卷第53至55頁）㈧上訴人於103年12月29日向麥寮鄉公所耕地租佃委員會申請
就本件爭議為調解，並於104年2月6日為調解程序，兩造調解不成立，依法移送雲林縣政府耕地租佃委員會續行調處（原審卷第25至35頁），於104年7月27日進行調處，因上訴人不服雲林縣政府耕地租佃委員會之調處決議，而調處不成立（原審卷第13至17頁）。
㈨林清輝於104年9月30日，寄送麥寮郵局第73號存證信函予王
銓儀、彭春銀，稱彭春銀於簽立100年10月1日租賃契約書後，未經出租人同意，擅將承租地200坪交予王銓儀作為泳鎰工程公司工業工廠使用，並佔用000-0000地號土地持分人林隆益分治土地，且自102年10月1日起至104年10月1日均未付租金，以該存證信函宣告終止租賃契約，限王銓儀、彭春銀於接函後10日內將系爭土地上違建物騰空，恢復農地農用原狀（原審卷第555至557頁）。
㈩000-0000地號土地上有①磚造瓦頂平房（林清達出資建造）
，屋內有客廳、廚房、房間2間、浴廁2間。②鐵皮屋（林坤旺即林清達之子出資建造），屋內有客廳、房間3間、神明廳、車庫、廁所，現由林坤旺居住使用。③鐵皮頂車庫。④鐵皮貨櫃（林坤旺所有）。⑤鐵皮頂車庫。⑥磚造平房（林清輝所有）。其餘土地，部分種植香蕉，部分種植苦苓樹，部分土地上堆置水泥預鑄化糞池成品。（原審卷第295至297頁）000-0000地號土地上有磚造平房、鐵皮工廠（王銓儀出資建
造）、鐵皮頂雨遮，土地上均已鋪設水泥，地上堆置數個貨櫃。（原審卷第295至297頁）
四、兩造爭執事項：㈠上訴人於系爭二筆土地上有無各自耕作、各自繳租之情形？
上訴人與被上訴人間是否成立各自獨立之租賃關係？㈡上訴人有無未自任耕作之情形？㈢兩造間之耕地三七五租約是否因上訴人未自任耕作或一部轉
租而無效？㈣上訴人主張被上訴人於87年間接續管理時，便知悉上訴人將
000-0000地號土地作為製作化糞池使用，仍繼續收取租金，構成民法第451條默示更新契約，是否有理由？㈤上訴人請求確認兩造間耕地三七五租約之租賃關係存在，是
否有理由？
五、得心證之理由：㈠按民事訴訟法第247條第1項所謂即受確認判決之法律上利
益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。上訴人主張兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，為被上訴人所否認，上訴人就租賃關係存否，其法律上之地位有不安之狀態存在，上訴人請求確認租賃關係存在，如經判決確認，其不安之狀態即可除去，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡系爭土地之耕地三七五租約，並非各自獨立之租約：
1.上訴人承租系爭土地之過程，如不爭執事項㈡所載，兩造所簽訂及續約之國有耕地租賃契約，均為一紙契約書，其上記載000-0000、000-00000筆土地地號，承租人為上訴人四人，其中僅84年租約、93年租約，有記載上訴人四人之持分額或應有部分比例，租期103年1月起之租約，承租人欄並無應有部分比例記載，有上開租約在卷可參（本院卷第197-203頁）。
2.另上訴人林清輝於原審自承：之前都由伊將上訴人四人租金收齊後，再以現金至郵局劃撥匯款給被上訴人，一年租金約二萬餘元，核與上訴人林能宗、林清達於原審所述大致相符，並有郵政劃撥匯款收據1紙在卷可佐（原審卷第67頁），堪認上訴人並無各自繳租之情形。
3.上訴人雖主張其四人有各自耕作之事實，並提出土地管理協議1紙為證，然查：
⑴上訴人所提出之土地管理協議，其上記載：林清達分治厝
前左方有建物及工作場為其所經營；林能宗、林隆益在林清達北面至木麻黃樹界二人自己協議分治；林清輝分厝左方地、因繁殖魚苗有築水泥池及木麻黃北面空地使用，協議日期為100年9月15日，有土地管理協議1紙在卷可佐（原審卷第237頁），顯見上開土地管理協議，並非上訴人於87年間承租系爭土地時所簽立，而係事後於100年才簽立，且該協議為上訴人內部之自行協議，並無拘束被上訴人之效力。
⑵參以林清達自承其未曾耕作，自17、18歲時起，即跟隨父
親做化糞池，一直做到現在；林清輝則自95年起，即將000-0000地號土地出租他人使用；林隆益雖曾種植香蕉，嗣香蕉因遭他人填土覆蓋後，迄今僅餘寥寥數棵香蕉樹；林能宗則種植香蕉及番石榴等語（原審卷第544－545頁筆錄），足認林清達、林清輝均未實際耕作，000-0000土地，並有部分出租他人使用。
⑶另原審會同兩造及地政測量人員履勘現場，系爭000-0000
地號土地全部作為工廠使用，另000-0000地號土地上，除磚造瓦頂平房、鐵皮屋、車庫外，另外堆置有貨櫃及為數不少之水泥預鑄化糞池，僅少部分種植香蕉、苦苓樹及樹苗，此有勘驗測量筆錄、現場照片，及雲林縣臺西地政事務所土地複丈成果圖在卷（原審卷第295－369頁），並為兩造所不爭執（不爭執事項㈩、），綜合上開⑴至⑶之事證及上訴人陳述，足認林清達、林清輝既未實際耕作，系爭土地上並有工廠、鐵皮車庫、平房等地上物，上訴人主張其四人有各自耕作之行為云云，顯與事實不符，自不足採。
4.按「同一份租賃契約內載明二人以上承租人，且各自耕作、各自繳租者，其各人與出租人間即各自具獨立之租賃關係存在，不因其為同一份租賃契約而有所不同。」固經內政部74年9月20日台內地字第345012號函示在案。然上訴人並無各自耕作，各自繳租之事實，已如前述，自難認上訴人四人與被上訴人間，具有各自獨立之租賃關係存在，上訴人主張其為各自獨立之租約云云，洵不足取。
㈢上訴人未自任耕作：
1.按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例要旨）。所謂不自任耕作者，係兼指「轉租」及「將耕地借與他人使用」，或「交換耕作」，或「承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途」者而言（最高法院71年度台上字第4294號判決意旨參照）。
2.經查，系爭000-0000地號土地其中300坪，前出租予王銓儀、彭春銀使用，出租過程及租約，如不爭執事項㈢所示，王銓儀於兩造之另案雲林地院103年度六簡字第204號確認租賃關係存在事件（下稱204號），到庭證稱：兩份契約都是跟林清達接洽，因為林清達不識字，所以租約是林清輝寫的，簽約時林清達有在場，租金都是交給林清達，後來100年10月1日的第3份租賃契約書上彭春銀的簽名是我簽的，第3份租賃契約書也是林清輝寫的等語（204號卷第73頁背面、第74頁）。另證人彭春銀於該案亦證稱：100年10月1日之土地租賃契約書是王銓儀代簽的，實際承租土地的人是王銓儀，簽契約的時候都是林清達說的，但契約寫的是林清輝，租金都是王銓儀拿去給林清達等語（見204號卷第75、76頁）。
3.另上訴人林隆益以王銓儀、彭春銀為被告，提起竊佔之刑事告訴，經檢察官提起公訴，經雲林地院103年度易字第726號受理（下稱726號），林清輝於上開刑案中證述：當初用林清達的名義簽訂租賃契約，是因為伊常常不在家，而林清達帶王銓儀來簽約，就請林清達看管一下，契約書內容是伊寫的，租金由林清達或其配偶轉交給伊，都是交付現金等語（726號卷第165頁）。另林清達於上開刑案中亦證述：是林清輝將其分管土地出租給王銓儀，因為林清輝常常不在，所以租金伊收了以後，再交給林清輝，因為租金都拿去給伊收，所以就以其名義簽約等語（726號刑事卷第161頁）。
4.據王銓儀、彭春銀於另案之證詞，參酌林清輝、林清達於刑案中之陳述，足認王銓儀、彭春銀確有承租系爭土地，出租人依租約記載，則先為上訴人林清達，再為上訴人林清輝，至於林清達、林清輝間究竟何人為實際出租人，王銓儀、彭春銀之證述，與林清達、林清輝之陳述，固有不一致，然均無礙於上訴人確有將系爭土地轉租第三人，未自任耕作之事實。
5.又000-0000地號土地、000-0000地號土地上有地上物，如不爭執事項㈩、所示，已如前述，並有複丈成果圖及現場照片在卷，另上訴人林清達自承其未曾耕作，自17、18歲時起，即跟隨父親做化糞池，一直做到現在；又林清達所有之磚造瓦頂平房，其內有客廳、廚房、房間及浴廁，房屋上並掛有通順衛生企業社之招牌，且房屋左側空地上堆置許多水泥預鑄化糞池成品，有現場照片及通順衛生企業社營利事業登記證可參（本院卷第113頁），足認林清達已將000-0000地號土地其占有使用部分，變更用途，非供耕作之用，則系爭二筆土地，上訴人均有不自任耕作之事實，足堪認定。
㈣兩造間之耕地三七五租約，因上訴人未自任耕作及一部轉租而無效：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項分別定有明文。次按，耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例參照）。又按耕地三七五減租條例第16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號判例參照）。再按，耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。是承租人應自任耕作，如有違反，原訂租約無待於另為終止表示，當然無效。又此所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言；如一耕地租約內有多筆耕地，承租人將其中一部轉租或不自任耕作，則原租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作之土地，亦失其租賃依據。而不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借予他人使用，或交換耕作、或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，如築巷道、堆置物品等，或無正當理由不自任耕作而任令荒蕪而言（最高法院91年度台上字第1311號判決意旨參照）。
2.系爭000-0000地號土地一部轉租他人使用，另林清達將000-0000地號土地一部分變更用途，而有未自任耕作之事實，已如前述，林清輝、林清達二人未自任耕作之情形，雖僅存在於承租土地之一部，然依上開說明，一部轉租或不自任耕作，全部租約仍屬無效。兩造間之租約既屬無效，系爭租約無待被上訴人終止，當然失其效力，租賃關係因而歸於消滅。上訴人主張被上訴人未通知改善，逕行終止租約不合法云云，尚屬有誤，並不足取。
㈤上訴人林清輝另主張：被上訴人在80年間，已知悉林清達將
系爭000-0000地號土地，製作化糞池模具使用，亦知悉系爭土地轉租他人之事實，但被上訴人持續收受租金，並續訂租約，且在102年仍與上訴人續約，被上訴人於續約後，隨即收回土地，並無理由，且有默示更新契約云云。惟查：
1.按系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。又兩造所訂租約倘已無效，則被上訴人占有系爭耕地即無正當之權源，上訴人請求被上訴人拆屋還地，亦難謂係權利濫用（最高法院86年度台上字第97號判決意旨參照）。
2.本件兩造間之耕地三七五租約，因上訴人未自任耕作，而租約全部無效，已如前述，自不因兩造於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，依前開說明，不因被上訴人有繼續收租，或兩造於原訂租約租期屆滿後，換訂租約之行為，而使原已無效之租約恢復其效力。上訴人主張被上訴人繼續收取租金，有民法第451條默示更新契約，不得在租期屆滿前終止租約云云，於法無據，要無足取。至於租約無效後，被上訴人所收取者，係上訴人占用土地之不當得利，並非租金，亦不因此而成立不定期租約。
3.上訴人另主張被上訴人於102年10月1日會勘現場，另卻通知上訴人續訂租約，並於同月23日續訂租約，又隨即於同年12月31日發函通知上訴人租約無效，有違信賴保護云云，惟被上訴人勘測現場、續訂租約之程序，或有疏漏，然此為被上訴人機關內部人員行政程序有無疏失問題，無礙於上訴人確有未自任耕作致租約無效之事實，雖被上訴人於10月份通知續約，12月份隨即收回土地，時間緊接，然不因此而使系爭租約無效之效力受影響，上訴人主張有違信賴保護云云，尚乏依據。至於上訴人繳納租金多寡，因不同租約約定之地租不同，亦不因此而影響租約無效之認定。
六、綜上所述，系爭土地因上訴人有未自任耕作之事實，違反耕地三七五減租條例第16條第1項，依同條第2項規定，系爭土地之耕地三七五租約即屬無效。從而，上訴人請求確認系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年4月29日
民事第三庭審判長法官吳上康
法官王浦傑法官蔡孟珊上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年4月29日
書記官凌昇裕