臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度士簡字第1021號
原告練 吳美麗
訴訟代理人 湯宗翰
被告 林鴻瑋
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國111年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告林鴻瑋應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號一樓房屋全部遷讓返還原告。
被告應自民國一一一年五月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬元，及其中民國一一一年五月份至九月份共壹拾萬元自民國一一一年十月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其餘各月按月於期滿翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元應由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告於本院審理中變更訴之聲明第二項：被告應自民國111年5月1日起至遷讓返還門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）2萬元，及按月於期滿翌日按週年利率5％計算之利息。經核，原告所為之變更，合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：
(一)原告於111年1月1日與被告林鴻瑋簽訂房屋租賃契約出租系爭房屋，租期自111年1月1日起至113年12月31日止，每月租金2萬元，押租金4萬元，並由被告駱美玉為連帶保證人（下稱系爭租約），惟被告林鴻瑋於111年3月1日起即未再給付租金，迄111年4月30日止，被告林鴻瑋積欠之2個月租金經以押租金抵銷後，已無剩餘，原告已以存證信函向被告表示終止租約，乃依租賃及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告林鴻瑋應將系爭房屋全部遷讓返還原告；㈡被告應自111年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬元，及按月於期滿翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，且願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：被告所提出租金1萬元之房屋租賃契約書，係因被告表示要開設公司，需要租金較低之租約而配合簽立，非真正租約等語。
三、被告則以：系爭租約非真正租約，是在原告要求下簽立，不簽就無法租，被告與訴外人 練靜芬 所簽之真正租約之月租金應為1萬元，被告於111年5月16日前已陸續給付租金8萬元，已付清111年1月1日到同年8月31日間之租金。另原告非系爭房屋之所有權人，訴外人練靜芬始為房屋所有權人等語，資為抗辯。
四、本院得心證之理由
(一)按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。民法第179條、第272條第1項分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。又稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。民法第739條定有明文。
(二)經查，系爭租約由原告與被告林鴻瑋所簽立，並由被告駱美玉為連帶保證，有卷附之契約書可證。又原告主張被告林鴻瑋於111年3月1日起未再給付租金乙情，對此被告林鴻瑋亦自承租約迄今僅付款8萬元，如此以觀，扣除押租金4萬元，被告林鴻瑋僅清償111年1月、2月份租金，原告所述之情應為可採。被告林鴻瑋於111年3月1日起既未再給付租金，則自斯日起至原告提起本件訴訟之日即111年7月4日止，被告積欠租金已逾2個月，而原告前固有以存證信函催告被告給付租金，此有原告提出之存證信函在卷可佐，然尚未表明終止契約之意思表示，是本件應以起訴狀繕本送達被告之日即111年7月25日（見本院卷第37頁）作為租約終止之日，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
(三)第查，被告自111年3月1日起至租約終止前均未給付租金，則被告積欠自111年3月1日起至111年7月25日之按月2萬元租金，及111年7月25日後之相當租金之不當得利。經原告以押租金4萬元抵充111年3月份與4月份所積欠之租金後，原告請求被告自111年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付2萬元，應為可採。至原告雖未明言以不當得利法律關係為請求，然依原告訴之聲明及其原因事實，已可特定此項訴訟標的，本院自應本於法官知法原則，正確適用法律。
(四)利息請求部分，原告於111年10月3日言詞辯論期日當庭變更聲明按月於期滿翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息（見本院卷第124頁）。就此，利息變更聲明前已期滿之本金部分為111年5月至9月份，共10萬元，應自變更聲明翌日即111年10月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，其餘各月則按月於期滿翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
(五)至被告抗辯系爭租約非真正契約且原告非所有權人，而係另一月租金1萬元租約始為真正云云，並提出租賃契約書為證(見本院卷第51至57頁，下稱1萬元租約)，觀諸上開1萬元租約契約書，其上之租賃標的與期間均與系爭租約相同，惟出租人為訴外人練靜芬，租金每月1萬元，押租金為2萬元，然被告林鴻瑋已自承其於111年5月16日前已給付8萬元，若此，被告林鴻瑋給付之8萬元，扣除2萬元押租金後，其租金已給付至6月份結束，顯已預付(如依被告未計押租金之說，更係預付至8月份結束)，此顯與按月給付租金之社會常情不符。再者，對照同棟3樓於108年之租約，其租金為1萬4,000元，及同一標的於110年與他人之租約，其租金為2萬元，有原告所提出之租約為證，可見系爭房屋之租金為每月1萬元之蓋然性甚低，衡情系爭租約每月2萬元租金較合於真實。再者，租賃契約為債權契約，本不以出租人為標的所有權人為必要，此本不影響系爭租約之成立生效。綜上，被告以上情抗辯，委難憑採。
五、從而，原告依上開法律關係，訴請：㈠被告林鴻瑋應將系爭房屋全部遷讓返還原告；㈡被告應自111年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬元，及其中111年5月份至9月份共10萬元自利息聲明變更日翌日即111年10月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，其餘各月按月於期滿翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依職權確定訴訟費用為1,440元（第一審裁判費）應由被告連帶負擔。
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
書記官蘇彥宇