裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第1844號民事判決
裁判日期：民國100年04月22日
裁判案由：給付居間報酬等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第1844號原告 溫訪金 訴訟代理人 劉君豪 律師被告 馮應傑 訴訟代理人 邱秀珠 律師被告 曾寶祥 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國99年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原告係提起被告非同一之主觀預備合併之訴，原告之起訴係對多數被告列有先後位之順序，即同一原告對於共同被告為預備之合併，對後位當事人即被告曾寶祥之裁判，係以先位當事人即被告馮應傑之訴有無理由為其條件。本院審酌因原告所主張在實質上、經濟上具有同一性，並得因對任一被告之勝訴而達訴訟之目的，亦無礙於對造防禦而生訴訟上不安定，為求訴訟經濟、防止裁判矛盾、發現真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯、保護原告實體法上之權利及程式法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象，暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先備位之訴定其審判順序，及基於辯論主義之精神以觀，本院認原告得合併提起，先此敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣被告馮應傑與訴外人 阮允哲 、 陳俊哲 、 余光明 共有座落於
桃園縣平鎮市○○○段第388、389及306-9地號等土地（下稱系爭土地），其等並委由被告馮應傑全權處理系爭土地買賣事宜，馮應傑乃於民國98年11月間透過 徐金順 告知原告，渠等所有之系爭土地欲出售，希望透過原告能代尋買主，若屆時成交後將給付原告仲介報酬，原告應允後，徐金順隨即將系爭土地之地籍圖謄本、土地登記謄本、分割圖等資料交付原告，原告即積極尋求買主，同時向被告曾寶祥告知，希望一起尋找買主，以期順利出售，經被告曾寶祥應允後，原告隨即安排介紹馮應傑與曾寶祥認識，表明共同努力尋求買主促成買賣之意，原告並將前述地籍圖謄本等資料影印交付予曾寶祥參考。又居間其間，原告尚有多次與曾寶祥討論並解決系爭土地之相關事宜，最終尋得買主台灣晶技股份有限公司（下稱晶技公司），買賣雙方於99年9月17日簽訂買賣契約，並於99年10月13日辦理土地所有權移轉登記，先予敘明。惟原告日前發現，曾寶祥基於私心冀圖否認彼此共同居間之事實，僅以自己名義向馮應傑收取全部仲介費，經原告寄發存證信函與馮應傑、曾寶祥後，二人均不予理會，遂不得以提起本訴。查系爭土地面積共5733.8875坪，買方如以每坪新臺幣（下同）56,000元購得，則買賣總價金為321,097,700元（實際買賣價金應以買賣契約書為準），買方承諾給仲介報酬為總價金之0.5%，即1,605,488.5元，賣方承諾給付仲介報酬為總價金之1%，即3,210,977.5元。是仲介報酬理應由原告與曾寶祥各分得二分之一，即馮應傑應給付原告1,605,489元；惟如馮應傑對原告無給付仲介報酬之義務，被告曾寶祥取得合計報酬4,816,466元（其計算式：1,605,488.5元+3,210,977.5元），則被告曾寶祥應給予原告其所取得報酬之1/2即2,408,233元（4,816,466元/2=2,408,233元）。另外被告馮應傑所辯稱仲介費僅有165萬元部分，顯與市場交易的行情嚴重不符合，因一般交易行情，賣方應給付百分之4的仲介報酬，與馮應傑所稱只有百分之0.5之居間報酬確有未合。
㈡再由原告所提出與訴外人徐金順、被告曾寶祥之錄音光碟一
譯文㈣（對話人：曾寶祥、溫訪金），①曾寶祥稱：「…這些關係都是 老溫 認識的，然後之前有請他去跟你們講土測的事情，買賣的事情…我手上沒這些資料，小姐手上有，可證明是你有傳…」等語（見本院卷第73頁第8行），【可證曾寶祥坦承認識馮應傑、徐金順確實是透過原告介紹認識，且有收到原告提供之資料，可見雙方有共同居間之事實無疑】。至於徐金順雖證稱：曾寶祥不是經原告介紹才認識馮應傑，應是徐金順自承馮應傑為其金主，而需配合馮應傑之說詞，而不得不然爾。②又由光碟一譯文㈠（當時原告、徐金順及被告馮應傑在場）徐金順稱：「我們（按：即徐金順與馮應傑）也沒有簽…」（見本院卷第67頁第10行）、原告問：
「…你們公司是給他1趴嘛！對不對？（徐答）沒有、沒有，我們公司沒有給他很多啦！」（見本院卷第67頁16-17行）、徐金順稱：「我們也有講說，你的問題，他自己處理。」（見本院卷第68頁倒數第2行），尤有甚者，當原告不斷詢問徐金順與馮應傑給付被告曾寶祥的仲介報酬趴數（百分比）時，徐金順稱：「我們（按即徐金順與馮應傑）本公司有跟你講過」，而在場之馮應傑非僅未當場糾正徐金順之說法，反而表示：「我們（按即徐金順與馮應傑）固定的1趴就對。」等語（見本院卷第68頁倒數第3行），亦足徵如下事實：【⑴被告馮應傑與證人徐金順英有投資、股東關係，洵無疑問；⑵應可認馮應傑有授權徐金順代為處理仲介契約的事情】。③另由光碟二譯文㈢內容（原告與曾寶祥之對話），曾寶祥稱：「我這樣子講好了，今天 徐總 這邊也好，甚至之前那個…我承認是因為老溫的關係，大家才認識的」（詳本院卷第3頁第10-12行）等語，【則可說明被告曾寶祥於答辯狀指稱與馮應傑本有認識，無須透過原告介紹一事，顯不實在】。再則，④光碟二譯文（五）內容，原告稱：「…對不對，那很簡單，那講實講嘛，還有誰批的時候跟你講什麼？在中間只有我，地主接洽過去只有我（被告：只有你），對阿，你有牽涉到誰阿？」（見本院卷第70頁17-19行）等語，亦可得知【曾寶祥對於本件系爭仲介買賣之參與，明知另有原告參與，如今竟基於私心，企圖否認彼此共同居間之事實，竟欲以自己名義向被告馮應傑收取全部仲介服務費】。
㈢綜上，爰依兩造間居間契約之法律關係提起本訴，並①先位
聲明：⑴被告馮應傑應給付原告1,605,489元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵訴訟費用由被告負擔；⑶第一項聲明，如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。如認被告馮應傑對於原告無給付居間報酬義務，則②後位聲明：⑴被告曾寶祥應給付原告2,408,23
3元整及字起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵訴訟費用由被告負擔；⑶第一項聲明，如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告馮應傑部分：有關系爭土地自委託出售至買賣完成，原
告均不曾出現，馮應傑亦不曾就委託出售系爭土地一事與原告有任何接觸、對話。馮應傑並無委託或請求原告居間仲介買賣系爭土地，自無給付原告居間報酬之義務。原告起訴狀謂馮應傑係透過徐金順告知原告並願意委由原告仲介就系爭土地代尋買主，再由原告找來被告曾寶祥共同參與仲介，最後尋得買主晶技公司云云，顯與事實不符。被告並非因原告介紹而認識曾寶祥，縱為原告介紹認識，亦為多年前的事，與本件系爭土地買賣仲介無關。且馮應傑收到原告所寄存證信函後，隨即回函否認彼此兼有仲介、居間關係，並無給付仲介費之理。此乃因系爭土地之仲介人為曾寶祥，雙方原約定仲介費原為系爭土地買賣總價金1%，並未立有書面，要待買方交付全部價金與賣方後，再與曾寶祥協調居間報酬，並決定以總價金0.5%計算仲介費即1,605,487元，曾寶祥希望湊總數以1,650,000元為報酬金，馮應傑同意後，並給付同額支票與曾寶祥完畢。假如原告自認在本件系爭土地之買賣尚有何貢獻，亦與馮應傑無關，原告應向曾寶祥主張分取居間報酬。況原告援引錄音光碟㈠，欲證馮應傑有同意原告仲介，馮應傑只是經由徐金順在場轉知原告有分取系爭土地居間報酬之意，而推測假如原告有將系爭土地出售之訊息告知曾寶祥，則曾寶祥或許會處理吧，更顯馮應傑未與原告有何接觸；原告又援引前開光碟內容徐金順所指稱賣方居間費用1%…一節，乃係馮應傑與曾寶祥在買賣成交前之約定默契，嗣後因系爭土地成交價金較馮應傑原欲出售價格還低很多，遂再與曾寶祥協議後，改為總價金0.5%為仲介費，並經曾寶祥同意。故原告所指居間報酬之市場行情有4%一事，則與本件事實不符，且通常仲介標的金額大的時候，居間報酬比例就會低，況且曾寶祥並沒有開設仲介公司。另原告又指馮應傑有投資徐金順之公司（應指冠隆建設有限公司）係有所誤會，此實係馮應傑曾擔任某公司之副總，徐金順在他人面前基於禮貌或親暱所稱我們「副總」…，然若於被告馮應傑不在場之場合，徐金順即改稱馮先生，此可參錄音光碟㈡1、11：00以下，徐金順：「你這樣講，我會跟馮先生談」、「叫馮先生去跟他談，因為他發前給他…」）等語。即本件被告馮應傑自始認定之仲介人即為曾寶祥而非原告，被告馮應傑並無給付原告居間報酬之必要等語資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。㈡被告曾寶祥則以：被告曾寶祥係受晶技公司委託洽購系爭土
地，此不但有書面委託書可稽（本院卷第45頁），亦可由原告提供之錄音光碟一，內容㈠原告：「…買主是他（曾寶祥）找的嘛…」可證（本院卷第68頁第12行）。又因被告曾寶祥與被告馮應傑本互有認識，實非如原告所指，認識馮應傑係由原告介紹的。再本件是由被告二人在多次洽商及勘查現場後始訂定買賣契約，曾寶祥與原告自始並無共同居間關係存在。原告指有透過傳真提供土地謄本、地籍圖與分割圖等資料予曾寶祥，與事實不符，其若有傳真資料，理應在傳真後與曾寶祥確認，也會與曾寶祥陸續討論等等，但原告不曾與曾寶祥有討論相關事情，直到99年9月28日原告透過徐金順要曾寶祥到徐金順辦公室見面才知，也才會有原告錄下系爭光碟對話內容之情形。依理若有共同居間，應可理直氣壯直接找曾寶祥、馮應傑討論，又怎會透過徐金順傳話。再則，被告曾寶祥與馮應傑的見面、協商、討論完成買賣，原告從未出現過，只說有傳真資料，而被告曾寶祥確實未收到，被告曾寶祥曾就此事詢問開立之亨力國際 貿易 有限公司內之小姐是否有收到圖等資料，經告知確無收到任何資料，嗣再經查證後始得知原告係將資料傳真給平鎮市工業區廠商聯誼會之工作小姐，而曾寶祥已許久未擔任聯誼會之職務，原告僅因此即要興訟分取居間報酬，只是浪費司法資源。況被告曾寶祥係受買方晶技公司委託洽購系爭土地，相關土地謄本、地籍圖等資料本無須原告提供，且在促成買賣契約過程中，亦未見原告出現，並無所謂原告所稱「多次與被告曾寶祥討論並解決系爭土地事宜，…最後尋得買方經紀公司」、「前階段努力與後階段之共同協商」云云。實則，原告應係藉由系爭土地之廣告揭示，得知有出售事宜，並藉機想分得仲介報酬，此觀原告提起主觀預備合併之訴可知，顯見原告亦無法肯認與馮應傑有居間關係，抑或與被告曾寶祥有共同居間。再則，從錄音光碟一之對話譯文，對話人物為原告與徐金順二人，其對話內容無法證明原告與曾寶祥或與馮應傑間有無契約關係，且徐金順本身是做土地仲介，係徐金順提供資料給原告，所以應係徐金順與原告才有共同居間關係，而被告曾寶祥受買方委託直接與賣主馮應傑協商、討論到買賣完成，均與原告無關。且從事土地仲介一定會講到報酬是多少、買方給仲介多少、賣方給仲介多少、仲介期間多長、仲介委買委賣之底價多少、買賣雙方另找他人仲介完成，原仲介是否可抽成等事項，都是仲介契約的重要內容，兩者若有仲介居間關係，一定有契約書詳載該事項，然原告卻始終未曾提出與曾寶祥間之任何協議。且證人徐金順亦證述原告與曾寶祥沒有討論系爭土地買賣事宜，亦無說明仲介成功會給原告賣賣總價金百分之1當作仲介報酬（見本院卷第57頁之言詞辯論筆錄），均足證原告與曾寶祥間確無任何共同仲介居間關係至明等語資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為被告馮應傑與訴外人阮允哲、陳俊哲、余光明
所共有，並交由被告馮應傑負責處理該土地之買賣事宜，此為兩造所不爭執。
㈡被告曾寶祥於99年8月17日與晶技公司簽立土地承購意向書
，欲承購系爭土地，並委由被告曾寶祥處理相關事宜，且約明簽署後至99年9月30日如不為賣方（土地所有權人）所接受，則意願書自始無效，有該土地承購意向書1份附本院卷第45頁可參。
㈢被告馮應傑與訴外人阮允哲、陳俊哲、余光明四人與晶技公
司，於99年9月17日就系爭土地簽立不動產買賣契約書，總買價款為32,222,697,840元，此亦有該買賣契約書1份附本院卷第34頁至38頁可參。
㈣被告馮應傑有開立票面金額為1,650,000元、發票日為99年
11月5日、票據號碼為CLA0000000號之支票1紙予被告曾寶祥，有該支票影本1紙附本院卷第39頁可稽。
㈤原告與被告馮應傑就系爭土地，未曾訂立居間買賣之書面契
約；亦未與被告曾寶祥訂立共同居間仲介之書面契約，此為兩造所不爭執。
㈥訴外人徐金順確有交付系爭土地之土地謄本、地籍圖、分割圖等資料予原告，此亦為兩造所不爭執。
五、兩造爭執事項：㈠先位聲明（關於被告馮應傑部分）：
①系爭土地售予晶技公司之過程中，原告究竟有無參與任何居
間仲介行為？其參與之程度及行為為何？②被告馮應傑是否曾以口頭約定之方式，親自或透過訴外人徐
金順委託或授權原告，就系爭土地為居間行為？雙方如何約定居間報酬，究為買賣系爭土地總價金之百分之1，抑或百分之0.5？③原告是否得向被告馮應傑請求居間報酬？請求金額為何？㈡備位聲明（關於被告曾寶祥部分）：
①被告曾寶祥與原告溫訪金有無以口頭約定之方式，就系爭土
地之買賣成立共同居間協議？②被告曾寶祥就系爭土地取得居間報酬總價為何？③原告是否得本於其與被告曾寶祥間之共同居間協議，向被告
曾寶祥請求給付居間報酬？請求給付之數額為何？
六、本院判斷如下：㈠先位聲明（關於被告馮應傑部分）：
被告馮應傑並未以口頭約定之方式，親自或透過訴外人徐金順委託或授權原告，就系爭土地為居間行為，原告對於被告馮應傑亦無實質居間行為，而無從請求被告馮應傑給付居間報酬：
①按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，此為民法第565條所明定。而該居間契約之成立，僅因當事人意思之合致而成立，並不須有何特別之方式，而為不要式及諾成契約。再居間之報酬，則為居間契約成立之要件，即應約明。
②經查，證人徐金順已到庭證稱系爭土地雖係其陪同被告馮應
傑至本院透過拍賣程序所標得之土地，且曾經允諾系爭土地有機會交給其仲介，惟未授權代理去處理與第三人間之居間、仲介契約之事宜，後來馮應傑自己賣掉了，其並無參與買賣之過程，而該案因不是其辦理的，其根本拿不到佣金，且被告馮應傑在土地出售前，亦有告知不要再繼續仲介這塊土地，而其就系爭土地之相關資料，則係經由其所開設之冠隆建設股份有限公司所自行取得，其確曾交待旗下所屬之員工去找買方，其亦有將相關訊息及包括分割圖、地籍圖等土地資料交予原告，因為原告稱其有客戶欲購買該筆土地等語（參本院卷第55頁背面、第56頁背面、第57頁），被告馮應傑亦辯稱其並未與徐金順或原告簽立居間契約等語，足認被告馮應傑確實未與證人徐金順就系爭土地，簽立居間契約，更無授權證人徐金順可代為簽立居間契約，僅為證人徐金順知悉被告馮應傑有出售土地之意願，而自行多方尋覓買主，以期籍此製造締結居間契約之可能而已。再證人徐金順復證稱：其更無承諾原告如果被告馮應傑售出系爭土地，其或被告馮應傑將會給予原告買賣總價1%之仲介報酬一情（參本院卷第第57頁），是原告主張係被告馮應傑透過證人徐金順告知原告，希由原告代為尋覓買家，待事成將給付仲介報酬等情，即無足採。
③再證人徐金順亦證稱：其始為冠隆公司之負責人，被告馮應
傑並非該公司之股東，亦無任何出資（參本院卷第56頁背面，是不能僅以原告所提之對話錄音中證人徐金順係以「我們」表示其與被告馮應傑，或稱被告馮應傑為「我副總」（參本院卷第81頁背面），即認被告馮應傑確有授權證人徐金順要求原告處理系爭土地之仲介事宜。況參以原告所提出之對話錄音，並經本院勘驗、兩造確認無誤之錄音譯文可知：在被告馮應傑與徐金順一同在場之場合，徐金順即稱呼被告馮應傑「副總」，然在被告馮應傑不在場之場合，徐金順即稱被告馮應傑為「馮先生」（參本院卷第72頁背面），可認徐金順稱被告馮應傑為「我副總」，應僅為禮貌上之稱謂而已，並非以此可認兩人有職務隸屬、任職於同公司或有任何委任、居間等契約關係存在。
④又證人徐金順復證稱其並未參與系爭土地之買賣過程（參本
院卷第55頁背面），及系爭土地出售後，其未曾自被告二人或晶技公司處取得任何報酬等語（參本院卷第56頁），亦可認證人徐金順確實未與系爭土地之買家、賣方甚至居間者即被告曾寶祥，有任何居間契約之約定，對於系爭買賣之達成，亦無直接之協助。
⑤再參以原告所提對話內容之錄音譯文可知被告曾寶祥亦承認
確實是因為原告，其與被告馮應傑才會認識（參本院卷第82頁第9行、第82頁背面倒數第10行），而被告馮應傑則就此加以否認，且辯稱縱係透過原告介紹認識，亦係許久之前所發生之事。從而，以上開對話內容，雖可認定被告二人確實是經由原告才認識，惟仍無法直接認定究竟是於本案發生前，即介紹認識，或係針對本案才介紹認識，是證人徐金順就此部分雖否認被告二人是透過原告始認識一情，而無足採，惟亦無法據以即認定原告主張其確有針對此案介紹被告二人認識一情為真。況縱有介紹認識，亦須基於有效成立之居間契約，且因此有向被告馮應傑報告訂約之機會，或為訂約之媒介，始得依據居間契約，請求被告馮應傑給付承攬報酬。而被告馮應傑與原告間確實未定有書面居間契約，為原告所不否認，其復未能證明兩造間有以口頭或其他型式約定居間契約，已如上述；原告亦未直接有向被告馮應傑報告任何之訂約機會或為訂約之媒介；準此，原告自無從依據民法居間契約，請求被告馮應傑給付居間報酬。
㈡備位聲明（關於被告曾寶祥部分）：
被告曾寶祥並未與原告就系爭土地之買賣，成立共同居間協議，是原告自無從請求被告曾寶祥給付所取得報酬之1/2：
①經查，證人徐金順亦證稱原告並無與被告曾寶祥一同與其討
論系爭土地之仲介買賣事宜（參本院卷第57頁），被告曾寶祥亦否認有與原告簽立任何共同居間協議，原告就此亦無提出其他足以證明其有與被告曾寶祥約定共同居間協議之證據存在，是確實難認原告與被告曾寶祥間有何共同居間協議之存在。
②又查，證人徐金順雖亦證稱：原告曾說過他有提供系爭土地
之相關資訊予被告曾寶祥，然其並不知究為何種資訊（參本院卷第56頁），被告曾寶祥雖亦不否認原告確有傳真資料，然主張係傳到其之前擔任理事長之廠商聯誼協會處，該處亦未將文件轉給他（參本院卷第79頁），而參以原告所提之對話錄音中，被告曾寶祥亦為如此之說明（參本院卷第82頁），堪信為真實；惟究竟原告傳真了何種文件，並未能自上開證人及被告曾寶祥所述話語中加以確定，原告就此亦未舉證以實其說，況就上開曾寶祥之對話內容中，亦可知曾寶祥一再說明原告並無參與系爭土地之仲介買賣事宜，由此可認曾寶祥於未知遭錄音之情況下，即認為原告並無參與系爭土地之出售事宜，該段對話應無虛假，是縱原告確有傳真與系爭土地出售有關之資料文件予被告曾寶祥，亦無從據以認定兩人間即有系爭土地之共同居間協議存在及原告有何實質參與居間買賣事宜。
③小結，原告與被告曾寶祥就系爭土地既無約定共同居間協議
，則原告在被告曾寶祥取得居間報酬後，起訴主張被告曾寶祥應給付取得金額之1/2，實屬無據。
七、綜上所述，本件原告主張依據居間契約，先位聲明請求被告馮應傑給付居間報酬1,605,489元及其法定遲延利息；暨依據共同居間協議，備位聲明請求被告曾寶祥應給付所取得居間報酬之1/2即2,408,233元及其法定遲延利息，均為無理由，均應予駁回。至原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
八、另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判斷已無甚影響，茲不擬一一論駁，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月22日
民事第三庭法官林靜梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月22日
書記官王奐淳