裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1829號民事判決
裁判日期：民國105年06月24日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1829號原告 吳博志 訴訟代理人 吳博興 被告 吳振銘 訴訟代理人 吳妹蓮 被告 林金銘 訴訟代理人 李仲景 律師被告 施槐樣
吳江海 吳錦豐 吳博賢 吳修旻 吳博厚 楊美苗 上六人共同訴訟代理人 吳建霖 當事人間分割共有物事件，本院於105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、地目建、面積一一九八平方公尺之土地應分割如附圖乙之2案所示編號六二八D部分（面積120平方公尺）分歸被告吳振銘單獨取得；編號六二八B、C部分（面積分別為133平方公尺、49平方公尺）分歸被告林金銘單獨取得；編號六二八E部分（面積150平方公尺）分歸被告吳江海、吳錦豐依應有部分各二分之一保持共有；編號六二八F部分（面積224平方公尺）分歸原告、被告吳博賢依應有部分各二分之一保持共有；編號六二八G部分（面積336平方公尺）分歸被告吳博厚、楊美苗、吳修旻依應有部分吳博厚六分之四、楊美苗、吳修旻各六分之一保持共有；編號六二八H部分（面積186平方公尺）分歸被告施槐樣單獨取得。
被告吳振銘、林金銘應依附表三所示金額分別補償原告及被告、吳江海、吳錦豐、吳博賢、施槐樣、吳修旻、吳博厚、楊美苗。
訴訟費用由兩造按附表四所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告與被告吳振銘、吳江海、吳錦豐、吳博賢、施槐樣、林金銘、吳修旻、吳博厚、楊美苗所共有，原告及被告吳振銘、吳博賢、林金銘之應有部分各為60分之6，被告吳江海、吳錦豐之應有部分各為60分之4，被告施槐樣之應有部分為6分之1，被告吳修旻、楊美苗之應有部分各為60分之3，被告吳博厚之應有部分則為60分之12。又系爭土地上有被告吳振銘所有，門牌號碼為台中市○○區○○路○段000號之建物及磚造牆等地上物（下稱系爭地上物），惟系爭地上物均未經其餘共有人同意搭建，為未辦理保存登記之違章建築，且該建物之現況已因房屋年代久遠、破舊而無保存必要；系爭土地上另有被告林金銘未經其餘共有人同意所搭建之門牌號碼為台中市○○區○○路○段000號之磚造三層樓房（系爭樓房）；而系爭土地僅有臺中市○○區○○路二段道路為唯一對外聯通道路，是分割後之土地應與其相接，俾免形成袋地。是兩造就系爭土地並無不予分割之協議，且系爭土地並無因物之使用目的而不能分割之情形，當事人間又無法達成分割協議；綜上，原告爰依民法第823、824條及相關法律之規定提起本件訴訟，訴請裁判分割共有物，並聲明：兩造共有之系爭土地，請准予裁判分割，分割方案及相關位置如附圖乙之2案所示。
二、被告方面：㈠被告林金銘抗辯略以：被告為就系爭土地之權利範圍為60分
之6，係從被告之父即訴外人 林萬財 處繼承而來，林萬財於取得系爭土地之應有部分後，隨即於系爭土地上東南角面○○○區○○路之處，蓋有二層加強磚造房屋，至今44年均由林萬財及林金銘使用住居其中，未曾中斷；又訴外人 吳天賜 （即原告之伯父）於出售系爭土地應有部分時有向林萬財表示其就系爭土地上系爭樓房坐落之位置有使用之權利等語，是原告應明知被告就其所有之系爭樓房坐落之位置有使用之正當權源；再觀諸其他共有人亦有於系爭土地上建造房屋多時之情形，應足證系爭土地上有分管協議存在，且原告稱被告建造系爭樓房並未經過其他共有人同意之主張，並非屬實。且本件被告於62年以前建蓋之系爭樓房並不違反建築法之規定，於土地裁判分割時，實應考量此棟歷經45年建築物長期為被告建造、居住使用之現狀事實，隨意拆除將嚴重影響被告之權益至鉅，是本件被告同意本件如臺中市大里地政事務所複丈日期104年12月16日之複丈成果圖所示之乙之2分割方案（下稱乙之2案）；惟系爭土地經鑑定後認「市價」每坪約138,000元應屬過高，被告已提出「不動產交易實價查詢服務網」之資訊供參，應足證當地市價每坪單價平均僅為100,000元，且觀諸上開附圖乙之2案所示之628C部分（附圖所示編號位置均省略記載628），單獨來看，未鄰馬路，與袋地無異，長期荒廢，幾無利用價值，縱與被告現使用之B部分合併評估，亦無鑑定報告書所示價值，況本件報告書係就整筆共有土地為評估，始得出上開數額結果，C部分土地顯未達整體平均價額水準，故被告不願分得C部分增加其應找補予其他共有人之金額。
㈡被告吳振銘、吳江海、吳錦豐、吳博賢、施槐樣、吳修旻、
吳博厚、楊美苗答辯略以：均同意分割，分割方案均如附圖乙之2分割方案。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭土地為原告與被告吳振銘、吳江海、吳錦豐、吳博賢、施槐樣、林金銘、吳修旻、吳博厚、楊美苗所共有，原告及被告吳振銘、吳博賢、林金銘之應有部分各為60分之6，被告吳江海、吳錦豐之應有部分各為60分之4，被告施槐樣之應有部分為6分之1，被告吳修旻、楊美苗之應有部分各為60分之3，被告吳博厚之應有部分則為60分之12；系爭土地並無依物之使用目的不能分割之情形，各共有人間亦未訂有不予分割之契約，兩造復不能達成分割協議等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類、第二類謄本、地籍圖謄本，及華聲科技不動產估價師事務所估價報告書內之系爭土地土地登記第三類謄本等件在卷為憑，核屬相符，且爲兩造所不爭執，是原告此部分主張自堪信為真實。從而，原告基於系爭土地共有人身分之共有物分割請求權訴請裁判分割系爭土地，洵屬正當，應予准許。
㈡按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有
土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年台上字第1831號判例參照）。且共有物之分割方法，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平決定（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照）。另定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又依民法第824條第2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：⑴以原物分配於各共有人。⑵變賣共有物以價金分配於各共有人。⑶以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院91年度台上字第1768號判決參照）。再者，裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照）。準此，本院即應依共有物之性質，斟酌各共有人之利害關係，其使用之狀況及當事人之意願，分割後之經濟效用，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而就系爭土地為公平合理之分割。倘基於土地使用之目的不能分割，例如分割共有土地時，需保留部分土地供為通行道路之用，或共有人表明仍願維持共有之情事者，仍得就部分土地維持共有關係。經查：
⑴兩造共有之系爭土地，原告及被告吳振銘、吳江海、吳錦
豐、吳博賢、施槐樣、吳修旻、吳博厚、楊美苗均同意以附圖乙之2案分割，有本件105年5月3日言詞辯論筆錄附卷可稽(見卷㈡第8頁至9頁反面)，足認以原物分配於各共有人之方式，概為兩造所同意，僅被告林金銘對於分割方法中有關如附圖乙之2案所示編號C分配部分，有不同意見。
⑵第查，系爭土地上存有被告吳振銘所有之土造牆壁外層塗
水泥平房，所在位置即如由本院103年重訴字第663號囑託臺中市大里地政事務所繪製之土地複丈成果圖（見卷㈠第121頁）所示A部分（相關位置即如附圖乙之2案所示編號D），占有系爭土地195平方公尺；及被告林金銘所有作為居住使用之系爭樓房，所在位置即如上開土地複丈成果圖所示之G部分（相關位置即如附圖乙之2案所示編號B），占有系爭土地127平方公尺，為兩造所不爭執，復經本院勘驗現場明確，有勘驗筆錄，及由本院103年重訴字第663號囑託臺中市大里地政事務所繪製土地複丈成果圖（見卷㈠第111至123頁）。
⑶本院考量系爭土地之上開使用現況情形，於公平合理範圍
內儘量保留經濟價值較高之建物，使系爭樓房所有權人仍可保有利用，避免分割後該土地上仍具經濟價值之系爭樓房遭拆除，造成社會經濟之損失，並衡酌原告、被告吳振銘、吳江海、吳錦豐、吳博賢、施槐樣、吳修旻、吳博厚、楊美苗均同意依附圖乙之2案所示之分割方案為本件分割等多數共有人意願，且使兩造所分得之土地均能臨路，對外通行無礙，符合經濟效用，認採用附圖乙之2案所示之分割方法分割系爭土地，尚合乎公平經濟效用原則，應屬公平適當，俾使兩造所分得之土地均能臨臺中市○○區○○路二段之道路，且毋須拆除就附圖乙之2案仍有爭執之被告林金銘所有之系爭樓房，得照現況使用。
⑷再參諸原告與被告吳博賢及被告吳江海、吳錦豐、吳博厚
、楊美苗、吳修旻自原告提起本件訴訟後，就原告與被告吳博賢維持共有，被告吳江海、吳錦豐維持共有，被告吳博厚、楊美苗、吳修旻維持共有等情均於本院表示同意，並經被告吳江海、吳錦豐、吳博賢、吳修旻、吳博厚、楊美苗之共同訴訟代理人於本件104年11月17日言詞辯論程序中陳明分割後欲維持共有，爰依其等之意願，准如附圖乙之2案所示編號E部分，由被告吳江海、吳錦豐按附表一分割後應有部分比例保持共有；編號F部分，由原告及被告吳博賢按附表一分割後應有部分比例保持共有；編號G部分，由被告吳博厚、楊美苗、吳修旻按分割後應有部分比例保持共有；其餘共有人則單獨取得應分得之土地所有權。
⑸至被告林金銘雖抗辯附圖乙之2案所示之編號C部分，單獨
來看未鄰馬路，與袋地無異，幾無利用價值，縱與被告現使用之編號B部分合併評估，亦無鑑定報告書所示價值云云，然就系爭土地之使用現況及四鄰土地情形以觀，系爭土地如附圖乙之2案所示編號B部分土地上，有被告林金銘所有之系爭樓房，被告林金銘亦自承45年前即建屋使用迄今（本院卷㈠第205頁），而編號C部分與有系爭建築物之B部分相連接，且C部分僅有49平方公尺，若分配予編號H部分之施槐樣，則施槐樣之土地將成狹長之L形，分割後土地不方正外，C部分之出入或使用將受限制，實難發揮土地之最大利用價值；且其餘共有人所分得之土地皆未與C部分相連，若由其他分得D、E、F、G之共有人亦分得C部分，不但未相鄰，且分列二側，中間夾被告施槐樣之H部分土地，將致C部分土地成為袋地，其利用較之上開分予施槐樣之情形更顯艱鉅，將使系爭土地無法集中管理使用，對於系爭土地之使用效益及經濟價值均大幅降低；而若將C部分由分得B部分之林金銘取得，將合併成較完整方正之土地，且被告林金銘為單獨取得B部分之土地，得與C部分連結使用，被告徒以其房屋僅坐落於B部分，而欲將未使用之C部分分離交由其他共有人承受，應顯難發揮土地之最大利用價值，要無足採。綜上各情，附圖乙之2案既為多數共有人所同意，而參諸分割後土地價值增減分析，分割方案土地總價值愈高、補償金額愈低，表示土地資配置愈合理，且分得部分均符合經濟效用及共有人之利益，堪認允當。爰判決如主文第一項所示。
㈢再按法院裁判分割共有物，尚應斟酌共有物之價格，倘共有
人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57年臺上第2117號、85年臺上字第2676號判例意旨參照）。經查，前開土地分割後因臨路及坐落位置之情形不同而價值有所差異，經前開本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定結果：分割後各部分土地之價值，各共有人分得土地價值變動情形如附表二所示，有前開鑑定報告書可稽。是前開土地分割後各共有人實際分得之土地價值，相較於分割前應有部分價值，確有增減之情形。依上揭最高法院判例意旨，兩造間自應互為補償如附表三所示，始為公平。又本件被告林金銘雖抗辯鑑定報告所認之市價過高云云，惟經該事務所運用比較法、收益法（直接資本化法）、成本法、土地開發分析法等評估方法，經派員實地調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交通情況、公共設施、使用現況及經濟發展程度及房地產交易現況等因素，鑑定後作成估鑑報告書，認兩造依附圖乙之2案所示分割後所取得土地價值及互為找補金額應如附表三所示，核屬客觀可採。被告林金銘雖主張本件土地價格應依「不動產交易實價查詢服務網」之資訊為依據，惟實價登錄之交易價格亦因不同交易個案及當事人主觀因素影響，難謂較上開鑑定方法得出之結果為客觀可信。是以本院審酌上開鑑定意見，認兩造應找補之金額如附表三所示，應屬適當，爰判決如主文第三項所示。
㈣按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所
訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是系爭土地之分管契約，已因被上訴人提起本件分割共有物訴訟，而當然終止。且分管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用（最高法院85年度台上字第53號判決意旨參照）。次按分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。再按共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間（最高法院85年度台上字第1046號判決意旨參照）。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第第277條前定有明文；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例可供參考。經查，本件被告林金銘主張兩造就系爭土地訂有分管契約等情，為原告及其餘被告所否認，皆稱渠等皆不知情，且若知情不可能讓被告林金銘建築超過其所有之應有部分比例等語；然本件被告就系爭土地有分管契約存在乙情，僅泛稱就系爭樓房坐落系爭土地之位置有使用之權利為原告所明知，且系爭樓房已坐落40餘年，渠等間之分管契約為先祖口頭約定云云，惟並未提出任何證據以證其所述為實，且被告林金銘亦自承係未辦保存登記之建物（本院卷㈡第4頁），基上，是在別無其他積極證據證明下，既為原告及其餘共有人即本件其餘被告所否認，尚難遽採，併此敘明。
四、再按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1設有規定。本件為共有物分割事件，在性質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由各當事人依其就系爭土地之原應有部分比例即如附表四所示分擔，爰諭知如主文第三項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴有理由，爰依民事訴訟法第78條、第80條之1，判決如主文。
中華民國105年6月24日
民事第五庭法官楊熾光正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月24日
書記官陳錫威附表一：系爭土地分割後各當事人應有部分比例┌──┬────┬────┬────┐│編號│當事人│附圖所示│應有部分││││編號部分│比例│├──┼────┼────┼────┤│1│吳振銘│628D│全部│├──┼────┼────┼────┤│2│林金銘│628B、Ｃ│全部│├──┼────┼────┼────┤│3│吳江海││2分之1│├──┼────┤628Ｅ├────┤│4│吳錦豐││2分之1│├──┼────┼────┼────┤│5│吳博志││2分之1│├──┼────┤628Ｆ├────┤│6│吳博賢││2分之1│├──┼────┼────┼────┤│7│吳博厚││6分之4│├──┼────┤├────┤│8│楊美苗││6分之1│├──┼────┤628Ｇ├────┤│9│吳修旻││6分之1│├──┼────┼────┼────┤│10│施槐樣│628Ｈ│全部│└──┴────┴────┴────┘附表二：各共有人依附圖乙之2案分割增減差額分析表（單位：新臺幣）┌─────┬──────┬──────┬──────┐│編號持有人│分割價值/元│持分價值/元│增減差值/元│├─┬───┼──────┼──────┼──────┤│1│吳振銘│5,045,700│5,009,203│36,497│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│2│林金銘│7,576,119│5,009,203│2,566,916│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│3│吳江海│3,122,028│3,339,469│-217,441│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│4│吳錦豐│3,122,027│3,339,469│-217,442│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│5│吳博志│4,709,320│5,009,203│-299,883│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│6│吳博賢│4,709,320│5,009,203│-299,883│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│7│吳博厚│9,324,455│10,018,405│-693,950│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│8│楊美苗│2,331,114│2,504,602│-173,488│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│9│吳修旻│2,331,113│2,504,602│-173,489│├─┼───┼──────┼──────┼──────┤│10│施槐樣│7,820,835│8,348,672│-527,837│├─┴───┼──────┼──────┼──────┤│合計│50,092,031│50,092,031│0│└─────┴──────┴──────┴──────┘附表三：補償金額表（單位：新臺幣）┌─────┬────────────────┐││應補償人及應補償金額││├────┬─────┬─────┤││吳振銘│林金銘│合計│├─┬───┼────┼─────┼─────┤││吳江海│3,048元│214,393元│217,441元││├───┼────┼─────┼─────┤│受│吳錦豐│3,048元│214,394元│217,442元││補├───┼────┼─────┼─────┤│償│吳博志│4,204元│295,679元│299,883元││人├───┼────┼─────┼─────┤│及│吳博賢│4,204元│295,679元│299,883元││受├───┼────┼─────┼─────┤│補│吳博厚│9,728元│684,222元│693,950元││償├───┼────┼─────┼─────┤│金│楊美苗│2,432元│171,056元│173,488元││額├───┼────┼─────┼─────┤││吳修旻│2,432元│171,057元│173,489元││├───┼────┼─────┼─────┤││施槐樣│7,401元│520,436元│527,837元│└─┴───┴────┴─────┴─────┘附表四：各當事人應負擔訴訟費用之比例┌──┬────┬──────┐│編號│姓名│應有部分比例│├──┼────┼──────┤│1│吳振銘│60分之6│├──┼────┼──────┤│2│吳江海│60分之4│├──┼────┼──────┤│3│吳錦豐│60分之4│├──┼────┼──────┤│4│吳博志│60分之6│├──┼────┼──────┤│5│吳博賢│60分之6│├──┼────┼──────┤│6│施槐樣│6分之1│├──┼────┼──────┤│7│林金銘│60分之6│├──┼────┼──────┤│8│吳修旻│60分之3│├──┼────┼──────┤│9│吳博厚│60分之12│├──┼────┼──────┤│10│楊美苗│60分之3│└──┴────┴──────┘