臺灣臺中地方法院民事判決 100年度沙簡字第62號
原 告 吳佳龍
法定代理人 林進湖
訴訟代理人 賴泰華
訴訟代理人 林銘德
上列當事人間請求請求房屋修繕費用事件，本院於民國100年11
月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟伍佰柒拾壹元，及自民國一
百年一月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴及其假執行之聲請，均駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行；但被告以新台幣壹拾玖萬玖仟伍佰柒
拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張其向被告購買坐落苗栗市中龍岡103號房屋一棟（
下稱系爭房屋），因被告公司施工品質不良，導致一樓地板
、樓梯龜裂、污漬、廁所磁磚龜裂、二樓客廳地板爆管，並
經被告確認修繕之項目達24項，經其承諾修繕，嗣後竟未置
理，原告即於99年11月11日以存證信函催告，然被告遲延拒
絕修繕，原告即自行僱工修復，共計花費新台幣（下同）
430,600元。依據被告出具之保固切結書第二條約定「乙方
（即被告）保證甲方（即原告）所承購苗栗大將軍社區第6
期編號C1（門牌號碼103號）之房屋，自交屋當日起算，水
、電、外觀、防漏工程及內部建材等由乙方負責保固一年。
」等語，被告自應就系爭房屋上述瑕疵負責保固，然其竟然
拒絕履行保固修繕，爰依民法買賣契約有關瑕疵擔保責任之
規定，請求被告給付修繕費用430,600元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以系爭買賣標的為「成屋」，依契約書第10條第3款
明定：「本件標的物因係成屋故按現狀買賣並以現狀交屋。
甲方（即原告）已自行檢視清楚無誤。交屋後視同乙方已依
債之本質完全履行完竣。」及兩造補充協議書記載，兩造同
意本件房地買賣依現況點交及修繕自理。另兩造於民國99
年1月2日簽約並過戶完成，同年4月15日被告即將原告要求
修繕部分派員修繕完畢，並經原告簽發「交屋證明書」確認
滿意。從而本件被告業已依據債務本旨履行完畢，並依兩造
所為特別約定，被告之瑕疵擔保責任即已免除。尤其原告自
行僱工修繕部分，並非維持生活機能之必要費用，而係增益
系爭房屋價值之有益或奢侈費用，則依保固切結書第2條中
段所載：「增建、變更設計或其他甲方（指本件原告）另行
施作而引發之工程瑕疵部分，以及天災、戰亂或其他非可歸
責乙方事由所造成之毀損及門窗玻璃、水電配件、油漆粉刷
及其他消耗性配置等，概不在保固範圍內。」原告估價單據
記載係為「二套浴廁修改」，此項變更設計、另行施作之費
用，自非保固切結書之範圍。系爭房屋買賣，既係「現狀交
屋」，被告並未保證系爭房屋毫無瑕疵，該屋如有原告指稱
之重大瑕疵，原告亦未善盡買受人之檢查義務，此係因原告
重大過失而不知有瑕疵存在，依民法第355條之規定，被告亦
得免責。況且原告僱工修繕之時間，與被告交付系爭房屋相
隔近五、六個月，依據民法第373條之規定，系爭房屋既已交
付，危險負擔即已移轉應由原告承受等語為辯，並請求駁回
原告之訴。
三、原告主張被告交付系爭房屋具有瑕疵等情，業據提出與所述
情形相符之不動產買賣契約書、修繕申請單、保固切結書、
存證信函及磁磚脫落照片等為證。然查物之瑕疵係指存在於
買賣標的物之缺陷而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之
決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為
物有瑕疵。物之瑕疵擔保責任，係以出賣人將標的物交付買
受人時瑕疵存在為其要件，此觀民法第354條規定甚明。經
查本件原告於交屋前之99年3月31日即向被告提出修繕申請
單，其中修繕內容第10項申請修繕項目「地坪大理石裂痕及
污損處理含樓梯」，原告並於99年4月15日簽具「交屋證明
書」證明均已修繕完畢，上述「交屋證明書」簽立日期係於
原告申請瑕疵修繕後所簽，原告如認被告未就申請修繕之瑕
疵完成修繕者，理應於交屋時有所質疑並且主張權利，始符
常情。尤其原告主張之「地坪大理石裂痕及污損處理含樓梯
」一節，依其提出之相片，係屬明顯辨識之瑕疵，然其竟於
「交屋證明書」所載「經立書人在現場逐一核對房屋之結構
、裝修及附屬設施等，均屬滿意」等語未予保留而簽認同意
，足見被告辯稱系爭房屋係屬「現況交屋」，瑕疵修繕結果
原告滿意始行辦理交屋等語非虛。
四、原告雖稱99年4月15日簽具「交屋證明書」時被告並未修繕
「地坪大理石裂痕及污損處理含樓梯」之瑕疵，並經證人陳
政宏證稱：「去年（99年）到原告家裡施作一樓地板及樓梯
的大理石，整個重新研磨，因為大理石表面有碳酸鈣冒出，
依工程經驗可能是因為淹水或施工未注意防水問題」等語。
然依民法第356條第1項、第2項規定:「買受人應按物之性質
，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人
負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」「買受人怠於為
前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承
認其所受領之物。」上開瑕疵既係明顯存在，原告於99年4
月15日交屋時復無任何保留表示，嗣後亦未從速檢查即時主
張被告必須負責修繕，揆諸上述法律規定，自應視為承認其
所受領之物。原告主張交屋當日同時簽具「保固切結書」，
被告自應負責修繕等語，然查上述「保固切結書」係就水、
電、外觀、防漏工程及內部建材由被告承擔一年保固責任，
水、電、外觀、防漏工程及內部建材等設施，多係涉及管線
配置、材質使用及施工品質等無法「即時查知」之瑕疵，核
其「保固切結書」之性質，應係兩造另就民法第356條第3項
所稱「不能即知之瑕疵」所訂一年保固期間之約定。「地坪
大理石裂痕及污損處理含樓梯」既得由外觀輕易辨識，明顯
存在之瑕疵，原告既未從速檢查主張權利，依法即應視為承
認其所受領之物。則其嗣後進行系爭房屋裝潢工程時，時間
相距已達半年之久，重新主張被告應負「地坪大理石裂痕及
污損處理含樓梯」之瑕疵擔保責任，於法不合，應予駁回。
五、至於原告主張磁磚脫落之瑕疵一節，業據提出相片數紙為證
，依據相片顯示，系爭房屋之磁磚未與牆壁貼合，而有大片
隆起，其縫隙約半個指節寬度等情，核與證人 葉慶 所稱：「
99年10月1日前往施工裝潢，看到原告的房屋二樓浴室磁磚
有突出，有四、五塊突起…建設公司有派人來看過…我後來
陸續看，有五間浴室都有突出的問題」「一樓二間浴室突起
的情形有一間面積約十幾塊磁磚，一間比較少。二樓兩間浴
室也是有十幾塊突出，三樓的範圍比較小。因為十幾塊的面
積無法找到相同色澤的磁磚，所以我建議原告全部打掉重貼
，面積約是八尺乘以四尺」「（磁磚突起部分占整個浴室面
積範圍）大約三分之一」等語相符。揆諸社會經驗法則，衛
浴空間係屬房屋建築之必要設施，而磁磚建材應與牆面緊密
黏合，始得符合房屋買賣之通常品質，蓋因磁磚黏貼品質攸
關房屋使用之美觀、安全與便利，倘有脫落突起，必然導致
衛浴空間無法為通常之使用。系爭房屋衛浴磁磚既有上述瑕
疵，復經原告通知訴外人即被告之受僱人 鄭振肅 而未獲回應
，則原告主張被告應負瑕疵擔保責任，洵屬正當。雖訴外人
鄭振肅認其「疑似」肇因於原告進行之裝潢工程，非屬保固
範圍而建議被告拒絕保固修繕，並有回應報告附卷可參，然
依上述照片所示，其磁磚與牆面具有大片隆起，而非週邊施
工震動引發之零星破裂現象，顯係興建施工品質不佳，磁磚
黏貼不實所致。訴外人鄭振肅所稱「疑似裝潢工程所致」云
云，缺乏實據可佐，自難為被告有利之認定。
六、系爭房屋衛浴空間既有上述瑕疵，則原告請求被告負瑕疵擔
保責任，即屬有據。被告雖辯稱系爭房屋買賣係屬「現況交
屋」，系爭房屋係屬屋齡八年之中古屋，房屋配備設施難免
毀損，依民法第355條之規定，原告明知系爭房屋具有瑕疵
或因重大過失而不知瑕疵，且被告並未保證系爭房屋並無瑕
疵，自不負瑕疵擔保責任。然查本件磁磚突起於外觀上並非
明顯查知之瑕疵，縱令兩造買賣之房屋係屬八年屋齡之中古
屋，徵諸一般交易常情，衛浴磁磚脫落並非合理預期之自然
耗損，而係被告房屋之重大瑕疵，自難僅以「現況交屋」之
約定免除瑕疵責任擔保。系爭房屋屋齡因有八年之久，兩造
考量室內設施、配備使用年限，折讓買賣價金後達成合意，
本為不動產交易之常態，自不得據此認定原告明知系爭磁磚
瑕疵仍為買受，即已豁免被告之瑕疵擔保責任。本件被告雖
未保證品質，但就系爭房屋磁磚脫落、爆管等物之瑕疵，缺
少通常效用，仍應負瑕疵擔保責任。再者被告辯稱依據民法
第373條之規定，系爭房屋已於99年4月15日交屋，危險負擔
即應由原告承擔等語。然查民法第373條危險負擔移轉之規
定，係規範買賣標的因不可歸責於雙方當事人之事由致給付
不能時，危險責任分擔之規定。然查本件磁磚突起之瑕疵並
非天災地變導致之損害，而係被告施工品質未臻確實之結果
，自非「不可歸責於雙方當事人」之事由，而係可歸責於被
告之事由，從而被告主張系爭房屋業已交付原告，危險負責
即應移轉云云，並非有據，要難採取。
七、系爭房屋磁脫落瑕疵業經原告通知被告，被告則認非屬保固
範圍而拒絕修繕，則原告自行僱工修繕而請求修理費用，亦
屬正當。值得審究者為：其修繕費用應為若干？經查原告提
出訴外人 禹騰 設計工程有限公司修繕估價單357,100元為憑
，原告並稱因未保留單據，且另僱工施作，以致無法舉出收
據或證人等語。按依民事訴訟法第222條第2項規定「當事人
已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，
法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」等語，系爭房
屋磁磚突起確有瑕疵已如前述，依據上述估價單據所載項目
：打石、清運、搬運、泥作、防水、裝卸、黏貼等工作內容
，核與系爭房屋磁磚突起所需修復工程相符，又依證人葉慶
所稱：「一樓二間浴室突起的情形有一間面積約十幾塊磁磚
，一間比較少。二樓兩間浴室也是有十幾塊突出，三樓的範
圍比較小。因為十幾塊的面積無法找到相同色澤的磁磚，所
以我建議原告全部打掉重貼，面積約是八尺乘以四尺」「（
磁磚突起部分占整個浴室面積範圍）大約三分之一」等語，
足見系爭磁磚突起面積範圍甚廣，徵諸房屋使用之社會通念
，浴室磁磚僅就局部更換，將因前後材質及尺寸不一，致使
磁磚色澤花紋突兀，影響整體美觀，減損通常效用。因此系
爭房屋之磁磚突起已達三分之一，且經原告通知被告修繕而
未獲置理，則其自行僱工修繕浴室整體磁磚鋪設，自屬正當
權利之行使。揆諸上述法律規定，本院爰依原告提出之估價
單據，衡諸社會交易常規經驗，確定磁磚突起之修繕費用金
額。
八、經查上述修繕估價金額，磁磚材料142,200元及水泥砂材料
16,000元係屬房屋建材，其餘打石、清運、搬運、泥作、
防水、裝卸、黏貼等則屬施作工資，然原告自承修繕費用係
按估價金額九成計價，從而原告實際支出之修繕費用應為
321,390元（357,100×90%＝321,390）。其中磁磚材料費用
為127,980元（142,200×90%＝127,980）及水泥砂料費用為
14,400元（16,000×90%＝14,400），合計142,380元，其餘
打石、清運、搬運、泥作、防水、裝卸、黏貼等工資費用則
為179,010元（198,900×90%＝179,010）。惟損害賠償之目
的係為填補被害人之損害，如經修繕結果，致有增加價值之
部分，即應予以扣除。系爭房屋屋齡已逾八年，原告修繕磁
磚突起使用建材以新代舊之部分，依法即應計算其折舊，始
符損害賠償填補損害之原則，故就磁磚材料及水泥砂材料部
分，均應計算折舊。
九、本件磁磚修繕之性質應屬「房屋附屬設備中之給水、排水設
備及其他」，依據財政部頒佈之固定資產耐用年數表第1類
房屋建築及設備第2項房屋附屬設備中之給水、排水設備及
其他之耐用年數為10年，依定率遞減法，每年折舊率為千分
之二０六。再依營事業所得稅結算查核準則第95條第6項所
定，使用期間未滿1年者，按實際使用月數相當於全年之比
例計算之，不滿1月者，以月計之方式。系爭房屋磁磚突起
之修繕日期為99年12月間，距離取得建物完工取得使用執照
之91年7月23日（參見卷附使用執照），其使用期限為8年5
月，依據上述方式計算（元以下四捨五入），第一年折舊費
用為29,330元（142,380×0.206＝29,330元）；第二年折舊
費用為23,288元（142,380－29,330＝113,050；113,050×
0.206＝23,288）；第三年折舊費用為18,491元（113,050－
23,288＝89,762；89,762×0.206＝18,491）；第四年折舊
費用為14,682元（89,762－18,491＝71,271；71,271×
0.206＝14,682）；第五年折舊費用為11,657元（71,271－
14,682＝56,589；56,589×0.206＝11,657）；第六年折舊
費用為9,256元（56,589－11,657＝44,932；44,932×0.206
＝9,256）；第七年折舊費用為7,349元（44,932－9,256＝
35,676；35,676×0.206＝7,349）；第八年折舊費用為
5,835元（35,676－7,349＝28,327；28,327×0.206＝5,835
）；第九年折舊費用為1931元（28,327－5,835＝22,492；
22,492×0.206×5/12＝1,931）。合計折舊費用共為121,
819元（29,330＋23,288＋18,491＋14,682＋11,657＋9,256
＋7,349＋5,835＋1,931＝121,819），上述磁磚材料費用
142,380元，扣除折舊費用121,819元後，本件磁磚材料費用
應為20,561元，加計工資179,010元，本件損害賠償金額應
為199,571元。從而原告請求被告給付199,571元及自起訴狀
繕本送達之100年1月21日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息，於法有據，應予准許；其餘逾此部份之請求，洵
非正當，應予駁回。
十、本件原告勝訴部份，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行；並依同法第392條第2項，諭知被告
預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部份，其假執行之
聲請因失所附麗，併駁回之。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用
額，如主文所示金額。
中 華 民 國 100 年 12 月 8 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官張升星
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 13日
書記官