臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度橋小字第1243號
原告
即反訴被告 朱薀藻
訴訟代理人 陳玉婷
被告
即反訴原告 柯彩瑜
訴訟代理人 楊佳穎
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國113年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴駁回。
二、本訴訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣1萬8,000元，及自民國112年10月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用新臺幣1,000元由反訴被告負擔新臺幣200元，並給付反訴原告自裁判確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按法定利率計算之利息；餘新臺幣800元由反訴原告負擔。
六、本判決第一項得假執行；但反訴被告如以新臺幣1萬8,000元為反訴原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造前書立房地租賃契約，約定由原告向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋及基地（下稱系爭房屋），租期自民國110年7月1日起至115年6月30日止，每月租金為新臺幣（下同）2萬元，112年7月1日起為2萬5,000元，押租金3萬6,000元（下爭系爭租約）。原告提前於112年6月30日終止租約，並以押租金中之2萬2,000元扣抵112年5、6月份租金。系爭租約已終止，被告應返還剩餘之押租金1萬4,000元，卻拒絕返還，爰依兩造間押租金契約法律關係，請求被告返還等語。並聲明：被告應給付原告1萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭租約押租金剩餘1萬4,000元，惟原告退租後造成系爭房屋諸多損害，另以反訴請求等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張之前開向被告承租房屋，押租金尚有1萬4,000元未返還等事實，為被告所不爭執，堪信為真實。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。系爭租約消滅後，原告仍有債務不履行情形，被告得向原告請求賠償3萬2,000元（詳貳、反訴部分），自被告應返還之押租金中當然抵充後，已無餘額，原告請求被告返還1萬4,000元，洵非有據。
四、綜上所述，原告依兩造間押租金契約法律關係，請求被告給付1萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。
貳、反訴部分：
一、原告主張：
㈠反訴被告於承租期間，毀損系爭房屋之裝潢設備，反訴原告因而受有下列損害，爰依民法第432條第2項請求賠償：⒈一二樓地板拆除重鋪費用16萬7,664元。⒉牆面壁紙拆除補土油漆費用6萬8,000元。⒊鐵門油漆費用1萬3,000元（遮掩幼兒園廣告用）。㈡反訴被告提前於112年6月30日終止租約後，在系爭房屋內堆滿廢棄物，於112年7月12日原告始清除垃圾收回房屋，爰依系爭租約第17條規定，請求遲延返還房屋之懲罰性違約金3萬6,000元（計算式：每日3,000元x12日=3萬6,000元）。㈢被告為保留證據無法出租房屋2個月之租金損失5萬元。㈣原告不出面處理租屋糾紛，造成被告精神痛苦請求精神慰撫金6,000元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告10萬元，及自112年12月7日庭期翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、反訴被告則以：系爭房屋之地板、牆壁原本就是壞的，鐵門油漆上的幼兒園廣告是被告設置的，原告無庸賠償修繕費用，又反訴原告因外出旅遊，於112年7月7日才告知反訴被告要清理地下室物品，反訴被告當天也清理完畢，不應負擔違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項前段分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查：
⒈反訴原告主張系爭房屋一、二樓木製地板毀損，需支出樓地板拆除重鋪費用16萬7,664元，業據提出地板報價單為證（見本院卷第155、165頁）。反訴被告亦於本院自陳此毀損是承租期間發生的，曾告知反訴原告租了7年有毀損等語（見本院卷第181頁），又反訴原告主張反訴被告撕除壁紙後，牆面有殘膠髒汙，需支出牆面壁紙拆除補土油漆費用6萬8,000元等語，已據其提出牆面照片及塗裝工程報價單為證（見本院卷第157頁、第160頁、第189至191頁），反訴被告亦自陳出租時原本沒有壁紙，其將壁紙撕下來等語（見本院卷第181頁），而上開地板及牆壁受損程度，已逾一般社會通念所能容忍之折舊範圍，然考量系爭房屋為81年4月10日完工，屋齡非輕，反訴被告係承租反訴原告盤讓之系爭房屋繼續經營幼兒園，發生折舊耗損在所難免，反訴原告如重新鋪設地板油漆，本可增加系爭房屋之價值，況反訴原告並未能提出其出租時所攝清晰之全屋照片，供本院判斷反訴被告造成的具體毀損情形，如由反訴被告負擔全部修繕費用，並非公允，本院斟酌上情，認反訴原告可請求之修繕費用金額應為3萬元。
⒉反訴原告又主張為遮掩幼兒園廣告，需支出鐵門油漆費用1萬3,000元，惟查，反訴原告於本院自陳其當初是將福慧幼兒園盤讓給原告經營等語，依反訴被告提出105年5月13日之出租前之照片，鐵門上已有該幼兒園之廣告字樣（見本院卷第237頁），該等字樣既非反訴原告設置，反訴原告請求遮掩字樣之油漆費用，即非有據。
㈡再按租期屆滿或中途終止租約時，反訴被告應將租賃物清潔乾淨後依現狀交還被告，不得要求反訴原告補償；租期屆滿或中途終止租約時，反訴被告應即搬遷，將租賃物依本約第7條之規定交還反訴原告，不得有任何要求，如有遲延，除相當租金外，每逾限1日，應給付反訴原告3,000元之懲罰性違約金，直至遷讓之日止，系爭租約第7條、第17條定有明文。經查，系爭租約於112年6月30日提前終止，兩造約定同年7月7日確認屋況，該日地下室尚有許多凌亂的物品未清潔乾淨，至同日下午5點多才清理完畢，有反訴原告提出之照片可資為憑（見本院卷第161頁、第285頁），足認反訴被告確未依系爭租約第7條規定，將系爭房屋清潔乾淨返還反訴原告，反訴被告雖辯稱反訴原告有同意其將地下室的物品留下等語，但並未提出反訴原告同意無庸清理之確切證據，難認可採。惟反訴原告自陳其於112年7月7日前因出門旅遊無法確認屋況，倘反訴原告於系爭租約屆滿當日即確認屋況，反訴被告之違約狀態不至於持續7日，本院斟酌上情，認反訴原告得請求之違約金應酌減為2,000元。至反訴原告主張反訴被告遲至112年7月10日才願意結清水電健保等費用乙節，與系爭房屋之搬遷無涉，反訴原告自不得據以請求違約金。
㈢反訴原告另主張其為保留證據無法出租房屋，受有2個月租金損失5萬元，且反訴被告不出面處理租屋糾紛，造成反訴原告精神痛苦，因而請求精神慰撫金6,000元等語。惟反訴原告不出租房屋，係其自行決定為準備訴訟所受損害，與反訴被告之行為欠缺因果關係，且反訴被告不出面處理租屋糾紛，並未侵害反訴原告之人格權，亦不得據以請求賠償精神慰撫金，反訴原告此部分請求，不應准許。
㈣從而，反訴原告依民法第432條第2項規定，請求修繕費用3萬元，及依系爭租約第7條規定請求違約金2,000元，合計3萬2,000元，於本訴押租金中當然抵充1萬4,000元後，反訴被告尚應給付反訴原告1萬8,000元。
四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付1萬8,000元，及自112年12月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係依小額程序為被告部分敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行；並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行；另依同法第436條之19第1項、第91條第3項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
六、據上論結，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日
橋頭簡易庭法官張立亭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日
書 記 官許雅瑩
訴訟費用計算式：（本訴、反訴各如下）
裁判費1,000元
合計1,000元