臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
110年度板小字第1072號
原 告 昇之陽社區管理委員會
法定代理人 林佩蓉
被 告 盧龍山
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國110年4月28日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟壹佰壹拾貳元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告擁有座落於新北市○○區○○路0段000
0000號房屋所有權，詎料被告自民國109年2月至9月未繳管
理費共計新臺幣(下同)47,616元、利息，計48,112元。為此
爰依公寓大廈管理條例第21條、住戶管理規約第18條第4款
提起本訴，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：
（一）本社區屬新社區107年4月轉交第一屆社區管委會今109為
第二屆管理委員會，其社區管理委員會管理運作及本社區
規約、修正、訂定還在磨合期，且因管理委員會未聘用專
業「社區總幹事」對社區管理相關法令不甚了解，未依法
定「公寓大廈管理條例」只以本社區目前社區規約處置，
產生社區管理時因規約條文不完整而產生執行誤會；管理
委員會依本社區規約管理執行無可厚非；對但涉及區分所
有權人權益時應依其他相關法令妥適處置以保障各區分所
有權人權益，維持社區和諧為其成管理委員會立目的，應
依社區規約「母法」法定「公寓大廈管理條例」(附件一
公寓大廈管理條例有關本案相關條文彙整以下簡稱管理條
文)第1條為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，「
特制定本條例，本條例未規定者，適用其他法令之規定。
」先以敘明。
（二）本社區共80戶，店鋪商家只有五戶店鋪為獨立出入口商家
規劃(管理條文)第26條：獨立商家無法直接進入社區，五
戶店鋪面臨於長江路一段；社區住戶出入口為四維路328
號；中間相隔其他店面及住宅，需要經ㄧ般道路才可到達
進入社區入口(完全隔離通行及使用設施)，必要時可提出
自行成立單獨之管理委員會運作。
（三）店鋪商家5戶於107年5月陸續購買店鋪營運，期間社區管
理委員會以社區規約阻止店鋪對廣告，(騎樓需淨空使用)
造成商家初期營運問題等(騎樓所有權為店鋪分區所有權
人權狀內、屬權狀內專有部份，但法令上屬為騎樓法規規
範，本店鋪商家依騎樓規定使用騎樓)，但社區管理委員
會依社規約(附件十三)干涉店鋪商家專有部份騎樓使用，
因而產生諸多誤解本人以書面回覆(附件十四)；但本人未
以強硬態度處理，結果皆需經店鋪商家以屬「專有部份」
非公設區域依法慢慢爭取權益完成溝通，例如新北工寓字
第1090982308號函(附件二)管理委員會始得鬆綁廣告處置
，其餘今不再論述。
（四）有關管理費問題：
1.購買1樓店鋪與住家分區所有權人其目的及使用需求不同
，本社區管理委員會應區隔訂定店鋪與住家不同管理規約
，以不妨礙雙方權益依其個自立場、目的訂定合宜本社區
規約以維社區和諧，其他社區管理委員會對店鋪與住家管
理費依其修繕、管理、維護比例不同收取不同之管理費，
已有案例不遑多論，今本社區管理委員經社區兩年管理實
務應了解確認店鋪依其獨立出入口，並無法直接及進入社
區，其商業特性對社區設施維護、需求、目的、使用不同
且店鋪商家本人及顧客不會進入社區，例如電梯無使用權
（社區以磁扣控制使用權），但店鋪商家每月仍需分攤社
區電費(含電梯)，大廳冷氣、管理員費用、修繕等，不甚
公平。
2.本社區規約未列之(管理條文)第10條第2項「共用部分、
約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理
委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區
分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住
戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定」。今店鋪商家提出降低管理費應依法有據屬合
理，並有其他社區案例。
3.日前本人協商社區管理委員會處置未果，依法令申請主管
管理機關新北市工務局調處，新北市工務局以新北工寓字
第1090982308號函文(附件二)以繳納相關管理費用分擔方式，
不宜由公部門介入訂定。
4.新北市工務局以新北工寓字第1090982308號函文(附件二)
說明第三條並以明示，涉及管理費疑義請逕行司法途徑解
決，但本人先依慣例及善良風俗原則與社區協商，社區管
理委員會應就商家之請求依(管理條文)第10條第2項條文
內容「…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定」就其店鋪商家要求進行「規約增定程序」召開
社區管理委員會邀請商家進行討論會議，增訂本社區「商
家管理規約」並經協調決議後，呈交區分所有權人會議追
認通過增訂規約並報備主管機關核備增訂本社區規約完成
，管理委員會始得依規約對店鋪商家管理費之收取依據為
法定之程序。本人建議昇之陽社區(以下簡增本社區)管理
委員會開會討論議題為；增訂商家管理費收費規約並對共
用部分之修繕、管理、維護費用之負擔應有部分比例分擔
之及甲、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。乙、共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維
護費用之分擔方式。丙、全體區分所有權人會議與各該
辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。今再請
本社區管理委員會依其職責以社會善良風俗及其他案例；
檢討規劃增訂本社區管理店鋪商家相關規約條文並依法需
先於管理委員會議決議通過，再經分區所有權人會議追認
通過，送交主管機關核備始完成社區規約，為增修規約之
法定程序。店鋪商家依比例分擔之規約，維持店鋪商家之
權益以為社區管理委員會執行依據。今因本社區管委會對
法令及處理程序不瞭解，無正面進行調處程序或管理委員
會根本不願依法調降商家管理費，才造成此案延宕及本人
需多繳管理費，請貴院依本人提供相關法條判定是否依法
可降低商家管理費，如是今昇之陽社區要求之支付命令「
金額」有待商確，應以駁回待協調完成，本人會繳納完成
，本案之情況自會消除。
5.1樓店鋪於108年2月五戶商家其中4戶商家共同提出書面要
求降低店鋪商家管理費(附件三)已達第26條(管理條文)過
半數同意，社區管理委員會應依(管理條文)召開社區管理
委員會議並邀集相關店鋪商家先行討論、溝通訂定增訂住
戶規約細則，今社區管理委員會無依程序而逕行直接送交
108年4月13日第一屆臨時區分所有權人會議討論，並於會
議前無提供討論議題相關文書資料及商家提出文稿於會議
前供分區所有權人參酌，故108年4月13日第一屆臨時區分
所有權人會議紀錄(附件四)討論議題第六案店面訴求討論
草草未處理，並於「下次會議期間要求店鋪商家繼續繳交
與住戶相同之管理費」，延期決議時間其中產生繳費有損
店鋪商家及本人之權益，但社區依法可多收管理費，管理
委員會未依本社區規約及會議程序，延宕商家要求降低店
鋪商家管理費議題及增列商家規約議題有嚴重程序及不當
得利問題。
6.本社區商家只有五戶因店鋪位置無法進出住戶社區，與社
區住戶皆無相識，且社區區分所有權人會議是以多數決議
方式通過議題，店鋪五戶於本社區屬少數；如經有心鼓動
，未依會議程序商家五戶人數無法和平、理性有效通過任
何決議案；但也不能因此而讓商家權益受損，請社區管理
委員會依其職責以社會善良風俗及其他社區案例；依法檢
討規劃增訂有關商家規約條文經管理委員會議決議通過，
再經區所有權人會議追認通過增訂規約，以免於分區所有
權人會議產生吵鬧混亂中收場，並可維持店鋪商家之權益
，及社區管理之平順和諧。
7.至今有關店鋪商家四戶提出調降管理費議題社區管理委員
會皆無依相關程序、妥適討論會議處置及定案；拖延並要
求店鋪商家繼續依不合理規約要求繳交管理費，至今因未
召開委員會會議討論處置及定案，卻要求本人依規約強制
繳交管理費造成本人之損失及已抹殺本人之權益，但本人
以苦口婆心並非刁蠻住戶方式仍依法定程序進行；於109
年4月30日以板橋文化路郵局存證信函000624號函(附件五
)告知本人意向並請求盡速處置，社區管委會未回覆，本
人再於109年5月19日以板橋文化路郵局存證信函000712號
函(附件六)要求本人各項議題處置定案並敘明管理費依決
議金額必定補繳。
8.109年5月19日向新北市公寓大廈爭議事件申請調處其回文
(附件七)109年5月27日向新北市公寓大廈爭議事件申請調
處其回文(附件二)。
9.昇之陽社區管理委員會終於109年5月28日以板橋新海郵局
存證信函000060號函回文(附件八)對其回文本人簡述回應
如下：(ㄧ)108年6月22日第一屆第2次臨時區分所有權人
會議(附件九)討論議題第五案管理費事宜議題是住戶針對
全體住戶管理費提出調降管理費決議，與店鋪商家四戶提
出調降商家四戶管理費增列規約議題無關的決議議題，(
二)安裝冷氣是每位購屋者之基本條件，本人購買時不知
其嚴重性，非本人之錯，且本人202號依管委會主委要求
安裝於後陽台內(附件十)(照片一)陽台內約2.5坪，冷氣
開機運作時因狹小及密閉空間造成熱氣棑氣不良無法散熱
造成冷氣主機跳機，至今本人冷氣安裝問題仍無法解決，
為社區美觀；本人同意不安裝於本人「專有部分」附屬建
物外緣，但依法只有社區管理委員會可進行協商安裝位置
本人於108年4月10日亦建議安裝位置及方法(附件十)，依
昇之陽社區規約議下簡稱((附件ㄧ昇之陽規約)第九條第
四款，管理委會應協商尋妥適安裝位置並經各關係分區所
有權人同意書或社區管理委員會同意書以為保障未於專有
部分安裝之法定程序。今如店鋪因營運不佳只能考量出租
但承租人需要安裝冷氣時無以為對應故無法出租。本社區
商家五戶其中兩戶皆安裝於外牆為本戶陽台外牆面臨社區
中庭，管理委員會阻止、干涉本人於「專有部分」陽台外
安裝冷氣，社區管理委員會於109年5月28日以板橋新海郵
局存證信函000060號函(附件八)第四項引用昇之陽規約第
六章第八條，如依上述規約本社區A棟住戶42戶及另2戶商
家皆已違反規約，但社區管理委員會自行解讀規約認為A
棟住戶42戶、2戶商家未違反規約今獨規定本人不可違反
規約有失公允，本人如公然提出將變住戶公敵，本人只能
要求社區管理委員會出面以協調安裝位置。今冷氣尚無法
正常安裝運作，已嚴重影響購置店鋪商家之功能及對外營
運的需求，進而阻斷出租他人之考量，且三年來已確定造
成本人商運損失，社區管理委員會應盡快負責協調，而非
參與打壓，最終不得已時本人只能「掀鍋」並求司法途徑
解決。
10.109年5月19日向新北市公寓大廈爭議事件申請調處其回文
(附件七)109年5月27日向新北市公寓大廈爭議事件申請調
處其回文(附件二)新北市工務局請社區管理委員會與臺端
協商或依法逕行司法途徑解決。
11.新北工寓字第1090982308號函(附件二)管理委員會始得鬆
綁廣告處置依「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」之規定設
置。第二屆第1次區分所有權人會議開會通知(附件十一)
未詳列討論議題內容說明等，以致於本人未參與會議但一
其通之以書面提交(附件十四)(因為以往會議主席皆給本
人會議說明機會，本人會議程序要求很多住戶根本聽不懂
只是按主委會前指示投反對票主席即進行表決)；第二屆
第1次區分所有權人會議會議紀錄(附件十二)，管理委員
會重提；議題四並通過修改規約第二條第六款增列「廣告
招牌、雨遮、外掛冷氣室外機」如其目的明顯針對店鋪商
家及本人訂定不合理之規約，依(管理條文)民法第799-1
條第三項:規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共
有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區
分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者
，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法
院撤銷之。本人可依法要求撤銷。民法第56條「總會之召
集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後
三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序
或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」本社區共
分A、B棟(商家五戶皆位於B棟F1)目前A棟(約42戶)該棟所
有住宅住戶皆早將冷氣主機安裝於陽台外牆已違反此增修
規約，禿顯社區管理委員會阻擋本人安裝冷氣主機之心態
及意圖，本社區管理委員會之「不知法卻玩弄法令」，更
可知本社區管理委員會之心態只許州官放火，不准百姓點
燈之實例，及本人受打壓之證明。
12.第二屆第1次區分所有權人會議會議紀錄(附件十二)，議
題五通過管理費80元，其目的明顯針對店鋪商家訂定不合
理之管理費表決，但一直忽略議題應直接註明討論商家管
理費才是對商家管理費議題表決，且會議開議前十日未就
會議相關議題；依規約開會通知「以書面載明開會內容」
提交區分所有權人審閱，第二屆第1次區分所有權人會議
會議議題五討論管理費未註明討論店鋪商家管理費，故店
鋪商家4戶皆無人到會參與(其中一戶為地主戶目前租賃由
承租人繳交，其餘4戶為購買戶(自用)目前自行繳交)。
13.於第二屆第1次區分所有權人會議選任新主委於第二屆第1
次區分所有權人會議會議紀錄議題，本人以書面提出說明
管理費問題(附件十五)冷氣安裝問題(附件十六)。再度提
交第二屆管理委員會了解協商，於第二屆管理委員會曾與
本人討論1但只是主要針對討論催繳管理費其於問題因對
相關個人所有權及住戶應有權益問題，會中無交集收場，
管理委員會應釐請所有權及權益後應再會邀集討論至今無
下文。
（五）綜社區管委會夾其社區規約與多數地主戶優勢霸凌少數商
家，造成溝通管道不良產生誤解及糾紛及本案，因本人
107年5月購買至109年2月依規約繳交管理費，本人因管理
委員會對五戶商家所提針對五戶商家降低管理費議題未依
程序進行討論及協商，故本人先以存證信函提出並告知暫
停繳交管理費待商家五戶降低管理費依法令及討論定案及
(或)本人冷氣安裝事宜處置妥適，本人定依協商金額補繳
；不用強制支付，今協商期間社區管理委員會對本人之不
公平待遇及拖延處理本人冷氣安裝事宜等因素；還要求本
人繳交「按其共有之應有部分比例分擔」不合理、合情、
合法之全額管理費；不甚公平，且依公寓大廈管理條例第
10條第二項本人可提出降低管理費之要求，經協商確定或
本人逕行依司法途徑提出解決後繳交。本人顧及公寓大廈
管理條例之精神著重於「住戶自治」，新北市工務局以新
北工寓字第1090982308號函文(附件二)說明第三條並以明
示，涉及管理費疑義決前開規定繳納相關費用分擔方式，
不宜由公部門介入訂定，如損權益請逕行司法途徑解決，
故今昇之陽社區管理委員會拖延處置商家調降管理費及本
人冷氣安裝事宜已造成本人損失，昇之陽社區管理委員會
一面拖延處理行程；一面至貴院提出申請本人支付命令，
其要求支付金額不符(管理條文)第10條第二項共有之應有
部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或
住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。例如
(含電梯電費)，大廳冷氣、管理員費用、修繕等，且已抹
殺本人可依法請求降低管理費的權益，依民法第799-1條
「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所
有人按其應有部分分擔之。」故本人非「債務人」是獨立
商家依法提出主張「區分所有建築物共有部分之修繕費及
其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔」今延宕繳交管
理費是因本人為了與昇之陽社區管理委員會延宕協商期間
採取保存權益。社區管理委員會未依正常程序處置決案，
延宕期間於108年2月至今所產生之不合理本人多繳管理費
」今屬「協商期間暫停繳納等待結果之權宜方法」等定案
後再行繳交及補交之民事紛爭而非債務人。本案對社區管
理委員會及社區住戶認為本人只是不繳納管理費之刁蠻住
戶，諸不知是居住正義之爭取及伸張，關係本人長期之權
益，總言之「為何本人需遵從不認識之鄰居可以以投票決
定本人需繳納不合理金額，並對不尊重住戶權益之社區管
理委會以「本人需繳交較高額之管理費供社區花用；並打
壓本人」，提出本人主張及作為。今本人還是本於法之精
神爭取，綜觀公寓大廈管理主管機關新北市工務局調處函
文「皆不宜由公部門介入訂定」之精神，新北市工務局並
提請本人如損本人權益要求本人逕行司法途徑解決，今如
昇之陽社區管理委員會不再依新北市工務局調處主動與本
人協議並借故拖延，要求本人繳交不合理管理費，本人將
盡速提出司法途徑解決不再等待協議。請貴院依本人提供
之相關法條判定社區是否可依法降低店鋪商家管理費及；
如是今昇之陽社區要求之支付命令「金額」有待商確，應
以駁回待協調完成，本人定會繳納完成，本案之情況自會
消除。故請貴院駁回申請支付命令，責令昇之陽社區管理
委員會依主管機關新北市工務局函文新北市工務局以109
年5月27日新北工寓字第1090917082號函文(附件七)說明
第三項調處昇之陽社區委員會應與本人依法協商程序完成
協議或本人循司法途徑解決以釐清權責及確認應交付金額
貴院再行定奪，以維法之公允。
三、原告主張之事實，業據其提出存證信函、第二屆第一次區分
所有權人會議會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、住戶
管理規約、未繳明細、建物登記第一類謄本等件影本為證。
而被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為
被告所辯是否足採？原告之請求是否有理由？經查：
（一）按公寓大廈區分所有權人會議為其最高意思機關，如認為
區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章
程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，應適用民法
第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人於決
議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前
，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。又
「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」民法第56
條第2項亦有明文，此規定亦適用於區分所有權人會議決
議，則區分所有權人會議決議無效係以違反法令『例如：
違反強制或禁止之規定（民法第71條）、背於公共秩序或
善良風俗（民法第72條）、不依法定方式（民法第73條）
或章程（即社區規約）』為前提，且決議有無效情事，則
為自始、當然無效，不能發生決議所定之法律效果，而無
待於區分所有權人行使撤銷權。另就規約之約定苟有顯失
公平之情事時應為無效或得行使撤銷權一節，98年1月23
日增訂民法第799條之1規定：不同意之區分所有人得於規
約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基
地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否
支付對價及其他情事者，得於規約成立後三個月內，請求
法院撤銷之，並於98年7月23日施行，上開法條所稱之「
規約」，參酌公寓大廈管理條例第3條第12款：「規約：
公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環
境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」規定，
即為經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，是故，若
區分所有權人認規約或經區分所有權人會議決議之管理費
收費標準有顯失公平之情事時，應於該規約成立後3個月
內，請求法院撤銷之，否則，亦應認為有效，合先敘明。
（二）按區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其
給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一
條定有明文。本件被告既係區分所有權人，自應繳納從10
9年2月起之管理費差額48,112元。另被告如認上開決議有
違法或不當之情形，應另行提起無效或撤銷之訴，而不得
逕行拒納管理費，是被告之上開辯解均於法無據，不足為
採。
四、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及住戶管理規約第18
條第4款規定，請求被告應給付原告48,112元。為有理由，
應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣
告假執行。另本件訴訟費用為1,000元，併依職權確定由敗
訴之被告負擔。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第4
36條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436條之20，判
決如主文。
中華民國110年5月19日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一
併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月19日
書記官陳佩瑩