裁判字號：臺灣高等法院臺中分院102年上字第352號民事判決
裁判日期：民國103年04月30日
裁判案由：確認租賃關係不存在等
臺灣高等法院臺中分院民事判決102年度上字第352號上訴人 許盈瑩
雷隆程 上列一人訴訟代理人 郭怡均 律師共同訴訟代理人 周仲鼎 律師複代理人 趙明珍 共同訴訟代理人 潘曉琪 律師
吳光陸 律師複代理人 涂淑蘋 共同訴訟代理人 楊雅婷 律師複代理人 蔡維娜 被上訴人臺中市烏日區農會法定代理人 魏周森 訴訟代理人 陳昭全 律師複代理人 邱瓊慧 上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國102年6月4日臺灣臺中地方法院101年度訴字第2466號第一審判決提起上訴，本院於103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人之法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第一百七十條定有明文。查本件被上訴人臺中市烏日區農會之法定代理人原為 洪朝春 ，後改由魏周森為其法定代理人，此有被上訴人臺中市烏日區農會所提出之函文、當選證明書、臺中市政府圖記證明附卷可稽，茲據被上訴人聲明承受訴訟（見本院卷第㈠宗四十三至四十六頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：⑴被上訴人係為坐落於臺中市○○區○○○段○○○號土地（下稱系爭土地）之抵押權人，因上開抵押權所擔保之債權，仍有本金新臺幣（下同）1億1171萬4315元及其應計利息、違約金未獲清償，被上訴人乃於民國一百零一年一月九日向原審法院執行處聲請拍賣系爭土地，經執行法院以一百零一年度司執字第三七五三號清償債務強制執行受理在案。惟於執行程序進行中，雖曾至系爭土地現場查封及履勘，然僅能查得系爭土地現供作為停車場使用，至於系爭土地究係由何人占用，及其占用權源為何，並無法明確得知。被上訴人經辦人員亦曾依執行法院囑咐而自行至系爭土地現場查訪，且迭次以電話詢問該停車場之工作人員，惟均無功而返。嗣經執行法院命臺中市政府警察局烏日分局（下稱烏日分局）前往調查系爭土地之使用情形後，始經烏日分局回報：「經查上揭該地段現為作為『馬上停』停車場使用，經詢問現場負責人即上訴人許盈瑩（下稱許盈瑩）陳稱，該址係原負責人即上訴人雷隆程（下稱雷隆程）向地主承租使用，其租賃內容並不清楚，現暫時無法提出相關租賃證明可供查證。」等語，而執行法院於接獲烏日分局上開回函後，雖曾傳訊許盈瑩到場說明，然許盈瑩仍未到場，故執行法院乃於拍賣公告將「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及其占用權源不明，拍定後不點交」等語，列為系爭土地之拍賣條件，以致系爭土地於一百零一年六月十二日進行拍賣時，因不能點交致無人應買而告流標。⑵因上訴人自始不願配合執行法院之調查，詳細說明實際占有系爭土地之權源，或提出相關租賃契約以為佐證，核上訴人上開主張對系爭土地有租賃關係，及其不願陳報其等實際租賃內容之行為，顯已影響被上訴人法律上之利益，故被上訴人自得依民事訴訟法第二百四十七條之規定，訴請確認上訴人就系爭土地之租賃關係不存在。⑶上訴人雖辯稱：雷隆程與訴外人即地主 詹鎰安 （下稱詹鎰安）有租賃契約，不確定訴外人即證人 曾瓊慧 （下稱曾瓊慧）是否有在租賃契約中載明出租人，要尋得租賃契約後才能確定；「許盈瑩是轉租自雷隆程，二人間有轉租及合夥之混合契約關係等語，惟查：①雷隆程及曾瓊慧於本件訴訟中，雖均陳稱：雷隆程與詹鎰安有簽訂租賃契約，然渠等迄今均無法提出租賃契約，以供審核，顯見上訴人上開主張，不足採信。②另雷隆程於原審法院庭訊時，雖陳稱：因為詹鎰安積欠伊4147萬元之本金及利息未還‧‧‧所以重劃前伊就要求詹鎰安應於重劃完成分到土地之後，提供分到的土地給伊經營停車場，也有訂立租約，有定租期，租賃條件都在租約裡面‧‧‧等語，然若依曾瓊慧所陳述：租金是每個月10萬元，則詹鎰安積欠雷隆程之上開4147萬元債務，雷隆程至少可抵償三十四年之租金，而曾瓊慧焉能再按月向許盈瑩收取10萬元之租金？顯見雷隆程及曾瓊慧之說詞，顯互相矛盾。又曾瓊慧對於租賃之重要條件，包括租期多久、總共收過幾年租金、以何人名義出租、其個人有無在租約上簽名、有無公證及租約開始之年份‧‧‧等情事，均僅稱：不記得或不清楚等語搪塞，故自不得僅因曾瓊慧之上開證詞，遽認詹鎰安與雷隆程間確有租賃關係存在。③綜上，雷隆程既無法就系爭土地有租賃關係存在之事實，提出證據證明，則許盈瑩自亦無從主張對系爭土地存有租賃關係。⑷又依被上訴人於一百零一年十二月二十六日所提出之附件即債權計算書所載，被上訴人所擁有之系爭土地抵押權所擔保之債權，迄今債權額已超過3億3896萬9650元以上，不僅已逾第一次拍賣所定底價3億3800萬元，亦遠高於第二次拍賣所定底價2億7040萬元，足見本件訴訟並非上訴人所稱無確認利益之情事。⑸證人 詹皓年 （下稱詹皓年）於本院一百零二年十一月二十六日所為之證詞，與雷隆程及曾瓊慧所言，多所矛盾，顯見詹皓年雖證稱系爭土地有租約存在等情，然並非可採。又詹皓年雖證稱：租賃契約於一百零二年八月十五日租期屆滿後，當時詹鎰安已經過世了，所以雙方就僅口頭上同意繼續租賃關係，且曾瓊慧對系爭土地仍有所有權等語，惟詹鎰安係於九十九年十二月三十日死亡後，其繼承人均拋棄繼承，故被上訴人乃聲請原審法院選任詹鎰安之遺產管理人，案經原審法院以一百年度司財管字第八十三號裁定選任財政部國有財產局臺灣中區辦事處（現機關調整為財政部國有財產署中區分署，下稱中區分署）為詹鎰安之遺產管理人，而上開裁定於一百年十二月十九日確定，可見詹鎰安所有之系爭土地，乃自是日起，即應由遺產管理人為必要之處置（民法第一千一百七十九條規定參照），至詹鎰安之繼承人既已拋棄繼承，則並無將之出租之權限，縱詹鎰安之繼承人或證人曾瓊慧曾同意上訴人於一百零二年八月十五日後繼續租賃關係，亦不生對系爭土地存有合法租賃關係之效力。⑹再依中區分署於一百零三年二月二十六日台財產中接字第00000000000號函表示：「‧‧‧被繼承人之債權人臺中市烏日區農會於確認本分署為詹鎰安之遺產管理人後，旋向臺中地院民事執行處聲請強制執行拍賣旨揭土地，惟因該筆土地現況供作停車場使用，使用權源不明。‧‧‧惟鑑於系爭土地已經債權人聲請強制執行拍賣抵押物，是本分署爰俟拍定後再續處相關事宜，先予陳明。‧‧‧而依閱卷資料所示，該筆土地於本分署擔任詹鎰安之遺產管理人前，被繼承人與其前妻曾 瓊慧業 將系爭土地全部提供予被告做為停車場使用，故本分署無從得知系爭土地有無合法之租賃權存在，亦未曾向被告等人收取租金或使用補償金‧‧‧」等語，足證中區分署於本院發函詢問前，不僅不知系爭土地有租賃關係存在，亦不知上訴人是否曾為系爭土地之承租人，故該分署自無法對上訴人為反對之意思表示，再參以中區分署亦未曾向上訴人收取租金或使用補償金。準此，中區分署既不知悉系爭土地曾有租賃關係存在，自無法為反對續租之意思表示，自與民法第四百五十一條規定之要件不符，從而無由成立不定期租賃關係等語。起訴聲明求為判決：㈠確認上訴人許盈瑩就坐落臺中市○○區○○○段○○○號土地（面積三四八八‧０三平方公尺）之租賃關係不存在。㈡確認上訴人雷隆程就坐落臺中市○○區○○○段○○○號土地（面積三四八八‧０三平方公尺）之租賃關係不存在。㈢訴訟費用由上訴人負擔。於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：⑴雷隆程與地主就系爭土地確實存有租賃關係：系爭土地乃係詹鎰安與曾瓊慧所共有，而曾瓊慧於原審法院到庭證稱：雷隆程確曾與詹鎰安就系爭土地訂立租賃契約，而曾瓊慧對於詹鎰安將系爭土地出租與雷隆程亦欣然同意，並自系爭租賃契約生效後，截至一百零二年三月十五日止，曾瓊慧仍按月向轉租人許盈瑩收取租金，是雷隆程與地主就系爭土地確實存有租賃關係，而除被上訴人外，並無任何人（包括土地所有權人在內）對系爭土地之租賃權有何爭議，益徵雷隆程與地主間確有租賃關係。又被上訴人之債權額為1億1171萬4315元，復自系爭土地於一百零一年六月十二日第一次拍賣價額為3億3800萬元，惟系爭土地因位處臺灣高鐵臺中站附近，屬精華地段，而臺中地區房地產近來價格不斷攀升，而系爭土地於一年前鑑價價格既為3億3800萬元，如今系爭土地價值應已高過該價格，故上訴人與地主之租賃關係應不致影響被上訴人抵押權之實現，然被上訴人逕提起本件確認訴訟，實應認被上訴人並無任何確認之利益可言。⑵許盈瑩對系爭土地確有租賃關係存在，蓋依曾瓊慧之證述，可知雷隆程與系爭土地地主詹鎰安、曾瓊慧間，對系爭土地確有租賃之合意，雖被上訴人主張上訴人無法提出租賃契約，謂雷隆程對系爭土地應無租賃關係存在，惟參諸民法第四百二十一條第一項之規定，及最高法院五十七年度台上字第三三六三號判決意旨，應認租賃契約係諾成及不要式契約，是系爭土地之地主詹鎰安、曾瓊慧既已同意出租系爭土地予雷隆程，雙方並約定有租金，租賃契約自屬有效成立。復依曾瓊慧之證述，可知曾瓊慧向許盈瑩收取租金，從而雷隆程迄今仍透過許盈瑩按月給付租金，縱上訴人未能提出租賃契約，仍無礙雷隆程與地主詹鎰安、曾瓊慧間，就系爭土地至今仍存有租賃關係。又雷隆程確與系爭土地所有權人簽訂租賃契約，而雷隆程承租系爭土地後，交由許盈瑩經營停車場，由許盈瑩按月給付20萬元予雷隆程，並約定經營停車場若有獲利，雙方均可分配盈餘，是上訴人彼此間存有轉租與合夥之混合契約，從而許盈瑩除得對雷隆程主張有租賃關係外，亦得基於物權法上之占有連鎖關係，主張對系爭土地係屬有權占有。再被上訴人雖主張詹鎰安既積欠雷隆程4147萬元債務，何須由許盈瑩按月給付租金予曾瓊慧，認許盈瑩無從對系爭土地主張有租賃關係存在。惟查：①依曾瓊慧之證述，可知曾瓊慧既已明白表示對於詹鎰安與雷隆程間之借貸關係並不清楚，自難以其表示不曾聽詹鎰安提及向雷隆程借貸一語，即認詹鎰安與雷隆程間之借貸不實。又曾瓊慧既已明白證稱雷隆程確實向其與詹鎰安承租系爭土地，雷隆程自對系爭土地存有租賃關係，與詹鎰安與雷隆程如何處理雙方間借貸無涉，況詹鎰安既提供土地供雷隆程使用獲利，即屬提出清償之對價，雙方間訂定者為租賃契約而非使用借貸契約，雷隆程給付租金，乃屬當然。②雷隆程於詹鎰安生前即與之簽訂租賃契約，詹鎰安死亡後，被上訴人始於一百零一年一月九日聲請執行法院強制執行，亦即雷隆程於被上訴人聲請強制執行前，即已承租系爭土地作為停車場使用，並無通謀虛偽成立租賃契約，以妨害被上訴人強制執行之情事。⑶依詹皓年於本院所為之證詞，可知雷隆程確實曾於九十七年八月十五日間，與系爭土地之所有權人即詹鎰安、曾瓊慧，約定以每月租金15萬元（之後調整為16萬元）承租系爭土地作為停車場使用，租賃期間為期五年，故該期間雷隆程與系爭土地之所有權人即詹鎰安、曾瓊慧確實有租賃關係存在。俟租賃契約到期後，因口頭約定仍繼續租賃關係，且曾瓊慧或曾瓊慧之子即詹皓年仍會按月向許盈瑩收取租金，故雷隆程至今與曾瓊慧確實仍對系爭土地存有租賃關係。⑷再依中區分署於一０三年二月二十六日台財產中接字第00000000000號函所示，可知詹鎰安之遺產管理人即財政部國有財產署中區分署，於上開租賃契約期滿後，並未為任何反對雷隆程繼續承租系爭土地之意思，期間雖未向雷隆程收取租金，然此僅屬一種單純的沉默而已，尚難認為中區分署已有默示反對續租之意思，況中區分署閱卷後，即可謂業已知悉雷隆程主張租賃契約期滿後，就系爭土地仍有繼續承租之意思，惟中區分署於上開函文中，亦不見有何反對之意思表示，足堪認中區分署業於相當之時期內，不表示反對之意思，是就系爭土地原屬詹鎰安之應有部分，因於租約期滿後，其遺產管理人中區分署未為反對之意思表示，自應視為不定期限繼續契約，從而雷隆程既與曾瓊慧口頭約定仍繼續租賃關係；而就詹鎰安應有部分，因其遺產管理人不即為反對之意思，故應視為不定期限繼續契約，是雷隆程對於系爭土地確實有租賃關係存在；而 許盈瑩基 於占有連鎖關係，就系爭土地亦應存有租賃關係等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：如主文所示。
三、本件不爭執事項：
㈠、坐落於臺中市○○區○○○段○○○號土地即系爭土地為詹鎰安與曾瓊慧所共有，而詹鎰安之應有部分為十萬分之六三七五五，曾瓊慧之應有部分為十萬分之三六二四五，而上開二人以系爭土地向被上訴人辦理本金最高限額抵押借款。又因詹鎰安與曾瓊慧對上開最高限額抵押權所擔保之債權，仍有本金1億1171萬4315元，暨其應計利息及違約金逾期未獲清償，被上訴人乃於一０一年一月九日向執行法院聲請查封拍賣系爭土地，經執行法院以一０一年度司執字第三七五三號清償債務強制執行受理在案。
㈡、執行法院於執行程序進行中，經囑託烏日分局查得系爭土地現供作為停車場使用，並由許盈瑩經營管理，惟經執行法院傳喚許盈瑩到場說明上開系爭土地使用狀況均未到場，以致上開系爭土地之占用狀況及權源不明，故執行法院乃於上開系爭土地拍賣公告載明「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及其占用權源不明，拍定後不點交」等語，列為上開系爭土地之拍賣條件，以致進行第一次拍賣時，因不能點交致無人應買而告流標，被上訴人乃於第二次拍賣期日前，撤回上開強制執行程序。
㈢、系爭土地現作停車場使用。
㈣、詹鎰安、曾瓊慧曾持如原審卷第九十一頁正反面所示土地，設定本金最高限額抵押權予被上訴人，作擔保貸款屆期清償之用，嗣因當時臺中縣政府（現改制為臺中市政府，下同）辦理高鐵臺中車站地區區段徵收，詹鎰安、曾瓊慧所有如原審卷第九十一頁正反面所示土地，亦在徵收範圍之內，詹鎰安、曾瓊慧乃要求被上訴人同意塗銷上開本金最高限額抵押權登記，俾其等二人能領取抵價地，嗣經被上訴人理事會決議通過後，並共同簽具「原設定抵押權同意塗銷並於領回之抵價地重新設定抵押權申請書」送請臺中縣政府。嗣因詹鎰安、曾瓊慧選配系爭土地為抵價地，而於分配確定後，詹鎰安、曾瓊慧卻私下向臺中縣政府單獨申請辦理系爭土地所有權登記，未依臺中縣政府要求其等應會同被上訴人申請並同時辦理抵押權設定登記，被上訴人乃起訴請求其等協同辦理系爭土地之所有權登記及抵押權設定登記，已經原審法院以九十四年度重訴字第一八五號審理後，判決詹鎰安、曾瓊慧應會同被上訴人辦理系爭土地所有權登記，並同時辦理如原審卷第九十頁正反面所示抵押權設定登記。
㈤、以上事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、民事強制執行聲請狀、查封筆錄、烏日分局函、執行調查筆錄、拍賣公告、拍賣不動產筆錄（第一次拍賣）等資料為證，並依職權調取被上訴人與詹鎰安、曾瓊慧之原法院九十四年度重訴字第一八五號協同辦理登記（抵押權）事件，查明屬實，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、本件爭執事項：被上訴人訴請確認上訴人對系爭土地之租賃關係不存在，是否有理由？
五、得心證之理由：被上訴人主張：上訴人迄未舉證證明其等與詹鎰安間確有租賃關係存在，且依詹皓年之證詞，縱認有租賃關係存在，該租賃契約應於一百零二年八月十五日租期屆滿而消滅，而當時詹鎰安已死亡，且其繼承人均拋棄繼承，故伊乃聲請原審法院選任詹鎰安之遺產管理人，案經原審法院以一百年度司財管字第八十三號裁定選任中區分署為詹鎰安之遺產管理人，並於一百年十二月十九日確定，是詹鎰安上開系爭土地乃自是日起，即應由遺產管理人為必要之處置，則詹鎰安之繼承人或曾瓊慧雖同意上訴人於一０二年八月十五日後繼續租賃關係，亦不生對系爭土地存有合法租賃關係之效力。再依中區分署函文，可知中區分署 於鈞院 發函詢問前，不僅不知系爭土地有租賃關係存在，亦不知上訴人是否曾為系爭土地之承租人，自無法對上訴人為反對之意思表示，再參以中區分署亦未曾向上訴人收取租金或使用補償金，準此，中區分署既不知悉系爭土地曾有租賃關係存在，自無法為反對續租之意思表示，顯然與民法第四百五十一條規定之要件不符，從而無由成立不定期租賃關係等語；此為上訴人所否認，並辯稱：雷隆程既與曾瓊慧口頭約定仍繼續租賃關係；而就詹鎰安應有部分，因其遺產管理人不即為反對之意思，故應視為不定期限繼續契約，是雷隆程對於系爭土地確實有租賃關係存在；而許盈瑩基於占有連鎖關係，就系爭土地亦應存有租賃關係等語。經查：
㈠、被上訴人主張：系爭土地為詹鎰安與曾瓊慧所共有，而詹鎰安之應有部分為十萬分之六三七五五，曾瓊慧之應有部分為十萬分之三六二四五，而上開二人以系爭土地向被上訴人辦理本金最高限額抵押借款。又因詹鎰安與曾瓊慧對上開最高限額抵押權所擔保之債權，仍有本金1億1171萬4315元，暨其應計利息及違約金逾期未獲清償，被上訴人乃於一百零一年一月九日向執行法院聲請查封拍賣系爭土地，經執行法院以一百零一年度司執字第三七五三號清償債務強制執行受理在案。又執行法院於執行程序進行中，經囑託烏日分局查得系爭土地現供作為停車場使用，並由許盈瑩經營管理，惟經執行法院傳喚許盈瑩到場說明上開系爭土地使用狀況均未到場，以致上開系爭土地之占用狀況及權源不明，故執行法院乃於上開系爭土地拍賣公告載明「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及其占用權源不明，拍定後不點交」等語，列為上開系爭土地之拍賣條件，以致進行第一次拍賣時，因不能點交致無人應買而告流標，被上訴人乃於第二次拍賣期日前，撤回上開強制執行程序等情，此為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提出之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、民事強制執行聲請狀、查封筆錄、烏日分局函、執行調查筆錄、拍賣公告、拍賣不動產筆錄（第一次拍賣）等影本為證（見原審卷第十至三十二頁），是被上訴人此部分之主張，應堪信為真實。
㈡、按確認法律關係之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。又民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院四十二年台上字第一０三一號判例、五十二年台上字第一二四０號判例意旨參照）。查系爭土地雖為詹鎰安與曾瓊慧所共有，然於被上訴人向執行法院聲請查封拍賣系爭土地時，於現場察看僅知供作停車場使用，至究係由何人占用，及其占用權源為何，無從明確知悉，且執行法院於系爭土地拍賣公告上載明「本件拍賣土地查封時作為停車場使用，占用人及其占用權源不明，拍定後不點交」等語，列為上開系爭土地之拍賣條件，以致進行第一次拍賣時，因不能點交致無人應買而告流標（見原審卷第三十至三十二頁）；又執行法院依強制執行法第十九條之規定，調查系爭土地之現況，上訴人於未據到場說明，並於本件訴訟程序中，主張對系爭土地有租賃關係存在（見原審卷第二十七至二十九、七十二至七十二之一頁）；再依被上訴人所提出之債權計算書，可知被上訴人迄至一百零一年十二月二十二日止，對系爭土地抵押權所擔保之債權（包含本金、利息、違約金）已有3億3896萬9650元，而此金額業已超過第一次拍賣所定最低拍賣價額3億3800萬元，亦遠高於第二次拍賣所定之最低拍賣價額2億7040萬元（見原審卷第六十六、三十三頁反面），是系爭土地因上訴人占用及其占用權源不明，致拍定後無法點交於買受人之不利拍賣條件，顯係影響應買人之意願而有害於抵押權之實行，則被上訴人對債務人詹鎰安、曾瓊慧所有之借款債權，無法經由拍賣系爭土地而獲得滿足，則依上開說明，被上訴人確有釐清系爭土地占用狀態，除去拍定後無法點交之不利條件，提高系爭土地之最低拍賣價額以確保其債權獲得滿足，從而被上訴人對詹鎰安、曾瓊慧之借款債權有遭受侵害之危險，且得以對上訴人之確認判決除去，因而被上訴人提起本件訴訟，應認有確認利益；上訴人辯稱被上訴人無提起本件確認之訴之利益云云，為不可採。
㈢、次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任；在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任，且確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任（院字第二二六九號解釋、最高法院四十二年台上字第一七０號判例意旨參照）。再按，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。又民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院四十六年台上字第一八二八號判例意旨參照），是定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益，否則應視為以不定期限繼續契約（最高法院一百零一年度台上字第一三九八號判決意旨參照）。而本件被上訴人係訴請確認上訴人就系爭土地之租賃關係不存在等情（見原審卷第一一九頁），核其性質，係屬消極確認之訴，則依上開說明，自應上訴人就系爭土地有租賃關係存在之事實，負舉證責任，查：
⑴、本院於一０二年十一月二十六日行準備程序時，分別訊問證
人即系爭土地之共有人曾瓊慧，證稱：「（法官問：系爭土地是否為你跟你前夫詹鎰安所共有？）是的。」、「（法官問：系爭土地後來為何給上訴人雷隆程、許盈瑩經營停車場？）土地是我跟我前夫詹鎰安租給他們的。」、「（法官問：有契約書嗎？）契約書都是我前夫詹鎰安在辦的。」、「（法官問：你有收過租金嗎？）有，跟一個許小姐收的。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：當時你是否有在原審做過證？）有。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：那時法官問你，你說土地是先和臺中市烏日區農會抵押借款？）對。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：你是否有找到租賃契約書？）找不到。」等語（見本院卷第㈠宗第一六三頁反面至一六四頁反面）；證人即共有人詹鎰安之子詹皓年，則證稱：「（法官問：你是否認識上訴人雷隆程、許盈瑩？）認識。」、「（法官問：何時認他們的？）九十七年打第一次契約，因為我父親詹鎰安中風，我媽媽跟上訴人雷隆程去烏日簽租賃契約。」、「（法官問：你目前有租賃契約嗎？）因為我父親去世了，我有去翻過，但是找不到，我們去收租金都是找上訴人許盈瑩收取的，五年多來都是這樣。」、「（法官問：你剛才是說九十七年打第一次的停車場的租賃契約嗎？）確定，因為我本人有到場。」、「（法官問：租約訂的期限有多久？）五年。」、「（法官問：九十七年何時打的？）應該是那年八月十五日那天開始，我記得很清楚。」、「（法官問：你們的租金是如何計算？）一開始是15萬元，後來就跳到16萬元，我媽媽說大約10萬元是要還別人的錢，其他6萬元是貼補家用。
」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：你是跟上訴人雷隆程或是上訴人許盈瑩打租賃契約？）是跟上訴人雷隆程打租賃契約，但從頭到尾都是跟上訴人許盈瑩收錢，他們是什麼關係我就不清楚了。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：你現在是否還在跟上訴人許盈瑩收租金？）有，每月十五號左右會去收，去系爭土地停車場收。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：你說是九十七年打契約，一次打五年，租約是否已經到期？）到期了。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：是否有打新的租賃契約？）沒有，就是雙方口頭上說繼續租賃關係。」、「（上訴人共同訴訟代理人潘曉琪律師問：就是租約到期後一直都是每個月去收取租金？）那邊應該都有我的簽名，都是我親自去找她拿錢的。」、「（法官問：你剛才說第一次訂的租約是九十七年八月十五日，租約為五年，所以至一百零二年八月十五日已經到期，是否如此？）對。」、「（法官問：你說在九十七年八月十五日訂約第一次租賃契約時，承租人是何人？）是上訴人雷隆程，上訴人許盈瑩不是訂契約的當事人。上訴人許盈瑩只是每個月交租金給我們，至於她跟上訴人雷隆程的關係我們不清楚。」、「（法官問：系爭租賃契約是在一百零二年八月十五日因五年而屆滿，為何沒有再繼續訂立新的租賃契約？）因為我父親已經過世了，所以雙方就僅口頭上同意繼續租賃關係，況且就該土地我母親還是有所有權。」等語（見本院卷第㈠宗第一六五至一六七頁反面），是依上開證人曾瓊慧、詹皓年之證詞，再參以被上訴人所提系爭土地之土地登記簿謄本所載（見原審卷第十至十三頁），及系爭土地現作停車場使用之事實（兩造不爭執事項㈢），足稽系爭土地於九十五年六月十二日，被上訴人已依原審法院九十四年度重訴字第一八五號確定判決意旨，辦理抵押權登記完畢後，詹鎰安、曾瓊慧曾於九十七年八月十五日將系爭土地出租予雷隆程，租賃期間為五年，租期至一０二年八月十五日止，租金為每月15萬元（嗣後調整為16萬元），並由許盈瑩支付系爭土地之租金，且於租屆滿後仍繼續繳納租金屬實，益徵系爭土地於上開抵押權設定登記之後，詹鎰安、曾瓊慧確實將系爭土地出租予雷隆程，應堪以認定。
⑵、再系爭土地於一０二年八月十五日租賃期間屆滿後，因詹鎰
安業已於九十九年十二月三十日死亡，且其繼承人均拋棄繼承，遂僅由曾瓊慧就其所有之應有部分，同意與雷隆程繼續租賃關係，而成立不定期租賃關係。至於詹鎰安所有系爭土地之應有部分，則因繼承人均拋棄繼承，經被上訴人向法院聲請為其選任遺產管理人，並經原審法院以一百年度司財管字第八十三號選任遺產管理人事件，選任中區分署為詹鎰安之遺產管理人確定在案（見本院卷第㈠宗第一七六至一七八頁）。又本院於一０二年十二月十一日以102中分文民群決102上352字第14926號函請中區分署說明系爭土地於租期屆滿後，雷隆程仍作停車場使用，該署是否有對雷隆程表示反對其繼續租賃使用，或是否曾向雷隆程或其代理人（如合夥人等）收取租金？現是否同意雷隆程繼續承租？並經中區分署於一０二年十二月十八日向本院聲請閱卷，且於一百零三年二月二十六日以台財產中接字第00000000000號函覆本院，稱：「‧‧‧被繼承人之債權人臺中市烏日區農會於確認本分署為詹鎰安之遺產管理人後，旋向臺中地院民事執行處聲請強制執行拍賣旨揭土地，惟因該筆土地現況供作停車場使用，使用權源不明。‧‧‧惟鑑於系爭土地已經債權人聲請強制執行拍賣抵押物，是本分署爰俟拍定後再續處相關事宜，先予陳明。‧‧‧而依閱卷資料所示，該筆土地於本分署擔任詹鎰安之遺產管理人前，被繼承人與其前妻曾瓊慧業將系爭土地全部提供予被告做為停車場使用，故本分署無從得知系爭土地有無合法之租賃權存在，亦未曾向被告等人收取租金或使用補償金‧‧‧」等語（見本院卷第㈠宗第一八五至一八七、一九二頁正反面），惟中區分署既經法院選任為詹鎰安之遺產管理人，而中區分署上開函覆，亦僅表示未向上訴人收取租金而已，則依上開說明，應僅認係一種單純沉默，尚難據此認為中區分署已有默示反對續租之意思，尚堪認定。且本院於一０三年四月一日行準備程序時，訊問證人即中區分署技佐兼本件中區分署代理人 陳俊哲 ，證稱：「（法官問：你現在在國有財產署中區分署擔任何職？）我是技佐。」、「（法官問：現在系爭土地出租供停車場使用你是否知道？）‧‧‧但在民國一０一年二月三日有派同仁到現場後知道有作停車場使用，之後在本件一０二年十二月十一日鈞院發文通知後才知道有出租。」、「（法官問：知道出租之後，是否同意將系爭土地繼續出租供停車場使用？）根據代管無人承認繼承遺產作業要點第十三點第一項第
一、二款規定，第一款為不動產原有租賃關係，租期未屆滿者，按原訂租約租期內容辦理換約續租，第二款為租期屆滿者，得按照原訂租約條件換訂新約，但原訂租約租金低於國有房地租金計收基準時，應改依國有房地租金計收基準記收‧‧‧」、「（法官問：根據證人詹皓年稱本件原來租賃期間為九十七年八月十五日至一０二年八月十五日，故詹鎰安的租期已經屆滿，現在承租人繼續使用中，則國有財產署中區分署現在是否同意繼續出租？）租期屆滿後，我們就同意繼續出租。」等語（見本院卷第㈡宗第二十六頁反面至二十七頁），證人陳俊哲並為本件中區分署之代理人，有民事委任狀一份在卷可稽（見本院卷第㈠宗第一八七頁），是依上開證人陳俊哲之證詞，可知中區分署依代管無人承認繼承遺產作業要點第十三點第一項第二款之規定，系爭土地於租賃期間屆滿後，同意繼續出租，而中區分署係於一０二年十二月十八日向本院聲請閱卷時，即可得知悉詹鎰安生前即將系爭土地之應有部分出租予雷隆程，其間租賃期間業已於一０二年八月十五日屆滿，則依上開說明，中區分署於租賃期限屆滿後，並未向雷隆程具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，且未阻止雷隆程繼續為租賃物之使用收益，反而依上開作業要點之規定，同意雷隆程繼續承租系爭土地，從而中區分署就詹鎰安所有系爭土地之應有部分，亦同意與雷隆程繼續租賃關係，而成立不定期租賃關係，應堪認定。至被上訴人以證人 黃哲 於本院證稱：「（被上訴人訴訟代理人陳昭全問：如果在本件訴訟尚未確定前，尚無法確定租賃關係是否存在之情況下，你們代管的系爭不動產是否願意繼續出租？）證人陳俊哲答：不願意。」，及「（上訴人共同訴訟代理人楊雅婷律師問：以目前狀況下是否存在租賃契約有疑義時，是否可以同意出租？）證人陳俊哲答：不同意。」，認系爭土地以目前狀況下，無法為反對續租之意思表示，故無法成立不定期租賃等語，惟查被上訴人所述證人 黃俊哲 之上開證詞，乃係指本件租賃有疑義之情形而言，然本件關於上訴人雷隆程於上揭一０二年八月十五日租期屆滿後仍繼租之事實，業屬確定，已如上述，故被上訴人執證人黃俊哲之上開證詞，尚不足資為有利於己之認定，從而其上開主張，自難謂可採。
⑶、又上訴人辯稱：雷隆程承租系爭土地後，將系爭土地轉租予
許盈瑩並交由其經營停車場，再由許盈瑩按月給付20萬元予雷隆程，並約定經營停車場若有獲利，雙方均可分配盈餘等語；被上訴人對上訴人之上開抗辯，亦不爭執，是上訴人彼此間存有轉租與合夥之混合契約，從而上訴人辯稱，許盈瑩除得對雷隆程主張有租賃關係外，亦得基於物權法上之占有連鎖關係，主張對系爭土地係屬有權占有等語，應屬可取。
六、綜上所述，系爭土地為曾瓊慧與詹鎰安所共有，而於一０二年八月十五日租賃期間屆滿後，曾瓊慧僅就其所有之應有部分，同意與雷隆程繼續租賃關係，而成立不定期租賃關係；又中區分署既為詹鎰安之遺產管理人，於租賃期限屆滿後，並未向雷隆程具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，且未阻止雷隆程繼續為租賃物之使用收益，反而表示同意雷隆程繼續承租詹鎰安所有系爭土地之應有部分，是中區分署就詹鎰安所有系爭土地之應有部分，亦同意與雷隆程繼續租賃關係，而成立不定期租賃關係。再雷隆程嗣就系爭土地間存有租賃關係，後轉租與許盈瑩基，基於占有連鎖之法律關係，就系爭土地亦有合法占有權源，從而上訴人抗辯，自屬可信；被上訴人主張，為不足採。為此，被上訴人請求確認上訴人許盈瑩、確認上訴人雷隆程就系爭土地之租賃關係不存在，自不應准許。原審未查，逕為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國103年4月30日
民事第六庭審判長法官袁再興
法官張國華法官盧江陽以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官廖家莉中華民國103年4月30日