裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第1059號民事判決
裁判日期：民國109年12月23日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第1059號原告 高培鐘 訴訟代理人劉喜律師被告滿唐采建設有限公司法定代理人 顏世陸 訴訟代理人 林輝明 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬元，及自民國一○九年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾伍萬元供擔保後，得假執行，被告以新臺幣壹佰零伍萬元供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加，但不甚礙被告防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25
5條第1項第7款定有明文。本件原告起訴時原依民法第22
7條第1、2項規定作為請求權基礎，嗣於本院審理中，另追加民法第226條第1項、第354條第1項、第359條及房屋預定買賣契約書第6條（見本院卷第367頁）之請求權基礎。查，原告上開追加請求權基礎，不須另行蒐集新訴訟資料，得認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是雖被告反對原告所為前開訴之追加，惟揭諸前開規定，原告訴之追加自屬合法，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告高培鐘於民國99年8月2日，向被告滿唐采建設有限公司購買門牌號碼彰化縣○○市○○里○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）及其基地即彰化縣○○市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭房地），房屋部分新臺幣（下同）
320萬元、土地部分380萬元，合計700萬元，並訂立房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）。於101年6月2日許，原告因受後方鄰居所有人 林彩鳳 起訴稱系爭房屋後方圍牆侵占其所有坐落彰化縣○○市○○段○○○號土地，並由林彩鳳訴請臺灣彰化地方法院員 林簡易庭 以101年度員簡字第209號判決原告應拆除該民事判決附圖所示A部分採光罩、鐵門等地上物及B部分建物。原告對此於101年11月13日發通知函（下稱系爭通知函）予被告，該部分拆除及整修由滿唐采公司處理。系爭通知函第四點部分，有保留日後如又發現有瑕疵糾紛衍生時，仍由被告負責。
（二）系爭房屋經鑑定占用西側鄰地即彰化縣○○市○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭587-11號土地）甲部分面積約1.30平方公尺地上物，如拆除及修復，會影響原告房屋主要結構，拆除及補強修復工程須費475萬元、占用東側鄰地即彰化縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭589號土地）乙部分面積0.45平方公尺，拆除彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭590-3號土地）丙部分面積0.41平方公尺之簡易地上物所需工程經費為10萬元，合計拆除修復費485萬元。如鄰人訴請拆屋還地，將使系爭房屋遭受部分拆除之虞並影響使用面積及安全結構，倘若將來交易亦必導致價值低落，依鑑定資料可能受有485萬元拆除及修復費用，且依系爭契約附約第6條約定，被告已應賠償系爭房地總價百分之15之違約金即105萬元（700萬×
15%＝105萬元），為此訴請鈞院依民法第226條第1項、227條第1項、第2項、第354條第1項、第359條、第179條規定及系爭契約第6條約定，請求擇一為勝訴判決，命被告應予賠償原告200萬元。
（三）並聲明：1.被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件兩造於99年8月2日簽立系爭契約後，原告係向被告購買已存在之特定建物及土地，被告已將系爭房地過戶給原告，並辦妥所有權移轉登記，是被告已依債務本旨為給付，縱認原告主張系爭房屋占用系爭587-11、589、590-3號土地部分屬實，然非系爭契約成立後發生，無民法第
227條第1項給付遲延或給付不能不完全給付規定之適用。有關系爭房屋價值之減損並非固有利益之損害，原告依民法第227條第2項規定請求損害賠償，亦屬無據。兩造間就系爭房地之買賣，係以「登記面積」為買賣，而被告亦已依約將系爭房地權利範圍1/1全部移轉所有權登記予原告，而無不完全給付可言，已如前述，是本件被告主張請求賠償200萬元，亦屬無據。
（二）再被告於100年7月19日將系爭房地交付與原告，原告減少價金請求權至遲於105年7月18日前應予以行使，然原告遲至請求減少價金權已消滅後之108年4月2日，始以民事起訴狀提起本件訴訟，在起訴之前亦未有任何被告請求減少價金之通知，原告請求減少價金權即因5年除斥期間之經過而消滅，故依民法第356條第1項、第365條第
1項規定，原告請求減少價金權之行使於法未合，自不生請求減少價金之效力。原告所指稱系爭通知函係針對訴外人林彩鳳部分，與本件事涉系爭587-11、589、590-3號地占用情形所涵蓋之範圍不同，況系爭通知函僅為原告單方意思表示，被告未給予原告任何承諾，是系爭通知函非兩造協議。原告迄今未受鄰地所有權人請求拆屋還地，原告所主張之損害核屬尚未發生之損害，不得預先請求賠償。況依鑑定報告所述，鄰地所有權人若訴請拆屋還地欠缺經濟價值、恐有權利濫用之虞，至多僅需採價購或租賃占用地方式處理，且原告未就伊因被告之行為有何實際發生之損害，舉證以實其說，原告主張受有200萬元損害，自屬無據。
（三）並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造爭執與不爭執事項(見本院卷第352至353頁)
（一）兩造不爭執事項如下：
1.兩造間於99年8月2日簽立有系爭房屋預售之買賣契約（原證一，即系爭契約），嗣系爭房屋經被告興建完成，於100年7月19日移轉予原告。
2.系爭房屋占用鄰地，如附件（即本院卷第237頁鑑定圖）所示。
（二）本件爭點：
1.原告依民法第227條第1項不完全給付之規定而依民法第
226條第1項給付不能之規定，請求損害賠償200萬元是否有理由？
2.原告依民法227條第2項規定，請求加害給付之損害賠償
200萬元是否有理由？
3.原告依民法第359條第1項規定請求減少價金200萬元是否有理由？是否已罹於時效？
4.原告依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還200萬元是否有理由？
5.原告依兩造間簽訂契約之附約第六條違約之處罰，請求20
0萬元，是否有理由？
四、本院之判斷：
（一）當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第280條第1項前段、第279條第1項定有明文。查，上開三、（一）所示之事項為兩造所不爭執（見本院卷第352至353頁），依上開規定，無庸舉證，本院得逕採認為存在於兩造間之事實。是兩造間於99年8月2日有簽立系爭契約，嗣系爭房屋經被告興建完成，系爭房地於100年7月19日移轉予原告。然系爭房屋有無權占用鄰地之情形，如附件所示。
（二）系爭契約（見本院卷第359至366頁）第8條（見本院卷第364頁）「瑕疵擔保」約定：「乙方（即被告）保證本買賣土地產權清楚，否則應由乙方理清與甲方（即原告）無涉，…」；系爭契約附約（見本院卷第367頁）第6條違約之處罰約定：「一、賣方（即被告）違反…、『賣方瑕疵擔保責任』之規定者即為賣方違約。二、賣方有前款違約情事之一者，買方（即原告）得解除本契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。…」等文。查，本件依原告主張之事實參以上揭兩造不爭之事實，足認應係原告與被告間成立系爭契約後，被告興建系爭房屋將系爭房地賣予原告，然系爭房屋有無權占用鄰地之情形（如附件所示），就此一情形，於系爭契約第8條（見本院卷第364頁）「瑕疵擔保」載有：「乙方（即被告）保證本買賣土地產權清楚，否則應由乙方理清與甲方（即原告）無涉，…」等文。是系爭契約第8條兩造間業立定義「瑕疵擔保」為被告對系爭房地產權保證產權清楚，又本件系爭房屋有無權占用鄰地之情形，顯然產權不清楚，是被告業已違反兩造所約定之「賣方瑕疵擔保責任」，就此情形如何處理，系爭契約約定2方面之處理：第1，即系爭契約第8條約定，該產權問題由被告理清與原告無涉，然依此部分之約定，原告似應等待鄰地所有權人有爭執時，方得依此約定要求被告出面解決。第
2，即系爭契約附約（見本院卷第367頁）第6條違約之處罰，依此部分違約之處罰亦約定原告有2個權利可以行使，其1，解除契約請被告返還原告已繳之房地價款本息；其2，請求被告賠償房地總價款15%之違約金。對此，被告雖主張違約金之請求權，依契約條文應為解約後方發生，然而，上開契約條文僅是約定解約時即應同時賠償約定之違約金，屬課予被告不待原告催告即應賠償違約金之期限義務，實無被告所稱須解除契約方得請求違約金之文字約定，被告上開所稱業已超出原文字文義之範圍，而體系上，系爭契約及其附約，亦未見有一定要解除契約方得請求違約金之脈絡，無從推得文義上尚有須解除契約方得請求違約金之意思。是被告上開所辯，尚不可採。
（三）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又「四、買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」系爭契約附約第6條第4項亦約有明文。查，本件兩造即就被告違反「賣方瑕疵擔保責任」約有上開房地總價款15%之違約金即105萬元（計算式：70
0萬元×15%＝105萬元），依上開規定，此違約金自應視為損害之賠償總額，且參以如附件所示系爭房屋占用系爭587-11號土地甲部分面積約1.30平方公尺、占用系爭58
9號土地乙部分面積0.45平方公尺、占用系爭590-3號土地丙部分面積0.41平方公尺（見本院卷第233至237頁），而甲部分如拆除及修復，會影響原告房屋主要結構，且拆除及補強修復工程須費475萬元、拆除乙、丙部分之簡易地上物所需工程經費為10萬元，合計為485萬元，其中甲部分基於比例原則，拆屋還地之處理方式缺乏經濟價值，且影響系爭房屋主要結構，如全部以購地之方式處理，價購金以13萬元為合理，惟仍依個案情況協議增加；如全部以土地租賃之方式處理，租金以每月130元合理，惟仍依個案情況協議增加等情，有彰化縣建築師公會彰建師鑑字第109048號鑑定報告書在卷足參，是以本件系爭房屋無權占用鄰地之問題，如以全部拆除重建處理，費用恐會超過485萬元，如以價購或租賃附件所示甲部分土地加拆除
乙、丙部分，考慮與鄰地所有權人協議增加金額，恐亦須數10萬元，且鄰地所有權人未必同意，以及系爭房屋主結構竟部分無權占用鄰地致系爭房地可能減損之交易價值，本院認上開105萬元違約金之約定尚屬合理，且此一違約金依上開規定即為應視為損害之賠償總額，原告依上揭兩造間之約定亦不得再另外請求損害賠償，是原告關於其他法律上損害賠償之請求（即爭點1、2部分），本院即無須再予審酌，而原告依系爭契約附約第6條約定，請求被告賠償105萬元為有理由，應予准許，超過部分為無理由，應予駁回（本院對爭點5之判斷）。
（四）買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356條規定為通知後
6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項定有明文。查，系爭房屋因無權占用鄰地，故有遭鄰地所有權人請求拆屋還地或賠償相當於租金之不當得利之風險，然系爭房屋就房屋之本身，並無滅失或減少其通常效用之瑕疵，惟因無權占用鄰地，似有減少其價值之瑕疵，然不論依民法第359條解除其契約或請求減少其價金，依上開規定，均應於原告受領系爭房屋5年內行使，本件原告自100年7月19日受領系爭房屋，顯然業已超過5年，是系爭房屋即便有上揭民法第354條所規定之瑕疵情形，原告依民法第359條規定之解除契約請求權或減少其價金之請求依同法第365條第1項定均已罹於時效而消滅。原告雖主張被告應依系爭通知函（見本院卷第37頁），被告仍應負「瑕疵擔保責任」，然此一通知函僅有原告之公司經理簽收之簽名，被告否認兩造間有依此通知函另成立何瑕疵擔保契約責任（見本院卷第285頁），而此部分於文義上，原證3之名稱確實係通知函，且為原告通知被告之通知函，而被告經理 陳建華 之簽名，並未另立何文字，可認應屬簽收之性質，是就原證3之通知函本身，尚難認兩造間另有成立何「瑕疵擔保責任」之契約，原告此部分又別無其他舉證，則原告主張被告應依系爭通知函負「瑕疵擔保責任」即難認有理由。又原告關於民法第359條規定之解除契約請求權或減少其價金之請求既均已依同法第365條第1項定罹於時效而消滅，其請求減少價金200萬元即無理由（本院對爭點3之判斷），又原告給付被告700萬元系爭房地之買賣價金係依系爭契約所為之給付，有法律上之原因，自不構成不當得利，是原告依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還200萬元為無理由（本院對爭點4之判斷）。
（五）綜上所述，原告依系爭契約及其附約第6條約定，請求被告給付105萬元，為有理由，應判命被告給付。原告之請求超出部分，其訴為無理由，應予駁回。
（六）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項及第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項及第203條亦有明文。本件原告對被告之前開債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，且本件起訴狀繕本於109年4月12日送達被告，有送達證書可參（見本院卷第53頁）。從而，原告就本件遲延利息部分，請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告翌日即109年4月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法無不合，爰酌定擔保金額為35萬元，被告得供全額擔保免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不應准許，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項之規定，判決如主文。
中華民國109年12月23日
民事第一庭法官王詩銘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月23日
書記官陳怡臻