裁判字號：臺灣南投地方法院108年重訴字第60號民事判決
裁判日期：民國111年05月10日
裁判案由：租佃爭議
臺灣南投地方法院民事判決108年度重訴字第60號原告 林瑞祥
林瑞禎 林瑞峰 林光男 林光華 林光輝 林春奈 荻原芳蓉 共同訴訟代理人 吳宜星 律師被告 石益成 訴訟代理人 李明海 律師複代理人 梁鈺府 律師
陳俊愷 律師 洪敏修 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○地號土地之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠兩造間就原告共有坐落南投縣○○鎮○○段000○000地號土地（下
分別稱系爭193號土地、系爭672號土地，合稱系爭土地）訂立臺灣省南投縣私有耕地租約書（草中字第52號，下稱系爭租約），租期為民國104年1月1日起至109年12月31日止，嗣原告於107年5月間發現被告在系爭193號土地上以人工挖鑿方式興建水池(下稱系爭水池)，而有不自任耕作之情事，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，故無待原告另為終止租約之意思表示，系爭租約應歸於無效。
㈡又系爭租約之租賃標的包含系爭193號、672號土地等2筆土地
，被告就其中系爭193地號土地有不自任耕作之情形，則系爭租約應全部無效。爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則抗辯略以：㈠被告確有在系爭193號土地耕作，惟因系爭193號一隅地勢較
低且經下雨後積水而自然形成系爭水池，被告並未以人工方式積極興建系爭水池。
㈡再者，以系爭193號土地整體面積而言，系爭水池所占面積之
比例甚小，並未影響實際耕作之情形；且若逢乾旱時，系爭水池亦可作為灌溉使用並作為農業使用，並未變更耕作之用途，即難謂有何不自任耕作之情形。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造間就原告共有之系爭土地訂立系爭租約，租期為104年1月1日起至109年12月31日止。
㈡原告於109年11月2日將系爭土地所有權移轉登記予 陳順福 。
㈢系爭193號土地於109年2月13日前即有系爭水池。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭193號土地上之水池是否為被告所興建？被告就系爭193
號土地是否有不自任耕作之情形？㈡系爭672號土地是否因系爭193號土地有不自任耕作之情形，
而併失其租賃依據？
五、本院之判斷：㈠兩造間就原告共有之系爭土地訂立系爭租約，租期為104年1
月1日起至109年12月31日止，而系爭193號土地於109年2月13日前即有系爭水池等情，為兩造所不爭，堪認屬實。又系爭193號土地西側原有水稻收成之情形，東側則填滿土方，東西二側以田埂為區隔，東西南三側均有水利溝渠；且被告自承在九二一地震後4、5年間並無系爭水池；而系爭672地號土地則種植龍眼及其他農作物等情，業經本院會同兩造及南投縣草屯地政事務所人員履勘現場，並製有勘驗測量筆錄，並拍攝現場照片多張，復有南投縣草屯地政事務所複丈日期109年2月13日土地複丈成果圖即附圖在卷足稽（見本院卷㈠第241頁至第256頁、第347頁至第349頁），亦堪認屬實。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。而所謂耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因。次按，減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在；又承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但與出租人以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。
㈢原告主張被告在系爭193號土地上以人工挖鑿方式興建系爭水
池，而有不自任耕作之情事等語，惟為被告所否認並以前詞置辯。經查：
⒈系爭租約自始之目的乃為供種植農作物耕作使用乙節，此有
南投縣草屯鎮公所108年12月6日草鎮民字第1080037133號函所附租約及附件全份在卷可參（見本院卷㈠第101頁至第106頁）；又被告於108年11月15日在南投縣政府調處時，其陳稱：自系爭租約簽立迄今已超過66年，且自42年間開始即未中斷水稻種植等語，此有被告所提南投縣府108年11月18日府地權字第1080261341號函所附南投縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄可參（見本院卷㈠第173頁）。足認系爭租約之原出租目的、用途於存續期間均為種植水稻且未曾經兩造合意變更。
⒉又耕地三七五減租條例第16條第1項規定承租人應自任耕作之
目的，在限制出租人財產權使用、收益，保障弱勢承租人生存權的同時，課予承租人遵守租約、親自使用之義務，故承租人如將耕地積極的擅自變更用途，仍然會構成違反自任耕作情形，導致原訂租約無效。而系爭水池之形成原因經兩造合意送社團法人中華民國大地工程技師公會（下稱鑑定機關）鑑定，鑑定機關以歷年航空照片顯示系爭193地號土地於96年10月29日、97年11月28日僅有種植作物或林木，耕地並無明顯高低差，尚無水池存在，而於98年6月29日已有水池之雛形且坡面平整有型，於98年12月12日該水池已有蓄水之情形，研判系爭水池係以機具或人為開挖整坡所致，非自然形成；又依像片基本圖判斷自97年11月28日至98年6月29日間，僅7個月期間，系爭193地號之地面即有明顯高低落差，若係因地勢較低而自然形成水池，理應隨時間日漸擴大，不應於短期形成；另鑑定機關會同兩造為現況調查後，系爭水池內的水源為水池東側PVC管流入之水，應屬人為埋設，及由地勢較高之鄰地種植水稻灌溉時排入；鑑定機關復以現場地層開挖調查後，研判系爭水池之土層應係未經夯實人工回填層，故認系爭水池之形成原因為人工挖鑿，此有鑑定報告在卷可稽。因此，系爭租約既係約定種植稻米等一般農作物，然兩造並未合意可將系爭193地號土地同意興建水池設施，惟被告卻以人工挖鑿之方式興建系爭水池致變更農地原有性質。又系爭193地號土地依上開附圖所示之情形，其實測面積為3,266.48平方公尺，系爭水池之面積乃高達1,330.78平方公尺，且依原告所提照片所示，其上有養殖鴨群（見本院卷㈠第141頁），足見被告在系爭租約繼續中，將系爭193地號土地從種植農作物之部分土地改變為系爭水池，且占用面積高達1/3以上，導致系爭193地號土地地形、地貌發生重大變更，已明顯悖離系爭租約之目的，對原告之財產權已產生重大不利益，即難認被告有遵守承租人之義務，則在被告未能舉證其有先經原告同意變更之情形下，自應認被告就系爭193地號土地土地確有不自任耕作情形。
㈣基上，原告主張被告就系爭193地號土地確有不自任耕作情形
，系爭租約依減租條例第16條第1、2項規定無效等情，應認可採。又系爭租約係以一個租約約定承租系爭193、672地號及範圍，依上開說明，承租人於租約範圍內，有一部土地（即系爭193地號土地）不自任耕作之情形，即足致使全部租約均歸於無效，則系爭租約應全部無效，並自被告未自任耕作時起當然向後失其效力，系爭租約之租賃關係因而歸於消滅而不存在。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地之租賃關係既因被告未自任耕作致使系爭租約失其效力而歸於消滅。從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項提起本訴並訴請確認兩造間系爭土地耕作租賃關係不存在，洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年5月10日
民事第二庭法官鄭順福以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月10日
書記官施涵雯