裁判字號：臺灣臺中地方法院105年簡上字第181號民事判決
裁判日期：民國105年08月12日
裁判案由：調整租金
臺灣臺中地方法院民事判決105年度簡上字第181號上訴人 王進明 視同上訴人 王桎玄 即 王深江
張金仔 王孟鴻 王嘉德 王相錦 張木財 張隆翔 張秉程 張隆俊 上八人共同訴訟代理人王進明被上訴人 鄭賴素美 訴訟代理人 柳正村 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國105年3月25日本院臺中簡易庭104年度中簡字第809號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國105年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人及視同上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、查本件被上訴人與訴外人 王群 就被上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號、面積364平方公尺土地（原租賃契約書所載地號為改制前臺中縣○○鄉○○段○○○○○○○號內土地110坪，後分割增179-27地號，嗣因重測後地號變更為臺中市○○區○○段○○○○○號土地，民國104年2月9日再就上訴人及視同上訴人占有使用之364平方公尺承租部分土地分割為臺中市○○區○○段○○○○○○號）（下稱：系爭土地）訂立之租賃契約（下稱：系爭租約），因訴外人王群死亡後，該租賃關係由訴外人王群之繼承人、再轉繼承人即王進明、王桎玄即王深江（下稱：王桎玄）、王相錦、張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程、張隆俊繼承，上訴人王進明於原審判決後，提起上訴，其餘承租人即原審共同被告王桎玄、王相錦、張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程、張隆俊雖未提起上訴，惟系爭租約之法律關係對於王桎玄、王相錦、張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程、張隆俊應合一確定，依民事訴訟法第56條第1項1款規定，上訴人王進明提起上訴之效力，及於其他原審共同被告，故王桎玄、王相錦、張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程、張隆俊雖未提起上訴，依法均應視同上訴，合先敘明。
二、視同上訴人王桎玄未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依上訴人聲請，由其一造辯論判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人方面：
（一）原審主張略以：伊於57年10月間與訴外人王群訂立系爭租約，由訴外人王群承租伊所有之系爭土地，用以作為建築房屋使用。嗣訴外人王群於68年1月24日死亡，該租賃關係由訴外人王群之繼承人、再轉繼承人即上訴人王進明、視同上訴人王桎玄、王相錦、訴外人 王素真 及 王明聰 所繼承，惟訴外人王明聰於86年1月21日死亡，其繼承人為視同上訴人張金仔、王孟鴻及王嘉德。而訴外人王素真於10
2年6月23日死亡，其繼承人為視同上訴人張木財、張隆翔、張秉程及張隆俊，渠等應繼受承租人之地位，並受系爭租約之租約條款拘束。而兩造就系爭土地之租金調整，前經鈞院以90年度訴字第617號民事判決確定，依照89年
7月申報地價每平方公尺新臺幣（下同）684元週年利率百分之8，調整每年租金為1萬9,918元。惟系爭土地作為上訴人及視同上訴人建築房屋居住使用，兩造迄今已有12年之久未調整租金，而系爭土地102年1月申報地價為每平方公尺1,440元，總申報地價為52萬4,160元，以週年利率8％計算為每年租金4萬1,932元。為此爰依民法第442條規定，請求調整每年租金為4萬1,932元，並自追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日起為調整租金起算日等語。並聲明：上訴人及視同上訴人連帶向上訴人所承租系爭土地之租金，請准自追加被告狀繕本最後送達一位被告翌日即104年6月5日起，每年調整租金為4萬1,93
2元。
（二）於本院之補充陳述：伊未向上訴人承諾不調整租金，況本件從91年調整租金迄今，已經十幾年，伊本件聲請調整租金之額度並無過高之問題等語。
二、上訴人方面：
（一）原審抗辯略以：⒈視同上訴人王桎玄則以：伊之被繼承人王群於48年間與當時
系爭土地之地主議定系爭土地之租金按每坪、每年租金以在萊種稻谷4台斤計算，且自訴外人王群在世時起即按農會核定租谷市價折算新臺幣給付被上訴人，顯係相當。況目前稻米價格上漲許多，被上訴人請求增加租金無理由等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
⒉上訴人王進明兼視同上訴人張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木
財、張隆翔、張秉程及張隆俊之訴訟代理人則以：渠等之被繼承人王群於48年間與當時系爭土地之地主即訴外人 紀烈 簽訂租約，嗣訴外人紀烈將系爭土地售予訴外人 謝攀桂 ，訴外人謝攀桂復將系爭土地出售予訴外人 林陳豐珠 ，訴外人林陳豐珠再將系爭土地售予被上訴人。渠等之被繼承人王群接續分別與訴外人謝攀桂、林陳豐珠、被上訴人就系爭土地重新訂有租約，並均議定租金按每坪每年在萊種稻谷台斤數固定計算。又鈞院90年度訴字第617號民事確定判決將系爭土地租金調整為1萬9,918元後，渠等均按時繳納。坐落系爭土地上之門牌號碼臺中市○○區○○路○○號之建物，為上訴人王進明所居住，而系爭土地附近空地租金價格為1年每坪65元至75元等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
⒊視同上訴人王相錦未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
（二）上訴意旨及於本院之補充陳述：⒈上訴人王進明兼視同上訴人、王相錦、張金仔、王孟鴻、王
嘉德、張木財、張隆翔、張秉程、張隆俊之訴訟代理人則以：伊於90年度聯絡訴外人 鄭克雄 先生，雙方合議以1萬9,91
8元給付租金，且訴外人鄭克雄先生承諾不再上訴及追加租金。嗣訴外人鄭克雄於103年逝世後，被上訴人理應父規子隨，詎被上訴人竟違約背信，再提起本件訴訟。另伊也60歲，不具有生產能力，勉強餬口而已，原審判決造成伊沈重經濟負擔且無力負擔。以系爭土地附近租賃案件相較，系爭土地租金實無調整之必要等語，資為抗辯。
⒉視同上訴人王桎玄未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本件原審判決：上訴人及視同上訴人連帶向被上訴人承租系爭土地之租金，自104年6月5日起調整為每年租金4萬1,
932元。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：（一）原判決廢棄；（二）上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）被上訴人主張其於57年10月間，就系爭土地與訴外人王群訂立屬不定期限之系爭租約，用以作為建築房屋使用。惟訴外人王群於68年1月24日死亡，其繼承人為上訴人王進明、視同上訴人王桎玄、王相錦、訴外人王素真及王明聰。嗣訴外人王明聰於86年1月21日死亡，其繼承人為視同上訴人張金仔、王孟鴻及王嘉德；訴外人王素真於102年
6月23日死亡，其繼承人為視同上訴人張木財、張隆翔、張秉程及張隆俊。再被上訴人及上訴人、視同上訴人王桎玄、張金仔、王孟鴻、王嘉德、王相錦、訴外人王素真就系爭土地之租金調整，前經本院以90年度訴字第617號民事判決確定依照89年7月申報地價每平方公尺684元之週年利率百分之8，調整每年租金為1萬9,918元等情，業據被上訴人提出土地登記謄本、臺灣省臺中縣土地登記簿、租賃契約、繼承系統表、戶籍謄本、除戶戶籍謄本及本院90年度訴字第617號民事判決等資料為證（見原審卷第
8頁至19頁、第25頁至28頁、第54頁至63頁、第65頁至67頁），並經本院依職權調取本院90年度訴字第617號終止租約案卷核閱無誤。再經原審及本院依職權查詢結果，上訴人王進明、視同上訴人王桎玄、王相錦、張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程及張隆俊等人迄今均未向本院聲明拋棄繼承或限定繼承之事實，此亦有本院臺中簡易庭紀錄科查詢表、索引卡查詢－當事人姓名查詢、本院民事紀錄科查詢表、索引卡查詢證明在卷可憑（見原審卷第70頁至74頁；本院卷第17頁至18頁）。故系爭租約之租賃關係應由上訴人王進明、視同上訴人王桎玄、王相錦、張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程及張隆俊公同繼承，且渠等應繼受系爭租約之承租人地位，並受系爭租約條款之拘束。而前開事實，為上訴人王進明、視同上訴人張金仔、王孟鴻、王嘉德、張木財、張隆翔、張秉程及張隆俊、王相錦所不爭執，而視同上訴人王桎玄已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，復未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第1項、第3項規定，視同自認。是被上訴人此部分主張，自堪信為真正。
（二）租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第44
2條定有明文。被上訴人前就系爭土地（面積364平方公尺）向上訴人王進明、視同上訴人王桎玄、張金仔、王孟鴻、王嘉德、王相錦及訴外人王素真提起調整租金訴訟，經本院以90年度訴字第617號民事判決自91年5月30日起，每年調整租金為1萬9,918元確定在案，有本院90年度訴字617號民事判決附卷可按（見原審卷第11頁至19頁）。而系爭土地於前案審理時之89年7月之公告現值為每平方公尺5,800元，然於104年1月之公告現值為每平方公尺1萬6,200元，有土地登記謄本在卷足憑（見本院90年度訴字第617號卷；原審卷第8頁），足見系爭土地自90年前案訴訟調整租金後，土地價值已有明顯之上漲，故被上訴人請求調整系爭土地之租金，符合首揭規定，應准予調整。上訴人王進明雖抗辯：被上訴人曾應允不再調整租金云云，然為被上訴人所否認，而上訴人王進明復未舉證證明以佐其說，故其前揭所辯，應非可採。
（三）城市地方租用基地建築房屋租金之限制，依土地法第105條準用第97條之規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例實行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該該期間內申報者，地政機關公告之地價而言（參見該條例第16條），至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者（參見同條例第46條），與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不同，最高法院47年台上字第1827號判例雖有法院斟酌實情，認公告地價較諸自行報價為準確，而依公告地價為調整租金之計算標準，乃以實施都市平均地權條例實施後，舉辦規定地價及重新規定地價，土地所有權人申報之地價與公告之地價，不得有百分之20之差額（參見該條例第九條），故法院得斟酌實情認公告地價較申報地價為準確，為調整租金命為給付之判決，與公告現值作為土地權利變更登記時，申報土地移轉現值之參考，尚屬有別（參照司法院73年廳民一字第673號函；另最高法院88年度台上字第108號判決亦同此見解)。租賃物價值增減之標準，法院除應斟酌不動產之價值、所處位置及四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。查系爭土地坐落臺中市太平區，應屬城市地方土地；另依被上訴人提出之租賃契約書影本第1條記載（見原審卷第25頁），上訴人及視同上訴人之被繼承人王群向被上訴人租用系爭土地係作為房屋基地使用，則兩造間之租金，自有土地法租金上限規定之適用，亦即不得超過土地申報總價額（即申報地價）週年利率百分之10。而系爭土地之地目為建地，承租面積為110坪即364平方公尺；又坐落位置已接近臺中市太平區郊區，該地可經由寬度約6公尺之臺中市○○市○○路通往約100多公尺外之寬度約20公尺之東平路，東平路上之商業尚稱繁榮，系爭土地周遭分別係一般住戶、工廠及農地，上訴人等在系爭土地上所有之建物，附圖所示Ａ部分為土磚造石棉瓦鐵架平房，作為神明廳及堆置雜物使用，附圖所示Ｂ部分為土磚造舊式煙寮，供作堆置雜物使用，附圖所示Ｃ、Ｅ部分為磚造瓦頂平房，供上訴人王進明居住使用，該等建物均頗為老舊非近日內所建等情，亦經前案及原審承審法官分別於91年3月18日及104年10月8日到場勘驗屬實，並各製有勘驗筆錄在卷足憑。是本院審酌系爭土地之面積、坐落位置、工商繁榮程度、上訴人王進明利用基地之經濟價值及所受利益等情事，認兩造所約定之租金，應調整至按系爭土地當年度申報總價額週年利率百分之8為適當。而系爭土地面積為364平方公尺，102年1月之申報地價為每平方公尺1,440元，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第8頁），是系爭土地之總申報地價為52萬4,160元（計算式：1,440元×364平方公尺＝52萬4,160元），依前開應調整之週年利率百分之8計算，系爭土地之年租金應為4萬1,933元（計算式：52萬4,160元×8％＝
4萬1,933元，元以下四捨五入）。而被上訴人僅請求將每年租金調整為4萬1,932元，自應准許。
（四）出租人依民法第442條提起調整租金之訴，法院為准許之判決，得自調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例要旨參照）。查兩造間就系爭土地之不定期限租賃，被上訴人雖於104年3月24日起訴請求調整租金，有起訴狀上之收件章附卷可考（見原審卷第5頁），然其復於原審審理中即104年5月15日提出民事追加被告狀，具狀追加訴外人王素真之繼承人即張木財、張隆翔、張秉程及張隆俊為原審被告，是被上訴人主張本件調整租金之效力應自該104年5月15日民事追加被告狀繕本送達最後一位被告翌日即104年6月5日【查本件民事追加被告狀繕本送達最後之被告，係於104年5月25日寄存送達於被告王桎玄戶籍所在轄區之臺中市政府警察局第三分局合作派出所，有送達證書為憑（見原審卷第79頁）；依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日發生效力】起算，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件被上訴人主張系爭土地價值有騰漲情形，請求調整租金，既為可採，其依民法第442條規定，請求將上訴人及視同上訴人共同（原審判決誤載為「連帶」，應予更正）向其承租之系爭土地租金，自104年6月5日起調整每年租金為4萬1,932元，於法有據，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中華民國105年8月12日
民事第四庭審判長法官王金洲
法官陳得利法官陳玟珍上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年8月12日
書記官洪翊薰