裁判字號：臺灣臺北地方法院100年簡上字第345號民事判決
裁判日期：民國100年11月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決100年度簡上字第345號上訴人 郭慈瑀
林孝澤 被上訴人 鄭萬全 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國100年6月15日本院新店簡易庭100年度店簡字第276號第一審判決提起上訴，本院於民國100年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人之兒子即訴外人 鄭榮昌 於民國97年3月3日簽立授權書，將其所有門牌號碼為臺北市○○區○○路2段109巷23之1號1樓房屋（下稱系爭房屋）授權被上訴人全權負責管理。嗣被上訴人與上訴人郭慈瑀於97年8月15日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定由上訴人郭慈瑀向被上訴人承租系爭房屋A部分，租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止，租金為每月新臺幣（下同）18,000元，押金為36,000元，並約定系爭租賃契約1年到期後，上訴人郭慈瑀有優先承租權，上訴人郭慈瑀並先預付押金18,000元，而上訴人林孝澤則擔任上訴人郭慈瑀之連帶保證人；嗣被上訴人與上訴人郭慈瑀再於98年7月21日約定續約1年，每月租金仍為18,000元，並約定1年後如再續約租金調漲為20,000元。詎上訴人郭慈瑀自99年6月20日起即未依約給付租金，被上訴人即於99年11月10日以存證信函催告上訴人郭慈瑀給付租金，惟上訴人郭慈瑀僅於99年11月11日以匯票支付4個月租金至99年10月20日止，自99年10月21日起迄今則未再給付，被上訴人再分別於99年11月26日、99年12月29日以存證信函通知上訴人郭慈瑀表示系爭租賃契約已於99年8月20日終止，不再續租，請上訴人郭慈瑀遷離系爭房屋，是上訴人郭慈瑀應給付被上訴人自99年10月21日起至99年12月20日止，以每月20,000元計算之租金，共計40,000元（計算式：20,000元×2月＝40,000元），及自99年8月21日起至99年10月20日止，上訴人郭慈瑀每月短付租金2,000元共計4,000元，再扣除上訴人郭慈瑀前已給付之押金18,000元，是上訴人郭慈瑀尚積欠被上訴人租金26,000元（計算式：40,000元＋4,000元－18,000元＝26,000元）。又系爭租賃契約終止後，上訴人郭慈瑀仍未依約自系爭房屋遷離，迄至100年3月20日始遷離系爭房屋，則被上訴人除得請求被上訴人郭慈瑀按月給付相當於租金之不當得利20,000元外，尚得依系爭租賃契約第6條約定請求被告按月給付以租金5倍之違約金100,000元（計算式：20,000元×5＝100,000元），是被上訴人得請求上訴人郭慈瑀自99年12月21日起至100年3月20日止按月給付相當於租金之不當得利及違約金120,000元（計算式：20,000元＋100,000元＝120,000元）。此外，上訴人林孝澤為上訴人郭慈瑀之連帶保證人，自應與上訴人郭慈瑀連帶負清償責任。爰依民法第179條規定及系爭租賃契約約定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利及違約金。並聲明：㈠上訴人應自99年12月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人120,000元。㈡上訴人應連帶給付被上訴人26,000元，及自99年12月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、上訴人抗辯：㈠上訴人郭慈瑀則以：被上訴人並非系爭房屋之所有人，且上
訴人郭慈瑀與被上訴人於97年8月15日簽訂系爭租賃契約時，被上訴人並未提供授權書等相關文件予上訴人郭慈瑀，是被上訴人顯不具出租人身分。又被上訴人屢次向上訴人郭慈瑀催繳房租，造成上訴人郭慈瑀商譽受損，又擅自代上訴人郭慈瑀繳納水、電費，顯已侵害到上訴人郭慈瑀之名譽，被上訴人已構成侵權行為，上訴人郭慈瑀有權向被上訴人請求民事賠償等語，資為抗辯。
㈡上訴人林孝澤則以：上訴人郭慈瑀與被上訴人雖於98年7月
21日約定續約一年，惟並未經上訴人林孝澤簽名，是上訴人林孝澤已非系爭租賃契約之連帶保證人。又系爭租賃契約於99年8月20日到期時，上訴人林孝澤已明確告知被上訴人終止連帶保證責任等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即命上訴人應自99年12月21日起至遷讓交還系爭房屋之日（即100年3月20日）止，按月連帶給付被上訴人36,000元，並應連帶給付被上訴人18,000元，及自99年12月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，駁回被上訴人其餘請求（原審為被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定），上訴人就被上訴人勝訴部分，提起本件上訴，並於本院為上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋為被上訴人之兒子鄭榮昌所有。
㈡上訴人郭慈瑀與被上訴人於97年8月15日簽訂系爭租賃契約
，約定上訴人郭慈瑀向被上訴人承租系爭房屋A部分，租金每個月18,000元，租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止，上訴人林孝澤則為連帶保證人；上訴人郭慈瑀與被上訴人另於98年7月21日約定將系爭租賃契約順延一年（原審卷第7頁至第9頁）。
㈢被上訴人於99年11月10日以文山溝子口郵局第86、87號存證
信函催告上訴人郭慈瑀給付所欠租金；嗣於同年11月26日被上訴人再以文山溝子口郵局第95、96號存證信函通知上訴人郭慈瑀給付所欠租金並搬遷返還系爭房屋；被上訴人又於同年12月29日以文山溝子口郵局第107、108號存證信函通知上訴人郭慈瑀搬遷返還系爭房屋並給付不當得利44,000元予被上訴人，逾期每月應賠償違約金100,000元（原審卷第10頁至第29頁）。
㈣上訴人郭慈瑀分別於99年11月26日、100年3月17日以北門郵
局營收股第4060號存證信函、台北漢中街郵局第121號存證信函通知被上訴人已違反系爭租賃契約之多項條款，應對上訴人郭慈瑀負損害賠償責任（原審卷第53頁至第59頁）。
㈤上訴人已於100年3月20日自系爭房屋中遷出。
五、得心證之理由：本件被上訴人起訴主張其與上訴人郭慈瑀於97年8月15日簽訂系爭租賃契約，約定由上訴人郭慈瑀向被上訴人承租系爭房屋A部分，租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止，租金為每月18,000元，其後再於98年7月21日約定續約1年，詎上訴人郭慈瑀自99年10月21日起即未依約給付租金，被上訴人因而發函終止系爭租賃契約，然上訴人郭慈瑀迄至100年3月20日始遷離系爭房屋，被上訴人自得請求上訴人郭慈瑀給付租金、相當於租金之不當得利及違約金，而上訴人林孝澤為上訴人郭慈瑀之連帶保證人，自應與上訴人郭慈瑀連帶負清償責任，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被上訴人與上訴人郭慈瑀間之系爭租賃契約是否有效成立？㈡被上訴人請求上訴人郭慈瑀給付租金、相當於租金之不當得利及違約金，是否有據？㈢上訴人林孝澤是否應與上訴人郭慈瑀連帶負清償責任？茲分述如下：
㈠被上訴人與上訴人郭慈瑀間之系爭租賃契約已有效成立：
按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64年台上字第424號判例要旨可資參照。經查，被上訴人雖非系爭房屋之所有權人，然系爭房屋之所有權人即鄭榮昌與被上訴人於97年3月3日簽訂系爭授權書，約定由鄭榮昌授權予被上訴人就系爭房屋全權行使（辦理出售、移轉、贈與、出典、抵押、出租、分割、補換發權利書狀、征收稅款等手續及其他有關權利變更管理、收益、處分等行為），授權期間自97年3月3日至102年3月2日止（原審卷第5、6頁），則被上訴人自有權就系爭房屋出租、管理、使用及收益。而被上訴人與上訴人郭慈瑀亦於97年8月15日簽訂系爭租賃契約，約定由上訴人郭慈瑀向被上訴人承租系爭房屋使用，上訴人郭慈瑀則應按月給付租金，有系爭租賃契約在卷可稽（原審卷第7至9頁），則被上訴人與上訴人郭慈瑀間之租賃契約自屬合法有效成立，不因被上訴人並非系爭房屋之所有權人而有影響。是以，上訴人郭慈瑀辯稱被上訴人並非合法出租人云云，洵屬無據。
㈡被上訴人得請求上訴人郭慈瑀給付租金、相當於租金之不當得利及違約金：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為之相當時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之，最高法院37年上字第8288號判例要旨可資參照。又視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條亦有明文。經查，被上訴人與上訴人郭慈瑀係於97年8月15日簽訂系爭租賃契約，租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止，嗣被上訴人與上訴人郭慈瑀再於98年7月21日約定續約1年，有系爭租賃契約附卷足憑（原審卷第7至9頁），是系爭租賃契約除有民法第451條規定之情況外，應於99年8月20日因租賃期限屆滿而當然終止。而上訴人郭慈瑀於99年8月20日後，仍繼續使用系爭房屋，被上訴人均未為反對之表示，為兩造所不否認，被上訴人迄至99年11月10日始以存證信函催告上訴人於7日內繳納積欠之租金，如逾期未繳納者，則以本存證信函為終止租約之意思表示等語（原審卷第10至12頁），堪認被上訴人與上訴人郭慈瑀間之系爭租賃契約已自99年8月21日起視為不定期限租賃契約。又被上訴人於99年11月10日以上開存證信函催告上訴人繳納積欠之租金後，上訴人郭慈瑀即於99年11月11日繳納99年6月21日起至99年10月20日止共4個月之租金，惟99年10月21日後之租金仍未給付；嗣被上訴人於99年11月26日以存證信函催告上訴人於7日內繳納積欠之租金，惟上訴人仍未繳納，被上訴人再於99年12月29日以存證信函通知上訴人系爭房屋不再出租，並催告上訴人繳納99年10月21日至99年12月20日之租金（原審卷18至29頁），而上訴人郭慈瑀亦不否認有收受上開存證信函，則被上訴人於99年12月29日表示終止系爭租賃契約時，上訴人郭慈瑀已積欠逾2個月之租額，是系爭租賃契約應於上訴人郭慈瑀收受被上訴人99年12月29日存證信函時合法終止。是以，被上訴人主張系爭租賃契約應溯及於99年8月20日終止，尚屬無據，原審亦認定系爭租賃契約已溯及於99年8月20日終止，即有違誤。
⒉再查，系爭租賃契約第2條、第3條、第4條及第20條分別約
定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為1年，即自97年8月21日起至98年8月20日止。」、「租金每個月18,000元正，乙方（即上訴人郭慈瑀）不得藉任何理由拖延或拒納（瓦斯、電燈費及自來水費另計）。」、「租金應於每月21日前繳納。」、「租期1年到期後，乙方有優先承租權，每月20,000元整租金。」（原審卷第7至9頁），嗣被上訴人與上訴人郭慈瑀於98年7月21日約定續約1年，並約定系爭租賃契約第20條延1年實行（原審卷第7頁），而系爭租賃契約既於99年8月21日起視為不定期限租賃，已如前述，則依上開約定觀之，系爭租賃契約自99年8月21日起即應調整為每月租金20,000元。惟原審已認定系爭租賃契約溯及於99年8月20日終止，是系爭租賃契約第20條之約定即因租賃契約終止而無從調整，則被上訴人主張自99年8月21日起應調整為租金每月20,000元，尚非可取，而駁回被上訴人部分租金之請求，被上訴人對其敗訴部分並未上訴，已告確定，是本院僅就被上訴人請求上訴人給付每月以18,000元計算租金部分審理。又上訴人郭慈瑀自99年10月21日起即未繳納租金，為兩造所不爭執，而系爭租賃契約既約定上訴人郭慈瑀於每月21日前有繳納租金之義務，則在系爭租賃契約終止前，被上訴人請求上訴人郭慈瑀應給付99年10月21日起至99年12月21日止之租金共計36,000元（計算式：18,000元×2＝36,000元），再扣除系爭租賃契約之押金18,000元後，尚應給付18,000元（計算式：36,000元－18,000元＝18,000元），及自99年12月21日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據。
⒊復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；而約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條亦有明定。本件被上訴人在原審請求上訴人應按月連帶給付相當於租金之不當得利及5倍之違約金120,000元，惟原審已認定被上訴人僅得請求每月相當於租金之不當得利18,000元及1倍違約金18,000元，而駁回被上訴人其餘部分之請求，被上訴人對其敗訴部分並未上訴，已告確定，是本院僅就被上訴人得否請求上訴人給付每月相當於租金之不當得利18,000元及1倍違約金18,000元部分審理。經查，系爭租賃契約經被上訴人合法終止後，上訴人郭慈瑀仍占用系爭房屋，自屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，自應將該利益返還予被上訴人。而本件被上訴人與上訴人郭慈瑀訂立系爭租賃契約，約定就系爭房屋之每月租金為18,000元，已如前述，是堪認上訴人郭慈瑀無權使用收益系爭房屋所得之利益、被上訴人所受之損害即為每月18,000元；故被上訴人請求上訴人郭慈瑀於系爭租賃契約終止後至遷讓房屋之日即100年3月20日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000元，洵屬有據，應予准許。再查，系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即上訴人郭慈瑀）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷之完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即上訴人林孝澤）絕無異議。」（原審卷第8頁），可知系爭租賃契約原約定被上訴人於上訴人郭慈瑀違約不即時遷讓返還系爭房屋時，得請求租金5倍之違約金，而原審認定被上訴人已得請求相當於租金之不當得利，其請求按5倍計算違約金即屬過高，應予酌減為1倍，經參酌上訴人如能如期履行債務，被上訴人得享受之一切利益，及社會經濟狀況、當事人所受損害情形等情，原審將違約金酌減為1倍，尚屬合理適當，並無違誤，是，被上訴人請求上訴人郭慈瑀除應按月給付相當於租金之不當得利18000元外，尚應給付違約金18,000元，即均屬有據。
⒋至被上訴人雖辯稱被上訴人屢次向上訴人郭慈瑀催繳房租，
又擅自代繳水、電費，造成上訴人郭慈瑀商譽、名譽受損，上訴人郭慈瑀有權向被上訴人請求民事賠償云云。然查，上訴人郭慈瑀確有積欠租金之情事，被上訴人要求上訴人郭慈瑀繳納租金，核屬正當權利之行使，難認係屬故意或過失不法侵害上訴人郭慈瑀之權利；又被上訴人縱有代上訴人郭慈瑀繳納水、電費，惟此可使其免於因遲延繳納水電費而受罰，係有利於上訴人郭慈瑀之行為，亦難認有何損害上訴人郭慈瑀之名譽可言。況且縱認上訴人郭慈瑀確受有損害，惟上訴人郭慈瑀於本件並未主張抵銷，是上訴人郭慈瑀是否受有損害核與本件上訴人郭慈瑀應依約給付租金等節無涉。是以，上訴人郭慈瑀抗辯情詞並非可採，仍應給付租金、相當於租金之不當得利及違約金予被上訴人。
㈢上訴人林孝澤應與上訴人郭慈瑀連帶負清償責任：
按就定有期限之債務為保證者，如債權人允許主債務人延期清償時，保證人除對於其延期已為同意外，不負保證責任，民法第755條定有明文。準此，僅須保證人對於債務延期清償一事有所同意，即應繼續負保證責任。經查，被上訴人與上訴人郭慈瑀係於97年8月15日簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自97年8月21日起至98年8月20日止，並由上訴人林孝澤擔任連帶保證人，是上訴人林孝澤係就定有期限之債務負保證責任，先予敘明。嗣被上訴人與上訴人郭慈瑀於98年7月21日約定續約1年，雖僅上訴人郭慈瑀在系爭租賃契約上續約文字旁簽名，上訴人林孝澤則未於續約文字旁簽名（原審卷第7頁），然上訴人林孝澤不否認其於被上訴人與上訴人郭慈瑀續約時在場，知悉系爭租賃契約續約1年之事實，亦不否認其與上訴人郭慈瑀係共同在系爭房屋內經營洗衣店（原審卷第47頁），足見上訴人對於系爭租賃契約延期及續約1年到期後仍繼續占有使用系爭房屋等情已有所知悉，並未為反對之表示，堪認其已同意系爭租賃契約之延期，揆諸前揭規定，上訴人林孝澤對於上訴人郭慈瑀因系爭租賃契約所生之債務，仍應負保證責任。是以，被上訴人主張上訴人林孝澤應與上訴人郭慈瑀負連帶清償責任，即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人與上訴人郭慈瑀間之系爭租賃契約已合法成立，嗣因上訴人郭慈瑀積欠租金逾2期未繳，而經被上訴人終止系爭租賃契約；是在系爭租賃契約終止前，被上訴人主張上訴人郭慈瑀應給付欠繳租金18,000元及自99年12月21日起至清償日止之法定遲延利息，在系爭租賃契約終止後，被上訴人主張上訴人郭慈瑀應按月給付自99年12月21起至100年3月20日止相當於租金之不當得利及違約金36,000元，即屬有據。又上訴人林孝澤對於系爭租賃契約延期一事有所知悉，堪認其已同意系爭租賃契約之延期，則被上訴人主張上訴人林孝澤應與上訴人郭慈瑀連帶負清償責任，亦有理由，應予准許。從而，被上訴人依系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求：㈠上訴人應自99年12月21日起至100年3月20日止，按月連帶給付被上訴人36,000元；㈡上訴人連帶應給付被上訴人18,000元，及自99年12月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。中華民國100年11月4日
民事第四庭審判長法官張瑜鳳
法官陳靜茹法官林怡伸以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中華民國100年11月4日
書記官楊雅雯