裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年訴字第613號民事判決
裁判日期：民國108年11月28日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度訴字第613號原告 高美玲 訴訟代理人 郭德田 律師被告 楊雲增 訴訟代理人 謝清傑 律師被告 廖松鎮 訴訟代理人 廖肇章 被告 張以湘 （原名 張桂熙 ）
家佳 專業不動產（下稱家佳不動產）上一人法定代理人 陳文和 共同`訴訟代理人 李建德 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國108年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告楊雲增、廖松鎮、張以湘應連帶給付原告新臺幣（下同）575萬元，及自108年1月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告張以湘、家佳不動產應連帶給付原告575萬元，及自10
8年1月5日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、前第一項、第二項，任一人給付，其餘被告於該給付範圍內，同免責任。
四、訴訟費用由被告楊雲增、廖松鎮、張以湘、家佳不動產連帶負擔。
五、本判決於原告以1,917,000元供擔保後，得假執行。但被告楊雲增如以575萬元；被告張以湘、家佳不動產如以575萬元現金或等值之有價證券或可轉讓定存單為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠先位：
⒈訴外人仙山靈洞宮（下稱靈洞宮）前向財政部國有財產署（
下稱國產署）承租苗栗縣○○鄉○○段○○○○段000000
00000地號土地，並簽訂國有耕地租賃契約書（下稱國有耕地租約）。靈洞宮管理委員會之主任委員被告廖松鎮，知悉國有耕地租約有自任耕作而不得轉租之限制，詎於承租期間，與被告楊雲增合謀利用簽訂委託管理契約書之形式，將同段139地號土地（下稱系爭土地）出租予被告楊雲增，按年對被告楊雲增收取10萬元之租金，以規避上述國有耕地租約之限制。
⒉原告見系爭土地出售之廣告，與被告家佳不動產聯繫，透過
其員工即被告張以湘與被告楊雲增討論購地之事宜。然本件買賣交易之磋商、看屋、締約、移轉所有權、簽署委託管理契約書之各階段，被告楊雲增、廖松鎮、張以湘均隱瞞上述國有耕地租約之限制，未告知系爭土地應自任耕作而不得轉租之交易上重要資訊。被告楊雲增當時委託被告家佳不動產、張以湘出售，且在系爭土地上經營之「仙山綠景山莊」，多次強調系爭土地得作為休憩觀光用地，及提供民宿相關簡介之不實資訊，刻意製造系爭土地及其上舊式木屋5間、男女廁所1間及泥座涼亭1座（下合稱系爭地上物）可合法使用之外觀假象。而被告廖松鎮除出示委託管理契約書，表明系爭土地可作休憩、渡假之用，原告按年繳交租金10萬元，依慣例每5年換租一次，即可無限期永久使用，國產署不可能收回，在土地上如何增設，國產署不會干涉。被告張以湘處理購地、委託管理契約書之事宜，均未告知原告任何特殊情事，與被告楊雲增、廖松鎮共同詐欺原告，使原告誤信系爭土地及地上物可作為休閒觀光處所，並無限期永久使用，進而於98年7月19日與被告楊雲增簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以575萬元之代價，向被告楊雲增購買土地使用管理權（被告抗辯原告亦同時購買系爭土地委託管理權，下稱系爭權利）及系爭地上物之所有權，原告並於同年月29日與被告廖松鎮簽立委託管理契約書（下稱系爭委託管理契約）。
⒊國產署中區分署苗栗辦事處於107年10月間通知原告應配合
現場點交並拆除騰空地上物返還土地，原告始知靈洞宮擅自將系爭土地先後違法轉租予被告楊雲增、原告，致國有耕地租約無效。原告爰依民法第92條第1項規定，以民事起訴狀之送達，撤銷其就系爭買賣契約所為之意思表示，併依民法第179條、第113條、第182條第2項、第213條第1項規定，請求楊雲增負回復原狀之責，返還原告已付之買賣價金
575萬元。另就被告楊雲增、廖松鎮及張以湘共同詐欺之侵權行為，依民法第184條第1項前、後段，第185條第1項規定，請求被告楊雲增、廖松鎮及張以湘應連帶賠償原告之價金損害575萬元。
⒋另被告張以湘身為專業仲介，未提供不動產說明書，及調查
、告知系爭土地應自任耕作而不得轉租，致原告蒙受損失，亦應負民法第184條第1項前段規定之過失侵權行為責任。
又被告張以湘既為被告家佳不動產之受雇人，被告家佳不動產未盡監督其職務執行，致原告所受損害，亦應依民法第18
8條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定與被告張以湘連帶賠償原告575萬元之損害。
㈡備位：
依國有耕地租約，系爭土地不得變更用途使用，亦不得轉租，被告楊雲增猶與原告訂立系爭買賣契約，將系爭權利移轉予原告，契約標的自始主觀不能，此為被告楊雲增明知而屬可歸責於己之事由。爰類推適用給付不能之規定，解除系爭買賣契約，並向被告楊雲增請求返還價金575萬元等語。
㈢並：
⒈先位聲明：
①被告楊雲增、廖松鎮、張以湘應連帶給付原告575萬元，及
自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
②被告張以湘、家佳不動產應連帶給付原告575萬元，及自民
事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
③前2項聲明，任一人給付，其餘被告於該給付範圍內，同免責任。
④願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告楊雲增應給付原告575萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告楊雲增則以：㈠原告與訴外人 朱蕓鴻 共同與被告楊雲增簽訂系爭買賣契約，
僅由原告單獨撤銷意思表示，不發生撤銷之效力。又原告與朱蕓鴻間是否有債權讓與之事實，仍屬可疑。
㈡訴外人即被告前手 徐文光 將系爭土地之管理使用權讓與被告
楊雲增時，未曾告知系爭土地為耕地、不得轉租。又被告楊雲增與原告簽立系爭買賣契約時，僅知其與靈洞宮間有委託管理契約書，並不知道靈洞宮與國產署間有國有耕地租約。其締約前已就所知事項充分告知原告，並出示其與靈洞宮間之委託管理契約書，將系爭權利完整移轉予原告，並無詐欺之情或可歸責之事由。再依系爭委託管理契約第3條約定，原告對土地之異動使用，應事先取得靈洞宮之同意。原告擅自違反約定，將系爭土地違法開發為露營區，導致國產署要求返還系爭土地，應自行承擔後果，被告楊雲增並無可歸責之事由，且本件並無給付不能之情形。
㈢即使認原告有權撤銷意思表示或解除契約，惟原告購地後取
得系爭地上物事實上處分權之利益、對系爭地上物及土地使用之利益，合計達575萬元以上，原告無法律上原因獲有利益，被告楊雲增爰向原告請求返還不當得利，並為抵銷債務之表示。
㈣另原告既已使用系爭地上物及土地達10年，已享有10年利益
，此利益已達575萬元以上，並無損害可言。縱認受有損害，亦係原告擅自興建露營區，才導致國產署要求收回土地，原告同有過失，依民法第217條第1項規定，被告楊雲增之賠償金額應予免除或減輕等語，資為抗辯。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告廖松鎮則以：㈠其知系爭土地不得轉租，當初廟方管理土地之人手不足，徐
文光、被告楊雲增願意承擔管理工作，並表示以委託管理經營方式避開不得轉租之規定。其不知悉原告與被告楊雲增間買賣系爭土地及地上物之情事，也未跟原告提及國有耕地租約及其限制。又被告楊雲增帶原告前來更改管理人，原告與其簽立系爭委託管理契約，其僅更動管理人，並無詐欺行為。被告廖松鎮基於廟方立場，由何人管理收益均相同，沒必要以出示委託管理契約書之方式促使原告承接管理。
㈡兩造均事先知道本件係以系爭委託管理契約包裝租約之方式
出租予原告，轉租將遭國產署終止租約，故兩造應各自負擔損失等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、被告張以湘、家佳不動產則以：㈠原告係委託被告張以湘居間仲介，雙方成立居間契約。被告
張以湘已查詢系爭土地登記謄本、稅籍、房地產權，並對原告據實告知上述資訊及不得轉租之風險，土地有隨時被追回之可能，並已提供不動產說明書，及確認系爭委託管理契約之內容、現況點交。其雖曾向被告楊雲增請求提供靈洞宮與國產署之國有耕地租約，惟被告楊雲增表示其無資料，故被告張以湘已履行訂約事項之據實報告義務及調查義務。另原告不在乎上述房地權利瑕疵，才會主動要求於系爭委託管理契約列入第8條之保障條款，故原告未有受詐欺而陷於錯誤之情事。
㈡系爭土地及地上物於98年7月29日交付予原告後，其等無權
過問原告如何管理使用系爭土地。系爭土地原用於休憩、休閒、渡假之用，原告交由訴外人 林裕誠 開發為營業用露營區使用，導致國產署終止國有租賃契約，係可歸責於原告，不得轉嫁予賣方及仲介等語，資為抗辯。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供現金或等值之有價證券或可轉讓定存單擔保免為假執行。
五、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項⒈靈洞宮自87年9月17日起至91年12月31日向國產署承租同段
75、138、139地號之國有土地，雙方於87年9月17日訂立國有耕地租約（見本院卷一第233頁），被告廖松鎮時任靈洞宮之主任委員。
⒉靈洞宮自92年1月1日起至101年12月31日向國產署中區辦
事處承租同段75、138、139地號土地，雙方於91年11月20日訂立國有耕地租約（見本院卷一第229、230頁），並約定承租人須自任耕作、不得轉租，被告廖松鎮時任靈洞宮之主任委員。
⒊靈洞宮自102年1月1日起至111年12月31日向國產署中區
辦事處承租同段75、138、139地號土地，雙方於101年11月27日訂立國有耕地租約（見本院卷一第227、228頁），並約定承租人須自任耕作、不得轉租。
⒋國產署中區分署苗栗辦事處於107年10月4日以靈洞宮承租
之同段75、138、139地號土地，違反耕地三七五減租條例第16條應自任耕作規定為由，通知靈洞宮原租約自107年7月9日全部無效（見本院卷一第239-241頁），原告於107年10月間獲悉。
⒌靈洞宮管理委員會（代表人：被告廖松鎮）於97年11月28日
與被告楊雲增、 徐文亮 簽訂委託管理契約書，委託管理有效期間自97年5月1日起至102年4月30日止（見本院卷一第35頁）。
⒍原告與朱蕓鴻於98年7月19日與被告楊雲增簽訂系爭買賣契約，價金為575萬元（見本院卷一第49-55頁）。
⒎原告、朱蕓鴻與被告楊雲增訂立系爭買賣契約前，被告楊雲增在系爭土地上對外經營綠景山莊，提供住宿。
⒏原告、朱蕓鴻於98年7月29日與靈洞宮管理委員會（代表人
：被告廖松鎮）簽訂系爭委託管理契約，委託管理有效期間自97年5月1日起至102年4月30日止（見本院卷一61頁），該契約書未附有委託管理計畫書。
⒐原告於103年4月25日、104年4月30日、105年5月3日
、106年4月28日、107年4月26日分別匯款10萬元予靈洞宮管理委員會（見本院卷一第37-45頁）。
⒑原告以民事起訴狀繕本之送達為撤銷系爭買賣契約之意思表示（見本院卷一第19頁）。
⒒被告張以湘為被告家佳不動產之不動產經紀營業員，為民法第188條第1項規定之受僱人，乃履行其職務。
⒓原告與被告家佳不動產簽訂不動產買賣斡旋/承諾契約書、
給付定金暨服務報酬承諾書（見本院卷一第71、73頁），嗣原告給付報酬86,000元。
㈡兩造爭執事項：
先位：
⒈被告楊雲增未告知原告系爭土地應自任耕作及國有耕地租約
內容，是否為民法第92條第1項規定之詐欺行為？被告楊雲增是否成立民法第184條第1項前段、後段之侵權責任？⒉被告廖松鎮、張以湘均未告知原告系爭土地應自任耕作及國
有耕地租約內容，其2人是否成立民法第184條第1項前段、後段之侵權責任？其2人是否與被告楊雲增成立民法第18
5條第1項規定之共同侵權責任？⒊原告依民法第188條第1項規定或不動產經紀業管理條例第
26條第2項規定請求被告家佳不動產與被告張以湘負連帶賠償之責，有無理由？⒋被告楊雲增抗辯原告於占用系爭土地及地上物之期間成立不
當得利，並據此抵銷債務，有無理由？⒌被告楊雲增抗辯原告與有過失，應免除或減少其賠償之數額
，有無理由？備位：
⒈被告楊雲增將系爭土地之系爭權利出售移轉予原告，有無違
反民法第226條第1項規定？⒉被告楊雲增抗辯原告於占用系爭土地及地上物之期間成立不
當得利，並據此抵銷債務，有無理由？⒊被告楊雲增抗辯原告與有過失，應免除或減少其賠償之數額
，有無理由？
六、本院之判斷先位：
㈠關於爭點⒈被告楊雲增未告知原告系爭土地應自任耕作及國
有耕地租約內容，是否為民法第92條第1項規定之詐欺行為？被告楊雲增是否成立民法第184條第1項前段、後段之侵權責任？⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。次按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。經查，原告與朱蕓鴻共同與被告楊雲增訂立系爭買賣契約，惟朱蕓鴻於98年7月29日將其對被告楊雲增上述契約之權利義務均讓與原告乙情，業據原告提出債權讓與證明書為證（見本院卷一第379頁），並經證人朱蕓鴻證述屬實（見本院卷一第435頁），堪以認定，被告否認債權讓與證明書之真實性，及被告楊雲增抗辯原告單方不能撤銷買賣之意思表示，均不可採。從而，本件僅須判斷原告是否受詐欺而訂立系爭買賣契約，並應由原告就其受被告楊雲增詐欺而為訂約之表示，負舉證之責任。
⒉被告楊雲增事前知悉「靈洞宮向國產署承租系爭土地應自任耕作而不得轉租」：
①被告楊雲增於審理時最初已自承：「（所以原告跟你訂約的
時候，知道上面有國產署的三七五租約？）原告知道，我也知道，廖松鎮知道。」（見本院卷一第313頁）。次查，被告廖松鎮具狀陳以：廟方（仙山靈洞宮）承租國產署土地之初，即已知不得轉租之約定，廟方承租國產署山坡地種植果樹，......徐文光及楊雲增自行前來表示願意承擔管理工作，並表示以委託管理經營避開違約條款等語（見本院卷一第261頁）；證人徐文光亦證稱：我知道是國產署的土地，大概不能轉租，所以跟主委廖松鎮協商管理契約的條款等語（見本院卷一第475頁）。再參諸委託管理契約書約定之管理有效期間5年，期間管理人應支付場地水電費，惟實際上是由管理人按年繳納10萬元租金予靈洞宮，靈洞宮未支付管理人任何委託管理費用等情，有歷次委託管理契約書（見本院卷一第35、61頁）、匯款申請書（見本院卷一第37-45頁）可查，且為兩造所不爭執；被告楊雲增、廖松鎮亦自承無任何委託管理計畫，如前揭不爭執事項⒏所示。可認被告楊雲增與靈洞宮就國有系爭土地，虛偽訂立名為委託管理契約書，實際上為按年繳租之租賃契約。進而可認被告楊雲增、廖松鎮最初自認知悉國有耕地租約乙情，與事實相符，其等既虛偽訂立委託管理契約書，避免國有耕地租約不得轉租之限制，可知其等事前已知悉國有耕地租約內容，靈洞宮所承租之系爭土地須自任耕作且不得轉租。
②雖被告楊雲增事後翻異改稱：我只知道我跟靈洞宮有租約，
靈洞宮跟國產署有租約我不知道 云云 （見本院卷一第315頁）；並執證人徐文光證稱：其未告知被告楊雲增系爭土地為三七五租約土地等語（見本院卷一第475頁）為證。惟證人徐文光亦證稱：其不知道被告楊雲增本身知道土地能不能轉租等語（見本院卷一第475頁），自不能執為被告楊雲增主觀上對於國有耕地租約毫無所悉之有利認定。況且，系爭土地為國有地，非靈洞宮所有，其向靈洞宮承租土地，豈會完全不知靈洞宮與國產署間有租約。故其翻異之詞，應係卸責之詞，不足憑採。
⒊被告楊雲增未告知原告「靈洞宮向國產署承租系爭土地應自
任耕作而不得轉租」，並藉系爭土地及地上物可營業使用事實之表示，使原告陷於錯誤，為詐欺行為：
①按民法第92條第1項所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，
單純之緘默，如在法律上，契約上或交易習慣上，就某事項負有告知之義務者外，其緘默乃屬本條之詐欺（最高法院84年度台上字第1619號、106年台上字第1852號判決意旨參照）。
②經查，證人朱蕓鴻具結證稱：當初系爭土地那邊有在營業，
有掛招牌「仙山綠景山莊」，區域內有2個小木屋、涼亭、中層有2層樓平房及2樓平房，還有1間小木屋、養魚水池，購買前被告楊雲增亦作露營營地使用等語（見本院卷一第
429、441頁）；證人即原告配偶 游靖堯 證稱：我與原告去仙山附近遊玩，在民宿附近看到仲介張貼的廣告，打電話問仲介討論要去參觀，第二天看完環境設施後，透過仲介約了賣方，並約下週 包棟 民宿住宿，還遇到別組客人搭帳篷露營；住宿時，由被告楊雲增親自招待，我在櫃台前拿到民宿簡介，裡面是餐飲、住宿，場地介紹說可以搭10頂帳篷，當下認為可以當營業使用，我們說要退休養老用，假日場地可以出租給露營客用，買了6、7年後，有出租當露營地使用約
3年多等語（見本院卷一第449-453頁），並有綠景山莊簡介、網路地圖（見本院卷一第381-387頁）在卷可稽。又依照不動產說明書應記載及不得記載事項之「應記載事項」二、㈠⒌⑷，規定：「建物目前管理與使用情況：建物有無占用他人土地情形，若有，應敘明占用情形。」可知原告可否向靈洞宮承租系爭土地，系爭土地上地上物之利用是否合法，在買賣之交易習慣上，對於原告購買意思自由之形成，屬於重要而有影響之交易事項，被告楊雲增負有告知義務。本件締約前，被告楊雲增在系爭土地上經營民宿、露營地之作為，不僅未主動告知系爭土地現況是違法使用，已違反自任耕作不得轉租之限制，有隨時遭國產署收回土地之可能，致使原告誤信可沿用被告楊雲增土地利用之方式，已屬詐欺行為。原告受被告楊雲增詐欺而訂立系爭買賣契約，嗣於107年10月間獲悉系爭土地之使用非法即受詐欺一事（如前揭不爭執事項⒋所示），其1年內依民法第92條第1項規定撤銷其意思表示，系爭買賣契約自始無效，故其併依民法第113條第1項、第179條、第182條第2項、第213條規定請求被告楊雲增給付575萬元，為有理由。
⒋被告楊雲增成立民法第184條第1項前段、後段規定之侵權行為：
①按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項前段、後段定有明文。被告楊雲增前述之故意詐欺行為，已侵害原告之購買系爭權利、地上物之意思決定自由權，是原告依民法第184條第1項前段、後段規定請求被告楊雲增賠償575萬元損害，亦有理由。
②被告楊雲增抗辯：原告購地後自行變更營業使用及土地利用
方式，國產署因此終止租約，故與被告楊雲增無關云云。惟依前揭㈠⒊②之說明，原告土地之利用方式，與被告楊雲增並無明顯殊異，原告延續被告楊雲增之利用方式，是因被告楊雲增之故意詐欺行為所致。而且國有耕地租約本規定不得轉租，無論原告是否擴大露營區之範圍，國產署均具充分之終止租約事由。被告楊雲增根本無權出售系爭權利予原告，其猶出售之。是原告所受損害與被告楊雲增之行為具有因果關係，被告楊雲增前揭抗辯，並不可採。
③被告楊雲增抗辯：原告已使用系爭土地長達10年，此利益達
575萬元以上，原告並無損害云云。惟被告楊雲增出售之系爭權利及地上物，並未限定10年，為兩造所不爭執，乃永久利用土地之權利，原告已無法繼續利用系爭土地及地上物，應認原告確實受有價金損害。被告楊雲增前揭抗辯：亦不可採。
㈡關於爭點⒉被告廖松鎮、張以湘均未告知原告系爭土地應自
任耕作及國產署租約內容，其2人是否成立民法第184條第
1項前段、後段之侵權責任？其2人是否與被告楊雲增成立民法第185條第1項規定之共同侵權責任？⒈被告廖松鎮未告知「靈洞宮向國產署承租系爭土地應自任耕
作而不得轉租」，並表示國產署不致收回土地及干涉系爭地上物之增設，加深原告錯誤，為詐欺行為，成立民法第184條第1項前段、後段之侵權責任①被告廖松鎮事前知悉「靈洞宮向國產署承租系爭土地應自任耕作而不得轉租」：
依前述㈠⒉①之說明，亦可知被告廖松鎮已知悉系爭土地依照國有耕地租約，應自任耕作而不得轉租。其明知不得轉租，仍虛偽與徐文光、被告楊雲增以委託管理經營之方式包裝租約，規避違約條款。
②被告廖松鎮未告知原告「靈洞宮向國產署承租系爭土地應自
任耕作而不得轉租」，並表示國產署不致收回土地及干涉系爭地上物之增設：
證人朱蕓鴻證稱：我跟被告楊雲增質疑房屋漏水問題，被告楊雲增說我可以不買，後來我出去，游靖堯跟我說若我不買，把錢借給他，被告廖松鎮在場聽到我跟被告楊雲增之對話；大家閒談時有談到買的物件是地上物，萬一國產署把林地收回去，我們怎麼辦，廖松鎮說廟方可以負責等語（見本院卷一第433、437頁）。證人游靖堯證稱：朱蕓鴻跟被告楊雲增針對房屋漏水爭執，被告廖松鎮在場；跟靈洞宮簽系爭委託管理契約及變更名字時，主委跟我們談到，仙山廟有百年歷史，跟國產署租地很久，且荒郊野外，政府不至於拿回去，主委廖松鎮也強調只要按時繳租金，在土地如何增設設施，廟方不會干涉等語（見本院卷一第461-465頁）。證人朱蕓鴻已退出買賣，與本件訴訟結果無直接利害關係，又核其證述與證人游靖堯互核相符，上述證人有關被告廖松鎮之言行，應堪採信。
③被告廖松鎮前後與徐文光、被告楊雲增簽訂規避國產署租約
之委託管理契約書，行為已非適法。再依照證人上開所述，被告廖松鎮再度與原告簽訂系爭委託管理契約，欲向原告收年租金10萬元，在場其聽聞買方朱蕓鴻與被告楊雲增發生買賣漏水瑕疵之爭執，非但未告知系爭委託管理契約不適法，及系爭土地之使用狀態，已違反國產署租約之約定，反而表示政府不至於拿回系爭土地，也不干涉設施之增設，如收回系爭土地，靈洞宮願意負責，致使原告誤信其購得系爭權利及地上物後，可以相同方式沿用土地，不致遭國產署追回土地。而且不因被告廖松鎮未參與原告與被告楊雲增買賣簽約之過程，即免除其上述未告知及示以不實之事之責任。被告廖松鎮抗辯：其不知悉，亦未參與雙方之買賣行為，無庸負責云云，並不可採。又被告廖松鎮其後附和證人 張水銀 之證述，改抗辯：原告知道本件以委託形式包裝租賃契約，轉租將遭國產署終止云云；惟其原先自承：靈洞宮只是在委託管理契約書上蓋章，應該沒講說有國有耕地租約等語（見本院卷一第359頁），準此，依被告廖松鎮原先說詞，原告無法事先知悉有轉租限制一事。故被告廖松鎮其後翻異之辯詞顯有矛盾，並不可採。
④綜上，被告廖松鎮故意詐欺原告之行為，侵害原告之簽訂系
爭買賣契約、委託管理契約之意思決定自由權，並與原告所受之價金損害575萬元，具有相當因果關係。故原告依民法第184條第1項前段、後段規定請求被告廖松鎮賠償575萬元損害，亦有理由。
⒉被告張以湘未調查及告知原告「靈洞宮向國產署承租系爭土
地應自任耕作而不得轉租」，成立民法第184條第1項前段之過失侵權責任：
①按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條第1項前段、第2項分別定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條第1項定有明文。又依據不動產說明書應記載及不得記載事項之應記載事項二、㈠⒌⑷，規定建物目前管理與使用情況：建物有無占用他人土地情形，若有，應敘明占用情形。查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。而被告張以湘為經紀人員，代被告家佳不動產與原告訂立不動產買賣斡旋/承諾契約書、給付定金暨服務報酬承諾書，為兩造所不爭執，自負有上述調查義務及告知、提供不動產說明書之義務。
②被告張以湘未提供不動產說明書：
查證人朱蕓鴻證稱：我沒有看過張以湘提供之標的不動產說明書等語（見本院卷一第437頁）。證人游靖堯證稱：買賣過程中，張以湘並未提供不動產說明書予原告等語（見本院卷一第457頁）。被告張以湘雖抗辯：其製作不動產說明書向原告據實告知云云；證人即代書張水銀：我印象中張以湘有提供不動產說明書予原告云云（見本院卷一第479頁），惟證人張水銀對於不動產說明書有無記載系爭土地涉及違法轉租及其內容不復記憶（見本院卷一第489頁），故被告張以湘是否確實交付不動產說明書、不動產說明書已否如實記載違法轉租之事實，證人張水銀之證述並非可靠。何況，被告張以湘迄未提出不動產說明書，難以採信其製作、提供不動產說明書之抗辯。
③被告張以湘未向被告楊雲增、廖松鎮請求交付國有耕地租約
，亦未告知原告「靈洞宮向國產署承租系爭土地應自任耕作而不得轉租」及土地收回風險，具有過失：
⑴被告張以湘抗辯：其曾要求被告楊雲增提供國產署租約（見本院卷一第166、167頁）；於證人張水銀作證後另抗辯：
張水銀有跟原告說明系爭土地有不得轉租之風險、隨時遭收回之可能云云。並舉證人張水銀證稱：被告張以湘拜託我把合約寫清楚、產權查清楚（見本院卷一第477頁）；「（被告張以湘訴訟代理人問：你印象中簽立不動產買賣契約書的時候，張以湘有無提供謄本、不動產現況說明書給原告？）有。」、「（被告張以湘訴訟代理人問：你在仙山靈洞宮的時候，被告張以湘有無詢問被告廖松鎮這個土地是仙山靈洞宮與國產置承租？）有。」、「（被告張以湘訴訟代理人問：有無繼續問楊雲增是否有跟仙山靈洞宮承租土地？）有。」、「（被告張以湘訴訟代理人問：張以湘有無請廖松鎮提供仙山靈洞宮與國產署的租約？有。......」；我有跟買賣雙方說一般國有土地不能轉租限制，但靈洞宮不肯拿出與國產署之租約，叫我去問攤販等語（見本院卷一第477、479、481、485頁）為證。又上述證人張水銀之證述幾乎是順著被告張以湘訴訟代理人之關鍵問題，回答：「有」，非連續敘述，已難遽信。
⑵次查，證人朱蕓鴻證稱：其簽系爭委託管理契約時，我沒有
看到張水銀，也不認識張水銀等語（見本院卷一第435頁）。證人游靖堯證稱：簽委託管理契約書時，沒有看到張水銀代書等語（見本院卷一第459頁）。故張水銀是否在系爭委託管理契約簽立前後，見聞被告張以湘請被告廖松鎮交付國產署租約乙事，已有可疑。
⑶復查，被告張以湘原先抗辯：系爭土地無三七五減租條例規
定之適用，並請法院發函查詢系爭土地有無三七五租約存在（見本院卷一第167、168頁、第211頁）。嗣於審理時再稱：我們不知道靈洞宮與國產署有租約（見本院卷一第315頁）、未告知原告國有耕地租約內容（見本院卷一第359頁）、未告知土地須自任耕作（見本院卷一第357頁）等語。
已自認其未意識系爭土地上有適用三七五租約相關規定之國有耕地租約，亦未告知原告應自任耕作而不得轉租，自不可能在簽約前請求被告楊雲增或廖松鎮交付國有耕地租約。
⑷再查：
被告楊雲增陳稱：我不知道靈洞宮與國產署有租約（見本院
卷一第315頁）；其未跟原告提到耕地租賃（見本院卷一第
359頁）或土地須自任耕作（見本院卷一第357頁）等語；被告廖松鎮陳稱：靈洞宮只是在委託管理契約書上蓋意，應該沒講說有國有耕地租約（見本院卷一第359頁）、農地要農用（見本院卷一第359頁）、被告張以湘並未向其詢問國產署租約，遭其拒絕，當天都沒有人問有關租約之事等語（見本院卷一第403頁）。核與證人朱蕓鴻證稱：簽系爭委託管理契約或參與買賣過程中，被告楊雲增、廖松鎮、張以湘均未告訴我系爭土地不能轉租等語（見本院卷一第435頁）。證人游靖堯證稱：原告購地時，並不知道系爭土地是三七五耕地或不能轉租，被告楊雲增、廖松鎮、張以湘購買前也未告知上情，及系爭土地不能營業使用等語（見本院卷一第
457頁）等語相符，更足推知系爭買賣契約、委託管理契約簽訂過程，被告張以湘均未與原告、被告楊雲增、廖松鎮論及國產署租約之事。
證人張水銀前揭曾告知買賣雙方一般國有土地不能轉租限制
之證述，偏袒被告張以湘，與確定在場之被告楊雲增、廖松鎮、證人朱蕓鴻、游靖堯之陳述、被告張以湘前揭㈡⒉③⑶之自認完全不同，可見有不實之處。另原告與被告廖松鎮簽訂系爭委託管理契約時，另增訂第8條約定：「如因靈洞宮無故終止契約，造成原告之損害，靈洞宮應負法律責任。」（見本院卷一第61頁），旨在避免靈洞宮任意終止該管理契約或不予續約，與國產署之終止租約無涉。被告張以湘執上述約定抗辯原告已知悉系爭土地不得轉租云云，尚嫌速斷。而被告張以湘在證人張水銀作證後，撤銷其原先自認，附和證人張水銀之證述，改稱其告知土地不能轉租、原告已知土地收回風險云云之抗辯，前後矛盾不一致。又本院認為徒憑證人張水銀之偏袒證述、系爭委託管理契約第8條約定，不足以推翻被告張以湘前揭㈡⒉③⑶之自認，是被告張以湘前揭翻異辯詞，自不足採。
⑸況查，依證人張水銀上揭㈡⒉③⑴⑴之證詞，即使屬實，其
亦證稱：並未跟原告提及系爭土地可能違法轉租等語（見本院卷一第491頁），故未能證明證人張水銀或被告張以湘向被告廖松鎮調查之結果，已轉知原告，仍可認定被告張以湘未盡調查、告知之能事，是其證述不足採為有利被告張以湘之認定。
⑹綜上，原告未能證明被告張以湘事前知悉國產署租約內容，
難認其構成故意詐欺行為。惟被告張以湘負有前揭㈡⒉①所示之調查、告知，兼提供不動產說明書之義務，其僅調閱地籍圖謄本、登記謄本，查明稅籍，對於原告買受之系爭權利、地上物，可否合法利用土地，未盡經紀人員之善良管理人義務，過失不法侵害原告之意思形成自由權。故原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告張以湘賠償其價金損害
575萬元，為有理由；依民法第184條第1項後段請求被告張以湘賠償損害，則無理由。
⒊被告廖松鎮、張以湘與被告楊雲增成立民法第185條第1項規定之共同侵權責任：
按數人因共同過失不法侵害他人之權利者，依法應負連帶賠償責任，苟各行為人之過失均為其所生損害之共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為（最高法院66年台上字第2115號判決意旨參照）。被告廖松鎮與被告楊雲增故意詐欺系爭土地可否合法租用，與被告張以湘未調查及告知土地可否合法租用，均為原告誤信而承購系爭權利、地上物之共同原因。國產署終止與靈洞宮間之國有耕地租約，使原告無法再利用系爭土地，受有價金575萬元損害。被告3人之過失行為，為行為關連共同，應依民法第185條第1項規定連帶賠償原告損害575萬元。
㈢關於爭點⒊原告依民法第188條第1項規定或不動產經紀業
管理條例第26條第2項規定請求被告家佳不動產與被告張以湘負連帶賠償之責，有無理由？⒈按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與
行為人連帶負損害賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；民法第188條第1項本文、不動產經紀業管理條例第26條第2項分別定有明文。
⒉被告張以湘成立民法第184條第1項前段之侵權行為，其受
僱於被告家佳不動產，並執行職務，被告家佳不動產應依民法第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定連帶賠償原告所受價金損害575萬元。
㈣關於爭點⒋被告楊雲增抗辯原告於占用系爭土地及地上物之
期間成立不當得利，並據此抵銷債務，有無理由？原告依民法第92條第1項規定撤銷受詐欺之意思表示，系爭買賣契約自始無效，業如前述。按原出售人得否依不當得利之法律關係，向買受人請求返還占有使用地上物之利益，應視買受人是否善意而定，倘買受人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言（最高法院91年台上字第1537號判決意旨參照）。本院認定原告並不知道占用非法乙事，為善意占有人，揆諸上述說明，被告楊雲增自無從對原告主張占用期間之不當得利，故其據此抵銷債務，並無理由。
㈤關於爭點⒌被告楊雲增抗辯原告與有過失，應免除或減少其
賠償之數額，有無理由？⒈按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償
金額或免除之，民法第217條第一項定有明文。此項規定之目的在謀求加害人與被害人間之公平，倘受害人於事故之發生亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過酷，是以賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權。惟所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵原則之適用（最高法院96年度台上字第2672號判決意旨參照）。
⒉被告楊雲增抗辯：原告取得管理權後，擅自興建露營區，大
幅改變地貌，才導致國產署收回土地，具與有過失云云。依前揭㈠⒊②之說明，可知原告並未增建地上物，其利用土地之方式，是沿用被告楊雲增營業利用地上物之方式，即使有增闢露營區之範圍，此乃被告楊雲增、廖松鎮、張以湘未告知、調查原土地利用非法所致。且國產署終止租約之理由，為靈洞宮應自任耕作而不得轉租他人（見本院卷一第65頁國產署中區分署苗栗辦事處107年10月4日台財產中苗二字第1072701628號函），故原告本不得轉承租系爭土地，無論原告是否增闢露營區，仍具備租約終止之理由，加上被告均未告知原利用方式違法，不得再擴大利用，故原告不具與有過失。被告楊雲增上開原告與有過失之抗辯，並不可採。
七、綜上所述，被告楊雲增、廖松鎮共同詐欺原告，被告張以湘未盡告知及調查義務，原告得撤銷受詐欺之意思表示，且被告楊雲增、廖松鎮、張以湘成立共同侵權行為，應連帶賠償原告之價金損害575萬元。被告張以湘受僱於被告家佳不動產執行職務，被告家佳不動產應依民法第188條第1項規定與被告張以湘連帶賠償原告價金損害575萬元。另被告楊雲增之抵銷、與有過失抗辯，均不可採。從而，原告先位請求被告楊雲增、廖松鎮、張以湘應連帶給付原告575萬元，及自民事起訴狀繕本送達被告翌日即108年1月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告家佳不動產、張以湘應連帶給付原告575萬元，及民事起訴狀繕本送達翌日即
108年1月5日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。任一人給付，其餘被告於該給付範圍內，同免責任，為有理由，應予准許。原告先位既有理由，本院即無庸審酌備位，併此敘明。
八、原告 陳明 願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。另被告楊雲增、張以湘、家佳不動產陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中華民國108年11月28日
民事第一庭法官張新楣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年11月28日
書記官劉立晨