裁判字號：臺灣基隆地方法院103年基小字第801號民事判決
裁判日期：民國103年10月06日
裁判案由：給付違約金
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
103年度基小字第801號原告 王欣冉 訴訟代理人 林昀璇 律師被告 黃素靜 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴請求被告應給付原告新臺幣(下同)10萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行，其主張略以：
(一)被告為基隆市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼基隆市○○區○○街○○號房屋(下稱系爭不動產)之所有權人，其於民國(下同)102年9月9日與全方位國際不動產仲介經紀公司(下稱全方位國際不動產公司)簽定不動產專任委託銷售契約書，委託銷售期間自102年9月9日起至102年12月8日止，委託銷售價格為1,080萬元。嗣原告於102年10月25日19時出價1,050萬元，並支付斡旋金10萬元，惟被告不同意銷售價格，且於102年10月25日23時同意將出售價格調整為1,100萬元，經全方位國際不動產公司銷售人員從中斡旋，原告遂於102年10月26日15時許簽訂買賣斡旋金契約書（下稱系爭買賣斡旋契約書），同意以1,100萬元為購買房屋價格。惟被告知悉原告簽署買賣斡旋金契約書後竟避不見面，原告遂透過全方位國際不動產仲介公司於102年11月6日寄發基隆新豐街郵局存證號碼00145號存證信函，請求被告履約，被告則於102年11月12日以基隆信義郵局存證號碼000267號存證信函回覆，稱其委託銷售價格為其希望實際取得不含應扣除一切費用之價金，故無法簽訂買賣契約。全方位國際不動產仲介經紀公司逼不得已，遂於102年12月17日向本院請求調解，原告與全方位國際不動產仲介人員均到場，惟最終仍調解不成立。
(二)兩造間債權買賣契約已經成立：
1.102年10月25日原告出價1,050萬元，已十分接近被告委託銷售價格之1,080萬元，故仲介 陳玉慧 小姐商請被告至全方位國際不動產公司辦公室商談，當時在場者尚有他案(本院103年度基簡字第341號)證人即被告於遠雄人壽公司之下屬兼全方位國際不動產公司銷售員 鄭淳 至證稱，被告於102年10月25日買賣斡旋金契約書底下簽「賣方不同意依承購條件出售。但同意針對買方將出售價格調整為新台幣壹仟壹佰萬元整」，且被告亦取走上開買賣斡旋金契約書之紅單。又102年10月25日，原告簽署買賣斡旋金契約書，同意出價1,050萬元，之後被告表示倘原告同意出價1,100萬元，其即同意出售系爭不動產。故被告於102年10月25日23時在買賣斡旋金契約書簽「賣方不同意依承購條件出售。但同意針對買方將出售價格調整為新台幣壹仟壹佰萬元整」，係為拒絕原告1,050萬元之要約，而將原要約擴張為1,100萬元，依民法第160條第2項將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。被告既為一新要約，則受自己要約效力所拘束，被告亦未於新要約後有撤回新要約之意思表示，當然受自己發出新要約效力之拘束，隔日102年10月26日原告當可隨即承諾。而102年10月26日原告思考後表示同意，隨即透過仲介致電被告，經證人 鄭淳至 於本院103年度基簡字第341號案件審理程序中到庭證稱被告亦於原告同意以1,100萬元出價後即於電話中表示同意出售系爭不動產，被告稱102年11月26日證人鄭淳至僅以簡訊通知未以電話告知成交顯不合理，被告同意出售系爭不動產之後，原告一家人及仲介陳玉慧、代書、鄭淳至皆在辦公處等候，被告竟拒不到場。
2.民法第153條第1項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。被告與全方位國際不動產仲介經紀公司於102年9月9日簽訂不動產專任委託銷售契約，委託銷售價格為1,080萬元。102年10月25日原告出價1,050萬元，被告不同意出價價格，但同意以1,100萬元為出售價格，被告以1,100萬元為出價價格，應為一新要約，依民法第154條第1項前段，契約之要約人，因要約而受拘束。被告於102年10月25日晚間11時許為新要約，嗣後並未以言詞或書面撤回要約，故該要約對於被告仍有拘束力，原告於102年10月26日簽署買賣斡旋金契約書，同意以1,100萬元承購系爭不動產，故雙方意思表示已經一致，契約應即成立。
(三)依買賣斡旋金契約書第三條約定，買方為表示購買賣方上開不動產之誠意，同意於簽立買賣斡旋金契約書之同時，交付受託人出價斡旋金。本出價斡旋金並非定金性質，僅係受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格、條件確認之憑據，賣方確認同意後，始得轉為定金；探討該條款真義，原告王欣冉所交付之10萬元之斡旋金予全方位國際不動產仲介公司，於原、被告雙方意思表示一致時該斡旋金即轉為定金性質。再依被告簽署之不動產專任委託銷售契約書第7條第8款約定，受託人(即全方位國際不動產公司)應於收受定金後二十四小時內送達委託人；但如因委託人之事由致無法送交者不在此限。現定金10萬元由全方位國際不動產仲介經紀公司保管中，係因可歸責被告之事由無法交付，原告可依民法第249條第3款契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。本件係因可歸責於被告之事由致已合意之契約無法履行，原告自可請求被告加倍返還10萬元之定金。
(四)被告寄發之存證信函稱其不知委託銷售價格包含仲介服務費而拒絕出售系爭房屋，惟102年9月9日被告與仲介陳玉慧簽不動產委託契約書時，證人鄭淳至亦在場，其之證詞說明被告的確了解委託銷售價格包含服務報酬百分之四。綜上所述，被告於102年10月26日電話中已應允以1,100萬元之價格出售系爭不動產予原告，依買賣斡旋金契約第9條，如買方於賣方同意出售後，有反悔不買之情形，賣方得沒收此出價斡旋金(訂金)，故於買賣契約成立後，若有一方悔約不買或不賣，則另一方應加倍返還出價斡旋金(訂金)，故原告依民法第249條第3款得向被告請求10萬元之違約金等語。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：
(一)被告原開價1,080萬元及嗣後開價1,100萬元均係扣除佣金、服務費、稅金等，被告得以實際受領之金額，被告於2年前即曾委託仲介以被告得以實際受領1,080萬元價金之價格出售，倘本件1,100萬元之價金包含佣金、增值稅，則被告實際上得以取得之價金甚低於1,080萬元，被告豈有於2年後反降價出售之理。
(二)本件契約經本院103年度基簡字341判決認定不成立，且買賣斡旋金契約書亦約定斡旋金應於24小時內轉交予賣方，始可認為定金，惟被告並未收受原告之定金，亦未見過原告簽立交付予房屋仲介人員之斡旋金契約書，本院103年度基簡字341號案件證人即房屋仲介公司銷售員鄭淳至所稱被告曾於電話承諾原告要約之證言不實，鄭淳至僅曾以簡訊通知被告，被告亦已回覆鄭淳至拒絕接受原告要約之價金。
三、經查，被告為系爭不動產之所有權人，其於102年9月9日與全方位國際不動產公司簽定不動產專任委託銷售契約書，委託銷售期間自102年9月9日起至102年12月8日止，委託銷售價格為1,080萬元，嗣原告於102年10月25日19時出價1,050萬元，並支付斡旋金10萬元，惟被告不同意銷售價格，於102年10月25日23時將出售價格調整為1,100萬元，經全方位國際不動產公司銷售人員從中斡旋，原告遂於102年10月26日15時許簽立買賣斡旋金契約書，同意以1,100萬元為購買房屋價格，惟被告並未在上開買賣斡旋金契約書上簽認，亦未簽訂不動產買賣契約書。嗣原告透過全方位國際不動產仲介公司於102年11月6日寄發基隆新豐街郵局存證號碼00145號存證信函，請求被告履約，被告則於102年11月12日以基隆信義郵局存證號碼000267號存證信函回覆，稱其委託銷售價格為其希望實際受領之價金，故無法簽訂買賣契約等事實，有土地、建物登記第二類謄本、不動產專任委託銷售契約書、買賣斡旋金契約書、存證信函等件在卷可稽，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第153條第1項、第154條第1項定有明文。本件原告主張兩造就系爭不動產已成立買賣契約，惟為被告所否認。經查，系爭買賣斡旋金契約書第六條約定：「若於斡旋期間屆滿，賣方不承諾接受上述條件，本斡旋契約書即失效力，買方所交付之出價斡旋金即由受託人無息退還買方。買方如欲以新條件繼續委託出價，則需另行填具新契約書。」，第10條下方則註記「★賣方未依本斡旋契約書條件簽認出售前，買方保有隨時撤回本斡旋契約書之權利……」，且該契約書設有「賣方回覆」欄，賣方得就「賣方同意依承購條件出售」及「賣方不同意依承購條件出售。但同意針對買方將出售價格調整為……」擇一勾選等事實，有系爭買賣斡旋契約書附卷可稽。綜觀系爭買賣斡旋契約書上開各記載，足見原告於102年10月25日19時出價1,050萬元之買賣契約書於被告拒絕同意依上開價金出售時即失效，被告於上開買賣斡旋金契約書上載同意針對買方將出售價格調整為1,100萬元，僅係同意原告另行填具新契約書以新條件1,100萬元繼續委託出價之意思，原告另行出價後，尚須經被告於買賣斡旋契約書上書面簽認表示同意依承購條件出售，契約始為成立，被告前揭價格調整之意思表示，自非要約，而係要約之引誘，原告再次出價始係要約之意思表示。而本件被告既未於系爭買賣斡旋契約書上簽認，亦未與原告簽立書面買賣契約之事實，既如前述，揆諸前揭規定及說明，本件兩造就系爭不動產自未成立買賣契約。又查，訴外人鄭淳至雖就本件兩造間系爭不動產買賣契約成立與否之事實，於本院103基簡字第341號訴外人全方位國際不動產公司起訴請求本件被告履行契約事件言詞辯論期日到庭證稱：「102年10月25日，原告就系爭不動產出價10,500,000元，惟因被告不同意並表示『倘出價達11,000,000元即願出售』，原告又於102年10月26日，就系爭不動產出價11,000,000元，經我致電被告轉達上情，被告則係於電話中明確表示同意按此金額出售」等語（見該前揭民事事件案卷第86頁、第88頁），惟查，依系爭買賣斡旋契約書約定，被告即賣方應以書面簽認方式為同意出售之承諾之事實，已如前述。且查，系爭買賣斡旋金契約書上記載本件承辦員為訴外人官言鴻之事實，有上開契約書附卷可稽，顯見本件代理原告與被告締訂買賣契約之人為官言鴻，而非鄭淳至，鄭淳至並無代原告受領意思表示之權限，縱被告曾藉由電話對鄭淳至表示同意出售系爭不動產而就原告之要約為承諾，亦難認就此意思表示已對本人即原告發生效力，原告主張兩造間系爭不動產買賣契約已成立云云，自非有理。
五、原告雖又主張其交付之10萬元之斡旋金，已轉為定金，且本件定金10萬元現由全方位國際不動產仲介經紀公司保管中，係因可歸責被告之事由無法交付予被告，而有被告簽署之不動產專任委託銷售契約書第7條第8款約定之情形，本件係因可歸責於被告之事由致已合意之契約無法履行，原告自得依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還10萬元之定金云云。惟按定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款固有明定。然查，原告於簽訂本件買賣斡旋金契約書時即已交付斡旋金10萬元，業如前述，惟查，系爭買賣斡旋金契約書第七條、第八條分別約定：「若於斡旋期間內，賣方同意上述斡旋總價款及付款方式出售，受託人即得全權代理買方將斡旋金轉為定金交付賣方，此契約即自動視為定金收據，買方絕無異議」、「若於斡旋期限內，賣方承諾同意依買方斡旋價款及付款方式出售，則買賣雙方又即應於七日內至受託人店內之處所簽訂不動產買賣契約書，斡旋金即轉作定金之一部分抵付價款」等事實，有系爭不動產買賣斡旋契約書附卷可稽，顯見上開斡旋金應於賣方同意上述斡旋總價款(即原告1,100萬元之出價)及付款方式，且兩造於七日內至全方位國際不動產公司之處所簽訂不動產買賣契約書時，始轉為定金，而本件被告既未同意上開價金，亦未於七日內至全方位國際不動產公司之處所簽訂不動產買賣契約書等事實，既如前述，則原告主張上開斡旋金已轉為買賣契約定金云云，自不足採。又查，被告簽署之不動產專任委託銷售契約書第7條「受託人之義務」中第8款約定「受託人應於收受定金後廿四小時內送達委託人。但如因委託人之事由致無法送交者，不在此限」之事實，固有前揭委託銷售契約書附卷可稽，惟查，上開約定不過在課予受託人即訴外人全方位國際不動產公司即時交付定金之義務，並不因之使原告交付之所有金錢當然成為定金，更無使兩造當然成立買賣契約之效力，而本件被告依系爭買賣斡旋契約書之約定，本得不同意原告之出價，且兩造間亦因被告不同意原告出價之要約而未就系爭不動產成立買賣契約之事實，均如前述，則本件契約既未成立，原告之10萬元款項亦未成為定金，原告主張本件係因可歸責被告之事由致「契約」不能履行，而依民法第249條第3款，請求被告加倍返還其所受定金云云，亦非有理。
六、綜上所述，原告依民法第249條第3款規定，請求被告應給付原告100,000元及起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用即第一審裁判費1,000元由原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年10月6日
基隆簡易庭法官姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中華民國103年10月6日
書記官翁其良