裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2129號民事判決
裁判日期：民國103年02月27日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2129號原告 蔡志盟 訴訟代理人 曾桂釵 律師複代理人 唐梓淇 被告 蔡美鸞 訴訟代理人 王惠光 律師複代理人 周淑萍 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號五樓房屋遷出，並將房屋返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟伍佰柒拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告父親 蔡福培 於民國67年間購買坐落臺北市○○區○○段0○段00○0地號土地（下稱系爭土地）之同段2675建號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋），登記於祖父 蔡萬枝 名下，供其子女至臺北讀書居住之用，權狀一開始即由蔡福培保管。蔡萬枝於99年7月29日親自到戶政事務所申請印鑑證明2份，同年7月30日切結所有權狀滅失，同年8月20日與原告簽立不動產買賣契約書，同年11月8日完成系爭房屋所有權移轉登記予原告。原告於99年9月28日給付買賣價金新臺幣（下同）513萬元與蔡萬枝。蔡萬枝欲將買賣價金分別贈與孫女 蔡淑芬 及 蔡慧珍 220萬元，由原告分次提領現金交付蔡淑芬，至99年12月間蔡淑芬夫妻因頂麵包店急需用錢，向原告借貸80萬元，再自蔡萬枝領給蔡淑芬之現金中慢慢抵還給原告；並於100年1月3日匯款220萬元與蔡慧珍。
（二）100年5月間某日，蔡萬枝與原告同住在新竹市○○街家中，被告偕同原告大姑 鄭蔡妙惠 前來表示知悉系爭房屋已移轉登記與原告，問原告要給伊什麼保障？原告回稱：「你先住，我要用到的時候再叫你搬」，被告不接受，一直纏著要原告給伊保障及簽書面文件，原告只好要求被告去樓上問蔡萬枝之意，惟被告未上樓詢問蔡萬枝。蔡萬枝於
100年9月14日過世，被告於喪禮結束後再次提及要續住系爭房屋之事，原告仍不答應。被告對原告提出刑事偽造文書之告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以100年度偵字第13351號為不起訴處分，並經臺灣高等法院檢察署駁回再議確定。爰依民法第767、第472條規定請求被告自系爭房屋遷出並返還之。
（三）並聲明：1、被告應將系爭房屋遷讓返還原告。2、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：蔡萬枝為系爭房屋實際出資及名義所有權人，曾供系爭房屋擔保伊債務。迄至原告申報遺失補發系爭房屋所有權狀之前，所有權狀係由蔡萬枝交由伊保管。蔡萬枝原意將系爭房屋留與伊及孫女繼承，因蔡萬枝已將新竹房屋登記於蔡福培名下，由男孫繼承，伊膝下無子，當無棄伊於不顧之理。系爭房屋由蔡萬枝名下登記至原告名下時，蔡萬枝應已喪失行動及意識能力，蔡萬枝名下華南銀行新竹分行帳號000000000000號活期儲蓄存款帳戶（下稱系爭帳戶）之存摺、提款卡及密碼均由原告持有，足認系爭帳戶非蔡萬枝所有，又蔡萬枝未親自簽名於買賣契約，買賣、過戶文件均為原告偽造。蔡萬枝受款後系爭帳戶餘額所剩無幾，難謂原告確曾交付價金，且系爭房屋面積約35坪，每坪市價約60、70萬元，房價至少為2500萬元，原告僅付513萬元顯非合理。對帳明細僅有轉帳蔡慧珍之紀錄，難認原告主張蔡萬枝欲將買賣價金分配蔡淑芬一節屬實，且原告兩度同意被告居住在系爭房屋至往生之時為止，被告非無占有之合法權源，不負遷出義務等語置辯。並聲明：1、原告之訴駁回。2、願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）系爭房屋於99年11月8日以買賣為原因登記為原告所有，原登記名義人為蔡萬枝，被告為蔡萬枝之女，現居住於系爭房屋內。
（二）原告偕同蔡萬枝於99年9月20日開立系爭帳戶。
（三）原告於99年9月28日分別匯款100萬元及413萬元共計51
3萬元至系爭帳戶。
（四）系爭帳戶於99年10月11日轉帳支出61萬8,040元用以繳交稅款，100年1月3日轉帳支出220萬元至蔡慧珍郵局臺北六張犁支局帳號00000000000000帳戶，其他均為1萬元至3萬元之現金支出，帳戶餘額現為4萬9,500元。
（五）蔡萬枝於100年9月14日過世。
（六）被告前以原告涉嫌偽造文書辦理系爭房屋過戶為由向臺北地檢署提出刑事告訴，案經該署檢察官作成101年度偵字第13351號不起訴處分書，經臺灣高等法院檢察署駁回再議確定。
四、得心證之理由原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點厥為（一）原告是否為系爭房屋之所有權人？（二）被告有無占有系爭房屋之合法權源？茲分述如下：
（一）原告主張其為系爭房屋之所有人，於99年11月8日由蔡萬枝以買賣為原因，移轉登記為其所有等情，有系爭房地謄本及臺北市大安地政事務所異動索引可稽（見本院臺北簡易庭101年度司北調字第169號卷第8至12頁、本院卷（一）第34至36頁）。雖被告以原告偽造蔡萬枝簽名辦理印鑑證明及系爭房屋過戶事宜云云置辯，惟一般房地交易常情，買受人登記為所有權人，取得交易房地之所有權，此為常態之交易事實；若認買受人係以偽造文書移轉登記，則屬變態之交易事實，自應由主張此事項者，負舉證責任。是依上開說明，自應由被告舉證證明偽造文書之變態事實存在。經查：
1、原告與蔡萬枝於99年8月20日就系爭房地成立買賣契約，約定買賣價金為513萬元，原告於同年9月28日匯款513萬元至蔡萬枝系爭帳戶，有不動產買賣契約書及系爭帳戶存款往來明細暨對帳單可查（見本院卷（一）第81至83頁、第122至124頁）。且證人 蔡李鳳娥 到庭證稱：原告說蔡萬枝都是他在照顧，以後房子要留給姓蔡的，辦理的時候原告有跟我說，99年8月中旬時，在3樓之聽到原告與蔡萬枝講話，說要處理房子的事，請蔡萬枝蓋章，當時蔡萬枝只是無法行走，但是頭腦很清楚，沒有生什麼病，只是之前走路不小心趕著要上廁所，才會跌斷腳等語（見本院卷（一）第169頁反面至第171頁）；證人 蔡志陽 到庭具結證稱：爬山的時候我妹蔡慧珍打電話給我，說要把房子過給我跟原告，因為我在竹北有房子而且還有貸款要付，不想增加負擔，所跟蔡慧珍說我不要，我們家店面在新竹市○○街○○○號1樓，我回去吃飯，剛好在一樓遇到原告，他跟我說蔡萬枝要把房子過給我們兩個，我跟他說我不要，原告就說他要接下來等語（本院卷（二）第47頁正、反面）；證人蔡慧珍具結證稱：我跟我姊蔡淑芬回去新竹，我想要換房子，我姊姊蔡淑芬的先生想要開店做生意需要錢，所以跟蔡萬枝講系爭房屋可否賣掉，蔡萬枝那時候沒有點頭也沒有搖頭，後來我又再問他，不然系爭房屋是否要給原告或是蔡志陽，蔡萬枝好像有這個意思點頭一下，我有跟蔡萬枝講，如果系爭房屋給原告的話，是否可以分一點錢給我跟蔡淑芬，蔡萬枝有稍微點頭一下，後來我就跟原告及蔡志陽說蔡萬枝有這樣的想法，因為蔡萬枝都是原告在照顧，後來原告告訴我們房子過戶完，扣除必要費用後剩下400多萬元，就平均給我跟蔡淑芬，100年時原告有匯款給我等語（見本院卷（二）第49頁反面、第50頁）；證人蔡淑芬具結證稱：因為蔡慧珍想換大的房子，我先生想要做生意還一點貸款，所以我跟蔡慧珍去新竹問蔡萬枝可否賣掉房子，當時我先去上廁所，是蔡慧珍先問蔡萬枝的意見，等我進房間了以後，蔡慧珍跟我說蔡萬枝好像沒有意願要賣，我問蔡萬枝說你要不要賣，蔡萬枝搖頭，我就說你要不要給我跟蔡慧珍，蔡萬枝沒有反應，我跟蔡慧珍說讓蔡萬枝想一下要怎麼做，後來原告打電話告訴我蔡萬枝要把系爭房屋給他，他會給我們一點錢，原告當時說給我跟蔡慧珍一個人220萬元，我就說好啊，因為是蔡萬枝的房子，蔡萬枝給原告就按照蔡萬枝的意思，因為我先生想做生意，我跟原告借80萬元，原告於99年12月21日匯款給我，後來因為要給我220萬元，就從這筆錢扣給原告，後來是有時候我回新竹或原告到臺北補貨的時候，會分次給我現金，最後140萬元確定都有拿到（見本院卷（一）第52頁反面至54頁）。另原告於99年12月21日匯款80萬元至蔡淑芬帳戶一情，有匯款申請書影本供核（見本院卷（一）第202頁），系爭帳戶於100年1月3日匯款220萬元至蔡慧珍設於郵局臺北六張犁支局00000000000000號帳戶一情，有華南商業銀行新竹分行101年12月18日華新密字第0000000號函暨所附之支出憑證影本可佐（見本院卷（一）第142、144頁），核與蔡慧珍及蔡淑芬所證蔡萬枝欲將原告支付之買賣價金分配與其等之證言相符，堪認原告主張以513萬元向蔡萬枝購買系爭房屋一節屬實。
2、被告雖辯稱：原告利用蔡萬枝陷於意識不清之狀態，先於99年7月29日辦理蔡萬枝之印鑑證明，又於翌日辦理系爭房地所有權狀之遺失補發，再於99年9月20日開立系爭帳戶，末於99年11月8日辦理系爭房地所有權移轉登記，係偽造文書云云。惟查， 葛如峰 即系爭印鑑證明辦理人員於臺北地檢署101年度偵字第13351號案件偵查中具結作證：我於99年7月間在竹北戶政事務所任職…辦理印鑑證明需要親自辦理，我們會根據戶役政資訊系統問申辦人一些問題，確定辦理的人有無意識能力，如果來申辦的人答不出來，我們就不會讓他辦理，我一般會問來申辦的人辦理原因…我所承辦案件一定會確認申辦人有意識能力等語（見臺北地檢署100年度他字第10989號卷第85頁），足認蔡萬枝親自前往竹北戶政事務所並在有意識狀態清楚之情形下辦理系爭印鑑證明。又證人 王相籐 即系爭帳戶對保人員到庭具結證稱：原告到我們銀行表示要到蔡萬枝家中幫蔡萬枝開戶，我跟原告約到樓上，那時候蔡萬枝雖然是臥床，但是意識是清醒可以表達意識的，我先詢問蔡萬枝是否聽得到我講的話，我問蔡萬枝今天我來對保，要開一個戶頭，需要你幫我們簽幾個名字，我們程序差不多就是這樣子，蔡萬枝在我的契約書上面有簽名，旁邊的孫子有協助，蔡志盟拿出印章，當場蓋完以後我才拿去作開戶的動作，開戶申請書上面的指印是蔡萬枝的指印，由兩位見證人幫蔡萬枝蓋上去，因為蔡萬枝簽名有困難，所以我們請家裡另外找兩個人來見證蔡萬枝有簽名開戶，雖然我不明白蔡萬枝為什麼沒有講話，但是我看蔡萬枝的眼神，而且辦理的過程中蔡萬枝有配合，他能夠理解我講的話並且配合動作像蓋手印等語（見本院卷（一）第43頁反面至第46頁反面），堪認蔡萬枝雖於開戶過程中平躺臥床，然意識清楚且配合於開戶申請書按捺指印。再者，證人蔡志陽證稱：在談買賣過程中，蔡萬枝當時的身體狀況意識很清楚，只是不能走動，我有跟蔡萬枝對話過，他會叫我的名字，而且我跟他說的事情他都知道等語（見本院卷（二）第47頁反面）；證人蔡慧珍證稱：99年間蔡萬枝沒有生病，只是身體行動不便，所以都坐在椅子上，我去找他談系爭房屋處理一事時蔡萬枝沒有臥床，我講的他都清楚，我們說要賣房子的時候他沒有答應也沒有拒絕，等到我說要給原告跟蔡志陽的時候蔡萬枝就有點頭…蔡萬枝在還沒有發生這件事情的時候就很少講話等語（見本院卷（二）第49頁反面至第50頁）；證人蔡淑芬證稱：從我去新竹問蔡萬枝如何處理房屋到拿到錢的這段期間，蔡萬枝的身體狀況還好，聽到打麻將的事情還會笑，意識狀態應該也還好，蔡萬枝躺在床上的時間很久，好像是下半身不能動，因為我們在臺北，都是原告照顧他，我們那天去找蔡萬枝談房子事情，他坐在椅子上，我跟蔡慧珍把蔡萬枝抱到床上去讓他躺著，我就可以幫他按摩肩部跟背部…我看到蔡萬枝的時候他都是意識清楚的，還會看電視等語（見本院卷（二）第53頁）。可徵蔡萬枝於家族成員討論系爭房地處理事宜之過程至移轉所有權登記予原告期間內，意識狀態均清楚。復參以本院依職權函調蔡萬枝於99年6月1日至10
0年9月30日期間內就醫記錄，於99年間無何持健保卡就醫記錄，至100年7月16日起始有至南門綜合醫院之就診記錄，有衛生福利部中央健康保險署保險對象門診就醫紀錄明細表存卷足參（見本院卷（二）第70、71頁），若被告所稱蔡萬枝於辦理印鑑證明、所有權狀補發及所有權移轉登記時均處於意識不清之狀態，豈有未至醫療院所就診之理？是以原告所辯即無足採。
3、被告復辯稱：其持有系爭房地之所有權狀，且曾持以向銀行辦理系爭房地抵押貸款並由蔡萬枝擔任連帶保證人，原告明知上情仍未經詢問即辦理所有權狀遺失補發，可知系爭房地移轉過戶未經蔡萬枝同意云云。惟查，被告雖於96年9月10日以蔡萬枝為連帶保證人向臺灣新光商業銀行股份有限公司辦理貸款，並以系爭房地抵押擔保，然原告既非系爭抵押貸款之當事人，自無必定知悉所有權狀為被告持有之理，且蔡萬枝因年邁而不復記憶所有權狀所在處所亦非無可能。況被告以系爭房地設定抵押貸款，與蔡萬枝將系爭房地所有權移轉登記予原告所有係屬二事，尚無從以被告持有系爭所有權狀並設定抵押權一節，遽認原告未經蔡萬枝同意而辦理所有權移轉登記。
4、被告另辯稱：系爭房地位於臺北市○○○路之著名大廈，每坪市價達60、70萬元，以系爭房屋約35坪，則總價格至少有2,500萬元以上，原告所述以513萬元買得，已不合常理云云。惟查，蔡萬枝迄至100年9月14日過世時止，均與原告同住一節，為被告所不爭執，且證人蔡志陽、蔡慧珍及蔡淑芬均證稱蔡萬枝係由原告照顧等語，以蔡萬枝與原告之祖孫情誼，復同住一處，由原告照顧日常生活起居，則蔡萬枝以低於市場行情之價格出售系爭房地與原告，自屬人情之常，被告所辯即無可採。
（二）按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約，為民法第472條第1款所明定。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究，最高法院58年臺上字第78
8號判例參照。經查，證人鄭蔡妙惠證稱：因為被告住的房子被過戶到原告名下，我就跟被告回新竹，蔡李鳳娥說妳們知道了啊，後來就叫原告下來，我們有看到原告，原告就跟被告說要讓他住到往生為止…我們那時有要求，因為被告應該可以分父親的房子，可是他們說被告憑什麼可以分，被告沒有資格，他們就說不然就讓被告住，住到被告死亡…蔡萬枝出殯結束後，我和被告回到原告家一樓坐在那裡，原告跟我和被告說，你就住，住到你走為止等語（見本院卷（一）第182至184頁），足認原告同意被告無償居住系爭房屋，是兩造就系爭房地成立使用借貸契約。然而原告於100年12月16日委託律師寄發存證信函與被告收執，載明：「主旨：為代當事人蔡志盟先生函催台端於民國（下同）101年1月31日前搬離台北市○○○路○段○○○○○號5樓房屋，逾期依法追訴台端法律責任…祖父亦已於100年9月過世，然姑姑蔡美鸞仍一直一人滯留系爭房屋不肯搬離，甚且稱將房屋分租與第三人。本人前於100年10月底口頭告知姑姑於農曆年前搬離…為此，特委請貴律師代為函催姑姑蔡美鸞女士於101年1月31日前搬離上址…逾期將依法訴請搬離及返還房屋」等語，有存證信函、掛號函件執據及掛號查詢資料存卷可憑，且被告收受上開存證信函一情，並據證人鄭蔡妙惠證稱被告提到原告有寄存證信函等語（見本院卷（一）第183頁）可憑，堪認被告知悉原告欲收回系爭房屋作為其他用途之意甚明，況原告已於起訴狀內載明欲收回系爭房屋作為其他用途之意。則依上開規定及實務見解，原告以上開存證信函送達之日，終止使用借貸關係，自屬有據。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
被告未舉證證明原告未經蔡萬枝同意辦理系爭房地移轉登記，所辯均不足採，應認原告主張其為系爭房地之所有人，於99年11月8日由蔡萬枝以買賣為原因，移轉登記為其所有一節屬實，原告即為系爭房地之所有權人，原告復已終止使用借貸關係，是被告無占有使用系爭房屋之正當權源，則依民法第767條第1項之規定，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請准、免為假執行宣告，核無不合，爰各酌定相當擔保准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文中華民國103年2月27日
民事第五庭法官徐淑芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年2月27日
書記官吳昀蔚