裁判字號：臺灣臺北地方法院109年重訴字第1059號民事判決
裁判日期：民國110年05月07日
裁判案由：返還房屋等
灣臺北地方法院民事判決109年度重訴字第1059號原告 陳玉奇 訴訟代理人 王泓鑫 律師被告 蔡瀞葳 訴訟代理人 翁顯杰 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國110年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應將戶籍自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○○號房屋辦理遷出登記。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條定有明文。經查，原告主張為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0○0號之房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地即臺北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）之所有權人，兩造間就系爭房屋簽訂有住宅租賃契約書（下稱系爭租約），依民法第767條第1項規定提起本件訴訟，聲明：㈠、被告應將系爭房屋完全騰空遷出返還原告，且設戶籍於前述房屋者亦應一併將戶籍遷出。㈡、願供擔保請准宣告假執行等語（見北簡卷第9頁）。嗣於民國109年12月2日以民事準備一狀追加依系爭租約、兩造間契約書為請求權基礎、於109年12月11日追加民法第455條為請求權基礎，請求法院擇一為有利之判決等語（見本院卷第
68、70、124頁）；又於110年3月3日變更聲明為：㈠、被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡、被告應將其戶籍自前開建物辦理遷出登記。㈢、第一項聲明，願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第223頁）；末於110年3月26日變更第二項聲明為：被告應將戶籍自前開房屋遷出等語（見本院卷第282頁）。核原告追加請求權基礎部分，與原訴均係基於兩造間就系爭房屋租賃關係所生爭執而為主張，二者基礎事實同一；至原告其餘變更，或屬減縮應受判決事項之聲明，或未變更訴訟標的，而變更事實上或法律上之陳述，與上開規定無違，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告與其父親即訴外人 蔡榮財 自105年8月起陸續向原告借款，惟均未按期清償。109年2月間，被告與蔡榮財之另名債主 陳奕達 聲請拍賣系爭房地，被告與蔡榮財請求原告協助，兩造協議將系爭房地所有權移轉予原告做為代價，由原告以自己名義向銀行申貸借款後，再借予被告及蔡榮財清償債務，蔡榮財並簽具系爭房屋過戶暨債務抵償協議書（下稱系爭抵償協議書）予原告。原告取得系爭房地所有權後，兩造另於109年5月26日簽訂系爭租約並公證，將系爭房屋出租予被告及其家人使用，約定租期自109年5月22日起至11年5月21日止，租金每月5萬元，每月應於28日前匯至原告所有之中國信託銀行帳戶，並於同日簽訂契約書（下稱系爭契約書），約定由被告繳納系爭房地房屋貸款，如有任一期由原告繳納，原告得訴請返還房屋，不受系爭租約租賃期間之限制。詎被告自109年6月起積欠租金未付已達兩期以上，且未繳納銀行貸款，原告已於109年7月24日寄發存證信函予被告表達終止系爭租約，茲再以民事準備一狀之送達，通知被告應於收受送達後3日內支付積欠之租金，若仍未給付，則以該書狀之送達為終止租約之意思表示，而被告已於109年12月3日收受送達，迄未給付，故系爭租約已於109年12月6日終止，被告現為無權占有，依系爭契約書、民法第455條、第767條第1項，被告應將系爭房屋遷讓返還原告；另依系爭租約第14條、民法第767條第1項，被告應將戶籍自前開房屋遷出，請求法院擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠、被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡、被告應將戶籍自前開房屋遷出。㈢、第一項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為一從事金錢放貸之業者，自105年間即因投資及借貸關係而與被告有金錢業務之往來，被告為分散金流借用蔡榮財帳戶使用，蔡榮財並無向原告借款，原告前以持有蔡榮財之本票及法院核發之支付命令聲請對蔡榮財強制執行，業經本院以109年度北訴字第33號判決確認原告持有蔡榮財之本票票據債權不存在，及原告應受分配之金額均應剔除，可徵蔡榮財並未積欠原告債務。系爭房屋原為被告之父蔡榮財所有，因被告資金需求，原告利用被告掌管蔡榮財印鑑章之便，唆使脅迫被告申報系爭房地之權狀遺失，辦理補發後，以買賣名義移轉登記予原告，再由原告向銀行申貸借款，而為證具清償能力以多得貸款，兩造乃虛偽簽訂系爭租約並辦理公證，約定租金每月5萬元，做為被告每月應清償積欠原告之欠款，銀行貸款亦約定由被告繳納。原告所舉系爭抵償協議書、系爭租約均為兩造虛偽製作，依民法第87條規定，均屬無效，原告不得主張善意取得系爭房屋之所有權。又系爭房屋原屬蔡榮財所有，並未點交予原告，仍由蔡榮財占有、使用，被告實際上並未管領系爭房屋，原告請求被告遷讓返還房屋，並無理由等語置辨。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房屋原登記為訴外人蔡榮財所有，於109年5月22日以買賣為原因移轉登記予原告，有建物登記第一類謄本在卷可稽附卷為憑（見本院卷第21至23頁、第141頁、第361頁）。
㈡、兩造於109年5月26日就系爭房屋簽訂住宅租賃契約書（即系爭租約）並公證，有系爭租約暨公證書在卷可參（見北簡卷第13至20頁）。
㈢、兩造於109年5月26日簽訂契約書（即系爭契約書），約定系爭房屋貸款由被告繳納，如被告不繳，任一期由原告繳納，原告得訴請返還房屋，不受雙方租約限制等語，有契約書在卷可佐（見本院卷第39頁）。
四、得心證之理由：原告主張伊出租系爭房屋予被告，因被告遲付租金已達2個月之租金總額，且被告未依系爭契約書繳納系爭房屋貸款，經原告以民事準備一狀之送達被告而終止租約後，被告已不得繼續使用租賃物，原告得依系爭契約書、民法第455條、第767條第1項，擇一請求判命被告遷讓返還系爭房屋，依系爭租約第14條、民法第767條第1項，擇一請求判命被告將戶籍自系爭房屋遷出等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點分述如下：
㈠、原告為系爭房屋所有權人：⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民
法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院105年度台上字第1024號、108年度台上字第2154號判決意旨參照）。經查，原告主張其為系爭房屋之所有權人，並將系爭房屋出租予被告等情，業提出系爭房屋稅籍證明書、系爭租約暨公證書、系爭房屋建物登記第一類謄本（見北簡卷第11至20頁、本院卷第21至23頁、第141頁、第361頁），足認原告為系爭房屋之登記所有權人無疑，自應推定其對系爭房屋有適法之所有權人權利。
⒉被告雖辯稱系爭抵償協議書、系爭房屋所有權買賣移轉契約
上蔡榮財之簽名、印文為伊所為，上開文書為兩造通謀虛偽所製作，蔡榮財並無移轉系爭房地予原告之意，原告並非善意取得系爭房地，不得主張所有權云云。惟查原告係以買賣為登記原因自蔡榮財處受讓系爭房屋所有權，有系爭房屋異動引表可稽（見本院卷第99至109頁），被告並非系爭房屋現有權人即原告之直接前手，縱被告抗辯原告取得系爭房屋有無效或得撤銷之原因，然被告並非系爭房屋之真正權利人，未經塗銷登記名義人即原告之登記前，被告尚不得向現登記名義人即原告主張登記原因無效或得撤銷。被告此節所辯，礙難憑採。
㈡、原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並將戶籍辦理遷出，為有理由：
⒈原告為系爭房屋適法之所有權人，業如前述。兩造於109年5
月26日就系爭房屋簽訂系爭租約並公證，系爭租約及公證書形式上之真正，亦為被告所不爭執（見本院卷第123頁），被告雖辯稱系爭租約為兩造間通謀虛偽意思表示，應屬無效等語。惟按公證係就請求人請求公證之法律行為或有關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該項事實之存在，是經公證之法律行為或有關私權之事實，除有反證外，應認其存在（最高法院86年度台上字第2142號民事判決參照）。觀之兩造間對話紀錄，被告對於原告催繳房屋租一事，並未否認（見本院卷第201頁），於系爭契約書約定如被告未按期繳納系爭房屋貸款，原告得提前終止系爭租約一情，被告亦不爭執（見本院卷第39頁），難認兩造間有何通謀虛位情事，本件被告就其所辯既未能舉證以實其說，兩造間就系爭房屋已經公證之房屋租賃關係，即應認定為存在。
⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段及第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查，原告將系爭房屋出租予被告，兩造約定租金每月5萬元，每月應於28日前匯至原告所有之中國信託銀行帳戶，而被告自109年6月起即未給付租金，原告先後於109年7月21日、24日以存證信函催告被告繳納，嗣於109年12月2日再以民事準備一狀催告被告應於收受送達3日內支付積欠租金，如逾期未付即以該書狀作為終止系爭租約之意思表示，上開存證信函、書狀均已合法送達被告，有上開存證信函、書狀之送達回執在卷可參（見本院卷第17至19頁、第135頁），是應認兩造間就系爭房屋租賃契約關係業經原告合法終止而消滅。被告於系爭租約終止消滅後繼續占用系爭房屋即屬無權占有，且被告不爭執其戶籍仍設立於系爭房屋處，並有被告戶籍資料可稽（見本院卷第250頁、限閱卷），自對於原告所有權有所妨害，則原告本於所有人之地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並辦理戶籍遷出，自應准許。
⒊至被告雖抗辯系爭房屋由蔡榮財占有、使用，被告實際上並
未管領系爭房屋，原告請求被告遷讓返還房屋，並無理由等語。惟按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。又民法第942條所謂受他人指示之輔助占有人，僅該他人為占有人之規定，重在輔助占有人對物之管有係受他人之指示而為，至是否受他人之指示，則應就自為指示之他人與受指示者間之內部關係加以觀之並證明（最高法院91年度台上字第1388號判決意旨參照）。本件被告於本院109年度北訴字第33號確認本票債權不存在事件證稱與蔡榮財一起住在系爭房屋等語（見本院卷第119頁），且原告及本院歷次送達被告之存證信函、書狀、開庭通知書等各項文書均寄至系爭房屋所載地址，並經被告簽收（見北簡卷第29頁、本院卷第17至19頁、第63頁、第135頁），已足證被告確實持續居住在該處，卷內亦查無有何可認被告係受蔡榮財之指示而占有系爭房屋，足認被告係自主占有而與蔡榮財共同管領系爭房屋，被告上開所辯，殊難憑採。
⒋從而，原告於終止系爭租約後，本於所有人地位，依民法第7
67條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並將戶籍遷出，為有理由，則原告其餘請求權，即無庸再論，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並將戶籍遷出，為有理由，應予准許。又兩造就主文第一項均陳明願供擔保以代釋明，請准宣告得為假執行及免為假執行等語，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年5月7日
民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月7日
書記官沈世儒