裁判字號：臺灣新北地方法院94年簡上字第100號民事判決
裁判日期：民國94年09月20日
裁判案由：塗銷地上權登記
臺灣板橋地方法院民事判決94年度簡上字第100號上訴人西德有機化學藥品股份有限公司
樓法定代理人丁○○訴訟代理人 鄭洋一 律師????? 蔡調彰 律師
羅明通 律師上?一?人複?代理人? 陳彥任 律師被上訴?人丙○○????乙○○上二人共同訴訟代理人甲○○上列當事人間請求塗銷地上權登記事件，上訴人對於中華民國94年?月?日臺灣板橋地方法院三重簡易庭94年度重簡字第291號第一審判決提起上訴，經本院於94年?月?日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、原判決廢棄。
㈡、駁回被上訴人於第一審之訴，或發回本院改依通常程序更為審理。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
㈠、本件訴訟標的價額若依系爭土地應繳之地價稅及約定之租金計算應已逾新台幣（下同）50萬元，原審判決逕以簡易程序判決，並未讓當事人有責問之機會，所踐行之訴訟程序，顯有重大瑕疵，嚴重侵害當事人之利益，第二審法院即應為發回之判決。
㈡、上訴人公司創辦人 葉重德 先生於00年00月0日親筆函，被上訴人二人僅為系爭土地之登記名義人，並非實際所有權人，即非被上訴人出資購買供上訴人建廠無償使用，上訴人當然無給付僅為登記名義之被上訴人租金之義務。且上訴人使用系爭土地迄今，從未支付任何地租予被上訴人，被上訴人未實際使用系爭土地。且被上訴人於61年時提供系爭土地，由上訴人提供其上建物，併同設定抵押權，作為向台灣省合作??金庫借款之擔保，復於68年間於系爭土地上再設定抵押權予
訴外人 柯木村 ，前開抵押權迄今均未塗銷，倘系爭土地確為被上訴人所有，被上訴人何以甘願忍受系爭土地上設有抵押權之狀態長達數十年之久？益足見被上訴人根本非系爭土地之實際所有權人，上訴人即無給付系爭土地任何地租之義務。
㈢、被上訴人係在上訴人建物完成後才完成系爭土地所有權之登記，上訴人所有之建物與系爭土地間之使用關係原無給付租金之約定，被上訴人基於買賣原因移轉登記取得系爭土地所有權，即應繼受原使用關係而無租金之給付約定。本件兩造間就土地謄本上所為地上權地租之約定，乃屬通謀虛偽意思表示，惟兩造均非善意第三人，自無土地法第43條之適用。
㈣、上訴人於93年12月?日存證信函中即已主張以代繳地價稅之債權抵銷地上權租金之意思表示，從抵銷為形成權之性質以觀，於上訴人主張抵銷之時，上訴人與被上訴人相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，即被上訴人之租金債權因而歸於消滅，上訴人自無所謂積欠租金之問題。且兩造間本存有以代繳系爭土地之地價稅折抵地上權租金之默契存在，否則豈有公告現值4,000餘萬元之土地僅收取500元之租金，而卻又要負擔數10萬元之地價稅，顯見所謂地租500元，並非實在。
㈤、被上訴人催告上訴人繳付租金之存證信函內容，其中催告之金額、積欠期數與事實相距甚大，因上訴人從未給付過租金，亦與被上訴人事後起訴狀所主張之內容不符，被上訴人之催告顯有違誠實信用原則，應不生催告之效力。
㈥、被上訴人以行使區區2,500元之地上權租金債權，撤銷上訴人之地上權，顯然與上訴人因此可能產生之損失及對社會國家所付出之成本不成比例，此更為最高法院71台上字第737號判例所揭示「倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」，足見被上訴人提起本件訴訟，係以損害他人為主要目的，應無保護之必要。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另補提電腦作業前土地登記謄本1份、臺北縣土地登記簿1份、葉重德先生83年10月
1日書寫之函文1份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
㈠、依原審94年2月16日調解程序筆錄記載：「法官宣示命為訴訟之辯論」；同日言詞辯論筆錄記載：「本日辯論進行要領…」、「兩造就調查證據之結果為辯論」等，足見原審就本件應適用簡易訴訟程序，命即為訴訟之辯論後，上訴人於原審已就之無異議而就該訴訟進行辯論。
㈡、依系爭土地登記謄本觀之，其上有地上權租金500元之記載，該登記依土地法第43條之規定，應有絕對之效力。上訴人在一審時亦自認有地上權租金500元之記載，自不能反其說詞。
㈢、上訴人業於其93年10月29日回函中明確表示：「台端來函所指土地租金依台灣省台北縣土地登記簿記載為每年新臺幣50
0元」，則此部份當屬地上權人即上訴人應付之價款，應認縱使催告之金額過大，亦已達催告之效果。且其催告之期間與欠繳金額相比，亦屬相當。
㈣、依土地登記簿謄本之記載，上訴人多年來一直知悉其有繳納每年租金500元之義務，也深知依多年來的約定，其須繳納地價稅。當被上訴人向其發函催繳租金時，上訴人93年10月29日回函雖表示租金為500元，惟當時仍無補繳之動作。
上訴人之拖延繳納租金，持續且明顯。本件設若認定上訴人93年12月6日所寄之2,500元匯票，足以將已於93年11月10日撤銷之地上權回復，則不啻鼓勵上訴人不必按時繳納租金，即使明知土地所有權人催討，也鼓勵其可以藉故拖延。因此，被上訴人依民法第836條規定，撤銷系爭地上權，係權利之正當行使。
三、證據：援用第一審所提之證據。??理??由
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；再按因地上權、永佃權涉訟其價額以?年租金15倍為準；民事訴訟法第427條第?項、第77條之?前段分別定有明文。本件被上訴人在原審起訴請求塗銷上訴人於臺北縣三重市○○○段大有小段第89之6地號土地上之地上權登記，並主張系爭土地地上權租金約定為每年500元，此有被上訴人起訴狀、土地登記謄本各1紙在卷可稽，依上開說明，本件訴訟標的之價額依?年租金?00元之15倍計算，其訴訟標的價額應為7500元，則本件訴訟應適用簡易程序無訛。是本件原審依民事簡易程序進行本件訴訟，於法相合，上訴人於上訴聲明及理由中主張本件其訴訟標的價額已逾50萬元，應適用通常訴訟程序云云，容有誤會，先此敘明。
二、本件被上訴人即原告起訴 主張渠 等二人係系爭土地之所有權人，於53年間將系爭土地設定地上權予上訴人即被告，約定每年租金500元，經設定後由臺北縣三重地政事務所三重字第120號收件、同年1月23日登記在案，並約定地價稅由上訴人繳納。惟自88年起，上訴人屢屢拒付地上權租金，對於被上訴人之催討，一概相應不理，迄至93年11月止，共積欠租金達3,000元，亦即該地上權租金積欠總金額已逾2年，依民法第836條第1項規定，地上權人積欠地租達2年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得撤銷其地上權，被上訴人遂於93年11月10日以臺北雙連郵局第1194號存證信函向上訴人發函表明撤銷地上權之意，爰起訴請求上訴人塗銷地上權登記。上訴人則以系爭土地係以被上訴人為名義登記人，被上訴人實際上對於系爭土地並無使用支配之權限，上訴人亦無與被上訴人就系爭土地為地上權租金之約定，更未曾給付過任何租金，被上訴人所為之催繳租金之催告信函，其內容與事實相距甚遠，應認違反誠實信用原則，不生催告之效力。且上訴人已繳納系爭土地之地價稅多年，基於無因管理之法律關係，自得請求被上訴人返還所支出之費用，並主張以前開費用返還債權與被上訴人之地上權租金債權相互抵銷，上訴人應無積欠地上權租金債權?年之事實等語，資為抗辯。是本件兩造之爭點應審究者為：
㈠被上訴人是否為系爭土地之登記所有權人並設定地上權予
上訴人？㈡兩造間就系爭土地之地上權契約是否有租金之約定？上訴
人是否迄今已積欠?年以上地上權租金？??㈢被上訴人向上訴人為繳付租金之催告是否發生催告之效力
？㈣被上訴人是否有撤銷系爭地上權之權利？茲逐一析論理由如下所述。
三、被上訴人起訴主張渠等?人為系爭土地之所有權人，並將系爭土地設定地上權予上訴人，業據其提出系爭土地登記謄本?份在卷足稽。上訴人雖辯稱：系爭土地之實際出資者為上訴人公司之創辦者葉重德先生，僅是信託登記於被上訴人名下云云，並提出葉重德親筆書信?紙為證。惟查，被上訴人提出舊式手寫土地登記謄本，其上記載系爭土地現所有權人為被上訴人即丙○○、乙○○?人，原因發生日期為51年7月15日，登記原因為買賣，前手所有權人即土地出賣人為林當權。上開土地登記謄本為地政機關公務員於職務上所記載之公文書，依民事訴訟法第355條第1項之規定，推定其內容為真正。而上訴人所提出之葉重德所寫之書函內容中載明：立書人葉重德於民國五十一年八月間向 林象 購買入系爭土地等語，其所敘述之買賣時間、當事人與上開土地登記謄本之記載顯然有所出入，致無從相信該書信內容為真正。上訴人雖又辯稱：系爭土地已被葉重德以借款為由設定抵押權予他人，顯見被上訴人對於系爭土地無支配使用之權，應非實際所有權人云云。惟查，債務人以第三人之土地供作擔保設定抵押權向債權人借款，此為一般社會常見之借款方式，並無法據此推知被上訴人即非系爭土地之實際所有權人，此外，上訴人又未能舉出其他證據證明系爭土地確實非被上訴人所有，依系爭土地登記謄本之形式記載，應認被上訴人二人為系爭土地之所有權人，並設定地上權予上訴人公司之事實為真正。
四、再依被上訴人於原審提出之系爭土地登記謄本記載觀之，系爭地上權地租為每年租金500元，此為上訴人在原審所自認之事實。上訴人上訴後在本院審理時，雖否認兩造間有約定地上權租金之事實，並主張撤銷原審自認之事實。惟按，自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不服，或經他造同意者，始得為之。上訴人雖抗辯稱前開租金之約定為兩造間通謀虛偽意思表示，且兩造間從未給付過租金云云，惟被上訴人否認與上訴人間有就地上權之租金為通謀虛偽意思表示。且縱認上訴人從未給付過被上訴人地上權租金之事實為真，亦僅能得知上訴人從未清償地上權租金債務之事實，而未能證明上訴人是否真未負有此一租金債務。此外，上訴人未能舉出其他證據證明其於原審時所無之自認有與事實不符之情事存在，自無法撤銷其在原審所為之自認，應認兩造間就系爭地上權約定每年租金為500元之事實為真實。
又本件被上訴人起訴時主張上訴人積欠其地上權租金6年，金額共計3000元，已逾?年租金之總額，上訴人亦自認從未繳納過地上權租金等語，堪信被上訴人此部分之主張亦為真實。
五、按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達?年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達?年之總額為原因，依民法第836條第1項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第440條第1項之規定，踐行定期催告程序，最高法院68年台上字第777號判例要旨可資參照。再按上訴人於77年?月13日以嘉義地院77年度認字第16號認證催告書，催告被上訴人於文到15日內前來繳清（稻谷），係將繳租地點變更為上訴人住所地，自與兩造前約定「將稻谷寄送至碾米廠，取得寄谷證明，再由上訴人以被上訴人送交之寄谷證明，向碾米廠領取」之清償方式及地點不合，其催告即不符債之本旨，自不發生催告之效力。最高法院80年度台上字第1362號亦著有判例可資參照。查本件被上訴人於93年10月21日以存證信函催告上訴人給付所積欠之租金，其存證信函說明內容為：「本兩人（即被上訴人）位於台北縣二重埔大有小段八九之六地號面積壹仟貳佰貳拾??伍平方公尺，於民國53年?月11日設定地上權給貴公司（簡
稱西德公司），雙方約定貴公司每年需付租金給本兩人，但迄民國93年10月22日止已40年10個月從未給付本兩人，總共積欠達貳拾萬肆仟壹佰陸拾元正，請文到7日內即付給本兩人開所積欠租金」等語，而上訴人對於曾於上開時間收到前開存證信函之事實固不否認，惟辯稱：前開存證信函催告之內容顯與兩造間40年來從無給付義務及無須給付之事實相左，亦與被上訴人起訴狀所主張之地租每年500元、積欠總額達3,000元等語相矛盾，其催告內容故意扭曲與事實不符，顯有行使權利違反誠信原則之情況等語。按債權人向債務人為清償債務之催告，其催告之內容應按債之本旨方能達成催告之目的，亦即其催告之內容需與債務之內容相一致，債務人方能明確知悉應清償之債務內容，倘若未依債之本旨所為之催告，債務人既無從知悉應清償債務發生之原因事實、所積欠期數、所積欠金額、應清償方式等，則無從依據該催告內容清償債務，自應認該催告對債務人不生催告之效力。查被上訴人前開存證信函所為之催告內容，敘述上訴人40餘年從未清償租金、共積欠20餘萬元等語，此與被上訴人於起訴狀所主張之上訴人積欠6年租金、共計3,000元之事實相較，兩者就所積欠之期數、金額顯然相距達數十倍之遠，則上訴人顯然無從知悉應繳納之確實租金數額若干，應認該催告內容未依債之本旨為催告，不生催告之效力。
六、被上訴人雖辯稱：債權人之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力云云。惟按，契約解除權，除約定解除權外，在因給付遲延而生之法定解除權，依民法第254條規定，於契約當事人之一方遲延給付，經他方當事人定相當期限催告其履行，於期限內仍不??履行時，始能取得。本件國有財產局歷次通知，無非旨在催
繳所欠，並無附有逾期不為履行即解除契約之條件。其在原審雖又主張以其答辯狀副本之送達，代解除契約之意思表示，但斯時應繳金額尚在審認之中，其片面表示應繳之地價及??使用損失金，尚難認係依債之本旨所為之催告，應不發生催
告之效力。從而其於答辯狀副本所為解除契約之表示，自亦??不在生效之列。最高法院56年度台上字第1006號著有判例要
旨可供參考。債權人所為之過大催告，雖就債務人應給付之部分發生催告之效力，然其催告就應給付部分之內容仍應符合債之本旨，亦即就應給付之部分與債務內容相符，方能認對債務人生催告之效力。本件被上訴人所為之催告其內容未依實際積欠債務之事實已如上述，復經上訴人於93年10月27日以存證信函覆請被上訴人確認另行查覆等語，此有上訴人提出之存證信函1件在卷可稽，被上訴人對此亦不否認，則被上訴人至此應已明知其所為之催告與事實不符有過大之嫌，卻未依上訴人之請求，就兩造實際積欠之金額重行為正確之結算，並更正前次過大之催告金額，上訴人對於所積欠之租金數額既尚有爭執，應繳之金額尚待法院審理認定，則被上訴人片面表示應繳之租金數額，參照前開判例所揭示之意旨，應認該催告內容未依債之本旨為催告，不生催告之效力。
七、從而，被上訴人於93年10月21日以存證信函催告上訴人給付積欠之租金，其催告未依債之本旨而為，致不生效力已如前述，自無權以上訴人積欠地上權租金逾2年總額為由逕行撤銷系爭地上權。惟被上訴人竟逕行於93年11月10日發函撤銷系爭地上權，該意思表示對於上訴人自不生效力。系爭地上權既未經撤銷，被上訴人自不得請求塗銷上訴人之地上權登記。
八、綜上所述，被上訴人既未合法催告上訴人給付積欠之地上權租金，其主張依民法第836條第1項之規定，以地上權人積欠租金達?年總額為由撤銷系爭地上權，進而訴請塗銷上訴人系爭地上權之登記為無理由，不應准許。原審判命上訴人應將系爭地上權登記予以塗銷，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國94年9月20日
民事第三庭審判長法官陳映如
法官何君豪法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由：如已於本判決宣示後送達前，提起上訴者，應於判決送達後十日內補據上訴理由（須應按上訴人之人數付繕本）。
中華民國94年9月2日
書記官王苑琦