裁判字號：臺灣高等法院106年上字第1502號民事判決
裁判日期：民國107年05月16日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院民事判決106年度上字第1502號上訴人 黃美精
黃小娟 黃梅珍 共同訴訟代理人 吳弘鵬 律師
陳妍伊 律師 陳瑩綺 律師被上訴人 黃美齡 訴訟代理人 賴玉山 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國106年9月20日臺灣新北地方法院106年度訴字第298號第一審判決提起上訴，本院於107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按分割共有物之訴，須共有人全體參與訴訟，其當事人之適格始無欠缺。被上訴人於原審起訴請求分割共有物，訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，共有人中之上訴人黃美精提起第二審上訴，效力應及於共有人黃小娟、黃梅珍，併列為上訴人，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造共有如原判決附表（下稱附表）一所示之房地（下稱系爭房地），應有部分各1/4，系爭房地於各共有人間並無不分割之協議，且無使用目的不能分割之情形，惟兩造無法達成分割之協議，又如以原物分配於各共有人，各共有人均受原物之分配顯有困難。爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定，求為命准予以變賣方式分割系爭房地，並依如附表二之比例以價金分配各共有人之判決。原審判決系爭房地准予分割，分由上訴人按如附表三所示應有部分比例維持共有，上訴人並應依附表五所示金額補償被上訴人。上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房地現由伊等居住，被上訴人並未居住其中，而系爭房地為兩造之祖產，伊等對系爭房地存有家之依賴與熟悉，非金錢可取代，目前房市行情並不樂觀，若恣意出售系爭房地將對全體共有人造成損失。另系爭房屋之增建部分費用，係於74年間，由當時已具有工作能力之上訴人黃美精支付，斯時被上訴人並無資力，故系爭房地三樓之增建部分應不得計入本件分割標的中。系爭房地之總價應僅能計以「第三層合法建物」、「第四層增建部分」。縱第三層合法建物部分以原審鑑定報告之新臺幣（下同）804萬8,787元計算，但系爭房地之估價仍因實際屋齡與鑑定報告之認定不符而失準，則縱計入第四層增建部分，系爭房地之總價應僅為700萬元。系爭房地並無難以原物分配之情，伊等願繼續共有系爭房地，並給付被上訴人補償金等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭房屋如附表三之方式分割，並以本判決附表甲所示之金額補償被上訴人。
三、被上訴人主張如附表一所示之系爭房地（除未保存登記之三樓、四樓增建部分外）為兩造共有，應有部分如附表二所示，兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情事。而三樓、四樓增建部分面積如附表一「未辦保存登記建物」欄所示，業經原審會同新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政事務所）測量人員至現場勘驗、測量明確，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可參（原審卷第149至157頁），復為兩造所不爭，且有土地及建物登記謄本在卷為憑（原審司調字卷第8至10頁、原審卷第42頁），此部分堪可認定。
四、被上訴人主張系爭房地三樓、四樓增建部分亦為兩造所共有，惟為上訴人所否認，辯稱：三樓增建部分為黃美精所出資等語。經查：
(一)按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決參照）。
(二)系爭三樓增建部分與原三樓合法建築部分相通，增建部分沒有單獨出入口一節，業經鑑定人 許文樹 於本院審理時到庭證述明確（本院卷第113頁），且為兩造所不爭，揆諸前開說明，該部分既無獨立出入口，不能獨立使用，應認已與原三樓合法建築部分相附合。另四樓增建部分，雖有獨立出入口，亦經許文樹證述明白（本院卷第113頁），然四樓增建部分為一開放空間，室內為單一房間，設有櫃子，置放生活物品及衣物，有0.5套衛浴，有照片及會勘紀錄表可參（原審卷第323至325頁、第339頁）。而上訴人係共同居住於系爭房地三樓內，四樓增建部分為其等共同堆放雜物處，該處並無臥室可供居住，亦經上訴人陳述明確（本院卷第176頁、第177頁），足認四樓增建部分雖具構造上之獨立性，然使用上未有獨立性，仍係輔助三樓之效用，應認為三樓之附屬物，並無獨立之所有權。準此，三樓及四樓增建部分，應均為原三樓合法建築部分之所有權範圍所及。又上訴人雖主張三樓增建部分為其所出資，然未能舉證以實其說，其復謂被上訴人於70年間已經債權人聲請假扣押及強制執行，既已負債，顯無資力支出三樓增建費用云云（原審卷第381至387頁），然縱上訴人主張被上訴人於斯時業經債權人聲請強制執行一節為真，亦無法遽以推認三樓增建部分為上訴人所出資，故上訴人此部分主張尚難採認。
(三)基上，被上訴人請求分割共有之系爭房地，其範圍除三樓合法登記部分外，尚包括增建之三樓、四樓部分，應堪認定。
五、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。是共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271號判例參照）。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束（最高法院29年上字第1792號判例參照）。經查：
(一)系爭房地現由上訴人居住使用，被上訴人並未居住其內一情，為兩造所不爭，又系爭房地三樓及四樓為一體之使用，不具獨立性，已如前述，無法按兩造應有部分比例就原物細分逐一分配。倘採變價分割之方式，有可能為外人所購買，而系爭房地現為上訴人供作住家使用，倘變價分割將徒增系爭房地法律關係之複雜化，是變價分割亦非最適當之分割方法。本院參酌系爭房地利用現況、經濟效用、全體共有人之利益，及土地、建物之整體利用價值及房屋、土地所有權歸於同一家人，較為適當且符合公平原則，認為被上訴人目前既未實際使用系爭房地，則系爭房地全部分歸上訴人取得，並以價金補償被上訴人，以保有系爭房地整體利用價值及使房屋與土地所有權歸屬相同，較為適當，且符合公平原則。
(二)又按分割方法以原物為分配時，如共有人中有未受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。查系爭房地經原審囑託社團法人新北市不動產估價師公會鑑定其合理之交易價格，依其鑑定結果三樓合法建物部分總價為8,706,726元、第3層增建部分為892,980元、第4層增建部分660,660元，共計10,260,366元，有該會估價報告書可參（估價報告書第49頁）。準此，上訴人共應補償被上訴人2,565,092元（計算式：10,260,366÷4＝2,565,092，元以下四捨五入），是應由上訴人分別以如附表五所示之金額補償被上訴人（計算式：2,565,092÷3＝855,031元）。而前開價格鑑定，為估價師公會針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭房地依最有效使用與獨立估價情況下，採用比較法及收益法（直接資本化法）等估價方法進行評估，依其專業意見分析後而為判斷，應可採納。
(三)上訴人雖辯稱估價報告書有如下之錯誤：(1)系爭房地屋齡至少為46年，估價報告書以系爭房地屋齡43.5年採計有誤；
(2)認系爭房地之經濟耐用年數為55年，已超出公會提出之標準35年；(3)多次四捨五入之方式計算單坪價格，放大最後之房地價格誤差；(4)對於「接近公園程度」之欄位有矛盾之處；而認系爭房地價值遭高估，市價應僅有700萬元云云。然查，系爭房地之建物保存登記日期為62年5月17日，有建物登記謄本可佐（原審卷第42頁），距原審委託鑑定之價格日期105年11月（原審卷第283頁），約43年6月，故估價報告書以屋齡43.5年計之，並無違誤。上訴人主張其設籍系爭房地之日期為60年4月14日，認系爭房地於斯時已存在云云，惟戶籍登記為國家為戶政管理所設，與房屋保存登記尚屬二事，且無證據證明斯時上訴人設籍所在之房屋即為系爭房地之建物，難以戶籍登記即推論系爭房地之建物於上訴人為戶籍登記時已存在，故上訴人此部分所舉，尚難採憑。又就系爭房地之建物其經濟耐用年數55年如何認定，業經鑑定人證述：依不動產估價師全聯會第四號公報，對於加強磚造標的的耐用年限是35年，但本件標的價格日期當時是43.5年，已經超過原先認定的經濟耐用年限，依據不動產估價技術規則第68條規定，視建物的特性、市場的狀況等因素，再參考周遭建物的耐用年限推估有55年的耐用年限。而依據經驗法則，板橋地區的加強磚造物件的經濟耐用年限就是55年，但若有超過55年的物件仍然存在的話，就會延長它的耐用年限，本件因評估時為43.5年，所以就推估經濟耐用年限是55年等語（本院卷第108頁）。此部分鑑定，既係鑑定人依其專業知識所為，且與不動產估價技術規則規定亦無違，復參以系爭房地目前仍為上訴人所居住使用，可知系爭房地在經濟上確仍可使用，尚在經濟耐用年數內，故估價報告書此部分所認，難認有何違誤。再估價報告書就單坪之價格，鑑定後將千元以下以四捨五入計算，得出合法登記之三樓部分為每坪單價為408,000元（估價報告書第26頁），與一般經驗法則並無相違，上訴人此部分抗辯，亦難採納。末估價報告書所為之鑑價，係從系爭房地建物之個別條件、行政條件、道路條件、接近條件、週遭環境條件中，各個項目綜合評定後得出系爭房地之估價，其「接近公園程度」僅是其評定眾多因素之一，亦難認該部分將影響最終價格之總體估價，是上訴人此部分所辯，亦無可採。
六、綜上所述，本院斟酌系爭房地目前使用狀況與整體使用情形，並兼顧分割後之土地、房屋所有權歸屬狀況，認系爭房地應由上訴人依附表三之應有部分比例方式取得所有權之原物分割，並以附表五價金補償被上訴人，為適當之分割方式。從而，被上訴人依民法第824條第2項規定，請求分割系爭房地，為有理由，應予准許。原審所為分割方式及補償方案，為有理由，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核於判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年5月16日
民事第十四庭
審判長法官詹文馨
法官藍家偉法官柯雅惠附表甲┌─────┬────┬────┬────┐│共有人│黃美精│黃小娟│黃梅珍│├─────┼────┼────┼────┤│應補償金額│583,333│583,333│583,334│└─────┴────┴────┴────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月17日
書記官戴伯勳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。