裁判字號：臺灣士林地方法院105年訴字第31號民事判決
裁判日期：民國105年03月25日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣士林地方法院民事判決105年度訴字第31號原告 陳月娥 訴訟代理人 蔡憶鈴 律師被告城企有限公司法定代理人 王麗茹 訴訟代理人 顧麗英 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國105年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號一樓房屋全部騰空並返還予原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告之被繼承人 陳世昌 於民國91年10月15日死亡，所留遺產包含門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號房屋（下簡稱系爭房屋）全部在遺產分割確定前為全體繼承人公同共有，嗣原告與其他繼承人間分割遺產事件，經本院以
102年度重家訴更一字第1號判決系爭房屋應由原告等八名繼承人按應繼分比例分割為分別共有，每人各取得應有部分八分之一， 陳英淑雲 、 陳忠信 提起上訴後，業已具狀撤回上訴確定。又陳世昌死亡前因喪失行為能力，經臺灣台北地方法院以90年度禁字第5號裁定宣告禁止產人並選定原告母親陳英淑雲為其監護人，陳英淑雲遂於90年9月14日以陳世昌監護人身分與被告就系爭房屋1樓簽立租賃契約，租期自90年10月3日起至92年10月2日止，系爭房屋坐落基地即台北市○○區○○段○○段00地號土地（下簡稱系爭土地）原為陳英淑雲所有，陳英淑雲先後將土地所有權移轉登記予原告之弟陳忠信，嗣前開租約屆期，陳英淑雲、陳忠信即於92年10月起迄今，均未經陳世昌全體繼承人之同意，擅自繼續將系爭房屋1樓出租予被告公司，並每2年換約，實屬無權出租，對其他公同共有人不生效力，故被告係無權占有系爭房屋1樓，為此，爰依民法第821條、第828條第2項、第76
7條第1項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋1樓騰空返還予原告及其他共有人（假執行聲請部分業已當庭撤回，本院卷第33頁背面）。
二、被告則以：伊自90年間起即承租使用系爭房屋1樓做為服飾門市使用，最新租約簽立日為104年8月20日，租賃期間為
104年10月3日起至109年10月2日，房屋出租人為陳英淑雲，土地出租人為陳忠信，伊僅與陳英淑雲、陳忠信接觸，不清楚有無經房屋其他共有人同意，租約是陳忠信所擬，一直續約，不清楚契約記載登記名義人為繼承人代表之意，收到原告存證信函後有轉交陳英淑雲、陳忠信處理，陳英淑雲目前仍居住在系爭房屋2樓，2樓有獨立出入口，伊願意繼續承租使用系爭房屋1樓等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷
（一）原告主張系爭房屋為陳世昌所留遺產，於遺產分割確定前，為原告等8名繼承人公同共有一情，業據其提出104年度房屋稅繳款書、遺產稅核定通知書、本院102年度重家訴更一字1號判決書（本院104年度士簡調字第758號，下簡稱士簡調卷第8至10、30至43頁）、建物登記謄本（本院卷第23頁）為證，復為被告所不爭執，並經調閱本院
102年度重家訴更一字1號、臺灣高等法院104年度重家上字第67號卷查核屬實（本院卷第30頁），堪信原告此部分主張為真。
（二）原告復主張陳英淑雲、陳忠信未將全體繼承人同意將系爭房屋1樓出租予被告一節，則據其提出92年至102年之租賃契約、原告與其他繼承人於102年7月26日通知陳英淑雲、陳忠信出租系爭房屋1樓應經其等同意之存證信函（士簡調卷第15至29、44至46頁）為佐，再細譯被告提出10
4年8月20日簽立之房屋租賃契約（本院卷第37至38頁），前言固記載「立契約書人出租人陳英淑雲（登記名義人陳世昌之繼承人代表）、陳忠信（土地所有權人）...」等語，但契約書末之出租人簽名欄，僅有陳英淑雲、陳忠信之簽名、用印，且無其他繼承人同意或委任其等出租之相關文書可資佐證，被告亦不爭執未曾與陳英淑雲、陳忠信以外之繼承人接觸過（本院卷33頁背面），經本院通知陳英淑雲、陳忠信本件訴訟繫屬中，被告僅提出陳忠信
105年3月2日簽署同意陳英淑雲出租系爭房屋1樓之同意書（本院卷第73頁），是以，堪信陳英淑雲、陳忠信自任出租人，出租系爭房屋1樓予被告，顯未經原告等公同共有人同意。
（三）按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。又公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第82
1條及第826條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第1151條、第828條分別定有明文。次按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號、第5180號、75年度台上字第166號判決要旨參照），準此，系爭房屋既為陳世昌之遺產，在分割遺產前，為包含原告等全體繼承人公同共有，且系爭房屋業經原告等全體繼承人登記為公同共有之繼承登記，則陳英淑雲、陳忠信未經其他共有人同意將系爭房屋之一部即1樓出租予被告，依前開說明，陳英淑雲、陳忠信與被告間簽立之房屋租賃契約對原告及其他共有人不生效力。
（四）再按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第821條、第767條第1項前段分別定有明文。查被告與陳英淑雲、陳忠信簽立之租約既對原告及其他共有人不生效力，即無從對抗原告而屬無權占有，則原告基於系爭房屋1樓共有人之地位，本於所有權作用，依前開規定，對於無權占有之被告，訴請被告將系爭房屋
1樓騰空並返還予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中華民國105年3月25日
民事第一庭法官黃欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年3月30日
書記官劉雅萍