裁判字號：臺灣新北地方法院103年重訴字第113號民事判決
裁判日期：民國103年03月31日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新北地方法院民事判決103年度重訴字第113號原告 謝梅蘭 訴訟代理人 魏雯祈 律師
陳郁仁 律師被告 鄭賴鳳蓮
鄭全庭 鄭仲崴 共同訴訟代理人 張麗真 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國103年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告與被告等人之被繼承人 鄭文海 於84年1月9日簽訂不動產買賣契約書（原證1，下稱系爭買賣契約），約定由原告以新台幣（下同）二千五百萬元向被告購買台北縣中和市○○○段○○○○○○號土地持分五分之一、同段223之21地號土地持分五分之一、同段220之100地號土地持分全部及台北縣中和市○○路○○○巷○弄○○號建物。原告於簽訂系爭契約後即陸續給付價金，迄今尚有二百餘萬元尚未給付，而系爭買賣標的物中，除台北縣中和市○○○段○○○○○○○○號土地外，已全數移轉原告，至於台北縣中和市○○○段○○○○○○○○號土地（原證2。按該地號重測後之地號為新北市○○區○○段○○○○號，下稱系爭土地）原告迄今僅取得應有部分十分之一。然依系爭買賣契約第十二條其他特別約定事項「…※甲乙雙方約定中和市○○○段○○○○○○○○號持分全部，本次簽約移轉十分之一，餘十分之九甲乙雙方另行約定五年內全部移轉給甲方。」，依上開約定鄭文海最晚應於89年1月9日將系爭土地剩餘應有部分十分之九移轉登記予原告，是以原告自89年1月9日當可請求鄭文海移轉系爭土地應有部分十分之九予原告。迄至102年5月13日，鄭文海不幸過世，則其上開應將新北市○○區○○段○○○○號應有部分十分之九移轉登記予原告之義務，自應由其繼承人即被告鄭賴鳳蓮（鄭文海之配偶）、鄭全庭（鄭文海之長子）及鄭仲崴（鄭文海之次子）共同繼承，因被告三人均未拋棄繼承，是以原告依系爭買賣契約及繼承法律關係亦得請求被告鄭賴鳳蓮、鄭全庭及鄭仲崴履行上開義務。
（二）鄭文海過世後，兩造為確定系爭契約之權利義務關係，於102年7月27日簽訂「立約書」乙份（原證3），其中除再次確認原告與被繼承人鄭文海之買賣契約及價金餘額外，兩造亦約定「依買賣契約書所記載，其購買的土地建物，應依約定隨即過戶甲方，但應乙方於民國一０二年五月十三日不幸辭世，因此與其乙方繼承人鄭賴鳳蓮、鄭全庭、鄭仲崴三人特立此據，以資證明此土地建物乃屬甲方所擁有」等語，依上開約定，被告等人認同系爭買賣契約所購買之「土地建物」乃屬原告所擁有，亦即被告等人同意有義務將尚未過戶完成之「新北市○○區○○段○○○○號」應有部分十分之九移轉登記予原告，是以原告依上開立約書之約定，亦得請求被告等人將系爭土地應有部分十分之九移轉登記予原告名下。
（三）又因被告三人已協議遺產分割，系爭土地由被告三人分別共有中，其等應有部分各為十分之三（原證4）。是以原告爰請求被告三人各將其名下系爭土地應有部分十分之三移轉登記於原告名下。
（四）聲明：
1、被告鄭賴鳳蓮應將新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分十分之三，辦理所有權移轉登記予原告。
2、被告鄭全庭應將新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分十分之三，辦理所有權移轉登記予原告。
3、被告鄭仲崴應將新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分十分之三，辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
（一）原告主張其與被告之被繼承人鄭文海於民國（下同）84年1月9日簽訂不動產買賣契約即本件系爭買賣（詳原證1），依民事訴訟法第352條第2項規定，請原告提出該買賣契約書之原本以為證明。
（二）原告起訴主張，鄭文海過世後，兩造為確定系爭契約之權利義務於102年7月27日簽訂「立約書」乙份，認同系爭買賣標的所購之土地建屋係屬原告所有。自鄭文海出殯後，原告多次打電話給鄭賴鳳蓮談論系爭土地情事，雙方於102年7月27日敲定見面，該日原告突然提出事先所擬具之立約書（即原證3）並未附有附件1、附件2，要求被告鄭賴鳳蓮簽名確認，被告當場即表示，鄭文海生前表示系爭土地係其所有，已經講好將來係與原告合建房屋，故鄭賴鳳蓮乃在立約書上最後一行填寫「以後建屋再研討」，然後簽名、蓋手印，鄭全庭當日稍晚到，見母親已簽妥，乃在立約書上簽名蓋手印，而鄭仲崴因病住院，出院後原告持該立約書（並未付有附件1、附件2），要求鄭仲崴簽名，鄭仲崴見母親已簽名，故遂在立約書上簽名。被告等簽名時皆未見有附件1、附件2，且如鄭賴鳳蓮所記「以後建屋再研討」，被告否認該立約書如原告所主張係確認系爭土地為其所有。
（三）承上，該立約書書寫買賣價金含利息共計2,500萬元，惟查，依原告自行所提出之系爭買賣契約書第3條第3款約定「（三）第三次付款：尾款新台幣壹仟貳佰?拾萬元正，自交屋日起五年期限付清。（本項款項之利息，期限由甲乙雙方自行約定）」，故由該條得知，買賣價金未包含第3期分期應付之利息，原告指買賣價金包含利息明顯與事實不符，欺騙被告，況原告並未提出附件1、附件2供證明，如果原告提供證明後，被告發現錯誤或被欺騙，被告依民法第88條、第92條規定主張撤銷立約書之意思表示。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
（四）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、原告與被告於102年7月27日簽訂立約書，載明：『茲證明買方謝梅蘭（以下簡稱甲方），於民國八十四年元月九日與賣方鄭文海（以下簡稱乙方）簽動不動產買賣契約，詳如附件一，其買賣價金含利息共貳仟伍佰萬元整。依約不定期還清部分款項貳仟貳佰捌拾萬捌仟壹佰零九元整，餘貳佰壹拾玖萬壹仟捌佰玖拾壹元整，詳如附件二。依買賣契約書所載，其購買的土地建物，應依約定隨即過戶甲方，但應乙方於民國一○二年五月十三日不幸辭世，因此與其乙方繼承人鄭賴鳳蓮、鄭全庭、鄭仲崴三人特立此據，以茲證明此土地建物乃屬甲方所擁有，以後建屋再研討。』（見本審卷第11頁，原證3）之簽名、指紋真正。
2、被告之被繼承人鄭文海所有新北市○○區○○○段○○○○○○號土地持分5分之1、同段223之21地號土地持分5分之1、同段220之100地號土地持分10分之1及新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號建物，於84年間移轉予原告。
（二）爭執事項：
1、原告主張其與被告等人之被繼承人鄭文海於84年1月9日簽訂不動產買賣契約書（原證1，下稱系爭買賣契約），約定由原告以新台幣（下同）二千五百萬元向被告購買台北縣中和市○○○段○○○○○○號土地持分五分之一、同段223之21地號土地持分五分之一、同段220之100地號土地持分全部及台北縣中和市○○路○○○巷○弄○○號建物。原告於簽訂系爭契約後即陸續給付價金，迄今尚有二百餘萬元尚未給付，而系爭買賣標的物中，除台北縣中和市○○○段○○○○○○○○號土地（即系爭土地）外，已全數移轉原告；又鄭文海過世後，兩造為確定系爭契約之權利義務關係，於102年7月27日簽訂「立約書」乙份（原證3），其中除再次確認原告與被繼承人鄭文海之買賣契約及價金餘額外，兩造亦約定「依買賣契約書所記載，其購買的土地建物，應依約定隨即過戶甲方，但應乙方於民國一０二年五月十三日不幸辭世，因此與其乙方繼承人鄭賴鳳蓮、鄭全庭、鄭仲崴三人特立此據，以資證明此土地建物乃屬甲方所擁有」等語，是以原告依上開系爭買賣契約及立約書之約定，亦得請求被告等人將系爭土地應有部分十分之九移轉登記予原告名下等語。
2、被告主張否認系爭買賣契約、原證六的現金帳真正，原證六帳冊之所有權人及記帳人為何人我們不清楚，有很多不同的筆跡，否認真正，不是鄭文海所寫，目的為何也看不出來，原證3之立約書簽名、指紋真正，但沒有附件一、附件二，所載：『以後建屋再研討』，是指系爭房地係另行研討合建房屋之意云云置辯。
四、首應審酌系爭買賣契約及立約書是否真正？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文；申言之，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號及同院48年臺上字第887號判例意旨參照）。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第一、二項固定有明文。惟買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，其未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其買賣契約為已成立。且民事訴訟法第358三條關於私文書經本人或其代理人簽名畫押蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名畫押蓋章或按指印係本人或代理人為之，在當事人間已無爭執，或經舉證人證明者，始得適用；然被告否認被繼承人鄭文海之簽名、印章真正，按諸舉證責任分配之原則，應由原告負舉證之責。準此以言，本件原告主張與被告之被繼承人鄭文海於84年1月9日簽訂系爭不動產買賣契約，請求被告將系爭房地移轉登記予原告，而因被告否認其被繼承人鄭文海與原告間成立系爭不動產買賣契約，是以此部分事實自應由原告負舉證責任。
（二）原告於84年1月9日與被告之被繼承人鄭文海簽訂系爭不動產買賣契約書（原證1），載明：『第二條：買賣總價款：雙方議定新臺幣貳仟伍佰萬元正。第三條：付款期限及移交不動產方法：㈠第貳次付款：甲方付給乙方新臺幣柒佰柒拾萬元正。㈡第二次付款：過戶完成以甲方名義向銀行貸款新臺幣伍佰萬元正。㈢第三次付款：尾款新臺幣壹仟貳佰参拾萬元正，自交屋日起五年期限付清。（本項款項之利息，期限甲、乙雙方自行約定；不動產標示：土地：中和市○○○段○○○○○○號持分伍分之壹。同段二二三之二一地號持分伍分之壹。同段二二○之一○○地號持分全部，移轉十分之一。建物：中和市○○路○○○巷○弄○○號及三六七九建號所有權全部；第十二條：其他特別約定事項：＊本項買賣以現狀交屋。＊本件買賣乙方同意以自用住宅稅率辦理。＊甲、乙雙方約定中和市○○○段○○○○○○○○號持分全部，本次簽約移轉十分之一，餘十分之九甲乙雙方另行約定五年內全部移轉給甲方。』（見本審卷第6-10頁，原證1），經查，系爭不動產買賣契約書約定：「不動產標示：土地：中和市○○○段○○○○○○號持分伍分之壹。同段二二三之二一地號持分伍分之壹。同段二二○之一○○地號持分全部，移轉十分之一。建物：中和市○○路○○○巷○弄○○號及三六七九建號所有權全部」之系爭土地持分十分之一已約定依移轉登記予原告，有土地登記謄本在卷可按，且兩造於102年7月27日簽訂「立約書」再次確認原告與被繼承人鄭文海之買賣契約書，又被告亦對系爭立約書真正不爭執，足見，被告之被繼承人鄭文海已約定依移轉登記予原告，系爭不動產買賣契約書及立約書應屬真正均甚明。
五、末應審酌原告依系爭買賣契約及立約書之約定，請求被告將系爭土地應有部分十分之九移轉登記予原告，有無理由？
（一）然查，原告於84年1月9日與被告之被繼承人鄭文海簽訂系爭不動產買賣契約書（原證1），載明：『第二條：第三次付款：尾款新臺幣壹仟貳佰参拾萬元正，自交屋日起五年期限付清。不動產標示：土地：中和市○○○段○○○○○○號持分伍分之壹。同段二二三之二一地號持分伍分之壹。同段二二○之一○○地號持分全部，移轉十分之一。建物：中和市○○路○○○巷○弄○○號及三六七九建號所有權全部；第十二條：其他特別約定事項：甲、乙雙方約定中和市○○○段○○○○○○○○號持分全部，本次簽約移轉十分之一，餘十分之九甲乙雙方另行約定五年內全部移轉給甲方。』（見本審卷第6-10頁，原證1），其中第十二條：其他特別約定事項為系爭土地本次簽約移轉十分之一，餘十分之九雙方另行約定五年內全部移轉給甲方，已指明系爭買賣契約僅約定移轉系爭土地持分十分之一，其餘系爭土地持分十分之九「另行約定」，應係另行重新簽訂契約約定之意，又除系爭土地持分十分之九外，均已84年1月簽訂系爭買賣契約時移轉登記完畢，再觀之系爭買賣契約第二條約定尾款1230萬元，自交屋日起五年期限付清自明。原告依系爭買賣契約書之約定及繼承法律關係，請求被告將系爭土地應有部分十分之九移轉登記予原告，並無理由。
（二）又查，原告與被告於102年7月27日簽訂立約書，載明：『茲證明買方謝梅蘭（以下簡稱甲方），於民國八十四年元月九日與賣方鄭文海（以下簡稱乙方）簽動不動產買賣契約，詳如附件一，其買賣價金含利息共貳仟伍佰萬元整。依約不定期還清部分款項貳仟貳佰捌拾萬捌仟壹佰零九元整，餘貳佰壹拾玖萬壹仟捌佰玖拾壹元整，詳如附件二。依買賣契約書所載，其購買的土地建物，應依約定隨即過戶甲方，但應乙方於民國一○二年五月十三日不幸辭世，因此與其乙方繼承人鄭賴鳳蓮、鄭全庭、鄭仲崴三人特立此據，以茲證明此土地建物乃屬甲方所擁有，以後建屋再研討。』（見本審卷第11頁，原證3），經查：
1、然原證6的現金帳簿第28頁第1行86年10月30日開始記載，並非自84年1月9日原告與被告之被繼承人鄭文海簽訂系爭不動產買賣契約書時開始記載，原證6的現金帳簿之記載是否與系爭不動產買賣契約價款有無關係不明；何況，原證6的現金帳簿記載還現金、借現金、阿嬌、轉帳支出、禮斗（拜拜用），有收入又有支出，第29頁第6行金額變多，似與系爭不動產買賣契約價款無關；又證人 丁文珍 於本院103年3月19日審理證述原證6的現金帳簿所有權是原告的，有一部份是原告的筆跡，大部分的筆跡是鄭文海的筆跡，帳本是在原告身上，原告給鄭文海每次還一筆錢，都是鄭文海自己紀錄的，現金帳第28頁前面標題，「購宅款項」、「購宅尚欠餘額」是原告寫的，並非鄭文海寫的，他們有合作事業，所以之間有相互間金錢往來紀錄等情，有本院103年3月19日言詞辯論筆錄在卷可按。已指明原證6的現金帳簿所有權是原告的，並非鄭文海所有，他們有合作事業，所以之間有相互間金錢往來紀錄，且現金帳第28頁前面標題，「購宅款項」、「購宅尚欠餘額」是原告寫的，並非鄭文海寫的，足見，原證6的現金帳簿因原告與鄭文海有合作事業， 係渠 等相互間金錢往來紀錄，並無法證明係系爭不動產買賣契約價款紀錄之事證。
2、又被告 陳稱渠 等是繼承人，所以原告與被繼承人的買賣情形我們不知道，原告與被告於102年7月27日簽訂立約書時，並沒有附件一、附件二，立約書所載：『以後建屋再研討』，是指系爭房地係另行研討合建房屋之意等情，原告亦稱102年7月27日簽訂立約書時，當時附件一、附件二不是跟契約書訂在一起，但是我們有拿過去確認過，立約附件一即系爭不動產買賣契約書原本，附件二是原證6的現金帳，立約書所載：『以後建屋再研討』，被告希望系爭土地如有蓋房子，以後雙方要在談一下房子怎麼分，怎麼分房子，都沒有談是等語。又證人丁文珍於本院103年3月19日審理證述於102年7月27日簽訂立約書時，立約書並沒有附附件一、附件二，但其中附件一契約書、附件二付款明細帳本，拿給被告被告鄭全庭、鄭賴鳳蓮看，當時簽約時只有被告鄭賴鳳蓮、被告鄭全庭在，原告也在，被告鄭仲崴當時在醫院，被告鄭仲崴簽名是在立約書一個月以後才簽名的，不是當場簽的等情證人 高維妮 、 高維欣 於本院103年3月19日審理亦證述於102年7月27日簽訂立約書時，立約書並沒有附附件一、附件二，當時簽約時只有被告鄭賴鳳蓮、被告鄭全庭在，原告也在，被告鄭仲崴當時在醫院等語，有本院103年3月19日言詞辯論筆錄在卷可按。依前開說明，附件二即原證6的現金帳簿並無法證明係系爭不動產買賣契約價款紀錄之事證；且被告鄭仲崴於102年7月27日簽訂立約書時不在場，因附件一系爭不動產買賣契約書原本及附件二原證6的現金帳並無跟系爭立約書訂在一起，被告鄭仲崴有無審閱不明；何況，被告並否認原證6的現金帳真正，且原告亦坦承有部分尾款未付清，可見，尾款多少未支付亦不明，被告自無從得知系爭不動產買賣契約書之尾款多少未支付已明。
3、且系爭土地所有以登記為要件，系爭土地目前仍登記為被告所有，並非登記為原所有，系爭立約書所載：「茲證明此土地建物乃屬甲方（即原告）所擁有」係屬無意義；又系爭立約書亦無約定系爭土地移轉登記予原告之事項；而買賣契約之成立，以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，其未就標的物及價金互相同意者，自不得謂其買賣契約為已成立。系爭立約書即無約定系爭土地移轉登記予原告之事項，且尾款（或價金）未支付多少亦不明，顯未就系爭土地移轉登記予原告之事項及價金互相同意，應並非系爭不動產買賣契約書第十二條其他特別約定事項之「另行約定」重新簽訂契約情形；何況，原告系爭立約書所載：「以後建屋再研討」，系爭土地合建事項顯未談妥，顯然，系爭立約書並未就系爭土地買賣事項談妥。足見，系爭立約書中兩造並未就系爭土地移轉登記予原告之事項、價金互相同意，及系爭土地合建尚未談妥，原告依系爭立約書之約定，請求被告將系爭土地應有部分十分之九移轉登記予原告，並無理由。
六、從而，原告依系爭買賣契約、立約書之約定及繼承法律關係，請求「1、被告鄭賴鳳蓮應將新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分十分之三，辦理所有權移轉登記予原告。2、被告鄭全庭應將新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分十分之三，辦理所有權移轉登記予原告。3、被告鄭仲崴應將新北市○○區○○段○○○○號土地所有權應有部分十分之三，辦理所有權移轉登記予原告。」，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年3月31日
民事第二庭法官張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月31日
書記官尤秋菊