裁判字號：最高法院85年台上字第424號民事判決
裁判日期：民國85年02月29日
裁判案由：返還房屋
最高法院民事判決八十五年度台上字第四二四號
上訴人嵩興行有限公司法定代理人 李仍雄 被上訴人 周義南 右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年五月二十九日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第九九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人以「不定期限」向伊承租坐落台北市○○街○○○號一樓如第一審判決附圖所示甲部分房屋（下稱：訟爭房屋），目前租金每月新台幣（下同）五萬五千元。因伊妻 石瑋毓 前生車禍行動不便，已成殘廢，伊父 周孔年邁 及伊弟周清波尚在外賃屋居住，有收回訟爭房屋自住，以方便照顧妻、父之必要。加之，上訴人未經伊同意，擅將訟爭房屋之隔間牆及衛浴設備拆除，違反租賃契約。依土地法第一百條第一、五款規定，伊均得終止訟爭房屋之租賃契約，收回房屋。伊既於民國八十三年一月二十四日對上訴人為終止租賃契約之意思表示，上訴人即應將訟爭房屋返還伊並加付相當於租金之損害金等情，求為命上訴人將訟爭房屋遷讓返還及自八十四年三月二十五日至返還房屋日止，按月給付伊五萬五千元損害金之判決（按：被上訴人請求之損害金原自八十四年一月二十五日起算，嗣於原審為「減縮」之聲明）。
上訴人則以：被上訴人之妻縱因車禍行動不便，然已有與訟爭房屋同址之四樓足以居住，顯無將訟爭房屋收回自住之必要。被上訴人之父及弟，均非其家中成員，亦不符土地法第一百條所定「收回自住」之要件。伊依租賃契約，裝設訟爭房屋之內部，尤無違反租賃契約之可言等語，資為抗辯。
原審就被上訴人請求上訴人遷讓返還訟爭房屋及減縮請求損害金部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。無非以：被上訴人主張上訴人以不定期限向伊承租訟爭房屋，目前每月租金五萬五千元之事實，為上訴人所自認，並有租賃契約書為憑，堪認為真正。茲被上訴人之妻石瑋毓前因車禍受傷，行動不便，賴人扶持，無法獨自上、下樓，已成殘廢等情，有上訴人不爭執之石瑋毓殘障手冊、診斷證明書可稽，且經石瑋毓、 楊建安 等人證明無訛，復由原審勘驗現場屬實。足見位處「一樓」之訟爭房屋，其進出較被上訴人與其妻居住之四樓方便。如居住訟爭房屋內，對被上訴人之妻之就醫及身體活動，均有助益。被上訴人即有收回訟爭房屋自住之正當理由。其依土地法第一百條第一款規定，於八十三年一月二十四日以存證信函向上訴人為終止訟爭房屋租賃契約之意思表示，請求上訴人將訟爭房屋遷讓交還及自八十四年三月二十五日起至返還訟爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金五萬五千元，洵屬正當等詞，為其判斷之基礎。
查契約終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之，苟非對契約之他方當事人為終止契約之意思表示，自難謂已生終止契約之效力。本件被上訴人之原「起訴狀」係以李仍雄（按：上訴人之法定代理人）承租訟爭房屋為其請求之依據（見：第一審「簡易」卷六頁背面），其於八十三年一月二十四日寄交李仍雄之存證信函亦謂：「台端（李仍雄）承租本人（被上訴人）所有訟爭房屋……即日起終止與台端之租賃關係，並請台端……將房屋遷讓交還本人……」等語（見：同上卷二一頁）。其後始提出書面契約書，並改變主張稱訟爭房屋係上訴人所承租（見原審卷三六頁、八九頁）。而其於第一、二審審理中迄未再以書狀或言詞另對上訴人為終止訟爭房屋租賃契約之意思表示，則上開存證信函既係對非租賃契約當事人之李仍雄為之，能否謂已對契約當事人之上訴人發生終止租賃契約之效力，非無疑義。原審未詳予究明，遽以兩造間之租賃契約，業經被上訴人合法終止，而為不利於上訴人之判斷，自有未合。上訴論旨，執以指摘原判決欠當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年二月二十九日
最高法院民事第五庭
審判長法官張福安
法官蘇茂秋法官蘇達志法官顏南全法官洪根樹右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年三月十一日
Ｍ