裁判字號：臺灣桃園地方法院102年簡上字第36號民事判決
裁判日期：民國103年05月13日
裁判案由：返還停車位
臺灣桃園地方法院民事判決102年度簡上字第36號上訴人 吳昱函
劉揚波 共同訴訟代理人 林明輝 律師被上訴人 黃永吉 訴訟代理人 楊鳳棲 上列當事人間因請求返還停車位事件，上訴人對於民國102年1月
2日本院中壢簡易庭101年度壢簡字第65號第一審判決提起上訴，本院於民國103年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣貳萬元。
第二審（含被上訴人擴張之訴部分）訴訟費用新臺幣玖仟陸佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
446條、第255條第1項第3款定有明文。經查被上訴人原起訴請求上訴人給付自民國100年10月28日起至101年4月30日止佔用編號L58-1號停車位（下稱系爭停車位）之不當得利新臺幣（下同）15000元，嗣於第二審訴訟程序中，擴張請求上訴人應再給付自101年5月至同年12月止佔用系爭停車位之不當得利2萬元，經核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴及上訴答辯意旨以：㈠伊於100年2月10日向訴外人東森國際股份有限公司（下稱東
森公司）購買「東森山莊」社區門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○巷○○號1至3樓（合為一戶）房屋及基地（下稱被上訴人房屋），並約定房屋前之系爭停車位供伊使用。嗣訴外人 吳金龍 即上訴人吳昱函之弟購買原告房屋樓上4至5樓（合為一戶）房屋及其基地（下稱上訴人房屋），訂約時由於系爭停車位已供伊使用，故東森公司在房屋買賣契約中之重疊別墅車位標示附圖，載明「甲方充份認知購買標的物（即上訴人房屋）無配置停車位空間，上所標示之車位（即系爭停車位）為該棟下疊戶（即被上訴人房屋）專用停車位」等語。詎料上訴人入住後，無權佔用系爭停車位，違反「東森山莊」社區基地及公設分管約定書第3項第2點：「全體住戶同意遵守下列事項：不在各通道或其他禁止停車地點及私人停車位停放車輛，亦不得妨害公眾進出之行為」，並侵害被上訴人使用系爭停車位權利，故請求上訴人不得為佔用系爭停車位之行為，並賠償伊其自100年10月28日起至101年4月30日止佔用系爭停車位之不當得利15,000元（每月為2500元）。
㈡上訴人於伊向原審起訴前即已佔用系爭停車位，直到原審判
決送達之102年1月17日為止，佔用期間逾1年2月，伊本欲基於鄰居情誼息事寧人，以原審判決為準，但上訴人迄今完全不認為自己所為已侵害伊之權利，又在明知其與東森公司所簽契約已確認自己無停車位情形下，不但一再佔用系爭停車位，更一再以法律相逼，所作所為令人難忍，爰再請求上訴人給付自101年5月至同年12月止，佔用系爭停車位之不當得利2萬元。並聲明：上訴駁回；另擴張聲明：上訴人應再給付被上訴人2萬元。
三、上訴人於原審答辯及上訴意旨以：㈠系爭停車位坐落之桃園縣楊梅市○○段○○○○號（重測前為
老坑段8-145地號）土地（下稱系爭土地）為72戶所共有，應由全體共有人約定專用，吳金龍與被上訴人僅為部分共有人，無權就系爭停車位成立分管契約，且被上訴人亦未能舉證證明分管契約成立。
㈡縱分管契約成立，亦因違反建築法規第73條第2項、第91條第1項第1款之強行規定，依民法第73條規定，應為無效。
㈢被上訴人與東森公司約定之系爭停車位為橫向1車位，依建
築法規第73條第2項、第91條第1項第1款規定應為垂直2車位，桃園縣政府已依法命改正，改正後被上訴人僅得使用垂直1車位，而非全部車位。況系爭停車位既已不存在，縱有分管契約，亦應失效。
㈣房屋前停車位係兩造與訴外人即隔鄰17號住戶 蔡忠志 、林克
明等4戶集合住宅之附屬建物設施，其等共有桃園縣楊梅市○○段○○○○○號建物各4分之1所有權，東森公司既無權約定房屋前停車位之專用，且已改正為4車位，則房屋前停車位應由兩造與蔡忠志、 林克明 等4人重新約定使用權。
㈤伊非因不含停車位的房屋價格較便宜而買受上訴人房屋，實
因風景好才買下，之所以不買車位係受到東森公司銷售人員 鄒碧春 、 彭敏英 隱匿未告知建造執照上房屋前4車位均歸1樓住戶使用，否則伊不會購買上訴人房屋。
㈥不論分管契約係不成立、違反強行規定而無效抑或因契約標
的不存在而失效，被上訴人對於系爭停車位旁邊另一停車位，即無合法占有權源，自不得對伊佔用該停車位之行為主張不當得利。
㈦並聲明：①原判決不利於上訴人部分廢棄；②上開廢棄部分
，駁回被上訴人於第一審之訴；③被上訴人於第二審擴張之訴駁回。
四、兩造不爭執事項
（一）被上訴人向東森公司購買楊梅市○○路○○巷○○號1至3樓房地，並約定系爭停車位供其使用。
（二）上訴人吳昱函之弟吳金龍向東森公司購買同址4至5樓房地，並於買賣契約附圖約定「甲方充分認知購買標的物無配置停車位空間，上所標示之車位為該棟下疊戶專用停車位」。
（三）上訴人2人為經吳金龍同意使用該址4至5樓房地之人。
（四）100年10月間，系爭停車位由橫向1停車位，經東森公司改為直向2停車位。
（五）上訴人於原審自承有暫用上開改劃後之直向停車位。
五、兩造爭執事項
（一）上訴人是否有權佔用改劃後之停車位？被上訴人得否請求返還？
（二）如上訴人為無權佔用，其應給付予被上訴人之不當得利數額？
六、得心證之理由㈠上訴人無使用改劃後停車位之權利，其佔用已構成無權占有
，自應騰空返還被上訴人⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示亦包括在內。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院102年度台上字第823號裁判參照）。次按區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關公布之規約範本為規約（公寓大廈管理條例第56條第2項、第60條第1項規定參照）。依規約範本第2條第4項規定：「停車空間應依以起造人或建築業者之買買契約書或分管契約書，使用其約定專用部分」，故停車位約定專用之使用權，係由起造人或建築業者與承購戶分別設定，設定方式得採取買賣契約書或分管契約書。再按分管契約成立後，該分管契約於經全體共有人之同意終止前，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年台上字第1191號裁判意旨參照），且其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，各共有人自不得任意主張分管契約失其效力。
⒉吳金龍向東森公司購買上訴人房屋時，其買賣契約上已明
白載明「本戶無停車位」（原審卷第298頁），且吳金龍更在買賣契約附件三「甲方（即吳金龍）充份認知購買標的物無配置停車位空間，上所標示車位（即系爭停車位）為該棟下疊戶專用停車位」（同卷第9頁）字樣下簽名、蓋章，故吳金龍購買上訴人房屋時，已和其他購買者就房屋前停車位之使用權利成立分管契約，至為明確，揆諸前揭說明，應認原始共有人間經由各別與東森公司之約定，已合意成立上述內容之分管契約而均應受該分管契約之拘束。核該分管契約之真意，吳金龍已明知其無權對於上訴人房屋前之停車空間加以佔用，且該停車空間之使用權應歸被上訴人所有，是以，不論是改劃前或改劃後之系爭停車位，吳金龍均應受該分管契約之拘束而不得佔用。被告於原審自承知悉吳金龍簽約時已確認無停車位使用權（同卷第278頁背面），則上訴人為經所有權人吳金龍同意使用該房屋之人，其權利範圍自不得大於所有權人吳金龍，自亦應受該分管契約之拘束，故不論改劃前或改劃後之系爭停車位，上訴人均無權使用。
⒊上訴人雖以前詞置辯，惟吳金龍既已與東森公司簽訂書面
買賣契約，載明其充份認知並未購買停車空間，該買賣契約即為分管契約無訛。復按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。準此，共有人對於共有物特定部分之使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以行為時行諸書面為必要，其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認），均足當之。東森山莊社區完工後，東森公司將房屋前空地規劃為停車位出售，惟僅約定分配由下疊戶之共有人占有使用，且停車位並無獨立產權，故停車位不構成專有部分，此有系爭土地登記第二類謄本、兩造建物登記第二類謄本、兩造與東森公司買賣契約在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪認東森公司與各購買人間約定占有、分配、使用停車位之性質，顯係共有人約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理，且他共有人對於東森公司與特定共有人間約定停車位使用管領範圍之意思表示，未為反對，對於特定共有人使用、收益其占有之特定部分之行為，亦未予干涉，非不得認有默示分管之意思表示存在，揆諸前揭說明，核屬共有物之分管契約。
⒋至上訴人主張分管契約違反建築法規第73條第2項、第91
條第1項第1款之強行規定，依民法第73條規定應屬無效云云，按民法第73條係指法律行為有所謂要式之行為，即法律上規定其方式，凡法律行為，必須依此方式，始能發生效力也，否則其法律行為無效。惟遍查民法與公寓大廈管理條例，並無分管契約須以特定法定方式為之之規定，是分管契約即非要式行為。再者，系爭停車位並非室內停車位，亦非屬法定停車位，有東森社區山莊使用執照在卷（見簡上卷二第48頁）可稽，縱東森公司初始劃設橫向1車位，與原核准之使用執照竣工圖圖說不符，然依建築法第73條第2項、第91條第1項第1款規定，亦僅生所有權人或使用人應負行政法上責任之後果，殊與分管契約之民事法律關係無涉，亦與法律行為之要式性無關，上訴人此部分主張，顯有違誤。
⒌至上訴人主張系爭停車位已因東森公司改劃為直向2車位
，分管契約應失其效力云云，然分管契約係約定各共有人得占有系爭土地之特定部分（對被上訴人而言，即為其得占有房屋前橫向1停車位所在位置之特定部分），易言之，分管標的係特定範圍之土地，並非特定編號之停車位，是分管契約本不受停車位改劃之影響，在全體共有人未變更分管契約原約定內容之前，分管契約自仍有拘束全體共有人之效力。何況吳金龍與東森公司簽訂之買賣契約自始即約定上訴人房屋不附停車位，縱然東森公司劃設之橫向
1停車位與使用執照竣工圖圖說不符，上訴人亦無其嗣後得使用停車位之預期利益之正當性。是上訴人對於改劃後之直向2停車位仍無占有之權源，為無權占有甚明。
⒍再參諸證人即東森公司法務人員 高圭廷 於原審證稱：因當
初在規劃時，考量兩個直式停車位的方式劃於該空地上將導致部分的停車位超出路面，恐將影響安全，故於銷售之初時，即以一個橫式停車位的方式銷售，兩造於買賣當時皆認知該事實的情況，而東森公司如此做完全是基於安全的考量，否則多一個停車位可以銷售，可以多賺錢，東森公司何樂不為等語；證人即東森公司副理鄒碧春於原審證稱：兩造都由其負責合約解說及簽約事宜，有告知上訴人吳昱函所購買之單位不含車位使用權，當時還有其他房屋可以選擇，上訴人吳昱函還是選擇購買該屋，合約中有註明車位屬於樓下住戶使用等語。佐以上訴人所提出之照片（見原審卷第86頁上方）及吳金龍買賣契約附件三（同卷第9頁），可知東森公司於銷售時，只畫了橫向1車位且只願出賣1個停車位為真實。衡情，現購買房屋之消費者，對有無專用停車位均極為重視，此亦為影響房價之重大考量，建商於合理範圍內，無不將停車位之數量極大化以求取最大利潤，如果在相同的空間可以賣兩個停車位，難以想像建商會只賣1個停車位減少獲利。反觀原承購上訴人房屋之上訴人劉揚波及受讓其買受人地位之吳金龍（同卷第282頁），其價金確未包含停車位部分，則東森公司縱未依使用執照竣工圖圖說劃設系爭停車位，亦難謂損害上訴人之權利，是上訴人空言主張其有權占有改劃後所新增之停車位，尚非可採。
㈡上訴人應給付予被上訴人相當於租金之不當得利，其期間自
100年10月28日起至101年12月底止⒈按民法第179條不當得利之成立要件，以無法律上之原因
而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在。次按無權占用他人停車位，依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之利益，固構成不當得利，應返還所受相當於租金之利益，惟返還義務人返還範圍，以其所受之利益為限，則無權占用之時間，足以影響不當利益額之計算（最高法院99年度台上字第1191號裁判參照）。
⒉被上訴人請求上訴人返還自100年10月28日起至101年4
月30日止佔用系爭停車位之不當得利15000元（每月為2500元），業經原審認定並論述綦詳，上訴人亦未否認其於上開期間有佔用系爭停車位之事實，僅以分管契約未成立、無效或嗣後失其效力云云置辯，然分管契約業經本院認定有效，被上訴人此部分請求洵屬有據，上訴人空言請求撤銷原判決，即非可採。
⒊被上訴人請求上訴人再給付自101年5月至同年12月止佔
用系爭停車位之不當得利20000元（每月為2500元），業據其提出系爭停車位遭上訴人佔用之照片為證（見簡上卷一第187-212頁），上訴人既未爭執照片之真正，僅以被上訴人未連續拍攝，無法證明上訴人有連續占有之事實，且101年5月份的照片僅有5月28日2張，不能請求1整個月云云置辯。按經證明前後兩時為占有者，推定前後兩時之間，繼續占有，民法第944條第2項定有明文；所謂推定，即法律上利害關係人非不得舉反證予以推翻之謂也。是上訴人空言抗辯，未能舉證以實其說，自無從推翻被上訴人舉證之推定效力，即不得為不利於被上訴人之認定。至被上訴人就101年5月份雖僅提出5月28日照片2張，但其既主張上訴人自100年10月28日起至101年12月底止繼續佔用系爭停車位（同卷第21頁），則其既已舉證證明上訴人於100年10月28日、101年12月29日前後兩時為占有，自有前揭推定繼續占有之效力，上訴人就有利於己之抗辯事實，未盡舉證責任，則其空言指摘被上訴人未提出101年5月份其他照片，亦非可採。
⒋小結：上訴人自100年10月28日起至101年12月底止佔用
系爭停車位，共計14個月，自應給付被上訴人相當於租金之不當得利35000元。
七、綜上所述，被上訴人依分管契約之法律關係及占有物返還請求權及不當得利返還請求權，請求被告返還系爭停車位不得佔用及相當於租金之不當得利35000元，均為有理由，應予准許。原審判命被上訴人應將占有之系爭停車位返還予原告並給付原告15000元，並宣告假執行，核無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，並求為駁回被上訴人擴張之訴，均為無理由，應予駁回。本件第二審訴訟費用（含被上訴人擴張之訴部分），應由敗訴之上訴人負擔，爰諭知如主文第3項所示。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國103年5月13日
民事第三庭審判長法官黃漢權
法官黃翊哲法官毛松廷正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年5月14日
書記官范升福