裁判字號：臺灣高等法院臺中分院111年上易字第249號民事判決
裁判日期：民國111年09月27日
裁判案由：確認優先承租權存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決111年度上易字第249號上訴人財政部國有財產署中區分署法定代理人 趙子賢 訴訟代理人 鄭晃奇 律師被上訴人中旅發展有限公司法定代理人 徐彥 訴訟代理人 莊惠萍 律師上列當事人間確認優先承租權存在事件，上訴人對於民國111年2月18日臺灣臺中地方法院108年度訴字第2836號第一審判決提起上訴，本院於111年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國102年12月2日與上訴人簽訂國有非公用基（房）地標租契約書（下稱系爭租約），由被上訴人承租坐落臺中市○○段○○段0000○00000地號土地及同段1160建號建物即門牌臺中市○區○○路00號（下稱系爭租賃物），租賃期限自102年12月2日至106年10月11日，系爭租約並約定「租期屆滿出租機關重新辦理標租時，承租人得以決標之同一租金率優先承租」。被上訴人承租後就系爭租賃物之法定基礎設備拆除重新建置，遲至103年11月20日始能實際使用系爭租賃物，經向上訴人請求延長租賃期限未果，而對上訴人提起變更租賃契約訴訟，即臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）106年度重訴字第277號民事案件（下稱變更租約期限訴訟），一審被上訴人敗訴，被上訴人上訴二審後於108年9月9日撤回起訴確定。因上訴人認被上訴人未符優先承租權條件，爰聲明請求確認上訴人就系爭租賃物重新辦理標租時，被上訴人有以決標之同一租金率優先承租之權利存在。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人答辯：㈠依系爭租約他約定事項第約定內容：「租約終止時，承租人
應繳清租金或其他未清款項，並騰空交還租賃物…」。是以，被上訴人主張優先承租權應配合上開約定事項，即被上訴人應先騰空交還系爭租賃物，上訴人始得重新辦理標租。惟系爭租約於106年10月11日租期屆滿，被上訴人本應於106年10月11日將系爭租賃物交還上訴人，被上訴人未將系爭租賃物返還上訴人，甚且提起變更租約期限訴訟，上訴人唯恐重新辦理公開標租後，無法順利交付租賃物而造成違約，只能暫緩標租業務。被上訴人於租期屆滿後未歸還系爭租賃物，影響上訴人預定標租之時程，自不得再享有優先承租權。且被上訴人優先承租權之行使期限應以2年爲合理，被上訴人之優先承租權應已消滅。
㈡按國有非公用不動產標租作業要點第41點：「本要點訂定發
布前已公告招標並標脫之案件，適用公告招標時之規定。前項已標脫案件，租約約定標租機關重新辦理標租時，原承租人得以決標之同一租金率優先承租者，於租期屆滿前，標租機關重新辦理標租時，原承租人得依決標之訂約權利金或年租金優先承租及簽訂新租約，俟新租約租期屆滿，除依第36點之1規定重新標租，且由承租人得標或優先承租外，承租人返還租賃物並停止使用。前項重新標租，應於原租期屆滿前完成決標，原承租人得標或優先承租者，其起租日期為原租期屆滿之次日，標租機關免騰空收回原標租不動產。」，系爭租賃物並未於原租期屆滿前完成重新標租之決標，被上訴人未符合上開作業要點規定，當無優先承租權存在等語，資爲抗辯。上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第93至94頁）：㈠台中市○區○○段0000○號建物即門牌號碼台中市○區○○
路00號（坐落○○段四小段00-0、00-00地號土地）係租賃標的。
㈡兩造於102年12月2日簽訂系爭租約，約定租賃期限102年12月2日至106年10月11日。
㈢系爭租約第2條約定租期屆滿出租機關重新辦理標租時，承租
人得以決標之同一租金率優先承租（見一審卷第13頁）。㈣被上訴人於租期屆至前，對上訴人提起訴訟請求租約期限變
更自103年11月21日至108年11月20日止，經臺中地院於107年1月25日以106年度重訴字第277號判決被上訴人敗訴，被上訴人上訴，由本院107年度重上字第65號案件審理，被上訴人於108年9月9日撤回起訴（見一審卷第91頁）。㈤上訴人迄今尚未重新辦理標租。㈥租賃標的目前仍由被上訴人占有使用中。
四、本院之判斷：本件被上訴人主張兩造訂有系爭租約，被上訴人向上訴人承租系爭租賃物，系爭租約明訂租期屆滿出租機關重新辦理標租時，被上訴人享有優先承租權等情，爲上訴人所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈢），惟上訴人以前揭情詞置辯，經查：㈠上訴人抗辯依系爭租約第條約定，上訴人須先收回系爭租賃
物始能辦理公開標租，被上訴人未返還系爭租賃物前，不得主張優先承租權云云。然查，系爭租約僅約定重新標租時被上訴人有優先承租之權利，並未記載優先承租需以租期屆滿時交還系爭租賃物為前提，故無論上訴人是否取回系爭租賃物後再重新標租，均不影響被上訴人優先承租之權利，上訴人執此抗辯，並無理由。
㈡上訴人抗辯因被上訴人提起變更租約期限訴訟，致無法於106
年10月11日租期屆滿時辦理重新招標，被上訴人之優先承租權應已消滅云云。經查，被上訴人係因系爭租賃物之法定主要設備（即消防設備、避雷設備、污物、污水或其他廢棄物處理設備、昇降設備、防空避難設備、停車設備）遭人為破壞或拆除，必須重新建置，因重建期間長達1年，而向上訴人請求延長租賃期限，未獲上訴人同意而提起變更租約期限訴訟，此有臺中地院106年度重訴字第277號民事判決在卷可憑（見原審卷第67頁至89頁）。被上訴人雖於變更租約期限訴訟未獲勝訴，並已撤回起訴，惟無礙於被上訴人依系爭租約享有之優先承租權。若因被上訴人基於承租人之權益提起變更租約期限訴訟，而剝奪被上訴人優先承租權，無異是限制被上訴人之訴訟權。至於上訴人主張被上訴人之優先承租權行使期限僅有2年，並無契約上或法律上之依據，亦無法採憑。
㈢上訴人抗辯依國有非公用不動產標租作業要點第41點規定，
系爭租賃物未於原租期屆滿前完成重新標租之決標，被上訴人已喪失優先承租權云云。經查，國有非公用不動產標租作業要點係於103年5月1日始發布生效，系爭租約於102年12月2日簽訂，且系爭租約並未約定上訴人於原租期屆滿前完成重新標租時，被上訴人始有優先承租權，上訴人援引修正在後之國有非公用不動產標租作業要點第41點規定，對被上訴人並不適用。且上訴人係本於法律風險評估，自行決定暫不辦理標租，自無從以未於租賃期限屆至前完成重新標租之決標，而使被上訴人喪失優先承租權。
五、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人就系爭租賃物重新辦理標租時，被上訴人有以決標之同一租金率優先承租之權利存在，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審核後，認對判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。。中華民國111年9月27日
民事第一庭審判長法官張瑞蘭
法官林孟和法官廖穗蓁正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官黃美珍
中華民國111年9月27日