裁判字號：臺灣高雄地方法院94年訴字第224號民事判決
裁判日期：民國94年11月10日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高雄地方法院民事判決94年度訴字第224號原告壬○○訴訟代理人 吳賢明 律師
王進勝 律師 黃馨儀 律師被告甲○○訴訟代理人乙○○兼訴訟代理人辛○○訴訟代理人 洪國禎 被告己○○
丙○○戊○○庚○○兼上二人共同法定代理人丁○○
癸○○上六人共同訴訟代理人辛○○當事人間請求返還不當得利事件，本院民國於94年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾玖萬玖仟肆佰玖拾柒元，及自民國九十三年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十三年十二月十五日起至被告返還坐落高雄市○○區○○段第二四一之一地號及其上建物即門牌號碼為高雄市○○區○道路○○○號房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零柒佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬陸仟柒佰參拾柒元供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段第241之1地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼為高雄市○○區○道路○○號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告甲○○於民國90年9月4日與原告簽訂不動產買賣契約書，向原告買受系爭土地及房屋，約定總價為新台幣（下同）8,500,000元，付款方式為被告甲○○應於90年4月4日給付400,000元，並分別於同年10月23日、12月28日及91年1月28日各給付200,000元，餘款7,500,000元則由被告甲○○負責辦理貸款清償。嗣被告甲○○於90年11月15日，以欲進入系爭房屋勘查屋況為由，向原告借用鑰匙後，即與被告辛○○、 施佳伶 、丙○○、戊○○、庚○○、丁○○及癸○○等人，未經原告同意擅自搬入系爭房屋設籍居住，詎被告甲○○給付價金964,000元後，即拒不給付其餘價金，亦未向銀行辦理貸款以清償價金，經原告多次催討均拒不給付，原告乃向本院對被告提起遷讓系爭房屋之訴，並以該件起訴狀繕本之送達為解除系爭土地及房屋買賣契約之意思表示，經本院以93年度訴字第902號判決被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告甲○○個人不服而提起上訴，經台灣高等法院高雄分院以94年度上易字第71號判決原告勝訴確定。兩造所簽訂之不動產買賣契約既已解除，被告等無權占用系爭房地使用，而獲得相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告應返還相當於租金之利益。又系爭房屋係5層樓住商用透天房屋，總樓地板面積計226.79平方公尺，每層樓均可作為公司使用，位於高雄市○○區○○○路與孟子路交叉路口附近，交通便利，鄰近多所國中、小學及公園，環境幽靜且生活機能方便，經不動產仲介經紀公司鑑定結果，每月租金為30,000元，爰依民法第179條前段之不當得利法律關係，請求被告應連帶給付原告自90年11月15日起至93年12月14日止共37個月，相當於租金之不當得利金額合計1,110,000元（30,000×37＝1,110,000），另被告並應自93年12月15日起至返還系爭土地及房屋之日止，按月給付原告30,000元之不當得利等語。並聲明求為判決：
（一）被告應連帶給付原告1,110,000元，及自93年12月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自93年12月15日起至返還系爭土地及房屋之日止，按月給付原告30,000元。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告甲○○與原告間就系爭土地及房屋有不動產買賣契約關係存在，是被告設籍居住在系爭房屋並非不當得利，原告不得向被告主張不當得利，縱認被告有不當得利，原告主張按月賠償30,000元亦偏高等語，資為抗辯。並聲明求為判決：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地及房屋係原告所有，被告甲○○於90年9月4日，與原告簽訂不動產買賣契約書，向原告買受系爭土地及房屋，約定總價為8,500,000元。
（二）被告甲○○於90年11月15日，與其他被告辛○○、施佳伶、丙○○、戊○○、庚○○、丁○○及癸○○等人搬入系爭房地設籍居住至今。
（三）原告以被告甲○○未給付全部價金為由，向本院提起解除契約並請求遷讓系爭房屋之訴，並以該件起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之意思表示，經本院以93年度訴字第90
2號判決被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告甲○○個人不服而提起上訴，經台灣高等法院高雄分院以94年度上易字第71號判決原告勝訴確定。
四、兩造爭執事項：原告得否依不當得利之法律關係請求被告連帶返還所受利益？原告所得請求之不當得利金額為何？。茲分述如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之不動產，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念，有最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。經查，原告以被告甲○○未給付全部價金為由，向本院提起解除契約並請求遷讓房屋之訴，並以該件起訴狀繕本之送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示，經本院以93年度訴字第902號判決被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，被告甲○○個人不服而提起上訴，經台灣高等法院高雄分院以94年度上易字第71號判決原告勝訴確定等情，已如前述，則被告甲○○與原告間就系爭房地之買賣契約既已解除，契約效力溯及消滅，被告占有使用系爭房屋即無合法權源，應堪以認定，而被告既均設籍居住於系爭房屋，而消極減免其應支付使用系爭土地及房屋之代價，被告均受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。被告辯稱：被告甲○○與原告間就系爭土地及房屋有買賣契約關係存在，被告設籍居住在系爭房屋並非不當得利云云，顯有違誤，自無可採。
（二）次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。原告主張被告自90年11月15日起至93年12月15日止，無權占用系爭房地，受有相當於租金之不當得利，應返還無權占用系爭土地之不當得利，而請求被告負連帶給付之責，惟各該被告既未明示對於原告各負全部給付之責任，且依民法不當得利之規定，亦無不當得利之數受領人，須就返還所受利益之義務負全部給付之責任，則原告主張被告就此部分不當得利之返還應負連帶責任，即屬無據。
（三）復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，為土地法第97條第1項所明文。而本條規定係屬強制規定，最高法院著有43年台上字第392號判例可資參照。其中土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，另建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。另所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。復按上開法條規定所謂之以年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息
10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定，有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。經查，系爭土地面積77.18平方公尺，該土地自90年11月15日起至93年12月15日止，申報地價為每平方公尺6,080元，另系爭房屋90年度之課稅現值為842,800元、91年度之課稅現值為834,500元、92年度之課稅現值為826,100元、93年度之課稅現值為817,600元，有高雄市稅捐稽徵處左營分處94年8月8日高市稽左第字第0940018531號、94年10月7日高市稽左第字第0940023475號函在卷可憑（見本院卷第155、192頁），並為兩造所不爭執，堪認屬實。又系爭房屋坐落高雄市○○區○道路旁，為五樓透天住商用住宅，屋齡約5年，屋況良好，鄰近公車站，交通堪稱便利，臨博愛公園，附近有藥局、便利商店、餐飲店、診所等商家，生活機能良好，鄰近尚有新民國小、福山國中、新莊高中等學校等情，有建物所有權狀、電子地圖、平面圖各1份及照片13張附卷可參，復審酌上訴人使用系爭房屋1樓作為公司辦公處所、2至5樓為住家，系爭土地及房屋之總價為8,500,000元等情，認每月租金以系爭土地及房屋申報總價額年息10％應為適當。原告雖主張：系爭房地每月租金為30,000元云云，惟與前揭土地法第97條之強制規定相違，自無可採。準此，被告自90年11月15日起至93年12月14日止，無權占用系爭土地及房屋，受有相當於租金之不當得利合計399,49
7元（計算式：｛〈77.18×6,080＋842,800〉×10％×47/365｝＋｛〈77.18×6,080＋834,500〉×10％｝＋｛〈77.18×6,080＋826,100〉×10％）｝＋｛〈
77.18×6,080＋817,600〉×10％×348/365）｝＝399,497，小數點以下4捨5入）），而自93年12月15日起至返還系爭房地之日止，按月所受相當於租金之不當得利為10,724元（計算式：〈77.18×6,080＋817,600〉×10％÷12＝10,724，小數點以下4捨5入）。
五、綜上所述，，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付399,497元，及自支付命令繕本送達之翌日即93年12月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自93年12月15日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告10,724元，為有理由，應予准許；至其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行，經核就原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年11月10日
民事第二庭審判長法官鄭月霞
法官伍逸康法官邱泰錄上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年11月11日
書記官鄭翠蘭