裁判字號：臺灣橋頭地方法院110年訴字第824號民事判決
裁判日期：民國112年11月15日
裁判案由：分割共有物
臺灣橋頭地方法院民事判決110年度訴字第824號原告 陳林美淵 訴訟代理人 林怡廷 律師
林弘炤
陳泳村 被告 蔣家忠 訴訟代理人 呂郁斌 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地應依如附圖二所示方式分割，暫編地號422⑴部分（面積579.06平方公尺）分歸原告所有，暫編地號422部分（面積2152.36平方公尺）分歸被告所有，並由被告補償原告新臺幣501,929元。
訴訟費用由被告負擔4000分之3152，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，原告應有部分4000分之848，被告應有部分4000分之3152。系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦無不能分割之約定，但不能以協議定分割之方法，致無法協議分割。兩造各自就系爭土地現況占有使用長達32年，形成共有物分管狀態，原告並已興建廠房，為使房地不致分離，免於拆屋還地紛爭，乃提出如高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱岡山地政）民國111年7月28日複丈成果圖（下稱附圖一）所示之分割方案，按使用現況分割。為此，爰依民法第823條第1項、第824條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：兩造共有系爭土地應予分割如附圖一所示，暫編地號422部分（面積937.01平方公尺）分歸原告取得；暫編地號422⑴部分（面積1794.41平方公尺）分歸被告取得（下稱原告方案）。
二、被告則以：兩造就系爭土地並無分管協議，原告係擅自在系爭土地上搭蓋建物，占用面臨台十七線公路之系爭土地北側，該部分土地價值較高，且原告方案將使被告無法自台十七線公路進出，並非公平可採。原告在鄰地即高雄市○○區○○段000地號土地（下逕稱地號）上已蓋有廠房、房屋，應將系爭土地緊臨421地號土地部分分割予原告，其餘部分則歸被告所有，始為公允等語，資為抗辯，並聲明：兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如岡山地政111年11月14日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示，暫編地號422部分（面積215
2.36平方公尺）分歸被告取得；暫編地號422⑴部分（面積57
9.06平方公尺）分歸原告取得（下稱被告方案）。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為兩造所共有，原告應有部分4000分之848、被告應有部分4000分之3152。
㈡系爭土地如岡山地政110年12月24日複丈成果圖（本院卷第89
頁，下稱附圖三）所示編號422⑴、⑵之建物為原告所有；編號422⑶之建物為被告所有。
㈢位在系爭土地東側之421地號土地，及其上同段245建號建物
即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋，均為原告所有。
四、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為兩造所共有，原告應有部分4000分之848、被告應有部分4000分之3152乙節，為兩造所不爭執，再系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，亦未經兩造以契約訂有不分割之期限，兩造迄言詞辯論終結前復未能達成協議分割之共識，原告請求分割系爭土地，應予准許。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至第3項分別定有明文。又按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益，本其自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院96年度台上字第2251號判決意旨參照）。
㈢經查，系爭土地如附圖三所示編號422⑴、⑵之建物為原告所有
，編號422⑶之建物為被告所有，為兩造所不爭執，而系爭土地南、北側均臨路，南側為信義路131巷、北側為台十七線公路，有本院履勘筆錄可佐（見本院卷第79頁）。本院審酌系爭土地地形為南北向狹長，被告方案使兩造分得土地均臨信義路131巷、台十七線公路，南、北側均可通行至公路，有利兩造分別規劃南、北側之土地使用，且系爭土地東側之421地號土地及其上同段245建號建物均為原告所有，被告方案將系爭土地東側分配予原告，亦無礙於原告併同規劃、利用系爭土地與421地號土地。又按 許智欽 不動產估價師事務所估價報告書所載（置卷外），依原告方案分割後系爭土地總價值為新臺幣（下同）32,232,587元，依被告方案分割後系爭土地總價值為36,237,204元，被告方案顯較利於提升系爭土地之總體經濟價值。被告方案雖與兩造使用土地現況未符，然無論原告、被告方案，附圖三所示編號422⑶地上物均有部分坐落土地分歸原告所有，有地上物、土地分歸不同人所有之問題；而依被告方案，原告所有附圖三編號422⑴建物坐落土地固有部分分歸被告，然原告所有附圖三編號422⑴、⑵建物面積共計780.1平方公尺（計算式：771.41㎡＋8.69㎡＝78
0.1㎡），顯逾原告依系爭土地應有部分比例換算之面積579.06㎡（計算式：2731.42㎡×848/4000＝579.06㎡），倘依上開使用現況，將附圖三所示編號422⑴、⑵建物坐落土地均分歸原告，使被告不能依其應有部分換算面積受分配，又全未能分得靠近系爭土地北側台十七線公路之位置，僅能通行南側巷弄即信義路131巷，對被告實未公允。是本院參酌各共有人之意願、系爭土地地形、使用情形、道路位置、經濟效用及全體共有人利益等情，認被告分割方案兼顧共有人間利益之公平，爰採為系爭土地之分割方法。
㈣至原告主張其在系爭土地北側蓋有廠房，經營工廠迄今已逾3
0年，原告向前手買受應有部分時，所指定之占有位置即是該處等語，並提出原告方案。然縱兩造間曾有分管契約存在，共有人請求分割共有物，本應解為有終止分管契約之意思，且依上開說明，法院定共有物之分割方法，亦應裁量為公平合理之分配，不受分管約定之拘束。而原告方案雖係依共有人使用現況分割，滿足原告所興建工廠與坐落土地分歸同一人所有之需求，卻令被告所分得土地僅臨系爭土地南側之信義路131巷，無法直接通行北側大馬路即台十七線公路，且無法滿足被告應有部分可分得之土地面積，影響被告所分得土地之經濟價值甚鉅，未顧及被告之利益，並非妥適，而不足採。
㈤又本件經許智欽不動產估價師事務所鑑定系爭土地依被告分
割方案分割，分割前、後之土地價格，及各共有人間相互找補金額，鑑定結果認被告應補償原告501,929元，有鑑價報告可資為憑，審酌鑑價報告係經上開事務所進行現場勘估，並採用比較法及依個別因素調整調整價格參數後進行評估，由具估價師執照之不動產估價師所作成，且系爭土地分割後之各區塊土地，因臨路情形、形狀、面寬、縱深等條件有所不同，應依上開因素加以調整，以評估土地之實際價值等情，認其鑑定之補償基準，應屬專業可採，爰採為本件補償基準。原告雖主張被告方案將使原告必須拆除現有廠房，產生拆除重建費用，此屬被告方案產生之必要成本花費，應一併列入鑑定估價範圍等語，惟本件分割標的僅有系爭土地，被告方案之找補金額自僅須考量系爭土地本身分割前、後之價值，再原告之廠房是否拆除、是否重建、重建條件均屬未定，亦無從勘估其費用，原告此部分主張，即非可採。
五、綜上所述，原告請求裁判分割系爭土地，分割方法為以被告方案為可採，並由被告補償原告501,929元，爰判決如主文第1項所示。另原告將其應有部分設定抵押權予受告知人高雄市梓官區農會，該農會經告知訴訟後未參加訴訟，依民法第824條之1第2項第3款規定，其抵押權即移存於原告分得之部分，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，逕由敗訴當事人負擔全部訴訟費用顯失公平，再參以兩造就系爭土地應有部分之比例，即斟酌本件為分割共有物之性質，而由兩造各依應有部分比例負擔，始屬公允，爰判決如
主文第2項所示。中華民國112年11月15日
民事第二庭審判長法官謝文嵐
法官翁熒雪法官許家菱以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國112年11月16日
書記官劉國偉