裁判字號：臺灣臺東 地方 法院96年重訴字第5號民事判決
裁判日期：民國97年03月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺東地方法院民事判決96年度重訴字第5號原告戊○○訴訟代理人 陳松棟 律師被告南王建設股份有限公司法定代理人庚○○
乙○○
0甲○○
3弄1壬○○
巷23
參加人丙○○訴訟代理人丁○○律師
癸○○律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參拾陸萬貳仟伍佰玖拾貳元由原告負擔。
事實
壹、程序方面：
一、按依公司法組織登記成立之股份有限公司解散後，不向主管機關申請解散登記者，經主管機關依同法第397條之規定，撤銷其公司登記後，雖無法人資格；但在未經清算完結前，仍不失為非法人團體；又公司法人之權利能力，始於主管機關為設立登記並發給執照之時，除其因合併、破產而解散者外，終於解散清算完了時，故公司若有法定事由經主管機關撤銷其設立登記，不得不予解散，而在清算未完了前，尚不能謂已無權利能力。有最高法院79年度台上字第555號、77年度台再字第69號判決意旨可參。查本件被告業由經濟部中部辦公室以民國91年10月17日經授中字第09134779840號廢止登記解散在案，有被告變更登記事項卡在卷可稽（見本院卷一第41頁），而被告迄未清算，有本院民事記錄科查詢簡表可憑，參照前揭說明，被告仍屬非法人團體而具有權利能力及訴訟能力，又依公司法第24條規定，解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算，本件被告並未選任清算人，依公司法第322條規定，自應以全體董事即庚○○、乙○○、甲○○、壬○○4人為清算人即法定代理人。次按法定代理人有數人時，在訴訟上是否均得單獨代理，亦從實體法之規定（司法院34年院解字第3936號解釋意旨參照），學說亦認為維護數名法定代理人所代理之當事人利益，應類推適用民事訴訟法第56條之規定，即共同法定代理人中一人之行為，有利於所代理之當事人者，認其效力，不利其所代理之當事人者，不生效力（參考文獻：民事訴訟法新論， 王甲乙 、 楊建華 、 鄭健才 合著，第63頁，三民書局91年10月版），又依公司法第322條之規定，並未限制擔任股份有限公司清算人之各董事不得在訴訟上單獨代理。查本件97年3月11日之言詞辯論期日，經本院合法送達被告法定代理人庚○○、乙○○、甲○○、壬○○4人，惟僅有壬○○1人到庭，其餘3人均無正當理由未到庭，而壬○○並未認諾原告之請求，並非不利於所代理之被告，參照上開說明，自應認壬○○得於訴訟上單獨代理被告，合先敘明。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。該條項所稱有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院94年度台抗字第1183號裁判意旨參照）。查本件參加人為被告之債權人，前於86年10月28日聲請本院就被告之財產強制執行，經本院以86年度執字第2346號案件於86年11月5日就下述38筆建物予以查封迄今，尚未拍定，被告如受敗訴判決，其將無從拍賣該等建物受償，故就本件訴訟，有法律上之利害關係，是參加人聲明參加訴訟，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣坐落臺東縣臺東市○○段第254、255、256地號土地（下
稱系爭254、255、256地號土地），原為 陳月桃 所有，嗣被告之實際負責人辛○○以被告代表人董事長之名義，於83年12月23日與陳月桃就系爭254、255、256地號土地訂定買賣契約書，約定買賣總價款為新臺幣（下同）97,988,049元，定金為100萬元，第一期款為27,988,049元，第二期款為4,500萬元，尾款為3,000萬元，被告於款項未付清前即先於84年間在系爭254地號土地上起造建號臺東縣臺東市○○段316、317、318、326至357等35筆未登記建物，在系爭256地號土地上起造建號358、259、360等3筆未登記建物，合計38筆（下稱系爭38筆建物）。嗣被告因資力不足，即由實際負責人辛○○、辛○○之配偶 謝美娥 及被告員工 翁宗誠 於94年2月1日就系爭38筆建物與己○○訂定「土地及建物買賣暨附買回協議書」（下稱系爭買回協議書），約定由己○○以7,000萬元買受系爭254、255、256地號土地及系爭38筆建物，並由己○○於訂約翌日代被告支付陳月桃1,400萬元款項，被告則有6個月之買回期限；嗣己○○依約於94年2月2日支付陳月桃1千4百萬元，陳月桃收受後，即於94年2月3日將系爭254、255、256地號土地以買賣為原因登記與翁宗誠所有，己○○再於94年2月19日以買賣為原因登記為系爭254、
255、256地號土地所有權人，嗣系爭254地號土地於95年3月14日因逕為分割而增加254-1地號土地（下稱系爭254-1地號土地）後，經原告於95年3月間向己○○購買系爭254、254-
1、255、256地號土地，該4筆土地均於95年4月4日以買賣為原因登記與原告所有。
㈡存在於系爭254、256地號土地上之系爭38筆建物，在被告於
84年間興建當時，因被告未依約給付陳月桃價款，而未能取得當時土地所有權人陳月桃出具之土地使用同意書，不得向主管機關臺東縣政府申請建物建造執照，亦無法取得臺東縣政府核發建物使用執照，更未向主管地政機關臺東縣臺東地政事務所辦理建物所有權第一次登記。嗣因參加人即被告之債權人於86年間聲請查封拍賣被告財產（鈞院86年度執字第2346號、96年度執字第988號清償票款強制執行事件），迄今仍未拍定，故系爭38筆建物始終在鈞院民事強制執行查封中，系爭買回協議書之約定並不會使該38筆建物之事實上處分權移轉，且原告並未與己○○合夥購買系爭建物及土地，系爭買回協議書之效力亦僅存在於被告與己○○間，參以被告及參加人在鈞院民事強制執行查封及拍賣期間，對於鈞院認定38筆建物屬於被告財產之事實均無爭議，顯見系爭38筆建物之所有權及事實上處分權仍均屬被告所有。
㈢至被告與陳月桃訂定之買賣契約書中縱有同意系爭38筆建物
得使用系爭土地之約定，惟該買賣契約書僅為被告與陳月桃間之債權契約，其效力僅及於被告與陳月桃間，不能擴張及於原告，原告自不受其拘束。
㈣綜上，兩造間既不存在被告所有之系爭38筆建物得使用原告
所有系爭土地之約定，系爭38筆建物自無占有系爭土地之合法權源，而為無權占有，被告使用系爭土地，亦屬無法律原因而受利益，並致原告受有相當於租金之損害，爰本於民法第767條前段及第179條前段之規定提起本件訴訟等語。並聲明：⑴被告應將其所有坐落於原告所有系爭254、256地號土地上之系爭38筆建物拆除，返還土地予原告。⑵被告應自95年4月4日（即原告登記為系爭254、256地號土地所有權人之日）起至拆除前項房屋返還土地予原告之日止，按月給付原告47,662元。
二、被告則以：辛○○確為被告實際負責人，系爭38筆建物亦為被告所興建，但目前系爭38筆建物事實上處分權已非被告所有，原告請求拆屋還地及返還不當得利並無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人則以：系爭38筆建物早經原告及其合夥人己○○買受，僅因參加人即被告之債權人於86年10月28日即聲請鈞院就被告之財產強制執行，經鈞院以86年度執字第2346號案件於86年11月5日就系爭38筆建物予以查封迄今，而無法點交原告：
⒈被告實際負責人辛○○為在系爭254、255、256地號土地上
興建系爭38筆建物出售，遂向原地主陳月桃購買系爭254、2
55、256地號土地，且被告於訂約後，尚未申請系爭38筆建物之建築執照即先行動工，以便早日與購買預售屋之客戶訂約出售，收取訂金及分期給付金。詎料土地買賣價金未能依約給付，致地主陳月桃未將系爭254、255、256地號土地所有權移轉給被告或辛○○指定之被告員工翁宗誠，亦未出具「土地使用同意書」予被告，被告因而無法申辦系爭38筆建物之使用執照。
⒉嗣後被告實際負責人辛○○以其妻謝美娥及被告員工翁宗誠
之名義與己○○訂定系爭買回協議書，將系爭254、255、256地號土地與系爭38筆建物以7,000萬元賣與己○○與原告等合夥人，於94年2月1日由己○○代表買受，並由己○○代為支付陳月桃1,400萬元，陳月桃在收到價金之後，始於94年2月3日將系爭254、255、256地號土地所有權移轉登記與辛○○指定之被告員工翁宗誠，旋於同日由翁宗誠為債務人兼義務人設定105,000,000元之抵押權予己○○，以保障己○○與原告等合夥人之權利。嗣上開抵押權權利內容又變更債務人為原告，抵押權利價值亦變更為4,200萬元。嗣系爭254、
255、256地號土地所有權於94年2月18日移轉登記為己○○所有，再於95年4月4日移轉登記為原告所有。
⒊系爭254、255、256地號土地原為陳月桃所有，嗣因與己○
○訂定系爭買回協議書，遂將系爭254、255、256地號土地之所有權及系爭38筆建物之事實上處分權移轉與己○○，而系爭38筆建物雖自86年間經鈞院查封迄今，惟參加人即債權人並未否認系爭買回協議書之效力，亦未訴請撤銷該契約，故上開系爭38筆建物事實上處分權之移轉仍屬有效，己○○取得上開土地所有權及建物事實上處分權後，再移轉與其合夥人即原告，顯見該土地所有權及建物事實上處分權實屬己○○與原告公同共有，原告請求拆除其享有事實上處分權之房屋，自無理由。
⒋綜上，原告請求被告拆屋還地，顯無理由等語，並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：㈠被告業經經濟部中部辦公室於91年10月17日經授中字第0913
4779840號廢止公司登記在案，迄未清算完結，其廢止登記前之法定代理人登記為庚○○，全體董事為庚○○、乙○○、甲○○、壬○○4人，其實際負責人則為辛○○。
㈡系爭254、255、256地號土地原為陳月桃所有，嗣辛○○以
被告代表人董事長之名義（為甲方），於83年12月23日與陳月桃（為乙方）就系爭254、255、256地號土地訂定買賣契約書，約定買賣總價款為97,988,049元，定金為100萬元，第一期款為27,988,049元，第二期款為4,500萬元，尾款為3,000萬元，附註條件並約定：「一、雙方約定甲方需於第一期款支付清楚後才得以動工，雙方並約定甲方需付清款後再辦理產權移轉登記，乙方需無條件提供證件供甲方辦理，不得故拖延。」，被告於訂約後即於84年間分別在系爭254、256地號土地上起造系爭38筆未登記建物，惟因被告就上開約定之第二期款項及尾款無法如期支付，陳月桃即未將系爭土地所有權移轉給被告或辛○○指定之被告員工翁宗誠，亦未出具「土地使用同意書」予被告，被告即又由辛○○以代表人董事長之名義與陳月桃於84年8月8日訂定契約書，約定：「一、甲方今開具支票參紙換回之前交予乙方未兌現之支票貳紙。二、此契約書標的物共建築38戶，甲方（即被告）同意其中20戶以乙方名義為起造人申請建造執照，待建築物完工並完成保存登記領取建築物所有權狀。至銀行、地政事務所辦理貸款手續及抵押登記，貸款款項逕由乙方領取，乙方收到此款項始將土地、房屋產權移轉予甲方，乙方應全力配合移轉手續完成。其貸款利息由甲方負責理清。．．．」。嗣參加人即被告之債權人於86年10月28日聲請本院就被告之財產強制執行，經本院以86年度執字第2346號案件於86年11月5日就系爭38筆建物予以查封迄今，惟尚未拍定，系爭38筆建物亦迄未取得建造執照、使用執照及建物所有權第一次登記。
㈢系爭254、256地號土地面積合計5,106.73平方公尺，於93年1月期之申報地價均為每平方公尺1,120元。
㈣被告實際負責人辛○○與其配偶謝美娥及被告員工翁宗誠於
94年2月1日就系爭38筆建物與己○○訂定「土地及建物買賣暨附買回協議書」，協議書上記載賣方為謝美娥、翁宗誠（為乙方），買方為己○○（為甲方），約定:「⒈甲、乙雙方買賣標的物如下：坐落台東縣台東市○○段254、255、256地號等三筆土地，及土地上建物台東縣台東市○○段316、
317、318、319、320、321、322、323、324、325、326、32
7、328、329、330、331、332、333、334、335、336、337、338、339、340、341、342、343、344、345、346、347、
348、349、350、351、352、353、354、355、356、357、35
8、359、360建號等三十八筆建物。上開254等三筆土地現登記所有權人為陳月桃；上開316等三十八筆建物現由以台灣台東地方法院強制執行中。⒉甲、乙雙方同意，由甲方以新台幣（下同）七千萬元，向乙方買受上開買賣標的物。⒊甲方依下列時間及方式，支付乙方買賣價金：a、甲方應於簽訂本協議書後翌日，代乙方翁宗誠支付現登記所有權人陳月桃一千四百萬元。．．．⒌甲方依本協議書第3條約定，代乙方翁宗誠支付現登記所有權人陳月桃土地價款一千四百萬元之日起算三個月內，乙方翁宗誠、謝美娥得以八千七百萬元，向甲方買回本買賣標的物；乙方翁宗誠、謝美娥於上述三個月時間屆滿時，如未能向甲方買回，乙方翁宗誠、謝美娥得支付甲方一千萬元，將買回之時限順延三個月。在上述乙方翁宗誠、謝美娥得買回之期限內，非經乙方翁宗誠、謝美娥之同意，甲方不得將本買賣標的物權利移轉予第三人直為其他處分；乙方翁宗誠、謝美娥依上開約定請求買回時，甲方不得拒絕。⒍乙方翁宗誠、謝美娥逾第⒌條三個月或再順延三個月之買回期限，未能向甲方買回本買賣標的物，甲方有處分買賣標的物之權限。．．．」。嗣己○○於94年2月2日即支付陳月桃1千4百萬元，亦已依該協議書第3條其餘各點約定履行各期付款條件，惟賣方則因被告未能與參加人就前揭查封程序達成和解，資金不足以買回系爭254、255、256地號土地及系爭38筆建物，故未能於上開協議書約定之買回、順延買回之期限內買回系爭254、255、256地號土地及系爭38筆建物。
㈤陳月桃於94年2月2日收受上開己○○支付之1千4百萬元後，
即於94年2月3日將系爭254、255、256地號土地以買賣為原因登記與被告員工翁宗誠所有，後系爭254、255、256地號土地又於94年2月18日以買賣為原因登記與己○○所有，嗣系爭254地號土地於95年3月14日因逕為分割而增加254-1地號土地（下稱系爭254-1地號土地）後，經原告於95年3月間向己○○購買系爭254、254-1、255、256地號土地，該4筆土地均於95年4月4日以買賣為原因登記與原告所有。
㈥陳月桃於86年間以被告拒不給付第二期款及尾款之遲延利息
為由，主張解除上開買賣契約，而訴請被告交還系爭254、2
55、256地號土地，經臺灣高等法院花蓮分院86年度重上字第125號判決陳月桃敗訴確定，該判決理由第6點認定略以：
被告向陳月桃購買土地之目的在於建築房屋，且於訂立第二份契約時系爭38筆建物之結構體均已建造完成，而依建築法第30條及臺灣省建築管理規則第11條第1款規定，起造人申請建造執照時，應備具土地權利證明文件，亦即土地使用權同意書，故陳月桃應交付土地使用同意書予被告，為其當然之契約義務，無待於契約之明文，惟陳月桃未配合提出該同意書，致被告無法就系爭38筆建物辦理建造執照以申請銀行貸款及融資，故陳月桃不得請求解除契約等語。
㈦原告於95年3月間向己○○購買系爭254、254-1、255、256
地號土地時即知悉系爭254、256地號土地上存有經本院查封中之系爭38筆建物，亦知悉系爭38筆建物經己○○與被告方面訂有「土地及建物買賣暨附買回協議書」，且被告並未依約買回系爭土地及建物。
㈧參加人迄未訴請撤銷上開「土地及建物買賣暨附買回協議書」契約。
㈨臺東縣臺東地政事務所97年1月18日東地所字第0970000424
號函文記載：「貴院函查有關95東他字第000826號他項權利權狀及本所94.2.2收件東地所字第10780號、95.4.4收件東地所字第27540號登記疑義乙案，復如說明，請查照。說明：．．．二、經查本所94.2.2收件東地所第10780號抵押權設定登記，其設定標的為台東市○○段254、255、256地號三筆土地。三、永清段254地號上計有316、317、318、326至357建號等35筆未登記建物，256地號上有358、259、360建號等三筆未登記建物，合計38筆；於87.5.14經貴院86東院 任民執 2346字第3076號函囑託辦理未登記建物在查封在案；債權人為丙○○（按：即參加人），債務人為南王建設股份有限公司（按：即被告）。四、依94.2.2收件第10780號抵押權設定契約書第（21）欄申請登記以外之約定事項有『擔保權利範圍包括增建及將來增建之未登記建物全部』之記載。五、申請人就94.2.2東地所收件第10780號設定之抵押權，於95.3.29本所收件第27540號辦理抵押權內容變更登記，變更內容有存續期限變更、義務人兼債務人變更、權利價值變更、擔保物增加等（永清段254地號因逕為分割增加254-1地號，致共同擔保地號變更為四筆即永清段254、254-1、
255、256地號）；原94年核發之他項權利證明書繳回隨案註銷，並於抵押權內容變更登記案登記完畢，重新列印95東他字第000826號他項權利證明書。．．．」。
㈩對參加人所提出之「土地及建物買賣暨附買回協議書」（見
本院卷一第97至101頁）、買賣契約書及契約書（見本院卷二第86至88頁）臺東縣臺東地政事務所97年1月18日東地所字第0970000424號函文所檢附之土地登記申請書、印鑑證明、所有權狀、臺東縣土地異動清冊（見本院卷二第128至192頁）等文書之形式上真正不爭執。
五、得心證之理由：本件經兩造協議同意簡化爭點為：㈠系爭38筆建物之所有權人及事實上處分權人為何人？原告請求被告拆屋還地，有無理由？㈡原告請求被告應返還相當於租金損害之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭38筆建物之所有權人及事實上處分權人為何人？原告請
求被告拆屋還地，有無理由？按房屋之拆除為一種事實上處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限，有最高法院86年度台上字第2272號判決可參。經查：
⒈按不動產實施查封後，就查封物所為之移轉、設定負擔或其
他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第113條、第51條第2項定有明文。而所謂對於債權人不生效力。僅對債權人不生效而已，並非當然絕對無效。次按所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人；又按未辦保存登記之房屋之讓與，固無法為所有權之移轉登記，惟受讓人與讓與人如無相反之約定，應認為受讓人已取得該未登記房屋之事實上處分權，該房屋之所有權則仍屬原始起造人所有【司法院（81）廳民㈡字第13793號民事法律問題座談、司法院94年第4期民事業務研究會–強制執行專題第16則、臺灣高等法院95年度重上字第114號判決及最高法院86年度台上字第2272號判決意旨參照】。故執行債務人未辦保存之不動產經法院查封後，執行債務人將之讓與第三人，債權人雖可訴請法院撤銷此物權讓與，惟於債權人尚未行使權利前，第三人因而取得該不動產之事實上處分權，尚不失其效力（最高法院66年10月18日66年度第8次民庭庭推總會議決議意旨類推適用）。
⒉查本件由被告原始起造之系爭38筆建物未取得建造執照及使
用執照而不能辦理所有權第一次登記，嗣該38筆建物於86年10月28日經本院查封後，被告實際負責人辛○○於94年2月1日以謝美娥、翁宗誠之名義就系爭38筆建物與己○○訂定系爭買回協議書，嗣己○○業已依約付訖價款，惟賣方並未依限行使買回權等事實，為原告所不爭執，故系爭38筆建物之所有權雖無法移轉登記予己○○而仍屬被告所有，惟其事實上處分權則已依系爭買回協議書第6條之約定由己○○取得，且參加人即被告之債權人既未否認系爭買回協議書之效力，亦未訴請撤銷此項物權讓與契約，參照前揭說明，己○○因而取得系爭38筆建物之事實上處分權，自不失其效力，是被告固仍為系爭38筆建物之所有權人，惟已非事實上處分權人，對系爭建物已無拆除之權限，原告請求被告拆屋還地，洵無理由。
㈡原告請求被告返還相當於租金損害之不當得利，有無理由？
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院著有61年台上字第1695號判例。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，而主張法律關係變更或消滅之當事人，則須就該法律關係變更或消滅所須具備之特別要件，負主張及舉證之責任，此為舉證責任分配原則。查被告就系爭38筆建物已喪失事實上處分權，業如前述，又原告自承系爭38筆建物目前均為空屋，無人使用（見本院卷一第292頁），顯見被告亦未現實上占有使用系爭建物及土地，依社會通念尚難認其受有相當於租金之利益，此外，原告復無其他證據證明被告受有何利益，顯與不當得利之法定要件未合，是其主張被告應返還不當得利，自屬無據。
六、綜上，原告所舉事證，並未使本院形成被告對系爭38筆建物有拆除權能，及被告因系爭38筆建物無權占有系爭254、256地號土地而獲取不當利益之確信，此外，復查無其他事證證明被告確有侵害原告所有權及不當得利情事，原告請求被告拆屋還地並返還不當得利，自無理由，應予駁回。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項有明文規定，經計算本件之訴訟費用為裁判費362,592元，爰判決如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，原告與己○○間有無合夥關係，及兩造所為其餘陳述及攻擊防禦方法，均已核與本案判決結果不生影響，自無庸一一再加論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年3月25日
民事庭法官黃珮茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官陳俊吉中華民國97年3月25日