最高法院106年度台上字第1676號民事判決

裁判字號：最高法院106年台上字第1676號民事判決

裁判日期：民國107年07月05日

裁判案由：請求給付租金等

最高法院民事判決106年度台上字第1676號上訴人 陳慧聰 訴訟代理人 桑銘忠 律師
鄭雪櫻 律師被上訴人 梁聯發
方鈴喤梁 鄭美枝 廖梅秀 李 黃詠雪 方 儷芸 林宗德 林文昭 林光隆 林賢三 楊錦川 詹惟宇 李明鏗 周正輝 謝素萍 黃月玲 范文王 共同訴訟代理人 何國榮 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國104年12月8日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（103年度重上字第184號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理由本件被上訴人主張：伊等為臺中市第一廣場第三B分區（下稱三
B分區）之區分所有權人（下稱區分所有權人），伊及其他區分所有權人全體（下稱全體區分所有權人）共同授權，由該分區管理委員會（下稱管委會），於民國92年10月27日與上訴人簽訂整場租賃合約書（下稱系爭租約），出租全體區分所有權人之臺中市○區○○○街○○○號底1層（下稱B1）A、B區攤位全部（下稱系爭租賃物），租期自93年1月18日至102年11月17日止，租金以每
3個月為期，依系爭租約附件分配予區分所有權人，詎上訴人未曾依約給付租金，積欠租金達2個月以上，經管委會以100年6月30日存證信函限期上訴人於函到10日給付租金，逾期即終止系爭租約，詎上訴人未依限履行，系爭租約於100年7月12日終止等情，爰求為命㈠上訴人給付原判決附表（下稱附表）「積欠之租金數額」欄所示97年3月18日至100年6月18日租金（下稱積欠租金）並自本件起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，及㈡自100年8月1日起至遷讓如附表所示各攤位之日止，按月分別給付伊附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額之判決。嗣於原審就請求租金部分，追加先位之訴，求為：命上訴人給付新臺幣（下同）2,230萬元（即自97年3月18日起至99年1月17日止，按系爭租約第1條第2款、第3款計算之租金）予伊及其他區分所有權人，並加付自103年9月5日起算之法定利息，將第一審原為上開㈠聲明，改為備位之訴，不當得利請求部分，則維持上開㈡聲明（非本院審理之範圍，不予贅述）。
上訴人則以：管委會以自己名義出租系爭租賃物全部予伊，上訴人非契約主體，而管委會無權利能力，且其職權未含出租區分所有權人之攤位，並否認被上訴人林宗德為簽訂及終止系爭租約時之管委會法定代理人，其所為終止系爭租約之意思表示不生效力。系爭租約第8條第10款所約定：以租賃雙方於簽訂時起1個月內，將系爭租賃物原有使用區別用途由「飲食店」變更為「電子遊戲場」為特別成立要件未成就。系爭租約非第三人利益契約，被上訴人不得直接請求給付租金，且上訴人所提出系爭租賃物區分所有權人名冊，與系爭租約所附之各期租金及押金分配表不一。伊於94年6月底，即未再於系爭租賃物經營電子遊藝業，96年11月前1、2個月已將該處鑰匙經訴外人 林東田 交還林宗德，並拋棄占有，所遺留物品依系爭租約第8條第8款約定，任由被上訴人處理，伊未無權占有，自無不當得利。再況伊已無利用系爭租賃物經營營利事業，則被上訴人請求按約定租金計算不當得利，顯非公允等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，依被上訴人追加先位之訴聲明，判命上訴人給付2,230萬元本息，並改判命上訴人給付自100年8月1日起至遷讓返還附表所示之各編號攤位之日止，按月分別給付如附表「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額，係以：全體區分所有權人授權管委會出租系爭租賃物予上訴人，上訴人以98年6月9日致管委會存證信函亦表示：「貴會受……第三B分區區分所有權人之『委託』與本人於民國九十二年十月十七日簽立租賃合約書……」等語，且其於另案給付管理費事件審理時，亦要求臺中市第一廣場管理委員會提出區分所有權人之授權書，以證明管委會「有權代理」簽立系爭租約，足見管委會係有權代理，系爭租約當事人雖僅林宗德簽名，惟加蓋管委會及林宗德之印文，足認上訴人明知林宗德雖代表管委會與上訴人簽訂系爭租約，實際出租人為全體區分所有權人，系爭租約之權利義務人自應直接對全體區分所有權人發生效力。該租約約定租期為93年1月18日起至102年11月17日止，租金係上訴人向管委會給付後，轉分配各該區分所有權人，為不可分之債權。系爭租賃物已依系爭租約第8條第1款約定以現況交付上訴人使用，上訴人於93年1月1日至93年1月4日於系爭租賃物舉辦展覽，雖系爭租約第8條第10款約定「本契約於使用區別變更用途完成時，本契約始成立，若未於契約成立壹個月內變更完成，其契約仍然有效，但須由雙方順延契約日期」等語，惟區分所有權人於系爭租約簽訂前，即92年9月配合上訴人委任之建築師，以區分所有權人名義共同向臺中市政府工務局申請變更系爭租賃物用途，無須再檢附區分所有權人同意書、委託書。該局於同年10月僅命補正檢討項目簽證表、變更圖說、結構計算書等項，均非係出租人須提供協力之事項，嗣於93年5月19日臺中市政府函准按圖施工，並表示應於6個月內（即93年11月18日以前）施作完竣，經查核無誤後，始發給變更使用核准函，然上訴人未能於期限施作完竣，係可歸責於上訴人事由，其抗辯依上開第10款約定系爭租約未能成立，及其以98年6月9日存證信函以管委會未出具授權文件及同意申請文件為由，拒絕給付租金及解除系爭租約，均屬無據。系爭租約為定期租賃契約，被上訴人既未經管委會同意，自不得提前終止，證人林東田雖證稱：伊於不詳日期，將系爭租賃物及管理室鑰匙交付林宗德之姊等詞，惟林宗德否認收受，訴外人即第一廣場大樓保全人員 蘇國章 、管委會養護人員 簡鏡彰 於另案證稱：上訴人於94年6月底止，在系爭租賃物經營電子遊藝業等語，第一審於102年8月6日履勘系爭租賃物時，現場仍有上訴人之投籃機等物，是上訴人抗辯系爭租約已提前終止，其已拋棄占有系爭租賃物，均無可採。因上訴人未曾依約給付租金，經管委會以100年6月30日存證信函限期上訴人於函到10日給付積欠租金，逾期即以該函為終止系爭租約之意思表示，並於同年7月1日送達上訴人，上訴人未依期履行，系爭租約於同年7月12日終止。被上訴人先位請求上訴人給付102年3月18日起訴前5年積欠之租金2,230萬元予全體區分所有權人，及加計自追加先位之訴翌日即103年9月5日起算之法定遲延利息，合法有據。上訴人於系爭租約終止後，仍無權占有系爭租賃物，則被上訴人請求上訴人給付附表所示相當於租金之不當得利，為有理由等詞，為其判斷基礎。
按公寓大廈管理委員會之管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期1至2年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任1次，其餘管理委員，連選得連任。管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第29條第3項、第4項明文規定。查三B分區全體區分所有權人授權管委會隱名代理，並由林宗德代表管委會與上訴人簽訂系爭租約，約定租期為93年1月18日起至102年11月17日止，其第参條第2款約定，租金給付方式：每期給付参個月（期初第一日前給付）；第一次付款須本人（所有權人）領取，第2次後，由乙方（即上訴人）直接匯入甲方（即三B分區管委會）帳戶，由被上訴人轉匯入各所有權人銀行帳戶或由所有權人領取，且各個區分所有權人得分配系爭租金及押金金額明定於系爭租約附件二「所有權人之個人分配租金及押金總額分配表」，為原審認定之事實。果爾，參以林宗德陳稱：管委會係區分所有權人選出，伊簽訂系爭租約時，任主任委員有超過1年，簽約後有無召開區分所有權人會議，因時間太久，伊記不清楚等語（見原審104年3月4日準備程序筆錄，原審卷㈠118至119頁）。依上開規定，則上訴人抗辯林宗德自91年
7月擔任管委會主任委員後，區分所有權人會議未曾改選主任委員，林宗德於簽訂及終止系爭租約時，均非主任委員，不得代管委會為上開意思表示等語，是否全然無稽，非無研求之餘地，此仍攸關系爭租約效力之重要攻防方法，乃原審恝置未論，未說明其心證之所由得，即認林宗德代表管委會簽訂及終止系爭租約為合法，自有理由不備之違誤。又倘系爭租約未合法生效，或因三
B分區管委會所為上開終止不合法，則被上訴人是否仍得請求給付租金，或按租金金額計算之不當得利，及各計算期間如何，均有待推求。次按金錢債權其性質係可分，除法律規定或契約有特別約定為不可分外，為可分之債權。依上所述，各個區分所有權人得分配之各期租金金額既已於系爭租約附件二之分配表明白約定，而上訴人給付第2次以後租金與第1次租金之差別在於是否由上開管委會轉交，系爭租金債權似無不可分之情形，原審以第2次以後租金之付款方式，逕認兩造就系爭租金債權約定為不可分，未免速斷。原審未遑詳察，遽為上訴人部分不利之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決不利其部分不當，求為廢棄，非無理由。末原審就被上訴人先位聲明所為其勝訴判決，既經本院予廢棄發回，則備位聲明部分自應併予發回，以臻適法，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國107年7月5日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉靜嫻
法官林恩山法官高金枝法官周舒雁法官吳光釗本件正本證明與原本無異
書記官中華民國107年7月16日