裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年訴字第86號民事判決
裁判日期：民國100年04月28日
裁判案由：返還價金等
臺灣嘉義地方法院民事判決100年度訴字第86號原告 李蕙宜 訴訟代理人 翁國興
曾錦源 律師上一人複代理人 高景仁 被告嘉義市政府法定代理人 黃敏惠 訴訟代理人 楊漢東 律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國100年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
(一)緣原告於民國（下同）99年8月12日向被告標購坐落嘉義市○○○街○○號6樓2房屋一戶（下稱系爭房屋），已於同月16日繳清全部價款新台幣（下同）105萬6,600元，而房屋所有權移轉登記及基地土地地上權設定登記業均已辦理完畢，系爭房屋亦已於同年9月間完成點交。於交屋後不久，原告擬對系爭房屋進行裝潢，方發現房屋所屬大樓地下一樓之機具運轉，其所發出之低頻音率造成房屋多面牆壁共鳴震動，致原告及家人之精神處於不安狀態，形成莫大之精神負擔，甚至產生生理上之不適，嚴重影響生活品質，經原告向被告正式反映後，被告總算進行若干改善工程，雖略見成效，但在主、客觀方面均仍未達到可令人接受之程度。又本件被告已無意再排除上述房屋瑕疵，原告乃於100年1月19日正式發函予被告通知解除系爭房屋買賣契約。
(二)系爭房屋買賣契約既經解除，原告除依民法第359條、第259條規定，請求被告給付105萬6,600元及利息外，另因系爭房屋買賣契約解除後，被告收受105萬6,600元之房屋買賣價金，成為「無法律上之原因」，故原告亦得依民法第179條之規定，請求被告返還「收受價金」之不當得利。又被告將系爭房屋點交予原告後，因房屋存有上述瑕疵致原告根本無法實際使用房屋，卻仍繳納了一期之土地租金953元及二期之大樓管理費5,850元，此6,803元對原告而言是屬額外衍生之損害，此一損害因可歸責於被告，故被告應依民法第260、
227條規定賠償原告。因之先位聲明請求：1.被告應給付原告106萬3,403元，及其中105萬6,600元自99年8月17日起、6,803元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息；2.訴訟費用由被告負擔；3.原告願供擔保請准宣告假執行。
(三)退一步言，若法院不認同原告於本件系爭房屋買賣契約有解除權，則原告另外主張因不知系爭房屋有上述瑕疵，方做出標購系爭房屋之意思表示，爰依民法第88條第1項規定撤銷此一錯誤之意思表示，並以本訴狀之送達做為對被告之通知。原告既依法撤銷標購系爭房屋之意思表示，則系爭房屋買賣契約即無由成立，此時被告收受105萬6,600元之房屋買賣價金，成為「無法律上之原因」，故原告得依民法第179條之規定，請求被告返還「收受價金」之不當得利，爰為本件訴訟之備位聲明，聲明為：1.被告應給付原告105萬6,600元，及自99年8月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；2.訴訟費用由被告負擔；3.原告願供擔保請准宣告假執行。
(四)再退一步言，若法院不認同原告有民法第359條本文所規定之契約解除權，亦不認同原告有民法88條第1項所規定之意思表示撤銷權，則原告另懇求鈞院審酌原告至少得依民法第
359條本文主張減少價金請求權，而予原告適當金額之部分勝訴判決，以維原告最低權益。
(五)就被告抗辯所為之陳述：
1、本件系爭房屋所存在「低頻噪音及震動」之瑕疵，並不在被告之標售公告中載明、且非得以原告目視或自行調閱文件之方式查知，足見系爭房屋所存在「低頻噪音及震動」之瑕疵，當然不在原告「依現狀交屋」之認知中，若謂如此仍免除被告擔保責任，自與當事人之真意不符。況且該原告均有在投標公告上所載之現場察看時間及點交時間到場，因為都是上班時間，有環境噪音存在，所以沒辦法發現地下室傳來得低頻噪音振動，因此在購買系爭房屋前無從發現有低頻噪音及震動之瑕疵，故被告抗辯本件買賣為「依現狀交屋」，不負出賣人瑕疵擔保責任之說法並不可採。
2、又依被告答辯意旨，顯然係主張將被告之標售公告內容，視為系爭房屋買賣契約內容之一部分。若果然如此，則被告之標售公告即具備「定型化條款」之性質，此時依消費者保護法第12條之規定，有關「依現狀交屋」之條款仍將因「違反誠信原則，對消費者顯失公平」而歸於無效。
3、被告自承有將系爭瑕疵改善之問題轉請大樓管理委員會處理，足見被告已一定程度地承認原告所主張之「低頻噪音及震動」等瑕疵。惟不論系爭大樓地下室變電箱產生之問題應由何人改善，均不足以做為被告免負出賣人瑕疵擔保責任之藉口。蓋出賣人應負瑕疵擔保責任之事由一旦存在，即不因該瑕疵應由何人改善而有所不同，簡單言之，此時瑕疵所衍生之風險，依法尚未移轉由買受人負擔，縱瑕疵應由他人改善或根本無法改善，其不利益仍歸屬出賣人。
4、另外，原告因不知系爭房屋存有讓人不能安眠、安居之瑕疵，方才標購之；若原告早先知悉，則絕對不會為相同之意思表示，亦即原告備位主張依民法第88條第1項規定撤銷此一錯誤之購屋意思表示，應符法定要件，確實非屬被告所指控之「藉故反悔」。
二、被告方面則以：
(一)系爭房屋係被告以公開標售方式出售原告，投標公告有載明現場察看時間及點交方式為「由本府定期邀同得標人按現狀點交移轉，不負保固責任，得標人逾期未會同者視為同意移轉，嗣後不得再異議」，由此觀之，系爭房屋僅依現狀交屋，各標購人均可於價購前赴現場察看，事先可瞭解欲標售之房屋現狀，再決定是否投標，此與民事執行處標售法拍屋相同，因此被告不負瑕疵擔保責任。原告於標售系爭房屋前，既已就系爭房屋之現狀有至現場看過，當就系爭房屋現狀自行評估是否標售，不得於標得系爭房屋後，方主張物之瑕疵擔保而提起訴訟，故原告之訴無理由。
(二)被告否認原告主張系爭房屋有瑕疵，甚或有得構成原告解除契約之瑕疵，蓋本件原告是標到位於6樓之系爭房屋，其他低樓層住戶均無問題，且地下室機房設備不可能完全沒有聲音與震動，本件純粹是原告本身之問題，退步言之，原告主張之大樓地下室變電箱設備噪音及震動問題，係應由大樓管理委員會維修之問題，非屬被告應負瑕疵擔保責任之範圍，原告無權藉故反悔不買。另外原告標購系爭房屋之標的及其意思表示並無錯誤，買賣標的與原告投標之意思表示內容相符，原告無權撤銷本件意思表示。
(三)並聲明：如主文所示
三、本院得心證之理由：原告起訴主張於99年8月12日向被告標得系爭房屋，並於同月16日繳清全部價款105萬6,600元，且相關登記均已辦理完畢，系爭房屋亦已於同年9月間完成點交，房屋點交後原告繳納了一期之土地租金953元及二期之大樓管理費5,850元等情，業據原告提出嘉義市政府99年8月17日府財產字第0991301730號函文（本院卷第7頁）、嘉義市政府市有房地價款收入繳款書（本院卷第8頁）、建物所有權狀（本院卷第9頁）、他項權利證明書（本院卷第10頁）、嘉義忠孝郵局99年10月8日第338號存證信函（本院卷第11頁）、嘉義中山路郵局99年12月9日第481號存證信函（本院卷第12-13頁）、嘉義中山路郵局100年1月10日第11號存證信函（本院卷第14-15頁）、嘉義市政府99年10月19日府財產字第0995044887號函文（本院卷第16頁）、嘉義市政府99年12月21日府財產字第0995055339號函文（本院卷第17頁）、嘉義市政府100年1月19日府財產字第1005001853號函文（本院卷第18頁）、嘉義中山路郵局100年1月19日第21號存證信函等影本各1件為憑，且為被告所不爭執，堪信為真實。至於原告另主張系爭房屋交屋後不久，原告發現房屋所屬大樓地下一樓之機具運轉時，其所發出之「低頻噪音及震動」之瑕疵，已損害原告及家人之生活品質及安寧等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應續予審究者即為：(一)原告得否依民法物之瑕疵擔保規定，請求解除系爭房屋買賣契約或減少價金（先位聲明部分）？（二）原告得否以不知系爭房屋有瑕疵，而做出標購系爭房屋之意思表示，依民法第88條第1項規定撤銷系爭房屋買賣契約（備位聲明部分）？茲說明如下：
(一)先位聲明部分：原告得否依民法物之瑕疵擔保規定，請求解除系爭房屋買賣契約或減少價金？
1、按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。由是可知，有關法律所定權利或物之瑕疵擔保義務，非屬強行規定，只要出賣人並非故意不告知瑕疵，自可委由買賣雙方當事人依交易標的物之性質或交易條件，任意約定免除或限制瑕疵擔保之義務甚明。
2、依被告所提出之嘉義市政府拍賣公告觀之（本院卷第43-45頁），該公告第11點明載「投標人應在投標前向地政、都市計劃、建築管理等主管單位申請查閱有關資料，並攜帶身分證件於8月3日及8月10日上午9-12時、下午14-17時逕赴現場察看」，第12點亦載明「點交方式：由本府定期邀同得標人按現狀點交移轉，不負保固責任，得標人逾期未會同者視為同意移轉，嗣後不得異議」，由是以觀，兩造就系爭房屋之投標買賣，為因應交易標的物並非全新房屋，且屬公開投標之特殊交易模式，乃在投標公告中事先約定投標人可事先前往現場察看，了解房屋現狀，倘若投標人願意出價購買並得標，日後應依房屋「現狀點交」，被告不負保固負責，顯見上開投標公告，應屬民法第366條所定免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約，除出賣人不告知瑕疵外，並非法所不許。經查，本件原告既以投標方式向被告購買系爭房屋，且事前已明瞭投標公告內容，顯已同意該公告之內容，復於前往系爭房屋查看後，仍決定投標，事後又到場會同辦理點交等情（本院卷第50頁），均為原告所不否認，基此，被告以系爭房屋之現狀點交予原告，自屬已依債之本旨履行債務，是被告抗辯依雙方特約被告應無瑕疵擔保義務等語，自堪採信。況本件原告亦未能舉證證明被告有何明知瑕疵存在，卻故意不告知瑕疵之特約無效事由存在，則被告依兩造特約抗辯不負瑕疵擔保責任，自屬有據。從而，原告依民法物之瑕疵擔保規定，先位聲明主張解除系爭房屋買賣契約或請求減少價金，皆難認有理由，均應予駁回。
3、至於原告另主張系爭房屋所存在「低頻噪音及震動」之瑕疵，並未在被告之標售公告中載明，亦非得以目視或自行調閱文件之方式查知，足見系爭房屋所存在之瑕疵，當然不在原告「依現狀交屋」之認知中，況且被告之標售公告具備「定型化條款」之性質，此「現狀交屋」條款因「對消費者顯失公平」而無效云云。惟查，除出賣人故意不告知瑕疵之情形外，民法第366條明文允許當事人雙方以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務，已如前述，則被告因採公開投標方式出售非屬新屋之系爭房屋，而在投標公告中特別載明時間及地點，請投標人事先前往現場察看，並記載得標後應依房屋「現狀點交」，被告不負保固負責，則此等免除被告瑕疵擔保責任之特約顯為法律所允許，是原告主張被告之標售公告因「對消費者顯失公平」而無效云云，自屬無稽；至於「現狀交屋」之約定，應係指雙方當事人得以感官知覺於看屋現場察知之現狀而言，並非指必須透過特殊儀器或鑑定始能知悉之事項，而本件原告主張由地下室傳來之「低頻噪音及震動」已影響其生活品質與安寧，顯見該「噪音及震動」屬於得以感官知覺察知之事項，而非必須透過特殊儀器或鑑定始能發現，自符合「現狀交屋」所涵蓋之範圍，是原告主張「低頻噪音及震動」未經記載於標售公告，不在原告「依現狀交屋」之認知中云云，亦無理由，難以採信。
(二)備位聲明部分：原告得否以不知系爭房屋有瑕疵，而做出標購系爭房屋之意思表示，依民法第88條第1項規定撤銷系爭房屋買賣契約？
1、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限：當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。由此可知，該條文所規定之錯誤與不知，兩者在觀念上有別，不知謂正當認識之全不存在，而錯誤則不特無正當認識，且有積極的謬誤之認識而言（最高法院83年度台上字第2960號判決參照）。
2、查本件兩造對於系爭房屋之買賣交易，無論就雙方當事人、標的物、價金等意思表示均互相一致，最後並經「現狀點交」完竣，顯無任何不正當之認識或積極之謬誤存在可言，是原告主張其意思表示之內容有錯誤，已非無疑。況且，縱使認為原告當初對系爭房屋之性質有所誤認，且在交易上復屬重要，而得視為意思表示內容之錯誤，但原告欲主張撤銷其意思表示之前提，仍必須限於自己並無過失，始得為之，此觀前開規定自明，而一般購買成屋者，通常均會事前詳細察看房屋現況，以保自身權益，若屬事先約定「不負保固」責任之公開拍賣，買受人更是會鉅細靡遺檢查房屋現況，以免購入不合用之房屋，又無法主張瑕疵擔保責任，惟查，本件原告透過公開標售之途徑標購系爭房屋，在明知拍賣公告已載明「不負保固」責任之情況下，仍於事前察看系爭房屋後，決定標購，顯見該房屋原應合乎原告之需求，然原告卻於投標購買系爭房屋後，才在交屋後主張房屋存在得由感官知覺察知之「低頻噪音與震動」，則縱使原告就此事項確實有所誤認，亦係出於自己之過失所致，依民法第88條第1項但書規定，自不得主張撤銷其意思表示。準此，原告以不知系爭房屋有瑕疵，而錯誤做出標購系爭房屋之意思表示，備位聲明主張依民法第88條第1項規定撤銷系爭房屋買賣契約，於法不合，難以准許，亦應予駁回。
四、綜上所述，本件原告向被告標購系爭房屋後，主張系爭房屋存在「低頻噪音及震動」之瑕疵，而依民法物之瑕疵擔保規定，先位主張解除系爭房屋買賣契約或減少價金，並請求被告應給付原告106萬3,403元，以及另依民法第88條有關撤銷錯誤意思表示之規定，備位主張撤銷系爭房屋買賣契約，並請求被告應給付原告105萬6,600元，經本院審理結果，認定均屬於法無據，皆無理由，均應予駁回；另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴（含先位及備位之訴）為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月28日
民一庭法官周俞宏以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月28日
書記官劉怡欣