臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第2097號
原告 陳宗揮
訴訟代理人 雷皓明 律師
嚴心吟 律師
被告 劉羅桂筍
訴訟代理人 劉仁演
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000○00號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣660,000元，及自民國111年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應自民國111年10月13日起至騰空遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第1項、第2項得假執行，第3項屆期部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項前段及但書第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000○00號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）680,000元，及自民國111年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自111年10月13日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元。㈣訴之聲明第2項、第3項願供擔保，請准宣告假執行（本院卷5頁）；嗣於112年3月16日言詞辯論期日就訴之聲明第2項變更為：被告應給付原告660,000元，及自111年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷135頁反），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於104年3月4日向原告承租系爭房屋，兩造乃簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104年3月25日起至105年3月24日止，每月租金20,000元，應1次給付3個月租金，於每期開始時給付，押租金40,000元，兩造於系爭租約期滿後未再另訂租約，被告則繼續占有使用系爭房屋。詎被告自108年10月25日起即未支付租金，原告乃於111年9月13日委任律師發函催告被告應於14日內支付自108年10月25日起積欠之租金，逾期未支付即以該函終止系爭租約，被告並應於終止系爭租約後14日內騰空遷讓返還系爭房屋，惟被告逾期僅於111年11月30日支付20,000元，扣除押租金後，尚積欠108年10月25日至111年9月24日止之租金合計660,000元，且仍無權占用系爭房屋迄今，而受有每月相當於租金之不當得利20,000元，為此依民法第767條第1項前段、第455條前段、第439條前段、第179條之規定、系爭租約第3條第1項之約定提起本件訴訟等語。並聲明：如前述減縮後訴之聲明所示。
二、被告抗辯：兩造於系爭租約期滿後未再簽約，原告不得依系爭租約對被告請求，且被告不知系爭房屋為原告所有，所積欠租金或相當於租金之不當得利將於3個月支付完畢等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。經查，兩造於104年3月4日簽訂系爭租約，約定租賃期間自104年3月25日起至105年3月24日止，每月租金20,000元，應1次給付3個月租金，於每期開始時給付，押租金40,000元，兩造於系爭租約期滿後未再另訂租約，被告則繼續占有使用系爭房屋迄今等情，業據原告提出系爭租約及八德更寮腳郵局存證號碼136號之存證信函為證（本院卷25-37、65頁），且被告亦不爭執於系爭租約期滿後有繼續占有使用系爭房屋迄今之情，故上開事實已堪認定。則系爭租約於105年3月24日期滿後，因被告繼續占有使用系爭房屋，原告不即表示反對之意思，依前揭規定，視為以不定期限繼續契約。被告雖辯稱：兩造於系爭租約期滿後未再簽約，原告不得依系爭租約對被告請求等語，依前揭說明，尚不足採。另本件系爭房屋為原告所有，業據其提出系爭房屋111年房屋稅繳款書及系爭房屋坐落土地之土地登記第一類謄本為證（本院卷39、91-97頁），堪信為真實，且租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，從而被告雖辯稱：不知系爭房屋為原告所有云云，然依前揭說明，縱系爭房屋非原告所有，對於系爭租約之效力亦無影響，更何況系爭房屋確屬原告所有，已如上述，故被告前揭所辯，自無可採。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項、第767條第1項前段、第455條前段、土地法第100條第3款分別定有明文。又系爭租約第6條第2項約定：被告違反約定，拖欠租金達2個月，經原告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止系爭租約等語（本院卷29頁）。經查，原告主張被告自108年10月25日起，除於111年11月30日支付租金20,000元外，並未依系爭租約按期支付租金，為被告所不爭執（本院卷135頁反），則原告於111年9月13日委任律師發函催告被告應於14日內支付自108年10月25日起積欠之租金，逾期未支付即以該函終止系爭租約，被告於111年9月14日收受，此有該函及郵局回執附卷可參（本院卷67-73頁），扣除押租金後，斯時已積欠租金逾2個月，揆諸前揭規定、系爭租約約定及說明，堪認原告已定相當期限催告被告給付租金，被告既未於期限內給付，系爭租約已自111年9月29日起合法終止。準此，原告本於系爭房屋所有權人及系爭租約出租人之地位，依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又系爭租約第3條第1項、第2項約定：租金每個月20,000元，每3個月期付1次，每期應於到期日以前以現金或即期支票繳納。押租保證金為40,000元等語（本院卷25-27頁）。而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。經查，被告自108年10月25日起，僅於111年11月30日支付租金20,000元，業如前述，則至111年9月24日止，積欠之租金為700,000元（計算式：20,000元×36-20,000=700,000），扣除押租金40,000元後，尚欠租金660,000元。故原告依民法第439條前段、系爭租約第3條第1項之約定請求被告支付租金660,000元，為有理由。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，受領人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。經查，系爭租約於111年9月29日終止，已如前述，且原告雖許被告至遲應於終止契約後14日內騰空遷讓返還系爭房屋，然此要僅係再予被告搬遷之適當期間，非謂原告有許被告得於該段期間無償使用之意，則被告既已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占用系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致系爭房屋之所有人即原告受有損害，從而原告請求被告應返還自111年10月13日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，所受有每月相當於租金之不當得利20,000元，依前揭規定及說明，即屬有據。
㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查，本件被告所積欠前揭租金債務，係以支付金錢為標的，並無約定利率，而系爭租約已約定租金分期給付，並以3個月為1期，應於每期開始時支付之，已如前述，自有確定期限，且均已屆期，其中最後1期即111年6月25日起至111年9月24日止之租金，應於111年6月25日支付，惟被告迄未給付，被告應自各期開始應支付租金日之翌日負遲延責任，從而依上開規定及說明，原告自得就前揭租金660,000元，請求被告給付自111年9月28日起至清償日止，按法定利率5%計算之遲延利息。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，依民法第439條前段、系爭租約第3條第1項之約定，請求被告支付租金660,000元，及自111年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，依民法第179條前段之規定，請求被告自系爭租約屆滿後之111年10月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，為有理由，應予准許。
五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。至原告雖陳明願供擔保而聲請就主文第2項、第3項宣告假執行，僅為促請本院依職權宣告，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
桃園簡易庭法官陳柏嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 6 日
書記官許寧華