臺灣臺北地方法院民事簡易判決 98年度北簡字第28147號
原 告 歐元貿易有限公司
法定代理人 許人信
訴訟代理人 關倍吉
張金龍
被 告 華盧大廈管理委員會
法定代理人 黎承開
訴訟代理人 洪國龍
上列當事人間返還土地等事件，於民國100年6月30日言詞辯論
終結，本院判決如下︰
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段五三八地號土地上如附
圖編號Ａ部分面積二平方公尺、Ｂ部分面積一平方公尺及Ｃ部分
面積六平方公尺，合計九平方公尺之管理員室拆除，並返還予原
告及共有人全體。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免
為假執行。
訴訟標的及理由要領：
壹、程序部分：
本件被告於98年11月11日經主管機關准予備查，有臺北市建
築管理處99年3月12日北市都建寓市第00000000000號函及
所附臺北市政府98年11月11日府都建字第09874874500號函
可憑。又被告法定代理人原為 洪家祥 ，嗣於審理中，變更為
黎承開，並由其於99年4月27日聲明承受，有華盧大廈區分
所有權人第二次會議會議紀錄足稽，核無不合，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告部分：
㈠原告起訴主張其係坐落臺北市○○區○○段（狀誤繕「路」
）二小段538地號土地暨其上門牌號碼臺北市○○○路○段
○○○巷○○弄○號房屋之所有權人，並共有同段985建號之公
共部分。而該址4號、6號間之前段原為法定空地，詎被告
卻私自占用空地，未經原告允許加蓋管理員室，妨害原告之
權益。為此提起訴訟，並聲明：㈠被告應將無權占有坐落臺
北市○○區○○段二小段538地號上之管理員室等地上物拆
除，將土地返還原告及全體共有人；㈡願供擔保，請准宣告
假執行。
㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈該法定空地上，華盧大廈管理員室就占有2棟之多（本件只
告1棟）。另6號、8號、10號，均有違建。被告為自己及
其他1樓住戶之無權占有視若無賭，卻不准原告在法定空地
上如法仿建，不公平之至。
⒉本件管理員室依竣工圖核准設置於地下室，惟被告未經原告
及部份共有人之同意，私設於法定空地，業如上述；又依測
量成果圖所示管理員室雨遮及部分面積均在1.5公尺建築線
範圍內，顯無法取得設置許可而為違法建物。而因被告私設
管理員室僅加惠部份住戶，對其他共有人之法定空地使用權
益已造成侵害，原告本於共有權人身份所為本件請求有理由
。
⒊被告抗辯原告起訴違反公寓大廈管理條例第11條第1項規定
，然按該規定均係以合法建物為範疇，而違法建物欠缺合法
法性則不在其列，否則無異法律保障非法建物之存在，即鼓
勵非法，此與法律係規範人民權利義務之精神相悖，亦與立
法之目的宗旨背道而馳。
㈢證據：提出照片、一樓平面圖及地下室與屋頂平面圖、建物
登記謄本、華盧大廈區分所有權人第二次及第三次會議會議
紀錄、臺北市建築管理處98年11月26日北市都建查字第0987
2951000號、同年5月5日北都建寓字第09867651100號函
、台北敦南郵局存證信函第830號、土地所有權狀等件為證
，並聲請至現場履勘。
二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執
行之聲請；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執
行。
㈠華盧大廈現有之管理維護室，其建置日期可遠溯至66年之前
，地點在華盧大廈基地內之共用部分，多年以來均為絕大多
數區分所有權人及（或）住戶所使用之必要通道，管理維護
室之設置除具有管理上之便利性及必要性外，更具有提供住
戶安全屏障之目的。在未獲原告提出告訴前，從未接獲其他
區分所有權人及（或）住戶針對本大樓管理維護室之抱怨或
告訴。原告為本華盧大廈4號1樓之1/2區分所有權人，但
非華盧大廈之實際住戶，應無權訴求旨揭返還土地。
㈡依公寓大廈管理條例第56條，華盧大廈屬該條所稱92年12月
9日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規
模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地
板面積。原告主張要求拆除之管理維護室位處於本大樓基地
面積內之共用部分，供全體華盧大廈住戶共同使用，並未抵
觸公寓大廈管理條例，亦未侵犯私人專有之權利，其管理維
護室除具有不可擅自分割性，更應無返還土地予原告或個人
區分所有權人之法律正當性。
㈢原告所陳系爭建物位在法定空地之上，被告並無異議。唯原
告確有無權用被告所應屬管理之公共空間（含地下室防空避
難空間）並在未經其他區分所有權人合法同意下而逕自變更
其所占用之公共區域之原始設計。以供其對外租賃多年之用
。被告大樓內多數區分所有權人已針對此違法侵權件對原告
提起返還占用物及不當得利之訴訟。在原告未歸還其無權占
用被告所應管理之公共空間前，被告主張應先行停止審理本
件，待被告完成上述返還占用物及不當得利之訴訟後，再續
審理本案。
㈣原告逕行起訴而未依公寓大廈管理條例第11條第1、2項，
依區分所有權人會議決議為之，與法定程序不合。並請審酌
台北市違章建築處理要點肆、既存違建之處理。
㈤證據：提出建物登記謄本、華盧大廈管理委員會公告、華盧
大廈99年度區分所有權人會議會議紀錄、報價單等件為證。
三、本院依聲請至現場履勘，並請臺北市大安地政事務所派員實
施測量並繪製複丈成果圖。
四、得心證之理由：
原告主張被告管理員室依竣工圖原應設置於地下室，惟被告
未經原告及部份共有人之同意，私設於門牌號碼臺北市○○
○路○段○○○巷○○弄○號、6號間之法定空地等情，為被告
所不爭執，並有臺北市建築管理處98年11月26日北市都建查
字第09872951000號函在卷足稽，復經本院至現場勘驗明確
，堪信為真。至原告主張被告應就無權占有坐落臺北市○○
區○○段二小段538地號上之管理員室等地上物拆除，將土
地返還原告及全體共有人，則經被告以前詞置辯，是否有理
，述之如下：
㈠按公寓大廈管理條例中華民國92年12月9日修正施行前，領
得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護
使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建
築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空
間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關
定之，該條例第56條第5項定有明文。而臺北市政府依上揭
授權，乃訂定臺北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法，
其第6條規定：依本辦法設置之管理維護使用空間，應自建
築線或地界線退縮1.5公尺以上建築；第7條規定：依本辦
法設置之管理維護使用空間，應依建築法相關規定申請建築
執照或變更使用執照。但設置於法定空地者，得於設置前依
下列方式向主管機關申請設置許可，並於施工前完成消防設
備審查，經竣工勘驗（含消防設備）合格核發使用許可後，
據以申請接水電。又按如未依該辦法第7條規定辦理，則屬
違反建築法第25條擅自建造，依同法第86條由主管機關處罰
鍰並補辦手續，必要時得強制拆除其建築物，有本院公務電
話記錄足稽。
㈡經查，依臺北市大安地政事務所100年3月29日函所附如附
圖土地複丈成果圖，被告設置之管理員室在建築線或地界線
1.5公尺範圍內者，含編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ，面積各2、1
、2、1平方公尺，依上揭規定，顯屬違建。至建築線或地
界線1.5公尺範圍外者，為編號Ｃ、Ｆ，面積各6、5平方
公尺，經本院於99年6月30日、100年1月3日分別以電話
、函文向主管機關詢問被告是否依上揭臺北市公寓大廈管理
維護使用空間設置辦法申請設置許可，均答稱尚無申請設置
管理維護使用空間紀錄，有本院同上公務電話記錄及臺北市
建築管理處100年2月10日北市都建照字第10000077200號
函附卷可憑，而被告迄本院言詞辯論終結前，亦均未陳報有
何申請設置許可經核准之證據，足認被告就上揭Ｃ、Ｆ部分
，亦非合法使用。且縱被告所述該管理維護室之建置日期可
遠溯至66年之前乙情為真，而原告係於75年12月2日始登記
取得本件房、地，然共有土地之使用，本應於法令限制之範
圍內為之。本件建物係違法使用，既經本院認定如前，其建
置日期是否早於原告取得所有權，即無再予深究之必要。
㈢惟查，本件原告僅為臺北市○○區○○段二小段538地號土
地之共有人，由其提出之建物登記謄本及土地所有權狀可知
，而上述Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ，僅Ａ、Ｂ、Ｃ，面積各
2、1、6平方公尺坐落系爭538地號土地上，故原告之請
求應於上述範圍內予以准許。又本件原告乃本於共有人地位
提起本件訴訟，核與公寓大廈管理條例第11條第1項係區分
所有權人就共用部分，本於自治原則所為之拆除、重大修繕
或改良之規定有異，原告之起訴，自毋需受該規定之限制，
被告所援，應屬誤會。再者，被告所稱其大樓內多數區分所
有權人已對原告提起返還占用物及不當得利之訴訟，難謂係
民事訴訟法所定當然停止或裁定停止之情，是被告抗辯應待
被告完成上述訴訟後，再續審理本案云云，亦無可採，均併
為敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，
依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免
為假執行。
六、本件訴訟費用額，依後附計書確定如主文所示金額。
中華民國100年7月14日
臺北簡易庭法官王幸華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月14日
書記官薛德芬
計算書新臺幣
第一審裁判費2,200元
測量規費13,000元
合計15,200元