裁判字號：臺中高等行政法院96年訴字第329號判決
裁判日期：民國96年10月11日
裁判案由：不動產估價師法
臺中高等行政法院判決
96年度訴字第00329號原告甲○○被告臺中市政府代表人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間因不動產估價師法事件，原告不服內政部中華民國96年5月29日台內訴字第0960061751號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：原告於民國（下同）95年9月18日檢具交通部高速鐵路工程局出具載有原告服務期間、任職職位及工作項目之服務證明書，向被告申請不動產估價師開業登記。經被告審查原告檢附之服務證明書，其載明工作項目如辦理土地徵收及建築、農作物等地上物查估補償作業，難以認定其是否實際依不動產估價技術規則、地價查估等相關法令辦理，或僅以開發成本為底價訂定基準，不足以認定實際工作是否具有不動產估價經驗，乃函請原告之服務機關交通部高速鐵路工程局以95年9月27日高鐵人字第0950024222號函提供該局組織規程之業務事項，被告認為交通部高速鐵路工程局組織規程規定該局之職掌事項並未列有「地價查估」或「鑑價業務」等業務項目，且該機關亦未訂定地價查估及估價等相關法令，原告開業登記之申請未符合不動產估價師法第5條及第6條所具備之實際從事估價業務達2年以上之估價經驗，乃依不動產估價師法施行細則第3條規定，以95年9月29日府地價字第0950202333號函否准原告不動產估價師開業登記之申請。原告不服，向內政部提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⒈訴願決定及原處分均撤銷，並令被告依法核發不動產估
價師開業證書⒉訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造之陳述：㈠原告部分：
⒈原告於95年9月18日向被告申請不動產估價師開業證書
，提出交通部高速鐵路工程局出具載有原告服務期間任職職位及工作項目之服務證明書，作為已有二年以上估價工作經驗之證明。依據不動產估價師法第5條及不動產估價經驗認定標準第2條、第3條之意旨：任職於機關實際從事估價工作累計二年以上者，繳驗該機關載明任職職位或實際工作之服務證明書，得申請發給開業證書。被告以「辦理區段徵收或土地招商標售底價之估價作業等工作項目，由於難以認定是否實際依不動產估價技術規則、地價查估等相關法令辦理，或僅以開發成本為底價訂定基準。」等含糊籠統且依法無據之理由，認定原告檢附之服務證明書不足以認定實際工作是否具有不動產估價經驗，進而依內政部95年5月10日台內地字第0950074188號函：「‧‧‧如服務證明書所敘內容不足以認定者，亦得函請出具服務證明書之機關，檢具該機關組織條例或組織規程之業務事項，以利主關機關審核認定。」函請交通部高速鐵路工程局提供其暫行組織規程，並以該局之職掌事項並未列有「地價查估」或「鑑價業務」等業務項目，而該機關亦未訂定地價查估及估價等相關法令可稽等依法無據之理由，認定原告之開業申請未符合不動產估價師法第5、6條之規定，駁回原告不動產估價師開業證書之申請，違背行政機關依法行政之職責，嚴重侵害原告工作權。
⒉依原處分及訴願決定書內容觀之，被告及訴願決定機關
否准原告申請之關鍵理由為：交通部高速鐵路工程局（原告原任職機關）之組織規程所規定之職掌事項並未列有「地價查估」或「鑑價業務」等業務項目，該局亦未曾訂定地價查估及估價等相關法令，然而此認定標準在內政部訂頒之「不動產估價經驗認定標準」裡是看不到的，也就是說並未規定在哪些特定機關任職（如地政機關、國有財產局等），才符合規定。原告依據不動產估價師法第5條及不動產估價經驗認定標準第2條、第3條的規定，辭去在交通部高速鐵路工程局的穩定工作，向被告申請不動產估價師開業證書，想從事不動產估價師的工作，開創自己的事業，自認為法令的規定和要求均已符合，開業應無問題，孰料被告以法規未明文規定的理由駁回原告申請，令人感到錯愕，倘若行政機關的裁量權可以如此有彈性，那具體明文的法規又有何用？人民對法規的信賴又如何得到保障呢？⒊查交通部高鐵局成立於86年1月31日，而不動產估價師
法是89年10月4日公布實施，其子法「不動產估價經驗認定標準」是90年12月26日發布。試問，一個成立在前的政府機關，會完全配合每一個後來發布實施的法令去修改其組織法或組織規程嗎？以組織規程的職掌內容去認定其員工一定有或沒有執行某項業務合理嗎？⒋在台中市申請不動產估價師開業證書經核准發照者相信
已有不少人，試問被告都是以同樣的標準進行審核嗎？為何原告會有和別人不同的差別待遇呢？公平性何在？⒌根據以上的說明和理由，請判決撤銷原處分及訴願決定
書，並令被告依法核發不動產估價師開業證書，以保障原告之權益云云。
㈡被告部分：
⒈原告所檢附之服務證明書，其工作項目為：「1.86年1
月31日至88年6月30日（擔任聘用技術員及助理規劃師期間）：⑴辦理高鐵路線用地土地徵收作業。⑵辦理建築物及農林作物等地上物查估補償作業。2.88年7月1日至95年3月31日（擔任科員期間）：⑴辦理高鐵車站特定區區段徵收作業。⑵辦理區段徵收取得剩餘可建地標售及其標售底價估價作業。⑶辦理區段徵收取得剩餘可建地開發可行性及其財務效益評估。⑷辦理土地招商開發及其權利金底價估價作業。」有關土地徵收及地上物查估補償項目，依內政部95年3月9日台內地字第0950036787號函釋示：「有關辦理土地徵收業務，各地方政府均訂有各項土地改良物徵收補償查估之自治法規，上開法規對補償費均訂有標準單價，是以需用土地人辦理土地徵收業務時，有關土地改良物查估或清查工作如僅係對土地改良物之種類、構造、規格、面積或使用情形等予以『清查、測量』，其如未委託不動產估價師辦理，並不違反不動產估價師法第14條規定。」可知工作項目所載之「辦理高鐵路線用地土地徵收作業、辦理建築物及農林作物等地上物查估補償作業、辦理高鐵車站特定區區段徵收作業」項目，非專屬不動產估價師辦理之事項。另原告於任職期間辦理區段徵收或土地招商標售底價之估價作業等工作項目，因其所敘內容不足以認定其是否實際依不動產估價技術規則、地價查估等相關法令辦理，或僅以開發成本為底價訂定基準，乃依內政部95年5月10日台內地字第0950074188號函規定，函請交通部高速鐵路工程局提供該局組織規程之業務事項，以利審查認定。經審查交通部高速鐵路工程局提供之組織規程所規定之職掌事項，並未列有「地價查估」或「鑑價業務」等業務項目，依法予以駁回。原告提起訴願後經內政部以96年3月14日台內訴字第0950018388號函請交通部高速鐵路工程局協助查明，依該局提供之法規文件並無訂定地價查估及估價等相關法令，且查明原告任職內主辦或協辦涉及地價查估業務或鑑價業務之研究報告，如：「高鐵左營站商業設施開發策略規劃」、「高鐵左營站西側轉運專用區及交三用地開發規劃」、「高鐵台南車站特定區保留住宅區土地處分規劃」、「高鐵臺中站編號60-1、60-2、60-3商業區基地聯合開發可行性評估」等均係委託財團法人中華顧問工程司研究辦理，亦無足以認定原告於服務期間實際工作具有不動產估價經驗。
⒉按不動產估價經驗認定標準第3條規定，在「機關、公
營機構服務者」部分之認定，依內政部95年8月29日台內地字第0950140938號函規定，有關「機關、公營機構服務」部分之認定，以該機關組織條例或組織規程之業務事項，以利主管機關審核認定之理由，舉例而言，如「高雄市地政處各地政事務所組織規程」第4條列有「地價查估」事項，「財政部國有財產局組織條例」第2條亦列有「國有財產估價事項」，且各級地政機關及國有財產局亦訂有地價查估及國有財產估價相關法令，足以認定於是類機關服務者具有不動產估價經驗。綜上，在機關、公營機構服務者，係指組織條例或組織規程列有「地價查估」、或「鑑價業務」等業務項目者，與該機關、公營機構是否成立於法令發布之先後次序無關。
關於不動產估價師開業登記之不動產估價經驗認定標準，並不因「機關、公營機構服務者」或「在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者」有所差別。查不動產估價經驗認定標準第2條及第3條「登記有案之民營機構」，非泛指所有民營機構。依內政部92年5月15日台內地字第0920007130號函定義，係指依法向主管機關登記得從事不動產估價業務之法人及商號等，例如不動產鑑定公司、建築經理公司。民營機構服務者之審查，除審查服務證明書外，仍須就民營機構是否依法為主管機關登記得從事不動產估價業務之法人及商號來加以認定，除此之外，另依不動產估價經驗認定標準之說明，亦須從民營機構之營利事業登記證或營業登記證所列營業項目加以審查。營業項目如無「鑑價」、「地價查估」等項目，民營機構服務者之服務證明書仍無法認定其具備實際估價經驗。
⒊綜上所述，本案原告所訴應無理由，請判決予以駁回等語。
理由
一、本件原告於95年9月18日檢具交通部高速鐵路工程局出具載有原告服務期間、任職職位及工作項目之服務證明書，向被告申請不動產估價師開業登記。經被告審查並函請原告原服務機關交通部高速鐵路工程局提供該局組織規程之業務事項，認為原告開業登記之申請未符合不動產估價估價師法第5條、第6條所具備之實際從事估價業務達2年以上之估價經驗，依不動產估價師法施行細則第3條規定予以否准。是以兩造爭點在於原告提具服務證明書及交通部高速鐵路工程局組織規程，或是其他資料文件，是否足以認定原告服務於交通部高速鐵路工程局期間實際從事與不動產估價有關之業務。
二、按不動產估價師法第5條規定：「領有不動產估價師證書，並具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，得申請發給開業證書。不動產估價師在未領得開業證書前，不得執行業務。第一項所稱估價經驗之認定標準，由中央主管機關定之。」、同法第6條第1項規定「不動產估價師登記開業，應備具申請書，並檢附不動產估價師證書及實際從事估價業務達二年以上之估價經驗證明文件，向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請，經審查登記後，發給開業證書。」又同法施行細則第3條第1項規定：「依本法第6條所定向所在地直轄市或縣（市）主管機關申請登記開業發給不動產估價師開業證書者，應備具下列文件：一、申請書。二、不動產估價師證書及其影本。三、實際從事不動產估價業務達二年以上之估價經驗證明文件及其影本。四、．．．。」次按不動產經驗認定標準第2條規定：「本法第5條第一項所稱實際從事估價業務達二年以上者，係指下列情形之一：在開業不動產估價師事務所實際從事估價工作累計二年以上者。在機關、公營機構或登記有案之民營機構實際從事估價工作累計二年以上者。符合本法第44條第2項得應不動產估價師特種考試資格者。」同標準第3條規定：「前條所定估價經驗之證明文件如下：在機關、公營機構服務者，繳驗該機關（構）載明任職職位或實際工作之服務證明書。在開業不動產估價師事務所或登記有案之民營機構服務者，繳驗該事務所或機構之登記證件及其出具載明任職工作性質之服務證明書。符合本法第44條第2項得應不動產估價師特種考試資格者，繳驗中央主管機關審查合格證明文件。」本件原告檢具交通部高速鐵路工程局95年7月12日出具之服務證明書，記載原告於86年1月31日即任職於該工程局，其工作項目為：「1.86年1月31日至88年6月30日（擔任聘用技術員及助理規劃師期間）：⑴辦理高鐵路線用地土地徵收作業。⑵辦理建築物及農林作物等地上物查估補償作業。2.88年7月1日至95年3月31日（擔任科員期間）：⑴辦理高鐵車站特定區區段徵收作業。⑵辦理區段徵收取得剩餘可建地標售及其標售底價估價作業。⑶辦理區段徵收取得剩餘可建地開發可行性及其財務效益評估。⑷辦理土地招商開發及其權利金底價估價作業。」惟依內政部95年3月9日台內地字第0950036787號函釋示：「有關辦理土地徵收業務，各地方政府均訂有各項土地改良物徵收補償查估之自治法規，上開法規對補償費均訂有標準單價，是以需用土地人辦理土地徵收業務時，有關土地改良物查估或清查工作如僅係對土地改良物之種類、構造、規格、面積或使用情形等予以『清查、測量』，其如未委託不動產估價師辦理，並不違反不動產估價師法第14條規定。」是以實際從事不動產估價經驗者，係指辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務，但對於辦理土地徵收業務時，有關土地改良物查估或清查工作如僅係對土地改良物之種類、構造、規格、面積或使用情形等予以「清查、測量」，尚非專屬不動產估價師辦理之業務。基此，內政部95年5月10日台內地字第0950074188號函釋稱：「查不動產估價師法第6條第1項規定：‧‧‧另按『不動產估價經驗認定標準』第3條規定略以‧‧‧，貴府受理申請開業登記，應就其檢附之服務證明書認定其任職職位或實際工作是否具有不動產估價經驗。如服務證明書所敘內容不足以認定者，亦得函請出具服務證明書之機關，檢具該機關組織條例或組織規程之業務事項，以利主管機關審核認定。」同部95年8月29日台內地字第0950140938號函釋稱：「‧‧‧至有關『機關、公營機構服務』部分之認定，本部95年5月10日台內地字第0950074188號函敘明以該機關組織條例或組織規程之業務事項，以利主管機關審核認定之理由，舉例而言，如『高雄市地政處各地政事務所組織規則』第4條列有『地價查估』事項，『財政部國有財產局組織條例』第2條亦列有『國有財產估價事項』，且各級地政機關及國有財產局亦訂有地價查估及國有財產估價相關法令，足以認定於是類機關服務者具有不動產估價經驗。‧‧‧」內政部上開解釋，係本於中央主管機關之權責，就不動產經驗認定標準第2條所稱「在機關、公營機構或登記有案之民營機構實際從事估價工作累計二年以上」之規定，而為之解釋，並不違反首開法律之規定，被告審查原告申請不動產估價師開業證書時，自得予以援用。本件被告審查結果以原告提出之服務證明書，所載原告於服務期間從事之「辦理高鐵路線用地土地徵收作業、辦理建築物及農林作物等地上物查估補償作業、辦理高鐵車站特定區區段徵收作業」等工作項目，並非專屬不動產估價師辦理之事項。另原告於任職期間辦理區段徵收或土地招商標售底價之估價作業等工作項目，是否足以認定實際依不動產估價技術規則、地價查估等相關法令辦理，或僅以開發成本為底價訂定基準？依交通部高速鐵路工程局提供組織規程所規定之職掌事項並未列有「地價查估」或「鑑價業務」等業務項目，且經內政部亦以96年3月14日台內訴字第0950018388號函請交通部高速鐵路工程局協助查明，依該局提供之法規文件並無訂定地價查估及估價等相關法令。另原告任職時主辦或協辦涉及地價查估業務或鑑價業務之研究報告，如：「高鐵左營站商業設施開發策略規劃」、「高鐵左營站西側轉運專用區及交三用地開發規劃」、「高鐵台南車站特定區保留住宅區土地處分規劃」、「高鐵臺中站編號60-1、60-2、60-3商業區基地聯合開發可行性評估」等均係委託財團法人中華顧問工程司研究辦理，亦無足以認定原告於服務期間實際工作具有不動產估價經驗。本院進行準備程序時，受命法官詢問原告，能否舉出在交通部高速鐵路工程局任職期間實際辦理地價查估、鑑價業務案件，據以證明原告確有辦理上開業務，原告答稱：「高鐵局有關商業設施開發策略都是委託財團法人中華顧問工程司承辦，辦理過程中原告都要參與，我們是公家機關對外面的行情比較不熟，所以請他們辦理。」等語，此有本院96年9月26日準備程序筆錄在卷可按。原告既未能提出任何其在任職期間確有辦理地價查估及鑑價業務之案件，足證原告並無實際從事地價查估及鑑價業務。從而，被告認原告申請不動產估價師開業登記未符合不動產估價師法第5條及第6條所具備之實際從事估價業務達2年以上之估價經驗，而否准原告申請開業執照，揆諸首揭法令規定，原處分於法並無不合，訴願決定予以維持，亦無違誤，原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第195條第1項後段、第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國96年10月11日
第三庭審判長法官王茂修
法官莊金昌法官林金本以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中華民國96年10月11日
書記官蔡騰德