臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第3714號
原 告 陳嘉琪
被 告 蕭一平
訴訟代理人 吳怡萍
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年12月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年3月4日向被告承租位於臺中市
○○區○○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自10
5年3月25日起至108年3月24日止，每月租金新臺幣（下同）
34,500元，押租保證金為10萬元（下稱系爭租約）。原告於
107年6月間向被告表示欲提前終止租約，系爭租約並於同年
7月25日終止，然被告藉故不退還保證金5萬元。原告雖未幫
被告找到新房客，但有在591租方網頁上刊登廣告協助被告
出租，事實上也有很多人來看房子，故原告應已達成被告退
還押租金5萬元之要件。並聲明：（一）被告應給付原告5萬
元。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：當初與原告簽約時，仲介即有告知原告提前終止
租約會扣押租金之一半即5萬元，原告同意後並簽名，後來
原告希望提前終止租約，兩造便簽立了「終止房屋租賃契約
書」（下稱終止契約），依該份終止契約所載，被告得扣留
5萬元押租金，除非有新的承租房客與被告簽立新租約。依
雙方之Line對話紀錄可知，兩造係約定在107年7月底前，原
告需協助被告找到新房客，被告始會退還扣留之5萬元押租
金，然事實上，被告係至同年8月初始自行找到新房客，進
而於9月正式簽約，故被告無庸返還扣留之5萬元押租金予原
告。因為兩造當初簽立之系爭租約是定期租約，故依系爭租
約第6條第2項可知，係指原告提前終止租約就要給付5萬元
違約金即押租金等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴
駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告於105年3月4日透過仲介與被告簽立系爭租約，承租
系爭房屋，租賃期間自105年3月25日起至108年3月24日止
，每月租金34,500元，保證金則為10萬元，原告於107年6
月間向被告表示欲提前終止租約，系爭租約並於同年7月
25日終止，惟被告依據兩造107年7月25日簽立之終止契約
，扣留5萬元之押租金未歸還原告，原告事後雖有代為張
貼廣告於網站上，但終未協助被告找到新房客、完成新約
之簽立等情，有系爭租約、終止契約、兩造Line對話紀錄
在卷可稽（見本院卷第8-12、33-44頁），並為兩造所不
爭執（見本院卷第31、32頁），堪信為真。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能
舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事
實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告
之請求（最高法院17年上字第917號民事判例意旨參照）
，經查：
1.依被告所提兩造Line對話紀錄可知，原告對於系爭租約第
6條第2項約定提前終止租約將需支付5萬元違約金一情，
乃屬知悉（見本院卷第33頁），原告並於107年6月1日主
動向被告提出請求，希望協助被告於同年月7底前出租系
爭房屋，已換取被告免除對於原告提前終止租約之違約金
扣繳（見本院卷第34頁），是原告事後於本院審理時陳稱
：合約上寫的終止租約不是指提前解約等語（見本院卷第
31頁），核與其前所為有所矛盾，難以憑採。按解釋意思
表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為
民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就
其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經
濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所
欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則
涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符
合公平正義（最高法院96年度臺上字第286號判決意旨參
照）。觀諸系爭契約第6條第2項之約定內容，除「終止租
約」外，另有「租賃期滿」之相對要件，是而應堪認定「
終止租約」即指租期尚未期滿之提前終止租約而言，被告
主張依據此條約定，其得於原告提前終止租約時，扣留5
萬元之押租金以為違約之代償，核屬有理。
2.又兩造並於107年7月25日簽立終止契約，依該契約第2條
約定，明確規範原告提前終止系爭租約，應給付被告違約
金5萬元（見本院卷第8頁），故被告扣留5萬元押租金，
亦屬有理。至該契約附註手寫部分雖註記：如有新的承租
方，也已成功簽立新租約，被告願意退還5萬元之違約金
予原告等語（見本院卷第8頁），然事實上，原告並未協
助被告找到新房客，經原告自承在卷（見本院卷第31頁）
，被告係透過自行張貼廣告紙在系爭房屋之方式，找到新
房客，並於107年9月完成簽約等節，亦經被告陳稱在卷（
見本院卷第31頁），原告並未爭執（見本院卷第31頁），
故應認原告並未該當兩造所簽終止契約附註欄所載之免責
事由，其既未協助被告找到新房客並簽立租約，即無從要
求被告退還扣留之5萬元押租金、以為違約金之給付至明
。
五、綜上所述，原告於107年7月25日提前終止系爭租約，依系爭
租約第6條第2項，及兩造107年7月25日所簽終止契約之約定
，被告本得扣留一半之保證金5萬元作為原告違約金之給付
。原告請求被告返還5萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費
用額確定為1,000元（即第一審裁判費1,000元），由原告負
擔。
中華民國108年1月17日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴
費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9條之
規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。
中華民國108年1月18日
書記官劉家汝