臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
110年度板簡字第2582號
原告 賴金河
訴訟代理人 黃柏嘉 律師
王秉信 律師
被告 吳懿哲
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於中華民國111年3月17日經言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號五樓五○七之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬肆仟貳佰肆拾元，及自民國一百一十一年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年十月三十日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。本件原告原起訴聲明請求：㈠被告應給付原告終止契約前租金與水電費，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應給付原告民國109年10月30日起至遷出日止不當得利，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應交還新北市○○區○○路0段00號5樓507房屋，遷讓並回復原狀。嗣於111年1月24日提出準備書狀變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓507房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）54,827元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自民國109年10月30日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,800元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。此核屬基於同一租賃契約所為之請求，揆諸首揭規定，應予准許。又本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠兩造於109年5月30日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓507房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自109年5月30日起至111年5月29日止，租金每月8,800元，按月於每月30日前給付，另系爭房屋之水電費亦由被告繳納（以電度每度6元計算水電費）。詎料，被告僅於109年5月30日、7月6日及8月9日，分別給付13,985元、12,000元及5,000元，即未再給付租金、水電費（押金亦欠繳），經原告於109年10月13日、109年10月20日、109年10月27日、109年11月10日、109年11月18日、109年11月28日以存證信函催告及終止租約之表示，於109年10月28日第3封存證信函送達被告時，被告共欠租金21,400元，水電費9,018元，共計30,418元，扣除已付押金8,385元，仍共欠22,033元，已超過2個月租金金額，故租賃契約應至該存證信函送達翌日之109年10月29日終止，系爭租約既已終止，原告自得依民法第455條前段及第767條第1項前段請求被告遷讓騰空返還予原告。
㈡又系爭租約終止後，被告仍持續占用系爭房屋，依電表度數於111年1月20日為19529度，依租約終止前最後一次計算度數15530度計算，水電費共欠23,994元（計算式：（19529度-15530度)×6元=23,994元）。另依系爭租約第6條約定，被告於終止租約後未交還房屋，應給付原告按租金1倍之違約金8,800元。故原告請求被告另給付54,827元（計算式：22,033元+23,994元+8,800元=54,827元）。
㈢此外，系爭租約業於109年10月29日終止，而被告至今仍未搬遷，顯為無權占有，故原告請求被告應自109年10月30日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,800元。為此，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條及系爭租約之規定提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓507房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告54,827元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應自109年10月30日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,800元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈爭執被告所提出之換鎖單據形式真正性，被告應提出單據原本。
⒉且依收據所示，開鎖並非每日，被告請求每日開鎖金額並無理由。另被告所提出換鎖單據之收據日期多有未記載之情形，其上記載之「等待半小時」、「等待2小時」意義不明，開鎖收費更有200元、300元、400元、600元之不同價碼，另有換鎖1,300元之記載，換鎖之必要性為何，被告並未說明。
三、被告則以：
㈠被告於109年5月30日向訴外人 張素卿 承租系爭房屋，承租時已口頭告知因為武漢肺炎疫情工作受影響只能給予租金及押金共14,000元，並盡力給付房租，並不是完全無意支付租金。
㈡但訴外人張素卿卻說被告若是沒辦法補齊，請於109年8月當月搬走，無視被告還有押金8,300元左右還在，於系爭租約尚未終止前，於109年9月30日換了大鎖，且惡意不給鑰匙，讓被告自109年9月30日起迄今，必須要另外開鎖後才能進去，每日開鎖費為300元，每月為9,000元，到目前為止共計21個月，被告已支付開鎖費189,000元，主張抵銷。
四、本院之判斷：
原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、新北市政府稅捐稽徵處109年房屋稅繳款書、租賃契約終止日前被告應給付之押金、租金、水電費及欠款金額整理表、被告積欠水電費明細表、原告歷次寄發予被告之存證信函整理表、存證信函及回執、111年1月20日電表度數（19529度）照片等件為證，被告不否認兩造有簽訂系爭租約，但否認原告主張系爭租約已合法終止，並以前詞置辯，故本件爭點為：系爭租約是否已合法終止？原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金、水電費、違約金共54,827元，是否有理由？原告請求被告給付自109年10月30日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,800元，有無理由？被告主張以其對原告之189,000元損害賠償請求權與原告之請求權抵銷，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約是否已合法終止？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。
⒉查，兩造間於109年5月30日簽訂系爭租約，截至109年10月28日止，共計4個月又28日，依約被告應支付租金43,413元（計算式：8,800×4+8,800×28/30＝35,200+8,213＝43,413）；而被告僅於109年5月30日、7月6日及8月9日，分別給付13,985元、12,000元及5,000元，共計30,985元（包含押金8,385元及租金22,600元），此有原告所陳報租賃契約終止日前被告應給付之押金、租金、水電費及欠款金額整理表在卷可稽（見本院110年度板簡字第2582號卷【下稱2582號卷】第43至45頁），故被告至此時點已積欠押金9,215元、租金20,813元（計算式：43,413-22,600＝20,813），已逾2個月租金總額。又被告積欠租金及押金未給付之情形，前經原告分別於109年10月13日、109年10月20日以存證信函進行催告，有原告所提出之土城學府存證號碼349號、354號存證信函及回執附卷可稽（見本院110年度板簡字第109號卷【下稱109號卷】第263至269頁），故原告於109年10月27日以被告積欠租金總額已達2月，並以土城學府368號存證信函通知被告終止契約，於法有據，該存證信函復於109年10月28日送達，有該存證信函及回執在卷可憑（見109號卷第271至273頁），故系爭租約於109年10月28日生終止效力。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金、水電費、違約金共54,827元，是否有理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查，原告為系爭房屋之所有權人，此有109年度房屋稅繳款書附卷可稽（見109號卷第37頁），又系爭租約經原告於109年10月28日合法終止，已如前述，則被告於系爭租約終止後即無占有系爭房屋之合法權源，原告以民法第767條第1項前段訴請被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
⒉次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。系爭租約雖經原告依法於109年10月28日以存證信函表示終止，然被告於系爭租約終止前，仍有依約給付租金之義務。查，被告於109年10月28日止，仍積欠租金20,813元，已如前述，又被告於109年5月30日至109年9月30日積欠之水電費9,018元，被告亦不爭執，被告應支付租金及水電費共29,831元；參以原告自承前已收受被告繳付之押金8,385元，迄今尚未歸還被告，揆諸前開說明，該押租金應發生當然抵充租金之效力，原告經以押租金8,385元抵償被告所積欠租金及水電費後，請求被告給付積欠租金及水電費21,446元（計算式：29,831-8,385＝21,446），要屬可採。
⒊再按系爭租約第7條第1項載明「房屋之稅捐與管理費、網路由甲方負擔，乙方水電費、瓦斯費、第四台及營業必須繳納之稅捐自行負擔（含租賃所得稅）。（水電合計每度6元，以電錶度數為計費標準，承租起度數為13791度）。」，此有該租約條款在卷可稽（見109號卷第15頁）。查，原告主張系爭租約終止後，被告仍持續占用系爭房屋，依電表度數於111年1月20日為19529度，依租約終止前最後一次計算度數15530度計算，水電費共欠23,994元（計算式：（19529度-15530度)×6元=23,994元），被告亦不爭執，則原告請求被告給付水電費23,994元，亦可採認。
⒋再按系爭租約第6條第2項載明「乙方於終止租約或租賃期限屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按原房租壹倍計算之違約金。」，此有該租約條款在卷可稽（見109號卷第15頁）。兩造系爭租約既於109年10月28日生終止效力，被告於契約終止後即應遷讓返還系爭房屋，然迄至本件言詞辯論終結前，被告仍未交還房屋，故原告請求被告給付一個月違約金8,800元，亦屬有據。
⒌是以，系爭契約既經合法終止，則原告以所有權人訴請被告遷讓返還系爭房屋，應有理由；又原告請求被告給付積欠租金、水電費、違約金於54,240元（計算式：21,446+23,994+8,800＝54,240）範圍內，應可採認，逾此範圍之請求，則屬無據。
⒍末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第229條及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付之租金、水電費及違約金部分，係以支付金錢為標的，且無約定利率，然原告聲明給付數額至111年1月24日提出民事準備書狀始告具體（見2582號卷第33頁），故原告請求被告給付自該書狀送達翌日即111年1月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，併應准許。逾此範圍之利息請求，則屬無據，應予駁回。
㈢原告請求被告給付自109年10月30日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,800元，有無理由？
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉查，原告為系爭房屋所有權人，被告於系爭租約終止後繼續使用系爭房屋，並未返還原告，亦如前述，是被告占有使用系爭房屋而受有每月租金8,800元之不當得利，致原告受有同額損害，應可認定。故原告請求被告自109年10月30日起按月給付相當於租金之不當得利8,800元，核屬有據，應予准許。
㈣被告主張以其對原告之189,000元損害賠償請求權與原告之請求權抵銷，有無理由？
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文規定甚明。是債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例要旨可參）。
⒉被告主張因原告換鎖，其因而支出189,000元，應與原告請求互為抵銷等詞，固據被告提出換鎖單據為證（見2582號卷第119至201頁），然被告所提出之換鎖單據均為影本，並經原告爭執該單據之形式真正，而被告並未就上開單據提出原本，則被告該部分請求權之主張，自難採認。被告既未能舉證證明其對於原告有上開損害賠償請求權，則其抵銷抗辯之主張，亦不可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條及系爭租約之規定，請求：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00號5樓507房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告54,240元，及自民事準備書狀繕本送達之翌日即111年1月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應自109年10月30日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告8,800元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告依民法第767條第1項前段規定訴請被告遷讓返還系爭房屋部分，既經本院為原告有利之判決，則其依民法第455條前段之請求，則無庸審酌，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 5 月 12 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳怡親
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 5 月 12 日
書記官劉芷寧