臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
110年度斗簡字第225號
原告 余彩眉
訴訟代理人 陳俊良
被告 陳銀
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自坐落門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○○○號房屋遷出並將房屋返還原告。
被告應自民國一ㄧ○年三月六日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰壹拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項已到期發生債權得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年12月9日向鈞院標購坐落彰化縣○○鎮○○段00000地號土地及其上房屋（門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路000號）（下稱系爭房地），鈞院並於同年12月23日核發權利移轉證書在案。為系爭房地遭被告陳銀、陳銀之子蔣東憬欠缺占有權源而共同占有使用，經原告多次委任代理人與被告陳銀協商未果，被告陳銀、蔣東憬仍未搬遷，爰依民法第767條第1項前段及中段之規定及不當得利之法律關係，請求被告陳銀、蔣東憬應自系爭房屋搬遷並將房屋騰空返還原告及自110年3月6日起至清償日止，按月以新臺幣（下同）15,000元計算之相當於租金之不當得利給付原告。並聲明：㈠被告陳銀、蔣東憬應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告自110年3月6日起至清償日止，按月以15,000元計算之不當得利。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告陳銀、蔣東憬均以：對於無權占用系爭房地乙事不爭執，被告陳銀本想搬遷他住，惟未尋獲堪住之房屋，隔壁親戚雖願將房屋借予被告陳銀居住，但是該屋為凶宅，亦不適合被告陳銀遷居，事情一直延宕下來等語。並聲明：無意見。
三、法院之判斷：
(一)原告主張被告陳銀、蔣東憬現共同居住系爭房地，並無占有使用之權源事實，業據其提出本院核發之不動產權利移轉證書、建物所有權狀、土地所有權狀、本院民事執行處第一次拍賣公告、查封筆錄等件附卷可稽。本院並於110年10月22日會同彰化縣北斗地政事務所（下稱北斗地政）測量人員及兩造至系爭房地處勘驗，經查，被告蔣東憬為被告陳銀之子，被告陳銀長期居住在系爭房屋內，被告蔣東憬雖住所為台中市，但偶而探母居住系爭房屋內，被告2人應為共同無權占有使用等情，此有勘驗筆錄及現場照片12張在卷可按；又系爭房地經北斗地政測量後，於110年10月22日以北土測字第1529號作成複丈成果圖（即附圖）附卷，應堪信原告上開主張為真。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。原告為系爭房地所有權人，被告2人又未提出任何合法占有權源之證明，則原告主張被告為無權占有，訴請遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
(三)不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決要旨參照）。第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。另所謂城市地方，於相關法令及解釋中均無確定意義可循，依通常觀念，係指與鄉村相對之稱謂，且非必限於指行政區域上之市區。查系爭建物為2層樓老舊磚造建物（見本院卷第29頁），其於110年之房屋課稅現值為45萬7,500元，而因系爭土地及系爭建物所坐落之地點位處彰化縣北斗鎮民權路之地段，接近鎮中心區域，即屬土地法所稱之城市地方，且因兩造間就系爭土地及系爭建物未曾有租賃關係，尚無相關租金約定內容得供參考，又原告主張該屋出租租金現在行情應為15,000元/月，惟未舉證以實其說（未鑑價），本院仍非不得參考土地法第97條第1項及土地法施行法第25條之規定，作為量定相當於租金不當得利之標準。而本院斟酌系爭建物所使用之目的為供人居住使用，尚非作為營業使用，於59年1月1日建築完成，房屋老舊漏水但應堪居住，生活機能尚稱便利，本院認為使用系爭土地及系爭建物所生相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價及系爭建物總價額之年息6％計算為適當。
⒉復按土地與房屋固為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地（最高法院108年度台上字第1746號判決要旨參照）。查被告2人無權占有系爭建物，而因系爭建物性質上不能與系爭土地分離而為單獨使用，必須使用系爭土地作為基地，而原告曾於110年1月6日向被告2人表示：被告2人應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，給被告2人2個月搬遷期限不收租金等情，此有言詞辯論筆錄在卷可憑，
且為被告所不爭執，則原告依民法第179條規定，請求被告給付自110年3月6日起至被告返還系爭建物之日止，所生相當於租金之不當得利，即非無據。
⒊被告2人占用系爭土地面積，依附圖所示編號A地基58平方公尺、編號B遮陽鐵棚8平方公尺，合計66平方公尺。系爭土地111年1月申報地價每平方公尺3,680元，依土地申報地價年息6%，計算相當於租金之不當得利，被告2人占用面積66平方公尺，則每月受有相當於不當得利租金為1,214元（計算式：3,680元×66平方公尺×6%÷12個月＝1,214元，元以下四拾五入）。
⒋被告應按月給付原告自110年3月6日起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利：系爭土地現仍為被告2人占有使用中，原告請求被告按月給付相當於租金不當得利，被告2人按月應共同給付原告1,214元，逾此部分，則屬無據。
(四)至原告主張系爭房屋增建後面積達71.83平方公尺，惟增建面積實際無權占有同段729地號、714地號土地，且原告拍定時拍賣公告上載明「含增建部分」，原告對於增建部分當然有使用權，但不屬於原告所有，被告2人遷讓房屋後，自不得再使用增建部分，其理自明。是本件仍應依如附圖所示系爭房地面積為準，併此敘明。
(五)綜上所述，原告依民法第767條第1項、179條規定之法律關
係，請求如主文第一項至第三項所示範圍內，為有理由，應
予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，其中1/2由被告負擔，餘由原告負擔。
六、本訴判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回已失所依附，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
北斗簡易庭法官丁兆嘉
以上為正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官蔡政軒