裁判字號：臺灣士林地方法院99年簡上字第71號民事判決
裁判日期：民國99年11月04日
裁判案由：返還押租金等
臺灣士林地方法院民事判決99年度簡上字第71號上訴人際宇股份有限公司法定代理人丙○○被上訴人乙○○○訴訟代理人甲○○上列當事人間返還押租金等事件，上訴人對於中華民國99年4月12日本院士林簡易庭98年度士簡字第1733號第一審判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於99年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開請求及其假執行聲請暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付被上訴人新臺幣叁萬肆仟捌佰柒拾壹元。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用合計新臺幣肆仟陸佰捌拾元，由上訴人負擔新臺幣貳仟壹佰捌拾元，其餘新臺幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國97年5月27日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自97年5月27日起至100年5月26日止，每月租金新臺幣（下同）4萬7千元。上訴人並交付被上訴人押租保證金14萬元。嗣因被上訴人排除上訴人使用系爭房屋騎樓，上訴人乃於97年12月18日依民法第436條準用第435條規定，向被上訴人表示自翌日起終止租約，並隨即於98年1月3日遷出系爭房屋及通知被上訴人點交，惟被上訴人藉故拒絕點交，上訴人因此於98年1月13日拋棄占有，於98年5月13日始遷空返還系爭房屋予被上訴人。系爭租約自97年12月19日終止，但上訴人已先繳納97年12月27日至98年1月27日期間之租金，上訴人亦已遷空返還房屋，被上訴人即應返還前開預繳之租金4萬7千元及押租保證金14萬元。詎上訴人起訴請求給付，原審僅命被上訴人返還預付之租金1萬2,129元，駁回上訴人其餘之訴，為此不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人17萬4,871元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：依系爭租約第7條規定，契約期間內上訴人若擬遷離他處時上訴人不得向被上訴人請求租金償還，故上訴人仍須給付97年12月27日至98年1月26日期間之租金，被上訴人不必返還租金。而系爭租約第1條約定使用範圍為系爭房屋1樓全部，不包括騎樓。騎樓為公共空間，不容上訴人占用營業，騎樓停放機車並未違法，不構成違約事由，上訴人據此終止租約於法無據。而上訴人提前終止租約，依系爭租約附註事項第2點，應給付1個月租金之解約金，且依民法第450條、第453條規定，終止租約應於1個月前先期通知，上訴人於97年12月18日終止租約，應以98年1月19日為契約終止日，故上訴人給付97年12月27日至98年1月26日期間之租金，不得請求返還。另押租保證金係為擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，所交付之押租保證金當然發生抵充效力。系爭房屋於交付上訴人時，天花板有輕鋼架和電燈，牆壁是木板粉刷，沒有隔間，地板是一般磁磚。上訴人返還系爭房屋時，牆壁僅剩水泥牆無油漆，地板磁磚磨損、有刮痕、坑洞，天花板無輕鋼架，地磚因粘膠無法清潔回復，內部亦遭上訴人故意破壞。上訴人未將房屋回復原狀前，視同尚未返還。且上訴人於98年1月3日僅口頭通知欲點交房屋，實則上訴人未繳納電費，店門無法手動開啟，未能實際交屋。上訴人須回復房屋之原狀，被上訴人始有受領義務。兩造訴訟期間，因恐上訴人惡意主張被上訴人破壞現場，被上訴人始未受領房屋遙控器。嗣於98年5月13日鈞院勘驗現場後，被上訴人即已當場收受遙控器，並未受領遲延。且被上訴人受領時，房屋該拆除之物品仍未拆除，難謂已回復原狀履行返還房屋義務，被上訴人可自押租保證金扣除回復承租前狀態所生之損害賠償債務。況上訴人未履行全部租賃債務前，押租保證金返還請求權尚未發生，被上訴人無須返還等語置辯，故請求駁回上訴並命上訴人負擔第二審訴訟費用。
三、本院得心證之理由：㈠上訴人主張兩造於97年5月27日簽訂系爭租約，由上訴人向
被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自97年5月27日起至100年5月26日止，每月租金4萬7千元，上訴人並交付被上訴人押租保證金14萬元等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書影本在卷可稽（見原審卷第44頁至第46頁），堪信為真實。
㈡系爭租約自97年12月19日起終止：
⒈查系爭租約附註事項第2點約定租賃期間提前解約（應系
終止）需賠解約金1個月租金（原審卷第46頁反面）。可認系爭租約雖定有期限，但依雙方之約定，尚非不得提前終止。
⒉上訴人於97年12月18日向被上訴人表示自翌日起終止租約
，嗣於98年1月3日通知被上訴人已騰空系爭房屋，又於98年3月13日將系爭房屋遙控器寄回被上訴人，復於98年
4月6日提出鐵捲門遙控器，表明點交返還被上訴人，最後於98年5月13日將系爭房屋返還被上訴人等情，為兩造所不爭執，堪信為真。上訴人既於97年12月18日明確表示終止租約，系爭租約自已依上訴人之意思，自97年12月19日起終止無訛。
⒊至民法第453條雖規定定有期限之租賃契約，如約定當事
人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第453項之規定，先期通知。但考其立法理由，期前通知係為使他方有所準備，以期公允。故此規定，於當事人已約定期前終止應賠償相當於期前通知期間租金之違約金時，倘由承租人提前為之時，因出租人期前受通知之利益，已得以違約金加以填補，自可不必再為期前通知。
㈢上訴人得請求被上訴人返還97年12月27日至98年1月26日之租金4萬7千元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又定有期限之租賃契約，依民法第
453條規定，於租期屆滿提前終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，屬不當得利，應返還之。此見民法第454條及其立法理由即明。
⒉查系爭租約第4條約定租金應於每月27日以前繳納。而上
訴人主張已繳納97年12月27日至98年1月26日之租金4萬
7千元，被上訴人則爭執上訴人未繳納應於97年1月27日繳納之1月份租金，並引用系爭契約第7條約定，辯稱上訴人仍須繳納97年12月27日至98年1月26日之租金，且表示上訴人請求返還97年12月27日至98年1月26日之租金，與起訴狀所稱返還98年1月租金不符（見原審卷第55頁）。查其真意，被上訴人應已就上訴人主張已繳納12月份即97年12月27日至98年1月26日期間之租金一節，不為爭執。而系爭租約於97年12月19日起經上訴人提前終止，已如前述。依照前開法律規定及說明，被上訴人受領97年12月27日至98年1月26日之租金4萬7千元，原縱有法律原因，亦因租約終止不復存在，而屬不當得利，應返還予上訴人。
⒊被上訴人雖辯稱系爭租約第7條明定契約期間內上訴人若
擬遷離他處時上訴人不得向被上訴人請求租金償還云云，惟此約定係指租約尚未經終止之情形而言。本件系爭租約既已於98年12月19日起提前終止，終止後即非契約期間，而無前開約定之適用，是被上訴人尚不得援引前述約定，拒絕返還所受領終止後始到期之租金。
㈣上訴人不得請求被上訴人返還押租保證金：
⒈查系爭租約第5條約定，上訴人應於訂約時，交於被上訴
人14萬元作為押租保證金，上訴人如不繼續承租，被上訴應於上訴人遷空交還店屋後無息返還押租保證金。而上訴人確已交付押租保證金14萬元予被上訴人，嗣又於97年12月18日表示自翌日起終止租約而不願續租，另於98年5月13日點交系爭房屋鐵捲門遙控器予被上訴人，供收回系爭房屋，此為兩造所不爭執。依前開約定，上訴人原本並非不得對被上訴人請求返還押租保證金14萬元。
⒉惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決亦同此意旨）。
⒊本件押租保證金已當然抵充解約金4萬7千元：
⑴本件上訴人提前終止系爭租約（系爭租約誤終止為解除
），依系爭契約附註事項第2點，自應賠償被上訴人解約金1個月租金4萬7千元，而此要屬上訴人立於承租人地位所負因債務不履行所生之賠償責任。依照前開說明，上訴人所交付之押租保證金14萬元，就此已發生當然抵充之效力。
⑵上訴人雖主張其係因被上訴人排除其使用系爭房屋騎樓
，始依民法第436條準用第435條規定終止租約，不適用系爭租約附註事項第2點賠償違約金約定云云。但此經被上訴人否認，辯稱：系爭租約使用範圍不包括騎樓，且騎樓為公共空間，不容上訴人占用營業，在騎樓停放機車並未違法違約，上訴人不得據此終止租約等語，經查：
①租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利
，致不能為約定之使用、收益者。其屬一部者，承租人得按該部分，請求減少租金。承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約，固屬民法第436條準用同法第435條規定之結果。然必以第三人對於租賃標的物主張權利，致承租人不能達租賃之目的者為限。
②本件上訴人主張被上訴人排除其使用系爭房屋騎樓，
無非係以被上訴人家人長期違法占用騎樓停放機車，致地磚油污且發出噪音，影響上訴人營業。且上訴人兒子甲○○於97年12月18日上午11時、12時許，在系爭房屋騎樓，因機車停放問題與上訴人負責人丙○○發生口角，期間甲○○曾將原本停放在騎樓之其中一部機車拖往人行道，並說：「騎樓是我們家所有，我為何不能使用」等事由為據。
③而查：
兩造租約第1條約定甲方店屋所在地及使用範圍「
台北市○○○路○段○○○號1樓全部」，其租賃物僅以門牌號碼標示範圍，未區分房屋內部及騎樓，考諸常情，一樓房屋出租，進出通常須使用騎樓，是以門牌號碼全部標示租賃範圍者，如無特約，應認租賃範圍包括騎樓。職是，上訴人主張本件租賃範圍包括騎樓，應屬有據。
系爭房屋設置之騎樓，鄰接道路，此類「騎樓」乃
臺灣地區都市建築特色之一。日據時期之臺灣都市計畫令，即有都市計畫區域內凡沿行政官廳所指定之道路，建築建築物者，應依照規定設置亭仔腳或類似設備（即騎樓）之規定。54年修正現已廢止之「台灣省建築管理規則」，亦有商業區面臨7公尺寬以上計畫道路之建築基地，應一律設置騎樓或庇廊，否則應讓出其寬度退後建築。並規定騎樓或庇廊所占之面積，計算空地比率時，得不計入基地面積及建築面積之內，以鼓勵興建騎樓。另土地稅減免規則第10條更有騎樓供公共通行使用者得減免地價稅之規定。故建築房屋設置騎樓之風氣漸此形成，並使之成為臺灣都市建築特色。嗣後臺北市建築管理自治條例，復於第7條進一步明確規範騎樓由道路境界線起算至騎樓寬度應為3.64公尺，有立柱者，所餘淨寬度不得小於2.5公尺，且不得設置任何障礙物，其完成面，應與二旁鄰接騎樓地面順平，不得高低不平。考查騎樓設置之緣由、配套優惠措施及設置之規範，可知鄰接道路所設之騎樓，所有權或屬房屋所有權人，但須供公共通行使用。倘所有權人將之連同主建物出租予他人使用，且無特別約定，就騎樓部分，應認其約定之使用目的仍須受供公共通行使用之限制，不能因第三人主張其就騎樓有通行使用權，而依民法第436條準用第435條終止租約。準此以觀，被上訴人將系爭房屋主建物連同騎樓出租予上訴人，且於租約並無特別約定騎樓之使用目的，應認其使用上仍須受供公共通行使用之限制。故被上訴人兒子甲○○於97年12月18日以「我為何不能使用（騎樓）」之問，向上訴人負責人表示其有使用騎樓之權，尚難認與民法第43
6條、第435條所定「第三人就租賃物之主張權利，致不能為約定之使用、收益」之情形相符，上訴人不得據此主張終止租約。
至被上訴人之子甲○○於98年12月18日與上訴人負
責人丙○○發生爭執時，雖曾將原本停放在騎樓之其中一部機車拖往人行道。移動機車後，騎樓上仍然停放其他數部機車，此經本院勘驗錄影光碟明確（見本院卷第49頁反面）。然甲○○果欲就系爭房屋騎樓主張權利排除上訴人使用，衡情應不至於僅移動1部車，而徒留數部機車未移動。由證人劉淑娟於本院審理時證稱：當時一早摩托車就停滿，只剩下一點空間不方便下貨，老闆（指丙○○）就幫忙移車，房東二兒子就跑下來跟老闆吵架，還把伊的車子移到旁邊等語，亦可知甲○○係見到丙○○移車才出現與之發生爭吵，並配合「為何不能使用騎樓」之話語，表達就騎樓亦有通行使用權，尚非上訴人所指排除其使用騎樓。
證人丁○○雖於99年8月6日證稱：「房東二兒子
（即甲○○）…說騎樓是他的，我們不能使用」云云。然姑且不論證人丁○○與上訴人間具有僱傭關係，其於事隔1年有餘後為前開細節之證述能否與事實相符，非無疑問？縱認甲○○曾為前開表示，亦因甲○○主張被上訴人或其為騎樓所有人，上訴人不能使用云云，均非有據，不足以造成上訴人就騎樓不能為約定之使用、收益。更何況甲○○實未進一步阻止上訴人通行使用騎樓，難認已造成上訴人不能就騎樓為符合契約目的通行使用。換言之，上訴人之主張縱然屬實，亦與民法第436條、第
435條所定「第三人就租賃物之主張權利，致『不能為約定之使用、收益』」之情形不符，上訴人不得據此主張終止租約。
上訴人主張被上訴人家人長期違法占用騎樓停放機
車，致地磚油污且發出噪音，影響上訴人營業云云。然被上訴人家人縱有上訴人所指行為，亦屬出租人就租賃標的物是否維持其合於約定使用、收益狀態及上訴人可否要求改善排除之問題，與第三人就租賃標的物主張權利之情形顯然有間，上訴人無從據此依民法第436條準用第435條規定終止租約。
④綜上，上訴人主張其係依民法第436條準用第435條
規定終止系爭租約，難以採信。其進而主張本件無系爭租約附註事項第2點之適用，自非可採。
⒋本件押租保證金抵充債務不履行損害賠償後已無餘額：
⑴查上訴人終止租約後，原應依民法第455條規定及系爭
契約第9條，於租賃關係終止後，就其改裝設施回復原狀並返還租賃物。而按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。民法第235條定有明定。又民法第234條規定之受領遲延，必須債務人對於債權人確依債之本旨提出給付，而為債權人無故拒絕收受者，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，因難認已生提出給付之效力，債權人亦無受領遲延之可言（最高法院84年度台上字第1452號判決亦同此意旨）。
⑵本件上訴人於98年5月13日交還系爭房屋時，自承前半
段有地毯附著區域確實是其裝璜所造成（見原審卷第92頁）。復自承承租時全部都是舖滿輕鋼架天花板（後又改稱後半段連輕鋼架天花板都沒有，見原審卷第99頁及第101頁），而由上訴人交還房屋時之房屋照片觀之（見原審卷第73頁），除騎樓部分外，天花板並無輕鋼架。另上訴人亦自承室內原有之無融絲開關1~3個及7個插座之其中3個開關確實係其裝璜時拆除等語（見原審卷第98頁）。凡此，足以證明被上訴人於98年5月13日受領系爭房屋時，上訴人尚未依前開規定，將房屋回復至承租時之原狀。
⑶被上訴人於98年5月13日受領系爭房屋時，上訴人尚且
未將房屋回復至其承租時之原狀，則在此之前，均不能認已經依債之本旨提出給付，被告上訴人在此之前拒絕受領點交，亦難謂受領遲延。
⑷上訴人終止租約後，遲至98年5月13日始返還房屋，且
未回復原狀，其未依租約履行回復原狀交還房屋之義務，必使被上訴人除97年12月19日起至98年1月18日之期前通知期間外（此部分被上訴人已獲1個月租金賠付其損害），另自98年1月19日起，因無法使用系爭房屋，受有相當於租金損害，此亦屬上訴人立於承租人地位所負之債務不履行責任。
⑸依照前開說明，就上訴人所交付之押租保證金14萬元，
在當然抵充前開「解約金1個月租金4萬7千元」後，於其餘額9萬3千元範圍內又發生當然抵充98年1月19日起至98年3月18日間相當於租金之債務不履行損害賠償責任之效力，且於抵充後，已無餘額，而不生返還押租金之問題。
四、綜上所述，上訴人請求被上訴人返還已付之97年12月27日至98年1月26日之租金4萬7,000元，為有理由，應予准許。
其請求被上訴人返還押租保證金14萬元，則非有理由，應予駁回。原審以系爭租約於98年1月19日起終止，故僅命被上訴人給付98年1月19日起至98年1月26日間之租金1萬2,12
9元，駁回上訴人其中3萬4,871元之請求及假執行之聲請，尚有未洽。上訴人提起上訴，指摘及此，求為廢棄及命被上訴人再給付3萬4,871元，核屬有據。爰依法於上開範圍內廢棄原判決，另諭知如主文第2項所示。至原審判決駁回上訴人返還押租保證金請求，則無違誤，上訴人猶執前詞，求為廢棄原判決並命被上訴人給付，為無理由，應予駁回。
另上訴人於原審未就主張之本金請求被上訴人自起訴狀繕送達之翌日起至清償日止按年息百分之5給付遲延利息，原審亦未為裁判，上訴人無從上訴，其猶仍就此上訴，聲明求為廢棄及命被上訴人給付，自無所據，亦應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條、第87條第2項，判決如主文。
中華民國99年11月4日
民事第二庭審判長法官方彬彬
法官蕭錫証法官周群翔以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國99年11月5日
書記官游育慈